지방, 그린벨트 빼곤 모든 땅 자유롭게 거래

[울타리]

지방, 그린벨트 빼곤 모든 땅 자유롭게 거래

환금성 떨어져 활성화엔 시간 걸려

지난달 30일부터 전국의 토지거래 허가구역 가운데 절반 이상이 해제됐다. 그동안 거래 제한을 받았던 1만9149㎢ 중 53.4%인 1만224㎢의 토지가 이제는 시·군·구의 허가 없이도 자유롭게 거래할 수 있게 된 것이다.

또 허가를 받고 땅을 산 사람도 당초 용도대로 이용하지 않아도 땅을 되팔거나 임대할 수 있게 됐다. 대규모 토지거래허가구역 해제로 꽁꽁 얼어붙은 토지시장이 활기를 띨 지도 관심사다.

어디가 풀렸나

지방에서는 개발제한구역(그린벨트)을 제외한 전역이 거래허가구역에서 풀렸다. 주요 지역은 ▶대전광역시, 충북 청주ㆍ청원, 충남 아산ㆍ천안ㆍ서산 등지의 행복도시 ▶영암ㆍ해남, 무안기업도시 ▶부산ㆍ진해 경제자유구역 ▶전북 혁신도시(전주·김제·완주) ▶경북도청 이전 관련 안동ㆍ예천 일대 등이다. 그린벨트라 하더라도 공동주택 취락지역은 허가구역에서 해제됐다.

수도권에서는 대규모 개발사업이 없는 인천시 강화구와 안성ㆍ안산ㆍ포천ㆍ동두천 전역이 거래허가구역에서 풀렸다. 또 보상이 끝난 김포 한강ㆍ파주 교하 신도시 지역도 해제 대상에 포함됐다. 용인ㆍ고양 등지 택지개발지구 중 토지수용에 따른 보상이 끝난 곳도 해제됐다. 구체적으로는 ▶용인시 수지구(동천·고기·성복·풍덕천·동천동), 기흥구(영덕동 제외) ▶고양시(구산·가좌·법곳동·대화·탄현·일산·성석·설문·덕이·중산·정발산동) 등이다.

그린벨트 또는 녹지지역 안의 공동주택 취락 지역도 주민 불편 해소 차원에서 토지거래 허가구역에서 풀렸다. 서울의 그린벨트 중에는 은평구 뉴타운 일대를 비롯해 ▶서초구 전원마을 ▶종로구 평창동 ▶강서구 개화동 ▶송파구 마천동 ▶강동구 강일동 ▶도봉구 도봉동 ▶노원구 중계본동 일대 등 6.3㎢가 해제 대상이다.

하지만 허가구역에서 풀리지 않은 곳도 적지 않다. 수도권에선 대규모 개발사업이 이뤄지고 있는 시·군·구와 개발사업지구 가운데 보상이 끝나지 않은 곳은 허가구역으로 남았다. 대표 지역으로 광교 신도시와 인천경제자유구역 등이다. 면적으로만 7109㎢에 달한다. 그린벨트는 규제 완화 기대감과 서민용(보금자리) 주택 건설 계획 등을 고려할 때 땅값 상승 분위기에 휩싸일 우려가 크다는 이유로 해제 대상에서 빠졌다.

국토해양부는 지방자치단체가 지정한 허가구역(1814㎢)도 해제 대상에서 제외했다. 서울의 2·3차 뉴타운, 새만금경제자유구역, 인천 가좌재정비촉진지구, 경기도 도시재정비지역, 강원 원주(기업도시)·춘천(혁신도시) 등이다. 국토부가 지정한 곳은 각종 개발 호재 때문에 광범위하게 지정한 곳이 많지만, 지자체가 지정한 지역은 지역 현실을 반영한 곳이 많기 때문이다.

정부가 토지거래허가구역을 대폭 푼 것은 땅값이 지속적으로 떨어지는 상황에서 더 이상 거래를 묶어둘 필요가 없다고 판단한 때문이다. 실제 지난해 12월 전국의 땅값은 전달보다 2.7% 내렸다. 1998년 2분기 이후 10년 반 만에 처음으로 전국 249개 모든 시ㆍ군ㆍ구의 땅값이 떨어졌다. 서울(-3.5%)ㆍ인천(-3.7%)ㆍ경기(-3.1%) 등 수도권이 큰 폭으로 하락했다. 토지 거래량도 전달보다 29% 줄었다.

여기에 토지 거래 활성화를 유도해 빈사상태에 빠진 부동산 경기를 살려보겠다는 의지도 담겨 있다. 부동산값이 하락하면서 투기우려가 거의 없어진 데다 현재의 시장 상황을 내버려둘 경우 경제 주체의 자산 붕괴 우려가 커 자칫 자산 디플레이션으로 경제난을 가중할 수 있어서다.

