제 4 강의 단독주택 (오래된 물건) 매매계약

[김근태]

[검토사항]

1. 오래된 건축물 특약 : 몇 년도 건축물 2. 불법/위법 건축물 특약 3. 옥탑 방 유.무

4. 지하 대피소 주거시설 확인 5. 옥상방수부분 확인 6. 지하누수. 균열부분 확인 7. 주차장 누수확인

8. 임대차현황 9. 진입도로(막다른 도로) 확인 10. 인도 가능성 여부 확인.

1.물건개요

서재지	서울 **구 **동 ****-** 번지
대지	180㎡		공시지가	3,130,000원
연면적	249.88㎡		냉난방	개별도시개스
보증금	지층:7천만원.1층1억5천만원.2층:주인		용도지역	도시지역
월관리비	지층:3만원.1층;5만원, 2층:5만원		용도지구	제2종일반주거
준공년도	1988년		용도구역	상대정화구역
융자	신한 채권최고액 오억이천만원		건축외벽	철근콘크리트조
지층 주택	67.05㎡		건페율	60%
1층 주택	86.13㎡		용적율	180%
2층 주택	77.62㎡	지층 건축물관리대장상 주택이며 옥탑없음

2. 매매 희망가격

매도희망가격	22억원		절충가격	21억원정
융자 승계시	15억8천만원		2층전세시	11억6천만원 (2층:전세2억 가능)
융자+2층전세시	11억6천만원
주: 매수자 개별 융자검토.

주: 오래된 건축물 년도표시 및 하자 가격절충 특약표기. 불법/위법건축물표기.

1.부동산의 표시 :아래 부동산에 대하여 매도인과 매수인은 합의하여 다음과 같이 매매계약을 체결한다.

소 재 지

서울 **구 **동 615-**번지 단독주택

토 지

지 목

대

면 적

185.25㎡

건 물

구 조

철근와즙

용 도

주거

면 적

249.88㎡

2.계약내용 제1조 [매매대금 및 지급시기] ①매도인과 매수인은 지불시기를 다음과 같이 약정한다.

매매대금

一金이십일억원정 원정(\2.100.000.000.원정)

계 약 금

一金이억원정 원정은 계약시에 지불하고 영수함.

영수자

인

중 도 금

一金오억원정 원정은 201*년 ** 월** 일에 지불하며

一金 원정은 년 월 일에 지불한다.

잔 금

一金일십사원정 원정은 201* 년 ** 월** 일에 지불한다.

융 자 금

一金 **은행 채권최고액 오억이천만원원정은 (승계) 특약사항에 별도 명시) 한다.

②제1항의 매매대금은 달리 정함이 없는 한 공인중개사의 입회하에 지불하기로 한다. 제2조 [소유권이전] 매도인은 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 위 부동산을 인도하여야 한다. 제3조 [제한권 등 소멸] 매도인은 소유권의 행사를 제한하는 사유나 공과금 기타 부담금의 미납이 있을 때에는 잔금수수일 이전까지 그 권리의 하자 및 부담등을 제거하여 완전한 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 달리 약정한 경우에는 그러하지 아니하다. 제4조 [제세공과금] 위 부동산에 관하여 발생한 수익과 조세공과 등의 부담금은 부동산의 인도일을 기준으로 하여 그전일까지 의 것은 매도인에게 그 이후의 것은 매수인에게 각각 귀속한다. 단, 지방세 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 따른다.제5조 [부동산의 인도] ①매도인은 계약당시 매매물건에 부속하는 수목․정원․문․담장 등 기타건물에 부속물․시설일체를 인도하여야 한다. ②매도인은 위 부동산에 대하여 폐기물 등을 처리하고 통상적인 청소를 하고 난 후에 인도하여야 한다. 다만, 달리 약정한 경우에는그러하지 아니하다. 제6조 [계약의 해제] 매수인이 매도인에게 계약당시 계약금 또는 보증금 명목으로 금전이나 물건을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 중도금(중도금약정이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다. 제7조 [채무불이행과 손해배상] 매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하 여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있다. 제8조 [중개보수] 공인중개사의 중개보수는 다른 약정이 없는 한 본 계약의 체결과 동시에 매도인과 매수인 쌍방이 각각 지불하며, 공인중개사의 고의나 과실없이 매도인 또는 매수인의 사정으로 본 계약이 무효, 취소, 해제되어도 중개보수는 지급한다. 제9조 [확인설명서 등 교부] 공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 201* 년 ** 월 ** 일 거래당사자 쌍방에게 교부한다.

특약사항

1,본 계약은 양당사자가 토지이용계획확인서.등기사항전부증명서.토지대장.건축물관리대장.평면도. 지적도. 설계도면. 임대차 현황 사본 및 물건 현 상태를 육안으로 확인하고 계약 서명. 날인한다.

