아이고 저도 그만 물어버렸습니다 그 떡밥 - 대통령의 셀러 파이낸싱

[고양이목에쥐달기]

1.

부동산 매도시 매도자가 근저당을 잡아줘서 매수자의 잔금 납부를 유예시켜주는 걸 셀러 파이낸싱이라고 한다네요.

2.

최근까지도 엄청 늘었습니다. 평소 대비 60% 정도 증가했대요. 와우.

다주택자 중과제 유예가 매매 계약서 작성 시기 기준으로 5월 9일까지였고, 잔금은 11월 9일 (강남 3구는 9월 9일)까지 였는데..

제 값은 받고 싶고, 매수자는 잘 안 나타나고, 하다보니 어떻게든 등기상 소유자만 바꾸고 싶어한 다주택 매도자들 +

현재 같은 금융, 세금 관련 규제 없이 박근혜 시절의 널널한 기준으로 대출 받아서 고가 주택을 마련하고 싶은 매수자들의 니즈가 맞아떨어진 거래 방식입니다.

3.

국세청은 사후 점검을 통해서 이런 꼼수 등기 이전이라고 판단되면 양도소득세 중과세 추징하겠다고 했습니다. (!)

4.

이재명 대통령의 거래 같은 경우 다주택자가 아니라서 매도자의 이득은 거의 없고, 매수자의 이득 (재건축 조합원 확정 전에 입주)을 위한 계약으로 보입니다.

굳이 이득을 생각해보자면, '국민과의 약속을 지켜서 체면 치레는 했다' 정도일까요?

5.

뭘 해도 역풍은 있었을 겁니다.

매수가 빨리 되지 않아서 그대로 재건축 조합원 확정되었다 → "대통령이 재건축 로또에 홀려서 주택을 매도한다는 국민과의 약속을 어겼다!"

매수가 빨리 되지 않아서 더 낮은 가격에 매수자를 구한다 → "대통령이 가격을 후려치는 바람에 주변 부동산 소유자들의 재산권이 침해 당했다!"

이재명 대통령 생각에 그나마 대처 가능한 차악, 자신이 감내할 만한 역풍을 고른 거 아닐까 싶네요.

6.

그래도 의아한 건, 거기 재건축은 요즘답지 않게 좋은 사업성을 담보하고 있어서 인기가 좋은 매물이라 매수 희망자가 많았을 것으로 추정됩니다.

그런데 왜 굳이 셀러 파이낸싱이 필요한, 약간은 무리스러운 거래를 했을까요?

7.

굳이 제가 소설을 써보면 다음과 같습니다.

원래 2월 계약 당시부터 매수자의 기존 보유 주택이 늦게 매각되어서 그때 맞춰서 잔금 드릴게요~ 한 건 서로 알고 있는 사실이었습니다.

그런데 4~6월 중에 급박한 상황으로 몰립니다.

4~5월에 재건축 주민 동의서를 돌리더니,

6월 말에 글쎄 '7월 중 사업시행자 지정 고시를 완료할 것' 이라는 발표가 된 것이죠.

사업시행자 지정 고시 이후에 입주하면 그 주택은 현금 청산 당합니다.

그러니 그 이후에 입주하는 계약은 아예 있을 수가 없어요.

매수자도, 매도자도, 중개인도 다 합의 하에 계약을 손 보자고 했을 겁니다.

죄송하지만 계약 파기하고 다른 매수자를 알아보겠습니다.. 하기에는 매도자인 이 대통령 부부도 시간이 많지 않은 상황이었어요.

당시 그 단지는 대충 7월 말에 고시 완료하는 걸로 예상하는 눈치였지만, 좀 안전하게 7월 중순까지 등기 이전 완료한다고 생각해보면..

3주 안에 새 매수자 구하고, 그 매수자도 잔금 마련하고 , 이사 예약해서 입주까지 한다? 어휴, 불가능했겠죠.

