[경험담] [경매임장방법] 경매에서 가장 어려운것은? 권리분석? 명도? 매도?

[한마당]

원문 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4636

[『 끄적끄적 』] 경매에서 가장 어려운것은? 권리분석? 명도? 매도?|▒ 우리들의 경험담

곰비|등급변경▼|조회 1657|추천 1|2015.07.25. 03:56http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4636 

안녕하세요? 곰비 입니다.

빗소리가 좋아서 오랜만에 글을 쓰게 되네요.

행크에서 실전반 10기로 경매를 시작했으니, 그리 경험이 많다고 얘기하긴 어려울것 같습니다.

물론 그 시간속에서 일취월장하여 경제적자유에 한걸음 더 앞 서 나간 분들도 있습니다만,

저는 꽤 보수적인 성향과 적은 종자돈으로 인해서 그리 많은 수익을 내지는 못했습니다.

그래도 선순위위장임차인, 유치권, 선순위가등기, 법정지상권 물건을 한번씩은 경험해 봤으니

나름 의미있는 시간이었다고 생각합니다.

이번에 친구가 어느 경매 학원에서 어설프게 배우고는 "건물만 매각" 물건을 덜컥 낙찰받고

보증금을 날려야 하나 고민을 해서 같이 해결해주다 보니

저도 요즘 사고 친게 많아서 이에 관한 얘기를 공유하는 것도 의미있겠다 싶어서 글을 써 봅니다.

아무것도 모르는 초보시절엔 권리분석은 부동산 가도 모르는 분들이 많았고,

등기부등본은 법전만큼 어려웠으며, 법무사나 변호사들만 하는 것인줄 알았습니다.

그래서 지금도 집에 권리분석 관련된 책만 4권이 있습니다. ^^;

송사무장님 책을 읽고 경매에 관심을 가진 후 실전반 수업을 듣고 동기들의 경험담을 들으며,

명도가 정말 어려운거구나... 나도 할 수 있을까? 하는 의문을 참 많이도 가졌더랍니다.

좌충우돌하며 겪었던 첫 명도 이후, 이제는 

가스통을 어깨에 매고 나오시는 분 (당연히 사진처럼 웃고 계시진 않았습니다.)

몸에 그림이 좀 많으신 분

도끼와 페인트로 엉망으로 만들어놓은 집 

등등을 겪어보고 나니, 이젠 명도도 무섭지 않습니다.

작년까지만 해도 매도는 "신의 영역"이라고 생각하고,

진인사대천명의 마음으로 열심히 집을 단장해서 왕에게 간택되는 무수리의 심정으로 기다리면

정성을 갸륵히 보아주신 어느 왕이 간택을 해주셨습니다만,

올해는 오히려 부동산들에서 전화가 옵니다.

"사장님~~~ 혹시 또 낙찰받은거 없어요? 물건 꼭 저한테 주셔야 돼요~"

이렇듯 시장이 변해서 매도도 더 이상 그다지 어려운 일은 아니게 되었습니다.

그럼, 제가 얘기하고자 했던 "경매에서 가장 어려운 일"은 무엇일까요?

그것은 바로 "임장" 입니다.

지인 중에 아파트 단타만 하는 분이 있는데, 그 분은 "임장"이 어렵다고 하면 웃습니다.

"그냥 주위 부동산 가서 시세만 확인하면 되는데 그게 왜 어려워?" 라고 얘기 합니다.

제 대답은 "그럴수도, 아닐수도" 입니다.

제 경험상 아파트를 기준으로, 낙찰부터 매도까지 평균 6개월이 걸립니다.

그럼 혹시, 임장가서 물건지 부동산에 들러서 시세를 파악할 때 

"사장님 이 아파트 6개월 뒤에 가격이 어떻게 될까요?"라고 했을때

 "1~2000만원 오를거에요."라고 얘기하시는 부동산 본 적이 있나요?

"XXX 전철 개통되고, xxx 호재가 있어서 오를거에요"라는 말은 쉽게 할 수 있지만,

얼마가 오를거에요라는 말은 참~ 어렵습니다.