2.**은행채권최고액 오억이천만원 과 현 임대차현황은 매수자가 승계받기로 하고 잔금일 기준 정산한다.

3.본 물건은 1988년 건축물로서 잔금이후 하자는 매수자가 책임지기로 하고 매도자의 희망가격이 이십이 억원 이였으나 매수인이 하자부분을 책임지며 가격절충 하여 이십일억원에 매매계약 체결한다.

4.(예시사항)건축물대장상 지하(35제곱미터)는 대피소이나 주거시설로 설치하여 보증금 일천만원/월차임 육십만원에 임대차하고 있음을 매수인이 확인하고 계약한다. 5.차임 및 관리비는 잔금일 기준 정산한다.

6.본 계약은 양당사자가 위 특약사항과 확인 설명서를 읽고 듣고 계약 서명. 날인한다.

첨부;토지이용계획확인서.등기사항전부증명서.토지대장.건축물관리대장,지적도.설계도면.임대차현황사본.

본 계약에 대하여 매도인과 매수인은 이의 없음을 확인하고 각자보관 한다. 201* 년 ** 월 **일

매도인

주 소

새로운도로명주소

印

주민등록번호

*****-*****

전화

*****-*****

성명

본인서명

매수인

주 소

새로운도로명주소

印

주민등록번호

*****-*****

전화

*****-*****

성명

본인서명

공인중개사

사무소소재지

새로운도로명주소

등록번호

2015-00015

사무소명칭

**공인중개사 사무소

印

전화번호

*****-*****

대표자성명

본인서명

◐ [중개현장의 사례]

확인 설명서 생략으로 매수자가 행정관청에 고발 하겠다고 .....200 만원 물려주고 합의.
우리 선비님 금쪽같은 돈 200만원 물려준 사연입니다.
① 소도시의 작은 주택을  계약금 530만원으로 계약하면서 엉겹결에 써다보니 잔금 때 확인 설명서를 쓰겠다고 마음먹었으나.....(누락함)
② 중도에 매수인이 계약해지를 요청 하면서 위 계약금 530만원 반환을 요구.
③ 내막을 알고 보니 이웃 다른 공인중개사 사무소에서 좀 더 좋은 물건을 알선하여 매수자는 그 물건을 선택하여 계약함. 그래서 앞 번 계약을 해약을 원하고 계약금반환을 요구하는데 아마도 그 쪽 부동산에서 확인 설명서 누락을 귀띰하여 막무가내로 계약금 반환을 요구하 며 행정관청에 고발하겠단다.
④ 결국 우리 선비님 한 달을 시달리다가 200 만원으로 합의 물려준 사연이다.
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참으로 억울하기 짝이 없다.
① 우리 부동산중개업의 계약서는 법정서식이 아니다.
    즉 내용의 자유. 형식의 자유. 서식의 자유 백지에 일목 묘연하게 합의서를 쓰면 된다.
       그러나 일정한 요식행위를 갖추는것은 양당사자 서로가 합의 이행하기 위한 기본 내용 과 특약을 기록한다.
② 확인 설명서는 법정서식이다.
     즉 양당사자의 문제 발생 시 계약서의 특약사항과 확인 설명서가 해결의 중요 열쇠이다.
     확인 설명서 누락은 최소3개월~6개월의 업무정지 처벌을 받는다. 
③ 양당사자와 문제가 발생하여 법정에 서보면 위와 같이 계약서 특약과 확인 설명서를 기준 으로 판결한다.
      확인 설명서에는 확인 설명의 근거자료로 등기권리증.토지이용계획확인서.등기사항전부 증명서(토지+건물) 건축물관리대장.토지대장.지적도.평명도를 제시하고 확인 설명하여 야 한다고 표기되어있다.
④ 그런데 우리 공인중개사는 중개를 하면 위 사항을 게을리 하는 경우가 있다.
      가령 원(투)룸 500만원 보증금에 30만원 등 적은 금액을 중개하면서 계약서만 쓰고 확 인 설명서를 생략하는 경우가 있는데 잘못된 중개이다.
      물론 소비자인 임대인과 임차인간에 임대차기간에 아무런 다툼이 없고 종료된다면 문제 될 것이 없다.
      하지만 그렇지 못한 경우가 발생 시 소비자는 이를 중개한 우리 공인중개사에게 책임을 따진다.
⑤ 그래서 확인 설명서는 반드시 위 공부를 열람 확인하여 정확하게 기록하고 계약서와 확인 설명서를 첨부하여 주어야 한다.
⑥ 확인 설명서를 보면....개업공인중개사의 확인. 설명의무.
       공인중개사는 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실. 정확하게 설명하고 토지대장등본. 등기사항 전부증명서. 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니 다. 로 되어 있습니다.
  우리 공인중개사는 계약을 서두르다보면 실수를 하게 마련이나 미리미리 준비를 한다 면 위와 같은 실수를 줄일 수가 있습니다.