대한민국 아파트의 미래 5부..재건축의 덫에 걸린 조합원 여러분께 드리는 편지

[부동산선지자]

대한민국 아파트의 미래 1부..수도권 재건축 대참사..빈집대란..
대한민국 아파트의 미래 2부..과거의 회상..불가능한 강남재건축
대한민국 아파트의 미래 3부..1기 신도시, 강남의 운명..
대한민국 아파트의 미래 4부..강남 재건축 아파트 수익성 심층분석
대한민국 아파트의 미래 5부..재건축의 덫에 걸린 조합원 여러분께 드리는 편지
대한민국 아파트의 미래 6부..강남재건축 조합장입니다. 모파상의 목걸이
대한민국 아파트의 미래 7부..아파트 미분양 100만개 추산. 미분양 아마겟돈이 옵니다.
대한민국 아파트의 미래 8부..아파트 경매를 경고합니다.
대한민국 아파트의 미래 9부..리모델링의 실체, 당신의 평생 재산을 노린다.
대한민국 아파트의 미래 10부..몬도가네 막장 인생, 소모품, 아파트

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재개발/재건축의 덫에 걸리신 분들께 드리는 편지

제2의 용산참사는 수도권 재건축 대참사로 재현될 것입니다.

아파트 재건축의 덫에 걸리신 분들께 드리는 편지

(2009년 11월 17일 MBC PD수첩 방영분 참고)

지난 2009년 11월 17일 MBC PD 수첩을 보고 이 늦은밤 더욱 더 열이 뻗칩니다. 

송파구 가락 시영 아파트 재건축 단지 조합원들이 전용 25평(32평형) 아파트 배정 받는데

건축비만 2억 6천만 원 이랍니다. (평당 2,500만원) 

전용 33평(42평형) 아파트를 배정 받는데는 건축비만 5억 8천 만 원 이랍니다. 그러면,

재건축 시 수년간의 이주비 및 그에 따른 금융비용은 어떻게 하란 말입니까? 개발이익 환수금은요?

대지 지분이 140%씩이나 되는 5층짜리 시영아파트가 저 꼴인데.

대지 지분이 50% 안 되는 고층 대치동의 은마아파트와 그리고

대지지분이 40%선인 수도권 15층 이상 중고아파트 들은 앞으로 안 봐도 비디오지요?

비상식이 상식을 지배하는 대~한민국!

비정상이 정상을 비난하는 대~한민국! 이름하여 아파트 망국 공화국

아무리~ 제가 외쳐도 말귀를 못 알아듣는 아파트 중독 공화국

아파트는 평당 건축비가 150~170만 원이면 썼다 벗었다하는 막장 싸구려 상품입니다.

이를 턴키 베이스로(설계, 조경, 감리, 모델하우스건립비, 보존등기비, 금융비 등등 몽땅구려 하도급을 받는 방법) 방식으로도 평당 250만 원이면 하도급 업체가 서로 맡으려고 피 터지는 로비가 벌어지고 있는 아파트 건축비,

그것도 어음으로 대금결제를 받으면서,,,, 이들은 여기에서도 30% 이상의 마진을 보고 있는 아파트 건축비,

이런 진실을 아무리 알려도, 믿어 주지 않고 오히려 게시판에 그 값으로 몇 채 지어 달라고 비야냥 거리는 

사람들...

제가 무슨 좌파 빨갱인 양 몰아 부치는 여기 아파트 맹신론자들에게

제가 지난 1년 6개월 간 재건축에 대한 복마전을, 아파트에 대한 미래 가치를, 줄기차게 말씀드리는 것은,

자기들 재산을 지켜 주려는 진심에서, 아무런 대가도 없이 애를 쓰는 심정을, 마치 나라를 망해 먹으라고

저주를 하는 인간으로 폄훼하는, 심정권(心情圈) 이라고는 눈을 씻고 보아도 보이지 않는 아파트 중독자들

지난 MBC PD 수첩을 보고 나서 더욱더 콱! 밟아 주고 싶을 정도로 열이 뻗칩니다.

그래 맞습니다! 저도 한 때는 잘나가는 부동산 꾼이였습니다.

그러나 그 때는 강남이 허허 벌판 으로, 개발독재 시대였고, 개발을 위한 투기였습니다. 고로 저는 정당했습니다.

그러나 지금은 도무지 사회의 기여도는커녕, 이 사회를 말아 먹고 있는 암적인 존재가 되어가고 있습니다.

비극의 씨앗 아파트

박정희 정권 시절, 제 1차 경제 계획 5개년 수립 시, 업계, 정계, 관계 등을 아우르는 종합 회의 때,

앞으로 대한민국의 주거형태를 아파트로 방향을 잡았던 것이, 오늘날 이렇게 비극의 씨앗이 될 줄은 누가

알았겠습니까?