어영부영 그냥 매도에 실패하고 이재명 대통령 부부가 재건축 조합원 확정? 위에 썼던 "재건축 로또 우우~~" 하는 역풍이었을 겁니다.

그러니 사업시행자 지정 고시 전에 등기상 소유라도 확실히 넘겨주는 게 그 당시에는 가장 합리적인 선택 아니었을까 하고 생각합니다.

8.

재건축이 임박한 걸 좀 더 인지하고 있었다면, 잔금이 늦은 매수자 말고 2~3개월 안에 잔금 맞춰줄 수 있는 다른 매수자와 거래를 했으면 어땠을까 하는 아쉬움은 있어요, 그래도.

아마 2월에는 이런 급박한 전개를 생각하지 못 했겠죠.

그도 그럴 만한 게, 여기가 사업성이 좋대요. 대형 평수 위주라 가구수도 많이 나오고, 용적율도 많이 높여주더라고요.

사업성 안 좋은 곳은 아파트가 다 갈라지고 깨져도 사업자들이 안 붙는데 말이죠..

9.

아무튼 제 모자란 생각으로는 좀 어쩔 수 없는 선택이지 않았을까..? 합니다.

논란을 안 만들 계약이었으면 제일 좋았겠지만 재건축이라는 게, 전통적인 조합 방식이냐, 신탁 방식이냐에 따라 어떨 때는 몇 년이 지나도 지지부진하고 어떤 건 몇 개월만에도 척척 진행이 되기도 하고 그러니까요.

10.

즐거운 저녁 시간 되시길요!

추가!

제가 글을 너무 못 써서 딱 오해 생기기 쉽게 썼네요.

7번이 핵심입니다.

댓글에 타임 라인으로 정리한 글을 봐주세요.ㅠㅠ

[the rod-no.1]

저는 이 일에 대해 가장 궁금한게 저같은 흙수저는 여러 사정에 의해 10억에 가까운 집안 빚을 4인 가족이 이자만 겨우 내면서 살고 있습니다 근데 저런 집을 구매자는 저런 방식으로 무이자 구매한다는게 도무지 이해가 안되네요..물론 어떠한 이유는 있겠다 싶지만 뭐랄까 20년 가까이 이렇게 빚이자 내면서 근근히 살아온 내가 그저 돈이 없으니까 이리 살지 저런 집 살 돈 있는 사람은 무이자로 집 잘사고 좋겠다 싶어서 더 심한 빈부격차 같은 것도 느껴지네요..반박시 여러분들 말씀이 맞을겁니다..저는 저런 혜택을 느낄 수 없는 서민이니까요..

[고양이목에쥐달기]

음 저와 비슷한 사정이시네요. 저도 서민의 입장에서 보는데, 전혀 억울하진 않습니다. 왜냐면 아예 우리 같은 서민이 약 올라 하는 그런 거래가 아니기 때문입니다. 우리가 약 올라 하는 거래는 다음과 같은 거죠. 어떤 사람 A씨가 대출 규제 때문에 자금은 못 마련하겠는데, 강남 3구 집값은 분명 오를 것 같으니 그때까지 이자를 내며 버티면 큰 수익을 볼 것이라 예상하고 고가 주택을 사고 싶어 하고, 다주택자 B씨는 유예 기한 전에 어떻게든 후려친 가격이 아닌 되도록 제 가격에 판매를 하고 싶은데 다행히 다주택자라 지금 주택 매각 자금을 당장 받지 않아도 큰 문제가 없는 상황입니다. 그럴 때 중개인 C씨에게 B씨가 셀러 파이낸싱 20억으로 매물 올려달라고 합니다. A씨가 주담대를 끼고 B씨의 근저당까지 해서 가격을 맞춰서 꼼수로 주택을 구입하게 되고, B씨는 꼼수로 다주택자 중과세를 면하게 되죠. 이게 우리가 약 올라 하는 거래입니다. 이재명 대통령의 예는, (지금 다시 읽어보니 제가 핵심을 분명하게 짚지를 않았네요. 죄송해요.) 2월에 계약하면서 10월에 잔금 치르겠습니다 했는데, 갑자기 6월 23일에 재건축 시행사업자 지정 고시 예고가 발표됩니다.

