농가주택은 여러 형태가 있을 수 있겠지만 전원주택도 그 위치에 따라 그 범주에 포함될 수도 있겠다.
많은 사람들은 농가주택을 구입하여 개축이나 수선등을 통해 전원주택으로 사용하고 있는데, 농가주택은 흔히 농촌형 주택이라고도 한다. 대체로 농가주택은 수도권을 제외한 읍·면지역 소재의 대지면적 660㎡ 이내 이고, 건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡) 취득가 (기준시가) 7,000 만원이하 , 매도가 1억원 이하로 규정하는 정도다
농가주택의 신축과장 개략적으로 설명을 드려보죠..!! 참고로하시어 좋은집 안전하게 잘설계시공하시기바랍니다.
농가주택이나 전원주택을 마련하는 방법으로는 집을 사거나 집을 짓는 두 가지 방법이 있다.
1.먼저 집을 사는 방법에는 주택업자가 단지 등에 지어 놓은 새 집을 분양받는 경우와 이미 남이 쓰던 집을 대지와 함께 사는 방법이 있다.
2.집을 짓는 것도 처음부터 설계업자와 주택업자에게 도급을 주어 짓는 방법과, 내가 직접 설계에 참여하고 자재를 마련하여 공정별로 시공업자를 불러 감독하면서 짓는 방법이 있다.
3.집을 짓는 두 가지 방법은 기술적인 면이나 비용적인 면에서 또 내가 들이는 노력과 시간의 정도에 따라 선택하게 된다. 각기 장단점이 있어 어느 것이 좋다고만은 할 수 없다.
그러나 내가 집을 짓는다는 것은 생각보다 그리 쉬운 일은 결코 아니다.
돈도 돈이려니와 우선 농지전용과 건축허가 과정, 각종 인허가 문제, 진입도로 문제, 전기와 수도 그리고 하수도 처리문제 등 처리할 것이 하나 하나 그리 간단하지 만은 않다.
4.이러한 문제들은 건축공사에 들어가기 전에 스스로 충분히 검토하고 전문가와 협의하여, 충분한 예산과 소요 시간과 기본일정 그리고 확실한 인허가 대책을 세워 놓아야 할 것이다.
그리고 나서 설계업체와 시공업체를 선정해야 한다.
업체는 경험이 많고 양심적이며 정확한 현지[토지 소재 시 군 구]업자를 고르는 것이 인허가나 공사에 편리하다. 내가 업자를 데리고 내려가는 경우 현지사정에 어두워, 인허가 내는 것이 원활하지 않을 수도 있고, 출장비나 숙박비 그리고 자재 수송비 등이 많이 추가될 우려가 있다.
5.다음에 내가 직접 땅을 사서 내 손으로 농가주택 신축을 하는 대체적인 10단계 절차를 간략히 소개한다.
제1단계 농가주택의 소재지[지역] 및 기본 일정 수립
농가주택 취득 목적과 준비된 예산에 맞추어 지역을 선정한다.
그리고 몇 년을 보유하면서 주말농장으로 쓰다가 집은 언제쯤 지을지를 결정한다.
제2단계 적합한 대지[농지, 임야]를 구입하기
대부분의 경우 비싼 대지보다는 대지로 쓸 계획관리지역 농지[밭]를 산다.
이 때 검토사항으로 중요한 것은 주위환경을 우선 보고 몇 평을 사느냐와
토지 의 향과 모양, 지질 그리고 진입로로의 유무이다. 전기와 상하수도 대책도
점검한다.
현장을 정확히 설명하고 잘 안내해 줄 중개업소를 고른다.
제3단계 농가주택 건축을 위한 기본 디자인과 계획설계를 한다
이 단계에서는 설계사무소를 선정하여 내가 원하는 주택의 형태와 평수,
층수 그 리고 건축자재를 대강 선정한다. 통나무집, 한옥, 목재집, 황토집, 흙집,
조립식 주택, 벽돌집, 돌집, 콩크리트집 등 벽체의 소재 중 어느 것으로 할지와
기와. 슬라브 등 지붕의 형태와 재질도 골라 본다.
그리고 필로티. 베란다와 대문의 형태 등 내가 특히 선호하는 것과 정원의
면적과 모양 등을 포함한 대체적인 주택의 스켓취를 해 보고 또 그려 달라고 하여
검토해 본다.