시급히 대량 공급을 필요 하던 때라 그 날의 결론은 정당했었고 타당했었습다. 그런데 이게,

오늘날 부정부패의 심볼, 대한민국 서민 중산층을 말아먹는 순 악질 상품으로 둔갑될 줄이야 우리는 당시에

생각지도 못했습니다. 어쭈구리? 이제는 용역깡패, 브로커, 정비회사 아르바이트 아줌씨, 경찰까지도, 어머나!

이제는 조합장 경호원까지 수명을 고용해 발 담구는 총체적 피바가지, 상품으로 돌변하고 말았네요?

오호 통재라! 세상에나! 이럴 수가요?......

이게 다 탐욕으로 인해 인간의 광기가 작동되었기 때문입니다. 아파트는 절대로, 아무리 상식적으로 생각을 해도, 재테크 대상이 될 수가 없습니다. 아토피, 콘크리트 박스가 어케 재테크 대상이 될 수가 있단 말인가요?

무식한 대통이 부지런 떠는 것만이 재앙이 아니고, 우매한 국민이 빈껍데기 상품인 아파트에 용감해 지는 것은

더 큰 재앙이로세.

도무지 수억에서 수십억 원을 묻지도, 따지지도 않고, 아토피 콘크리트 박스에 퐁당 퐁당 던져 넣는 인간들은 도대체 뭐꼬입니까?

아무리 길어 봤자 30년 후에는 “살아생전 재건축 쓰나미” 걸려들어 폭싹 망해, 알!거!지! 되고마는 상품인 아파트는 소모품에 불과 한데,,, 무식하면 용감해 지는 건가요? 아니면

용감하면 무식해 지는 건가요? 하기야 한국 민족은 계약에 아주 약한 것만은 틀림없다니까요.

하다못해 수억 원을 싸들고 다니면서 등기부 권리도 볼 줄 모르는 사람이 대부분 입니다(나의 경험상으로)

이런 무지몽매한 아파트 중독자들한테, 집합 건축물 법, 아파트 재건축 시방서, 조합의 생리. 등을 아무리 까발려도 말짱 꽝이란 말이지요.

이제 제가 마지막으로 하고 싶은 말 한마디는, 걍 단도직입 적으로→

아파트 도장 찍지 마세요! 이 한마디 뿐.

송파구 가락동 시영 아파트 참사 봤지요?

이제 아파트를 사고파는 재테크는 영원히 버스 떠나갔고, 남은 것은 도장 찍지 않는 것만 최고의 재테크로

남아 있답니다.

아파트와 관련된 도장은, 절대 찍지 마세요! 백!전!백!패! 한답니다.

• 미분양 아파트를, 회사 보유분이라 왕창 헐값으로 거저 주다시피 하겠다고, 찍찍 거리거나

• 리모델링하겠다고 바람 잡거나

• 재건축 돌입 시 정비사업체, 조합측이 꼬시거나…….

• 뉴타운으로 헌집 가져가고 아파트로 새집 준다고 사탕발림 하거나

좌우지간 뭘 하든 간에 아파트와 관련된 도장은 절대 찍지 마세요!

왜냐구요?

아파트에 있는 대지 지분은 소유권이 아니라 “건물의 사용” 만을 위한 티끌만도 못한 지분 이란

말이거든요? 즉,

집합 건축물 법상 대지 지분이라 함은 건물을 위한 종속권이란 말이지요.

“아파트 대지 지분은 건물의 처분에 따른다! 라는 집합 건축물 법 상 조항은→ “건물이 땡 치면 대지 지분도 땡 친다. 라는 말과 진배없는 겁니다→이는 민법상 종물(대지 지분)은 주물(아파트 건물)의 처분에 따른다 라는 조항과 일맥상통하는 겁니다

다시 말해 일종의 지상권이라고도 할 수 있겠지요. 현행 지상권은 법률상 철콘조 같은 아파트는 30년 입니다.

속된 말로 조물주 표인 대지는 종물(從物)이고, 아파트 건물이 주물(主物) 이란 말이지요.

그러니까 끌려 다닐 수밖에 없단 말이지요.

다시 말해서 아파트는 개가 꼬리를 흔드는 것이 아니고, 꼬리가 개를 흔드는 역 삼각형 괴물이란 말이지요.

소유권인 대지하고 지상권인 지분 하고는 하늘과 땅 차이랍니다.

현행 부동산 업계에서도 지상권이 설정된 토지는 절대 거래 불가능 이랍니다.

미.친.놈이 아니고서는 그런 땅을 살 리가 없습니다.

고로 아파트를 재물로 알고 사는 사람은, 삼단논법에 의해서 미.친.놈이라고 할 수밖에 없겠지요? 그치요?