[고양이목에쥐달기]

심지어 7월 중에 마무리 한다고요. 그때 매도인, 매수인, 중개인 모두 깜짝 놀랐을 겁니다. 이대로 계약 진행해서 10월에 입주하면 그냥 현금 청산 대상자 되는 거거든요. 그러면 감정평가액으로 주기 때문에 보통 시세의 15~20% 손해를 보게 됩니다. 그리고 한 달도 안 남은 상태에서 새로운 매수자를 구하는 것도 무리였던 상황이었죠. 그래서 셀러 파이낸싱 형식으로 등기부상 소유를 먼저 옮겨주었다는 얘깁니다. 그러니 매수인도, 매도인도, 중개인도 모두 곤란한 거래였던 거예요. 이자를 받게 되면 원래 계약 당시에 예정에 없던 이자를 물게 되는 상황이라 매수인이 조금 억울할 수도 있고요. 매도인 역시 한 달 안에 새로운 매수인을 구하긴 부담스러웠기 때문에 서로 배려해준 계약 변경이라고 생각됩니다. 그러니 3개월 무이자는 혜택이라기보다는 서로서로 배려해서 좋게 해결합시다 하는 제스처에 가까워요. 원래 10월에 받기로 한 잔금인데 갑자기 진행된 재건축 사정으로 7월에 근저당 잡으면서 이자를 받게 되면 예정에 없던 추가 소득 같잖아요. 아 그리고 위에 쓴 그 얌채 같은 셀러 파이낸싱에서 무이자는 없습니다. 다 이자 받아요. 셀러 파이낸싱도 국세청에서

[고양이목에쥐달기]

다주택자로 간주하고 추징한다는데, 이자까지 안 받았다? 야 너네 무슨 관계길래 이렇게까지 해줘? 하면서 진짜 탈탈 털고 다주택 중과세, 소득세, 증여세까지 징벌적 추징 폭탄 갈길 겁니다. 지금 생각해보니 원글 쓸 때 시간 순으로 정리하는 게 좋을 뻔 했네요.
1. 2월 계약, 10월 잔금 치르고 입주 예정.
2. 갑자기 재건축 빠르게 진행, 7월까지 입주 안 하면 매수인이 현금 청산 대상자가 됨.
3. 매수인, 매도인, 중개인 깜짝 놀라 셀러 파이낸싱으로 등기부상 소유라도 빠르게 옮기는 걸 합의. 다만 누구도 예상 못 하게 이렇게 됐으니 이자는 받지 않겠다 얘기. 그런데 국세청은 그런 게 어딨냐, 증여세 받겠다 시전.
제 생각으로는 이렇게 된 것 같습니다. 그러니 이 사건에서 저 같은 서민이 서러워 할 일은 없어 보여요. 다만 위에 썼던 꼼수 셀러 파이낸싱으로 강남3구 집값 상승에 베팅한 / 다주택 양도세 중과세를 면한 사람들에게는 좀 약 오르긴 합니다. 애당초 그 이자를 내면서 집값이 오르기까지 버틸 수가 있다는 것만 봐도 부자일 것 같으네요.

[Anfernee Hardaway #1]

저도 이재명 지지합니다.
다만 왜 자꾸 우리눈 흐린눈을 하고, 인사, 개혁, 뉴이재명, sns까지 자꾸 선의로 해석을 해야 할까요..

직선적이고 단도직입적이고 솔직한 이재명이라
지지했던게 아니었나요.

저는 그냥 팔짱끼고 있으려고요.
욕도 안하고, 응원도 안합니다.
그냥 볼께요. 끝이 어딘지..