이 단계에서는 다른 집을 많이 둘러보고, 경험자의 이야기를 들어 보면서,
가족들과 충분히 상의하여 잘 결정해야 한다. 여기서 한번 결정한 사항을 공사
중에 생각나는 대로 함부로 바꾸면 쓸데없이 돈도 많이 추가되고, 공사도 늦어짐은
물론이다.
제4단계 설계사무소에서 실시설계를 한다.
설계사무소에서 기본 디자인과 기본계획에 입각하여 구체적인 실시설계를 한다.
이 때 상세한 측량에 기하여 수치가 적힌 구체적인 시공도면이 나오고,
구조설계와 파트별로 상세도면이 나온다. 평면도, 입면도, 측면도를 포함하여
컴퓨터에 의한 입체[3D] 화면이 나온다. 필요시에는 실제 크기를 축소한
실물모형을 제작하기도 한다.질문자가 원하는 Concept으로 설계할수있다는점 ,고려하여 설계에 반영하면 충분히 원하는주택을 건설할수있을겁니다
제5단계 농지전용, 산지전용 및 건축허가 신청
설계도면이 나오면 본격적으로 농가주택 건축을 위한 인허가를 신청하게 된다.
농지전용 이나 산지전용과 건축허가[신고]는 본인이 직접할 수도 있으나,
어차피 설계도면이 들어가고, 관련 법규와 조례를 잘 알아야 하므로 설계사무소에
맡기는 것이 좋다.
전용허가 신청과 건축허가 신청은 따로 해도 되나, 통상 동시에 신청한다.
[복합민원...복합민원은 일괄처리한다]
도시지역이 아닌 지방에서 연 건평 60평 미만은 건축신고사항이지만, 신고라고
해서 허가와 달리 보아서는 안 된다. 건축신고서에 대한 관련부서의 건축 관련
법규 검토에 있어서 차이가 있는 것은 결코 아니기 때문이다. 허가가 아니고
신고니까 대충해도 된다는 시골업자의 이야기를 그대로 믿어서는 낭패를 보는
경우가 있다.
제6단계 공사비 견적과 시공업체 선정
실시설계를 기본으로 간략한 공사시방서를 작성한다.
그리고 실시설계도면과 시방서를 기준으로 관련 자재비와 공사비를 견적한다.
자재를 포함하여 일식으로 공정별 공사비 견적을 받을 수도 있고, 아니면 자재는
건축주가 직접 준비하여 공급[사급자재]하는 것으로 할 수도 있다.
이 때 자재의 명세[품질 등급 규격]서 및 시공방법에 관한 정확한 시방서의
서면 작성 교부가 제일 중요하다. 이 서류들은 공사계약의 일부가 되며, 후일 자재
및 시공 차이나 하자 등의 분쟁 시 유일하고 명백한 판단 기준이 되기 때문이다.
공사비는 자재비. 인건비[노무비], 현장경비와 시공업체의 일반관리비 및
이익[Overhead & Profit]으로 구성된다.
제7단계 착공
공사는 기초 토목공사부터 시작된다.
터파기와 상하수도관 전기 지하배선 등 지하매설작업 등이 진행된다.
제8단계 농가주택 건축공사의 과정
주택의 건축공사는 대체로 다음의 10단계로 진행되고 있다.
1. 토목공사
2. 기초공사, 바닥 및 옹벽공사
3. 골조공사
4. 지붕공사
5. 외벽공사
6. 창호공사
7. 설비공사
8. 전기공사
9. 단열 방수공사
10. 인테리어, 가구, 조명
제9단계 데크 조경 및 진입로공사
제10단계 준공
준공에 임박하여서는 자재가 스펙대로 시공되었는지 하자사항은 없는지 등을
하나 하나 점검한다. 아울러 관련 증빙을 챙기고, 설계도면 등 준공검사와 건축물
등재 관련 신청서류 등을 준비한다.
너무 늦지 않게 건축물 대장에 등재하고, 주택의 소유권 보존등기를 한다.
이 때 종전의 농지[밭]은 대지로 자동 지목 변경되고, 여타 농지와 분할되어
농지와 는 별도의 필지가 되고, 지번도 별개로 부여된다.