그런데 꼴에 도장까지 마구 휘두르는 사람은 뭡니까?

도장 찍는 순간 모든 재산권이 조합 측과 건설사에 넘어가는 데요?

고따구 미친 짓을 저질러 놓고도, 나중에, 어마 뜨거워라!! 하며

확정형 지분제가 빠졌다느니, 조합원 분양가를 몰랐다느니, 하면서 꿰인 코를 빼려면 얼마나 끔찍한 일이 벌어지는 지 알기나 하는가요? 흑석동 모 재개발 뉴타운 지역 조합원들이 재개발 취소 소송에서 승소 하고도,

역 소송에 패해서 조합원당 손해, 지연 배상금이 얼마나 나왔는지 아는가요?

어마어마한 액수의 배상금이 나왔답니다.

가락 시영아파트 보았지요? 내막을 모르고 그냥 도장을 꽝! 찍어놓고는, 소송을 걸고, 난리 부르스...

그럼 도장 안 찍으면 얻는 이익은?

1) 시영아파트 같이 어마어마한 비용을 들여가며 변호인단을 살 필요가 없고

(변호인단 비용 분담금을 내지 않고 버틸 수 있는 명분)

2) 10년 이라는 길고 긴 세월을, 설령 조합을 상대로 조합원이 승소를 하였다고 손 치더라도, 마지막 단계인 건설사 측 컨소시엄을 대표하는, 계약의 귀재인 건설사 법무 팀들이 역소송으로 치고 들어 올지도 모를, 제 2라운드. 법무팀 對 조합 측의 기나긴 세월의 소송 과정에서 조합측이 패할 것은 뻔할 뻔자 일 것이고,

3) 그렇게 되면 조합원들이 구성한 조합의 손해 배상 책임을 조합원들이 면 할 수 있을 것 같은가요?

그러나 도장 안 찍은 사람은 어마어마한 배상 분담금에서 빠질 명분이 있거든요?

4) 집달리 와 용역깡패들의 강제 퇴거 집행으로 인한 시효를 벌수가 있답니다.

왜? 도장 안 찍은 사람은 조합 측의 매수 청구권 행사로 매수 하거나. 강제 집행을 감행하더라도 확정 판결문 획득에 이어서 이행판결문 까지 부여 받아야 하므로, 최소한 1년 이상의 시간을 벌 수가 있단 말이지요

그렇게 되면 개나리 아파트 아줌씨 같이 옥상에 올라가 급살 나게 자유낙하 할 일도 없을 것이란 말이지요.

5) 그러면 조합 측에서 매수청구권을 행사 할 때 2명 이상의 감정평가사가 감정평가한 가액을 법원에 제출하여, 매수를 시도 할 것인데……. 이런 이런, 딱히 이런 상황이 되면, 감정평가 가액을 거래사례 비교법(시가)으로 하는 것이 아니라 건물의 잔존가치 만 계산하는 복성식 평가 법을 들고 나온단 말이거든요? 그러면 엎치락 뒷치락 하다가, 판사는 결국에는 공시가격과 복성식 평가(잔존가치 평가) 가액의 절충선을 적용 하게 된답니다.

완존히 개 값으로 조합측이 가져간단 말이거든요? 그래도 그게 어딥니까?

완존히 재건축 알거지가 되는 것 보다는, 전세 거리 정도는 확보 할 것이니까요.

6) 전세거리 확보도 억울하다면, 조합 측의 매수청구권 행사 소송 시. 도장 찍어도 늦지 않단 말이지요. 

제 말은 최후까지 선택권을 가지고 가란 말입니다.

재건축 쓰나미로 망해가는 주제비에 성질까지 급해서 도장을 마구마구 찍어 버리면,

당신들의 가족은 어케 되겠나요?

7) 단 상기한 비책은 기존 아파트에 융자금이 없는 사람 만 가능하단 말입니다. 오해 하지 마시게나요…….

8) 그렇다면 대출금이 수억 원씩 있는 사람의 비책도 형평의 원칙상 알켜 줄게요.

그 건 한밤중에 “36계 출행랑 치는 것” 딱 한 가지뿐입니다.

9) 이왕 쓰는 김에, 왕창 빚+전세금 있는 사람의 비책은요?

보긴 뭘 봐요! 걍 옥상으로 살며시 기어 올라가 자유낙하 예행연습이나 하는 거지요.

혹성 탈출 할래요? 깝데기 벗을래요? 아니면 야반도주 할래요? 옥상에 올라갈래요?

추신>

저의 글이 과격하다는 것은 저도 잘 알고 있답니다. 왜? 다혈질 끼가 있는 놈이 열 뻗칠 때 만 글을 쓰니까 그런 것이지요. 그러나 저의 진심은 뜨거운 가슴으로 쓰고 있습니다.

