부동산 양도세 절세 방법:; 양도세 비과세 조건과 필요경비-부동산 성공투자 멘토 [부동산재테크1번지]

[부테크1번지송팀장]

부동산 양도세 절세 방법:; 양도세 비과세 조건과 필요경비

30년 부동산 실무 전문가 부동산 성공투자 멘토

[부동산재테크1번지]

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오래전에 부동산을 취득해 계약서가 없거나 현금으로 거래해 금융 증빙이 없는 경우,

또는 다운계약서를 쓴 경우 양도소득세 신고가 헷갈릴 수 있다.

취득가액을 알 수 없다면?

취득일 전후 각 3개월 안에 거래된 매매사례가액

2개 이상 감정평가액의 평균액(기준시가 10억원 이하라면 1개),

 환산취득가액의 순서로 취득가격 신고

실무적으로 토지와 상가는 매매사례가액을 확인하기 어렵다.

아파트는 국토교통부 실거래가 시스템에서 조회할 수 있지만 2006년 이전 가격은 불가능하다.

그리고 감정평가액은 취득 당시 감정한 가격이 있어야 한다.

따라서 대부분은 환산취득가격으로 신고하게 된다.

환산취득가격?

‘양도가격’과 ‘양도 시 기준시가에 대한 취득 시 기준시가의 비율’을 곱해서 계산한다.

환산취득가격으로 신고한 경우라도 전 양도자가 실제 계약서를 제출해서 신고했다면

실제 계약서 금액으로 취득가격이 결정돼 세금이 추가로 고지될 수 있다.

2006년 실거래가 신고제가 도입되기 이전에 산 부동산이라면 다운계약서를 썼을 가능성이 크다.

이때도 실제 매매계약서, 금융 증빙 등을 통해 실제 지급한 사실이 확인되면 해당 금액으로 신고할 수 있다.

2011년 7월 1일 이후 부동산 거래에서 허위 계약서를 쓴 경우엔 양도소득세 1가구 1주택 비과세나 감면을 받을 수 없다.

매수 부동산의 베란다 확장, 난방 공사 등 자본적 지출액은 필요경비로 인정된다.

벽지와 장판 교체, 욕실 타일 수리 같은 수익적 지출액은 인정이 안 된다.

자본적 지출액은 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 현금영수증 등의 적격 증빙이 없더라도

대금을 지급한 사실이 금융거래 내역으로 확인되면 경비 인정이 된다.

 부동산 취득, 보유에 따른 필요경비 인정 부분은 부동산 양도세 납부하기 전에

필요경비 인정 목록을 체크하고 양도세 계산시 적용한다면 양도세액을 줄이는데 도움이 된다

아래는 부동산 취득과 보유 과정에서 소요되는 경비 리스트 입니다.

○부동산 양도세 필요경비 인정 리스트

*환산취득가격으로 신고한 경우라면 자본적 지출액과 공인중개사·법무사·세무신고 수수료는

비용으로 인정받을 수 없다. 대신 취득 시 기준시가의 3%를 일괄 필요경비로 공제한다.

부동산을 거래할 때 세금을 줄이기 위해 허위 계약서를 작성하는 것은 불법이다.

양도세를 줄이는 기본 원칙은 현금 거래가 아니라

계좌이체를 통해 금융 증빙을 확보하고 계약서를 잘 보관하는 것이다.

다음으로 부동산 양도세 비과세 조건들 인데요..

현재 고가주택 기준, 거주의무 기간등의 변경이 있다는 점 꼭 유념하여야 한다.

○부동산 양도세 비과세 조건

양도세는 너무나 많은 케이스들이 있어서

차라리 다소 복잡해 보이는 부담부증여세를 계산하는 것이 더 쉬울 정도로 부동산 양도세는 복잡하다

특히 2018년 ~ 2021년 까지 양도세 관련 예외, 부칙 들이 너무 많아져서

부동산 양도세 만큼은 세무사에게 맡기는 것이 옳은 판단이라는 것!!

하지만 기본적으로 본인이 세금 공부를 하셔야

세무사의 전문 지식을 더욱더 잘 활용할 수 있다는 것을 명심 하시길 !!!

​부동산 양도세 절세 방법:; 양도세 비과세 조건과 필요경비

30년 부동산 실무 멘토 부동산 성공투자 길잡이

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