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농가주택은 실제로 해당지역에 주민등록상 실거주를 하시면서 농사를 지으며 농지원부가 있어야 하는것은 물론 해당농지의 면적이 최소400평(면적 1,320m2)정도 이상은 되어야하며 해당농지에 진입로가 지적도상 나타나야 합니다.
또한 무주택자로 되어있어야하고 주수입원이 농민으로 되어있어야하고 여타다른 사업자등록등 사업행위가 없어야하는데요, 해당직계가족이 해당농지에서 얻어지는 수입원으로 생계유지가 가능해야 농업인으로 인정됩니다 그러나 이같은 서류구비는 전용허가시 필요적절하게 구비하는 경우가 있기도 합니다 (대체수입원 가축및 특작물재배등) 절차와 구비서류등은 다음과 같습니다,.......!!!!
1, 농지전용신고
- 농지 관활(시,군,면사무소등) 산업계에 신고 하여야 하며
서류는 집을 짓고자 하는 토지의 토지대장만 가지고 신분증만 가지고 가면
산업계에서 다른 모든서류을 같이 작성 해줍니다.
-민원기간은 14일 이며 산업계에서 현장 답사을 나오며 그 때 그자리에
구조물이나 형질이 변경되어 있으면 문제가 됩니다.(하지만 대부분 안나옴)
2, 개발행위허가
- 농지전용신고증을 가지고 군,시청 지역개발과 에서
개발행위 허가을 받아야 합니다.
- 민원기간은 3~7정도 입니다.
3, 경계측량및 분활 측량
- 지적공사에 의뢰해 측량을 합니다
- 개발행위범위 만큼 분활하여 그안에다 건축을 신축하여야 하며
조금이라도 그범위을 벗어나면(내땅이라도) 추후 허가가 취소됨.
- 군청,시청에 지적공사가 직원이 상주해 있음(한국지적공사)
4, 건물신축
-개발행위허가서에 지정한 기간 까지 건물을 신축하여야 하며, 기간이 연장될시에는
재 신고을 하여야 합니다.-지역개발과에서
5,현황측량및오수합병정화조 필
-집을 다 지으면 집이 전용허가지역내에 건축했다는 현항측량을 꼭 해야 합니다.(지적공사)
- 오수합병정화조을 지자별 기준과 집의규모에 맞는것을 설치 하고 필증을
받아야 합니다.(허가된 정화조 업체)
6, 건축물등록 신고
- 해당 면,군,시청에 건축과에 신고 하여야 하며
위 5번에서 한
현항측량성과도
정화조 필증
개발행위 허가서
토지대장
주택설계도(지자제 마다 직원이 직접 그려주는곳이 많음)
신분증, 도장
-민원 기간은 14정도 이며 직원이 직접나와 실사을 합니다.
7, 취득세와등록세 자진신고
- 건물물등기가 되면 취등록세 자신신고서 가 우편으로 통지되며
그것을 가지고 군,시청에 가서 건축물대장(미등기서)을 띠어서
취,등록세 창구에서 고지서을 발부 받습니다.
(취,등록세는 건축물 고시가의8% 라고 합니다)
-취득세는 건축물대장신고 시부터 30일 내에 납부 하여야 하며 등록세는
건축물보존등기 이전 까지 납부 하여야 합니다.
8, 지목변경
- 건축물 대장 1부
- 개발행위서 1부 을 가지고 지적과에서
지목변경신청을 하여야 합니다.
-지목변경에 대한 취득세 을 내어야 합니다.
(지목변경으로 인한 가치상승분,고시가기준, 취등록새 창구서 고지서발부)
9, 건축물보존등기
- 건축물등기는 해당 등기소에서 하며
건축물대장
주소이력이 있는 주민등록초본
등록세 완납영수증
도장,신분증
대법원 필증 (9000원)군청증지 파는곳에서 삼
- 법무소에서 하지 말고 직접 하기도 쉬움
참고. ☞농업인의 농지전용시 농지전용부담금이 면제되며 농가주택 설계도면도 해당민원실에 가시면 무상으로 제공되고 있으며 농가주택 지원융자금도 지원하고 있습니다,
주택의 건축비용은 건축자재를 무슨자재로 신축할것인가와 그 구조는 어떻케할것인가에 따라서 많은차등이 있는데요,보통수준으로 입주시까지 풀옵션의 비용예산은 평당 280만원 (+ - 15%)가 될것입니다. 도움되시기 바랍니다,