토지 시장 살아날까

거래 허가구역에서 해제된 곳에서는 앞으로 시ㆍ군ㆍ구의 허가 없이 토지 거래를 할 수 있다. 전매와 임대도 가능하다. 또 이미 허가를 받아 매입한 토지의 이용 의무 기간(농업용 2년, 주거용 3년, 임업ㆍ축산업ㆍ어업용 3년, 개발사업용 4년 등)도 사라진다.

자신이 소유한 토지가 토지거래허가구역에서 풀렸는지 여부를 확인하려면 지난달 30일 게재된 관보를 참고하면 된다. 관보는 인터넷으로도 파악할 수 있다. 즉 전자관보(gwanbo.korea.go.kr)에서 '경기도 고양시 구산동 일원', '서울 도봉구 427 외 167필지' 등과 같이 대략적인 지역을 확인할 수 있는 것이다.

전자관보 사이트에서 ‘오늘의 관보’를 클릭하면 해당 날짜의 관보 내용을 볼 수 있다. 전자관보로도 정확히 확인되지 않는 토지 소유자들은 해당 지자체 토지관리과나 지적과에 문의하면 해제 여부를 알 수 있다.

전국의 토지거래허가구역이 대거 풀렸지만 침체된 토지시장이 살아나기는 어렵다는 의견이 많다. 실물 경제 위축이 가속화되는 데다 기업 구조조정 등의 여파로 토지 수요도 상당히 줄었기 때문이다.

다산서비스 이종창 사장은 “실물경기 위축으로 투자자들의 자금 사정이 넉넉하지 않은 상황이어서 장기 투자상품인 토지에 돈이 몰릴 가능성은 희박하다”고 내다봤다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 "아파트 시장도 맥을 못추는 마당에 환금성이 떨어지는 토지시장에 자금이 쉽게 유입되지는 않을 것"이라고 말했다.

토지시장 핵심규제로 꼽히는 비사업용 토지의 양도소득세 중과 규제가 풀리지 않아 거래허가 구역 해제에 따른 시장 파급 효과는 미미할 것이라는 분석도 있다. 세법상 비사업용 토지를 팔 경우 장기보유특별공제가 배제되고 66%(양도세 60%+이에 대한 주민세 10%)의 세율로 양도소득세가 중과된다.

OK시골 김경래 사장은 "60%에 달하는 부재지주 양도세를 줄이지 않으면 허가구역을 해제해도 거래 활성화를 기대하기 어렵다"고 말했다.

 

토지거래허가구역이란	투기ㆍ값 급등 우려지역 별도 지정

토지거래 허가구역은 특정 지역의 토지에 대한 투기적 거래가 성행하거나 땅값 급등 우려가 있는 지역 토지에 대해 용도 별로 일정 규모 이상을 사고 팔 때 시ㆍ군ㆍ구청장의 허가를 받도록 한 곳이다. 1979년 처음 도입됐다. 이 구역으로 첫 지정된 곳은 1985년 대전 대덕연구단지다. 외환위기로 부동산 경기가 꺼지면서 땅값이 급락했던 1998년 4월에는 모든 지역이 해제되기도 했다. 그러다 다시 땅값이 오르면서 같은 해 하반기에 허가구역이 부활했다.

 거래허가구역으로 묶이면 일정 규모 이상 토지를 실수요자 외엔 살 수 없다. 현재 주거지역은 180㎡, 상업지 200㎡, 공업지 660㎡, 녹지 100㎡, 농지 500㎡, 임야 1000㎡를 초과하는 토지를 사려면 실수요자임을 입증해 시ㆍ군ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 또 허가구역에서 땅을 매입하면 농업용은 2년,주거용은 3년 등 용도별로 2~5년간 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 이를 어기면 2년 이하 징역 또는 계약 당시 해당 토지거래가격의 30% 이하에 해당하는 금액을 벌금으로 물어야 한다.

 

규제완화 어떤게 있나

이명박 정부는 출범 초기부터 침체한 부동산 경기를 살리기 위해 토지ㆍ전원주택 관련 규제 완화 대책을 잇따라 쏟아냈다. 주택뿐 아니라 토지의 경우에도 예전 같으면 시장을 뒤흔들 메가톤급 대책도 여럿 포함됐다. 그린벨트·군사시설보호구역 해제, 수도권 공장 신·증설 허용, 농지·임야 이용 규제 완화, 연접개발 제한 완화 등이다.