[luckyyap]

좋은 말씀이시네요...

[난레임비어다]

저와 1000000% 동일한 시선이네요.
우리가 뽑은 대통령 아닌가요? 몇개월 사이 악마라도 씌었을까요.
이 길의 끝이 어딘지 같이 보시죠.

[고양이목에쥐달기]

하이고 이게 다 제가 글을 못 쓴 탓입니다.ㅠㅠ 흐린 눈으로 선의를 추정하는 게 아니라, 아래에 타임 라인으로 정리한 글을 보시면 다른 방법이 있었을까 싶습니다. 갑자기 발표된 재건축 일정 때문에요. 2월에 계약한 사람을 냉정하게 쳐낸다고 해도, 새로운 매수인을 구하고 입주까지 시키기엔 시간이 너무 없었어요.

[긱스]

가장 합리적으로 수긍이 가는 글입니다--.. 다만 대출막히고 이번정권에 집을못산 저같은 사람들은 비난하고자하면 비난할수도 있는 안타까운상황이네요

[고양이목에쥐달기]

다시 보니 내용이 잘 전달되지 않게 쓴 글인데, 잘 봐주셔서 감사합니다.

[KBtoDH]

다른 글에도 같은 뉘앙스의 댓글을 달았었는데요. 대통령도 사정이 있으면 그럴 수 있죠. 근데 지금 부동산 시장을 쥐락펴락하는 본인이 편법까지 써가며 팔았다는게 포인트에요. 써주신 내용 중 5번은 요즘 본인의 기조였다면 차라리 후자를 택했어야죠.

[다이나믹간지멜로]

본인이 말하는 기조가 있으니 5번 집값 떨어트려서 돈 다받고 끝내는게 맞죠;;;
뭐 대통령은 사람 아니냐 왜 대통령손해보게 시키냐고 하면...
대통령이고 자기가 한말이니.... 어쩔수없죠

[고양이목에쥐달기]

아이고 제가 글을 잘못 써서 오해를 불러 일으켰네요. 7번의 타임 라인을 생각해보시면 5번에서 후자를 선택할 수가 없었다는 게 요지였는데, 퇴근 임박해서 후다닥 쓰다보니 엉망으로 썼네요. 여기 타임 라인으로 정리해보겠습니다.
1. 2월 계약, 10월 잔금 치르고 입주 예정.
2. 6월 23일 재건축 시행사업자 지정 고시 예고 발표. 7월 중으로 마무리할 것이라고.
3. 10월에 입주하면 매수인은 현금 청산 대상자로 15~20% 손해를 보게 됨. 입주 즉시 5~6억을 잃게 되는 상황. 만일 계약을 무효화 하면 매도인은 6월 말부터 빠르면 2주, 길어봤자 4주 안에 새로운 매수인을 구해서 입주까지 시켜야 상황. 즉, 불가능.
4. 중개인, 매수인, 매도인 합의 하에 셀러 파이낸싱 형식으로 등기부상 소유를 먼저 이전하는 데 합의. 다만 갑자기 이렇게 된 상황이라 매도인이 이자는 받지 않겠다 발언. 국세청은 그런 게 어딨냐, 매수인은 증여세 내놔라 시전 (이자를 무대가로 증여 받은 셈이니까).
이렇게 된 거라고 생각합니다.

[고양이목에쥐달기]

제가 글을 잘못 써서 오해를..ㅠㅠ 제 말씀은, 재건축 일정 때문에 다른 선택의 여지가 없었을 것이다.. 거든요. 아래에 글 한번 봐주세요..ㅠㅠ

[다이나믹간지멜로]

네 무슨 말인지 이해했습니다.
근데 2월에 집을 내놓은거고, 계약은 7월 아닌가요? 그간에는 집계약이 안된거 아닌가요? 뭐 그러면서 재건축터지고 속도가 붙은거 같은데요. 그집에 세입자도 살고 있고 그 기간이 10월이고 매수인은 10월에 들어와야하고, 뭐이런 시기나 이런거에 대한 급박함은 이해됩니다만

매수인입장도 무슨 상황인지는 아는데 이게 결국에는 꼼수라는게 문제 아닌가요?

