매도인의 계약금 배액상환에 따른 계약해제와 매수인의 중도금 지급기일전 중도금 지급

[변호사 김덕은]

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.


민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금의 교부자는 이를 포기하고 그 수령자는 그 배액을 상황하고 각각 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.


또한 대부분의 계약서에는  매도인(임대인)은 계약금의 배액을 상환하고 매수인(임차인)은 계약금을 포기하고 그 계약을 해제할 수 있다고 부동문자로 인쇄되어 있습니다.


이에 매매계약 체결후 부동산 가격이 급등하면 매도인은 계약금의 두배를 지급하더라도 매매계약을 해제하는 경우가 종종 있습니다.


이러한 경우 매수인은 매도인이 계약금의 두배를 지급하고 매매계약을 해제하기 전제 이행의 착수의 한 방법으로 중도금 지급기일 전에 미리 중도금을 지급하기도 합니다.


매수인이 중도금 지급기일전에 중도금을 지급한 경우에는 매도인이 계약금의 배액을 지급하더라도 매매계약을 해제할 수 없는지 문제가 됩니다.


이에 대해 대법원은 중도금 지급기일의 약정이 있다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인은 지급기일 전에 중도금을 지급할 수 있고 그러한 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하더라도 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하고 있습니다.


다만 매도인이 사전에 매수인에게 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하겠다고 의사표시를 한 경우에는 매수인이 매도인의 의사에 반하여 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급할 수 없고


매수인이  매도인의 의사에 반하여 미리 중도금을 지급하였다고 하더라도 이는 일방적인 이행의 착수로 매도인의 계약해제권에는 영향을 미치지 않는다고 판시하였습니다.


따라서 매수인은 중도금 지급기일전이라도 미리 중도금을 지급하여 매도인의 계약금 배액상환에 따른 계약해제를 막을 수는 있지만 매도인이 사전에 매수인에게 계약금 배액 상환에 따른 계약해제 의사표시를 한 경우에는 매수인이 중도금을 사전 지급하더라도 매도인은 계약 해제가 가능하다 할 것입니다.


<대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결>


민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.


나. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.


다. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공하고 하여야 할 것이나, 이 해약금의 제공이 적법하지 못하다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 또 매도인이 계약을 해제하기 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 포함되어 있다고 할 것이므로, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보는 것이 옳다.


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변호사 김덕은