정부는 지난해 9월 서민 주거안정을 위해 수도권에 100㎢ 규모의 그린벨트(개발제한구역)를 풀었다. 한 달 뒤 10월에는 지방의 반발에도 불구하고 수도권 내 산업단지에 대기업 공장을 지을 수 있도록 하는 수도권 규제 완화책을 내놓았다. 이에 따라 올 3월부터는 수도권 산업단지에서 공장의 신ㆍ증설이 전면 허용되고 공장총량이 10% 가량 늘어나는 등 수도권의 기업 규제가 대거 풀린다.

 또 사업부지의 절반이 개발 가능 지역이면 일부 보전지역이 편입되더라도 개발이 가능해진다. 경기 용인과 광주ㆍ이천 등지의 자연보전권역에는 대규모 관광지와 대형건축물 등의 건축도 허용된다.

 신도시 주변에서 3년간 금지돼 온 물류단지 건설도 허용되고, 토지거래허가구역에서 상가를 분양받더라도 임대(현행 4년간 제한)를 할 수 있게 된다.

 군사시설보호구역도 대폭 해제ㆍ완화됐다. 군사시설보호구역에서 완전히 풀린 지역은 서울ㆍ인천ㆍ경기ㆍ강원 등 38곳(총 2억1290만㎡)이다. 또 완화된 지역은 20곳 2억4120만㎡에 달한다. 군사시설보호구역에서 해제된 곳에선 자유롭게 재산권을 행사할 수 있고, 완화된 곳에선 3층 이하의 건물을 지을 수 있다. 군부대와 협의하면 3층 이상도 올릴 수 있다. 

그동안 엄격한 개발과 소유 제한에 걸려 있던 농지와 산지에 대한 규제도 풀린다. 먼저 땅의 평균경사율이 15%를 넘는 한계농지에 대해 비농업인의 소유가 허용된다. ‘경자유전’의 원칙에 예외를 인정한 것이다. 또 한계농지에 대한 거래 제한도 폐지한다. 농지의 임대차ㆍ위탁경영 등 농지이용 제한도 사라진다.

 산지개발 때 적용되는 연접개발 제한 규제도 풀렸다. 면적 합산 거리 기준을 500m에서 250m로 줄이고, 공장 증ㆍ개축과 660㎡ 이내의 실거주자 주택 신축, 제1종 근린생활시설 등에 대해서는 연접개발 제한을 배제토록 했다.

하지만 토지 시장의 핵심 규제인 부재지주의 양도세 중과세는 그대로 유지되고 있다. 부재지주는 농지와 임야, 목장 용지, 비업무용 땅을 처분할 때 양도세 60%(주민세 10%를 합치면 66%)를 내야 해 토지 투자의 최대 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이 많다.

 

<토지거래허가구역 해제 지역> 

 

지역				면적(㎢)	비고
대전·충북·충남				6994	행정도시 보상 완료
전남 해남·영암·무안·신안군				1520	영암·해남, 무안 기업도시 보상 완료
부산 강서구, 경남 진해시				68.6	부산·진해 경제자유구역
전북 전주·김제시, 완주군				89.4	전북 혁신도시 보상 완료
경북 안동·예천				56.6	경북도청 이전
인천 서구(검단동), 경기 김포·파주·고양시				23	김포․·주 신도시 보상 완료
경기 성남시 수정·분당구, 용인시 수지·기흥구(영덕동 제외), 수원시 장안·팔달·영통구				34.3	광교신도시는 허가구역 존치
수도권· 광역권 그린벨트	서울			6.3	용도지역 변경, 그린벨트내 공동주택 취락지
	인천			1.3
	대구			14.3
수도권 녹지· 비도시	인천	강화군		163.1	대규모 개발사업 없음
		중구		94.3	영종지구 개발 완료
	경기	안성		480.5	대규모 개발사업 없음
		안산		68.1
		포천		452.6
		동두천		26.2
		수원		11.2	개발 사업 없거나 보상 완료
		용인	남사·동천·신봉 도시개발사업, 동백·구성·흥덕·서천 택지지구	15	보상 완료
		평택	소사벌·청북택지지구,용이·배미·서재·안중송담지구 등	16.7
		광명	소하택지지구, 광명역세권	3
		화성	동탄1·향남1,2·봉담1·태안3택지지구,남양도시개발사업 등	19.8
		김포	김포한강신도시 장기·한강지구, 양곡·마송택지지구	13.5
		오산	세교1,2택지지구	6
		의왕	청계택재지구, 포일2국민임대단지	0.86
		고양	삼송·일산2·풍동1·식사택지지구	8.4
		남양주	진접·별내·가운택지지구	7.6
		파주	운정택지지구	9.5
		양주	고읍택지지구	1.5
		성남	녹지지역내 공동주택	0.11
		부천		0.09
		안양		0.01
		광주		0.07
		의정부		0.03

                                                                 자료:국토해양부