아까운 수수료 줄이기, 셀프 양도세 신고 어떻게

세무사사무소 등을 통할 경우 건당 10만원 이상의 신고비용이 발생한다. 연간 매매차익이 250만원 이하라면 비과세 대상이므로 ‘셀프 신고’가 훨씬 낫다.  필요 서류를 챙겨두는 습관을 기를 수 있다.  ①매매차익이 없어도 반드시 신고양도세는 이익이 없어도 거래 발생 내역에 대해 반드시 신고를 해야 한다. 협의매수, 수용, 공매, 경매, 교환, 대물변제, 현물출자의 경우에도 양도세 신고는 필수다. 시세차익 없이 거래를 진행했을 경우 양도세 신고를 하지 않고 기한을 넘기는 경우가 종종 있다. 납부 기한 내 신고가 되지 않으면 거주지 세무서에서 양도세 신고를 독촉하는 ‘양도소득세 예정신고·납부 안내’장을 발송한다. 양도세 신고 기간은 양도일로부터 2달간이다. 원 대표는 “만약 신고 기한을 넘기면 일할로 계산 돼 가산세가 붙게 된다”며 “신고불성실 20%와 납부불성실 1일 3/10,000을 추가로 부담해야 한다”고 말했다. ②1년에 250만원은 기본공제1년 동안 번 매매차익이 250만원 이하이면 과세대상이 아니다.  “매매 차익이 250만원 이하이면 양도세를 내지 않아도 된다”며 “만약 250만원 이상이 그 이상의 매매차익에 대해 양도세를 내야 한다”고 말했다. 예를들어 매매차익이 500만원 이라면 250만원에 대해선 기본 공제를 받고, 나머지 250만원에 기타 경비를 제외한 취득가액에 양도세율을 곱해 내면 된다. 이는 부동산뿐만 아니라 모든 양도세 과세 대상에 적용된다. 해외 주식 투자의 경우도 연간 순익이 250만원 이하면 과세 대상이 아니다. 만약 과세대상이 아니면 신고 기간 내 신고를 하지 않더라도 가산세를 내지 않는다.  ③3년 이내 매매, 보유기간 확인 필수양도세율은 ‘보유기간’과 ‘양도차액’에 따라 달라진다. 보유한지 3년 이상이 되면 장기보유공제혜택을 받는다. 3년 미만이라도 양도차액이 1800만원 이하라면 연 6%의 세율을 적용 받는다. 다만 1년 동안 한 채 이상의 매매 차익이 발생했다면 양도세는 순익을 합산해 계산한다. “2년, 3년 등 양도세율이 낮아지는 기한을 불과 한두달 남겨두고 팔아 양도세를 더 내는 경우가 종종 있다”고 말했다.아예 양도세가 비과세 처리되는 경우는 1세대 1주택일 때다. 생계를 같이 하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우다. 이사로 일시적으로 두 채의 집을 갖게 된 경우, 혼인 또는 동거봉양으로 두 채의 집을 갖게 된 경우 등에 해당하면 1세대 2주택인 경우에도 1주택으로 보아 비과세된다.  ④매매계약서, 중개수수료 영수증 등 필요경비양도세 신고는 거주지 관한 세무서의 재산과에서 직접 신고할 수 있다. 재산세 담당 부서에서 양도세를 담당하는데, 신고자가 ‘양도소득세과세표준 신고 및 납부계산서’에 직접 일일이 손으로 기입해야 할 항목들이 많다. 양도세 신고시 반드시 구비해야 할 서류는 매도 및 매입에 관한 매매계약서 사본, 자본적 지출·양도비 등 기타 필요경비 지출 입증서류 등이다. 경매로 부동산을 취득했을 경우엔 낙찰가격이 취득가액이 된다. 공사비의 경우에도 없던 것을 새로 만드는 신축 공사는 필요경비로 인정받을 수 있지만 벽지, 장판 교체 등 수리는 인정받지 못한다. 자본적 지출에는 취득 당시 취·등록세 및 공인중개사 수수료, 매각시 공인중개사 수수료 등이 포함된다. 양도세 필요경비는 보유 기간 중 발생한 경비는 포함되지 않는다. 만약 수익형 부동산을 취득한 뒤 월세를 주기 위해 공인중개사 수수료가 나갔더라도 이는 필요경비에 들어가지 않다. 원 대표는 “비용 발생 시기에 영수증을 잘 챙겨 놓지 않으면 필요경비로 인정 받지 못한다”며 “취득 및 매도시에 발생한 비용에 대한 영수증은 꼼꼼히 챙겨야 한다”고 말했다.