부동산 경매 순서가 알고 싶어요!

[우주창조]

물건 검색 & 권리분석(손품) : 어떤 물건이 경매에 나왔는지 살펴봐야겠죠? 지난 번 '대법원 경매 사이트' 보는 법에 대한 호응이 끝내줬어요! 

임장(발품) : 위의 사이트 보기가 손품이라면, 해당 물건이 제대로 된 놈인지 직접 발품 팔아 확인합니다. 살기 좋은 곳인지를 기본적으로 보는건데요. 경매는 대부분 수익실현을 위한 거기 때문에 좋은 가격에 팔릴 수 있는지가 중요합니다.

입찰 : 손품+발품으로 좋은 물건이란 확신이 든다면 경매 입찰에 들어갑니다. 신분증+도장+보증금을 챙기는데요, 이때 보증금은 부동산 *최저매각가격 기준 10%예요.

*최저매각가격을 정해놓은 부동산의 경우, 이보다 입찰가격을 높게 써서 입찰해야 해요.

잔금납부 : 운 좋게 '내가 부른 금액'이 가장 높아서 낙찰이 됐어요. 통상 낙찰받은 날로부터 잔금 납부 기한을 45일가량을 주는데요. 낙찰받고 7일 후 매각허가결정이 나고 또 7일 후 매각허가확정이 납니다. 그러고 나서 잔금 납부하라고 통지를 보내요. 이건 은행에서 대출받을 수 있어요.

명도 : 자, 지금부터 조금 난관이에요. 명도는 '내가 새로운 주인이 됐으니 기존에 살던 사람에게 나가라'고 명령하는 거예요. 왜 난관이냐면, 해당 집에 전세나 월세로 살던 세입자를 내보내는 것이 까다롭기 때문이죠. 세입자 입장에선 집주인 때문에 잘 살던 집에서 쫓겨나게 생겼으니 억울하고 우호적일 수가 없죠. 그렇지만 시간싸움일뿐 결국 나갈 수밖에 없고 인도명령, 강제집행신청, 강제집행계고, 강제집행 등 법적 과정을 밟을 수 있어요. 물론 모든 명도가 힘든 건 아니고 수월히 진행되는 등 케바케랍니다.

인테리어 : 살던 사람을 내보내면 즉시 수리 및 인테리어에 돌입합니다. 새롭게 단장해야 새 세입자를 들일 수 있으니까요.

수익실현 : 경매를 통해 얻은 집은 크게 3가지로 활용할 수 있어요. 1) 낙찰받은 후 빠르게 매도하는 단타, 2) 예쁘게 세팅해서 전월세로 내놓기, 3) 실거주입니다.

여기서 중요한 건 단타일 경우 그에 붙는 각종 세금을 염두에 두어야 합니다.

특히 양도세 등이 과하게 적용되고 기타 부대비용까지 계산하면 실질적으로 나한테 떨어지는 수익은 적을 수 있거든요. 그러니 장기전으로 보고 전월세로 세팅하는 것이 대부분입니다.

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