[다이나믹간지멜로]

제가 강남 3구 저기 집 20억 30억 하는곳에 안살고 그곳을 살계획도 없고 뭐 이래서 거기 계약하는 시스템을 몰라서 이해가 부족할 수도 있지만 국민들이 흔히 하는 부동산 거래랑은 차이가 있는거 아닌가요?

[고양이목에쥐달기]

그니까 꼼수처럼 사용하면 꼼수인 건데, 이건 매수인 입장 : 나 예정대로 10월에 입주하면 5~6억 바로 잃어..ㅠㅠ / 매도인 입장 : 나 이 계약 파기하고 4주 내에 입주까지 마칠 수 있는 매수자 어디서 구해..ㅠㅠ / 중개인 입장 : 아이고 재건축 아직 머니까 괜찮아요~ 하고 10월 잔금 치르게 계약시켜 줬는데 큰일 났네..ㅠㅠ 인 상황이라 어쩔 수 없지 않았나 하고 생각하는 겁니다. 반면 우리가 꼼수라고 인식하는 거래는 다음과 같은 거죠. 정부 : GDP 대비 가계 대출 미쳐 버림. 이러다 우리 클남. 주담대가 가계 대출의 대부분 차지. 제한하겠음. / 매수 희망자 : 강남 불패! 지금 돈은 없지만 사고야 만다! / 매도 희망자 : 아오 다주택자 중과세 물게 생겼는데 왜 이리 매수인이 안 나타나? 급매는 싫은데.. / 중개인 : 아오 거래 씨가 말랐네. 매도인만 동의하면 근저당 잡아주고 대출 규제 우회하는 방법이 있는데, 이자만 감당 가능하면 박근혜 시절의 대출 가능해요! 역시 고가 주택 수수료가 짱이야! 이런 거래입니다. 사실 제 가족이 공인중개사예요. 셀러 파이낸싱은 공인중개사 시험에도 등장하는 유서 깊은 거래 제도입니다. 미국이나 유럽은

[고양이목에쥐달기]

우리처럼 전세 제도가 없기 때문에 셀러 파이낸싱이 꽤 흔한 거래 유형이라고 하대요. 누나도 대충 '꼼수고 뭐고 할 거 없이 그냥 가끔 하는 거래다, 근데 지금 대출 규제를 우회하는 방식으로 쓰여서 나쁜 거다, 벌써 국세청이 사후 조사 해서 추징 때린다고 하니까 아마 또 많이 줄어들 것 같다' 이런 취지로 얘기를 합니다. 제 취지도 마찬가집니다. 일단 얄미운 매도자를 보면, 다주택자 중과세 해서 집값 상승률을 낮추려는데, 자금 여유가 있는 부자들 (잔금 따위 나중에 줘도 돼요~ 내가 다주택자만 면하게 해줘~)은 꼼수로 세금을 회피하고 있고 (국세청이 추징 때리길), 또 얄미운 매수자 (혹은 무모한 매수자)를 보면 가계 부채가 심각한 수준이어서 이러다 다 죽겠다 싶으니까 대출 규제를 한다는 건데, 대출 규제를 우회해서 결국 부채를 더 늘리는 방향으로 가는 방향으로 셀러 파이낸싱을 사용하니까 꼼수라고 인식되는 거죠. 이재명 대통령의 경우는 위에 써놓은 것처럼 전혀 다른 케이스잖아요. 셀러 파이낸싱은 부동산 거래에서 종종 사용하는 방식인데 (외국은 더 자주), 그게 지금 가계 대출이 미쳐버린 나라에서, 고가 주택에, 대출 우회를 목적으로 사용돼서 욕을 먹는 겁니다.