[2012 결산] 부동산시장 분석

[경호처장]

2012년 부동산시장은 수도권과 지방, 매매와 전세 가릴 것 없이 깊은 침체기를 겪었다. 2011년 까지 상승세를 이어간 지방의 매매시장이 침체로 돌아서고, 전세시장도 안정세를 보이면서 수도권의 매매시장 침체와 함께 거래부진이 나타나며 2012년 아파트 거래량은 역대 최저치를 기록하였다.

유럽의 재정위기와 같은 변수와 올해 국내 경제가 3% 미만의 성장에 그칠 것으로 전망되는 등 침체를 보이면서 수요자들의 매수심리를 위축시킨 것이 부동산 시장이 침체된 원인으로 꼽히고 있다.

부동산114리서치센터 최성헌 책임연구원에 따르면 부동산시장의 침체 속에서도 도시형생활주택과 오피스텔과 같은 임대형 주택의 인기는 계속 이어졌고, 지방 분양시장도 세종시와 혁신도시를 중심으로 청약호조를 이어간 것으로 분석된다.

올해 부동산시장은 장기침체로 인한 매수자들의 위축과 주택가격 하락과 가계부채 문제로 하우스푸어, 깡통 주택 등에 대한 문제가 대두되면서 부동산시장의 침체를 상징적으로 보여줬다.

하지만 2013년 정부의 변화와 상저하고의 경제전망과 올해 논쟁이 되었던 주택시장 바닥론 등으로 올해와 다른 시장 변화에 대한 기대도 나타나고 있다.

대선주자들의 부동산 공약, 주거복지와 가계부채 해결 등의 주거안정성에 집중

참여정부의 세종시와 혁신도시 건설, 이명박 정부의 4대강 사업∙보금자리주택공급, 2008년 총선의 뉴타운 공약 등 과거 선거를 앞두고 여야 모두 대규모 개발 공약이 주를 이룬 것과 달리 올해 총선과 대선은 복지에 중점을 둔 공약이 주를 이루고 있다.

가계부채와 하우스푸어, 전세금 상승으로 인한 임차인들의 주거비용 상승 등의 문제가 지적되면서 대선주자들의 공약도 주거안정에 초점을 맞춘 주거복지 확대와 가계부채 해소를 위한 대책, 임차인의 주거비 부담 경감을 위한 임대주택 등의 공공 주택공급 확대 등의 공약을 주로 내세우고 있다.

주요 대선주자들의 부동산 정책공약의 장기적인 정책 틀을 만들어야 하는 부분이 있어 단기적인 정책효과가 나타나기에는 시간이 소요될 것으로 예상되고 정책효과에 따른 거래회복에 대한 수요심리개선 효과는 크지 않을 것으로 예측된다.

하지만 올해 주택거래 부진에 대한 단기적인 대책이 새정부 출범하면서 검토될 가능성은 클 것으로 보인다. 특히 취득세 감면 연장과 같은 거래 활성화에 효과를 보인 정책 수단의 경우 연장 될 가능성이 크다.

여야 모두 단기적인 정책 효과를 볼 수 있는 정책 수단을 공약으로 제시하기 보다는 장기적인 검토와 집행이 필요한 정책 공약을 내세우고 있고, 특히 가계부채 해소와 같은 장기 과제를 안고 있어 정책적 효과를 2013년 상반기 기대하기 보다는 큰 틀의 부동산 시장 변화에 대응할 수 있는 정책 제시에 초점을 맞출 필요가 있다.

상저하고의 2013년 완만한 경제회복 전망

2012년 경제성장률을 3% 미만으로 하향 조정되고 있는 상황에서 2013년 경제성장도 올 초보다는 하향조정된 전망치를 연구소나 각 기관에서 발표되고 있다. 공통적인 특징으로는 상저하고의 경제성장 흐름이 나타날 것으로 예측하고 있다.

하반기 경제가 회복될 것이라는 전망은 대외경제의 회복에 따른 수출 증가가 경제회복을 견인 할 것으로 예측하고 있다. 하지만 여전히 국내 경제의 불안요인으로 가계부채를 꼽고 있어, 가계부채에 대한 해결 방안을 주문하고 있다.

2013년의 하반기 경제회복에 대한 전망대로 우리나라 경제가 완만한 회복에 들어선다고 해도 부동산 시장이 V자형 형태의 급격한 거래 증가와 가격 상승으로 이어지지는 않을 것으로 예상된다.

하지만 2012년 최악의 주택시장에서 벗어날 수 있는 방향 등 역할은 기대할 수 있을 것이다. 2013년의 완만한 경제회복이 예상대로 이루어진다면 수요심리를 개선시키고, 현재의 극도로 침체된 주택거래심리를 회복하시키는 수준에서 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 예측된다.

2013년 아파트 입주물량 감소로 인한 전세난

2013년 아파트 입주예정 물량은 약 18만5000여세대로 2012년 17만여세대 보다 늘어날 것으로 조사됐다. 하지만 2007년부터 입주한 아파트 년평균 물량인 28만호에 비해 약 10만호 가량 줄어들어 아파트 입주 감소에 따른 전세물량 부족에 대한 우려가 나타나고 있다.