여러분의 재산을 지켜주려고 쓰는 것뿐입니다.

저를 “폭락이” 라고 부르지 마세요. 저는 진실을 알려, 다가올 고층아파트 재건축 아파트 대재앙에서

여러분을 보호하려고 하는 것뿐입니다.

상식을 주장하는 글에 추천을 안한 당신은, 영원히 아파트에 살다가 재건축의 덫에 걸려 당하게 될 걸요?.

그리고 이것이 골수,경북 문경 출신인 저 윤상원이의 진심입니다.

8년 넘게 추진을 못하고 있는 송파가락시영 재건축의 자세한 내막과 향후 다가올 고층아파트 재건축

대참사에 대한 내용은 지면 관계상 아파트의 미래 1~3부를 읽어보십시요.

윤상원

언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기

[A지란지교Z]

잊을만 하면 알려주시고, 경각심 갖게 해주시고, 최고의 공부는 예습과 복습.. ^^ 좋은 정보 감사합니다.

[운장]

님의 글 항상 새롭게 새겨 듣고 있습니다. 감사합니다.

[부동산선지자]

가끔 경제방에도 오셔서 세일러님의 글도 읽어주세요. 거시적인 경제흐름을 읽을 수가 있답니다. 감사합니다.

[마을길]

아파트의 실상을 파헤치시는 선지자님의 글을 통하여. 아파트는 소모품이다. 20~30년후에 재건축이 불가피하다. 그밖에도 재건축의 실상. 리모델링의 허구성등등의 글들을 제공하시어. 객관적으로 관찰하면서.... 여지껏 우리가 생각지도 못했던 새로운 사실들과. 알지못했던 유익한 정보를 얻고 있습니다. 그동안 우리가 갇혀 있었던 '프레임'을 통쾌하게 부셔버리는 선지자님께 항상 감사하게 생각하고 있습니다.

[박 탐욕]

그리 유용한 정보를 왜 대한민국의 수많은 유주택자들은 모르고 있을까요? 넘 궁금 합니다.얼마 안있어 부동산 가격 폭락하고 본전도 못 건질걸 알면서...유주택자들, 그들은 진정 바보 인가.. 무주택자들은 다 알고 있는 사실을 왜 유주택자들은 모르는 것인가..

[안단테다]

알고 있어도 이미 물려있는 상태라 꼼짝도 못한다고 봐야죠.

[프로세스]

그래서 설마가 사람잡는다는 말이 있죠. 설마, 설마... 아직도 부동산 버블미몽에서 못깨어난 사람들많지요.

[박 탐욕]

그럼 매매가 대비 전세금 50% 이상 이신분들은 빠른시일 내로 방 빼실 준비 해야겠어요..나중에 집값 폭락하면 전세금 받기 힘든데..더군다나 은행에 대출까지 있는 집이라면...나도 세입자인데 밤에 잠이나 오겠어요..

[마을길]

저도 선지자님을 통해 정보를 접한지가 불과 2~3개월 전이였습니다.^^ 왜곡된 부동산 언론을 신봉하던 얼치기투기꾼들이 이젠 인터넷을 통해 실상을 알았어도 시기상으로 빠져나오기가 쉽지 않겠지요. 거기다 산값보다는 싸게 못팔겠다는 한국인 특유의 '탐욕'과 더불어서요.....유주택자가 과다한 대출만 없다면 뭐하러 빠져 나오겠어요? 지금 빠져나왔다가 폭락하면 다시 사겠다....그리하면 그동안 우리가 비난하던 똑같은 투기꾼이 아니겠습니까?

[잔치국수]

10여년전 무식한 제가 우리27층 아파트가 노후되면 재건축해야되는데 재건축에 더는 돈은 어찌 감당하며 현재 27층 보다 높게 지어야 남는게 있을텐데 앞으로 재건축은 어떤식으로 지어지게 되는지 주위 사람들에게 물어봐도 정확한 대답을 못들어 참 궁금했는데 선지자님께서 이렇게 열변을 토해서 일러주시니 참 고맙습니다. 이제 저도 어디가서 부동산에 관해서 토론을 하면 상위권에 든답니다 ㅎㅎㅎㅎㅎ...

[지천명주부]

안양 만안지구 뉴타운 단독주택ㅡ집한채인데. 도장찍으라면,끝까지 버틸겁니다. 선지자님의 화끈한글에 늘~상 감사합니다.

[nOgaDa96]

감사합니다.

[자전거뉴스]

감사합니다.. 자전거뉴스로 퍼갑니다^^

[cos mos]

감사드립니다. 1편부터 펌 하게습니다.