특히 수도권의 아파트 입주물량이 2012년 10만7000여세대에서 2013년 8만7000여세대로 2만세대 감소할 것으로 나타나고 있어, 수도권의 전세난을 더욱 우려하고 있는 상황이다.

하지만 아파트 입주물량의 감소와 달리 전체 주택 공급물량은 2011년에 비해 늘어나고 있어 주택 공급감소로 인한 전세시장 불안은 우려에 그칠 가능성이 크다.

최근 공급이 크게 늘어난 오피스텔의 경우도 수도권에서만 2013년 약 2만4000실 이상이 입주 예정되어 있어 절대적인 공급 감소에 대한 우려를 해소할 것으로 예상된다.

임대수익형 주택, 특정 규모에 공급 쏠림으로 공급과잉 우려

주택매매가격의 하락으로 인해 부동산 투자자들의 관심을 모았던 도시형 생활주택과 오피스텔의 인기는2012년에도 이어졌다.

특히 매입가격 부담이 낮고, 1인 가구 증가에 따른 임차 수요증가로 인해 투자상품으로서 각광을 받고 있다. 오피스텔과 도시형생활주택의 시장환경이 호전과 함께 정부의 정책지원도 이루어지면서 공급이 크게 늘어나는 모습이다. 하지만 공급증가와 청약시장에서의 호조의 이면에는 특정 면적대의 공급 쏠림과 공급과잉에 대한 우려가 나타나고 있다.

2011~2013년 오피스텔 입주물량 중 전용면적 33㎡미만 전국 68.4%, 서울 88.5%의 비중을 차지하고 있다. 도시형생활주택의 경우 2007년~2013년 전체 입주물량 중 90% 이상이 전용면적33㎡미만으로 원룸형의 초소형 규모에 공급이 쏠려있다.

원룸∙초소형 규모로 집중되어 있는 오피스텔과 도시형생활주택의 공급이 2인 이상 가구단위 수요를 흡수하지 못하면서 상대적으로 소득이 낮은 1인 가구만을 수요층으로 잡고 있어 오히려 공급과잉이 우려되는 상황이다.

공급과잉에 대한 우려와 함께 상대적으로 소득수준이 낮은 1인 가구의 주거비 지불능력과 적정 임대수익 확보를 위한 임대료와의 괴리로 인해 실제 1인 가구 수요도 충분히 흡수하지 못하고 있는 것도 문제로 지적되고 있다.

공급자와 임대인 중심의 공급방식보다는 임차인 수요에 적합한 다양한 주택이 공급될 수 있는 방안이 필요하면 현재의 1인 가구를 타깃으로 한 초소형 원룸 규모의 공급은 임차인 수요 확보를 위한 임대인의 과다 경쟁에 따른 임대료 하락과 공실증가 위험을 안고 있다.

2013년 부동산 시장 최악의 상황에서 벗어나...

2013년 부동산 시장은 상저하고의 국내 경제상황과 고점대비 최대 30%이상 하락한 주택가격 등으로 인해 최악의 상황에서 서서히 벗어나는 모습을 보일 것으로 예상된다.

하지만 여전히 가계부채에 대한 부담과 수요자들의 매수 심리 위축은 여전할 것으로 전망돼 본격적인 상승 보다는 주택거래 회복을 위한 기초 체력의 쌓는 시기가 될 것으로 예측된다.

정책적으로 보면 새정부 들어서 갑작스런 규제 강화보다는 초기 주택거래를 회복시킬 수 있는 다양한 정책 지원이 단기적으로 나타날 것으로 예상되고, 장기적인 정책 방향으로 가계부채 해소를 위한 정책이 제시될 것으로 예상돼 현재 어지럽게 얽힌 주택거래 부진의 실타래가 풀릴 수 있는 방향성 제시가 수요자의 심리적인 위축을 해소 시킬 것으로 기대되고 있다.

부동산 시장의 가격 상승이나 급격한 거래회복을 기대하기는 쉽지 않지만 국지적인 호재 지역의 경우 주택 수요자들의 관심이 모일 것으로 예상된다.

특히 공공기관 이전이 이루어지는 혁신도시는 본격적인 입주가 시작되고 이전기관의 청사건립이 진행되면서 수요자의 관심을 끌 수 있는 대표지역으로 꼽히고 있다.

그 외 프리미엄 고가 주택의 경우 가격 하락폭이 커 고소득, 자산가의 관심을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

2013년 본격적인 부동산 시장의 회복을 기대하기에는 대외경제여건의 불확실성과 가계부채 문제로 인한 수요자들의 구매력 저하, 주택매수심리 위축으로 쉽지 않을 것으로 전망된다.

하지만 2012년 최악의 거래부진에서는 서서히 벗어나면서 수요자들의 기대심리와 구매력을 서서히 회복시킬 수 있는 시작점이 되는 해가 될 것으로 보여진다. 특히 이러한 외부 상황에서 정부의 정책이 현재 얽혀있는 복합적인 주택시장의 문제점을 해결할 수 있는 방향성을 제시할 필요가 있을 것으로 분석된다.