혹시 올해 1월에 부동산을 매각하신 분들은 지금 시점에서 가격이 이렇게 오를거라고 예상을 하셨나요?

만약 예상을 했다면 절대 팔지 않으셨겠지요.

지인이 올해 1월에 잔금을 받았던 잠실 모 아파트의 시세입니다.

지금 땅을 치고 후회하고 있겠지요?

저는 입지가 좋으니, 좀 더 보유를 권했는데 그 분은 "기회비용"을 얘기하며 빨리 파는 방법만을 저한테 물어봤습니다.

"싱크홀" 사건까지 겹쳐서, 부동산에서 "주인이 있을때 팔아야 된다. 가격을 깎아달라" 하는 요구까지 모두 들어줘가면서요.

여러분은 임장활동을 가서 어떤 것을 조사하시나요?

그냥 아파트의 시세? 전,월세가 잘 나가는지? 매매는 잘 되는지?

   임장을 잘 하시면,

   1. 이 아파트에 사는 주민들이 어떤 사람들인지?

   2. 연령대는 어떻게 되는지? (내 집을 사줄 사람들이 어떤 사람들인지?)

   3. 봄에 잘 팔릴것인지? 가을에 잘 팔릴 것인지?

   4. 어떤 컨셉으로 인테리어를 할 것인지?

   5. 얼마에 내놓으면 잘 팔릴것인지?

   6. 단기매도가 좋을것인지? 장기 보유가 좋을 것인지?

   7. 보유한다면 언제까지 보유했다가 팔아야 좋을 것인지?

   8. 선순위임차인이 있다면, 진성인지?

   9. 현재 점유자는 어떤 성향이며, 명도 저항을 할것인지?

   등을 다 파악하고, 내가 계획한대로 명도, 매도까지 내가 지휘하는대로 움직일 수 있습니다.

그냥 한번 쓰윽~ 훓어보면 다~ 아는 고수라면 이 글을 읽으실 필요도 없지만,

이제 시작하는 초보분들이라면 한번 쯤

"내가 올바르게 하고 있나?"라는 생각을 가져봤으면 하는 뜻에서 적어봤습니다.

아파트, 빌라, 상가, 공장, 농지, 대지의 임장은 모두 다릅니다.

아직은 경험이 미천하여 다 옮겨적을 순 없지만 

언젠가 또 경험담을 나눌 날이 오기를 고대하며 이만 줄이겠습니다.

                                                                        아는 만큼 보이고, 움직인 만큼 얻는다.

                                                                                                      곰비 드림

PS) 비오는 날 감성에 젖어 온라인으로 바로 글을 쓰다보니, 좀 핀트가 어긋나서

격하게(?) 글을 쓴것 같아서 부끄러운 마음에 글을 삭제하려다가,

또 아까운 시간을 내어 읽어주신 분들에 대한 예의가 아닌 것 같아서

글을 삭제하지는 않고, 첨언하고자 합니다.

저는 "내가 옳고, 너는 틀렸다"고 주장하는게 아니라, 누군가는 이렇게 해보니

별로더라 라는 한 사람의 의견으로 들어주셨으면 합니다.

단타가 틀렸다는 의견이 절대 아니니, 단기투자를 하시는 분들이 오해하지

않으셨으면 합니다.

물건에 따라서, 시기에 따라서, 시장의 분위기에 따라서 단기투자를 할 것인지,

장기보유를 할 것인지를 결정하는 것이 좋겠다는 의견이며,

임장을 제대로 하지 않아서 의도치 않게(?) 장기보유를 하게 된

제 경우에 대한 반성의 글 입니다.

[즐거운 아침]

감사합니다
잘읽었습니다^^

[풀 문]

좋은 정보 잘 보고 갑니다~
알 수 없는 그 분께 간택되길 바라는 맘으로 하루하루 늙어가는 1인 입니다 😂

[김 선생]

임장의 중요성에 대한 좋은 말씀 감사합니다 ~ ^^

[행복123]

좋은 글
감사합니다.

[나홀로 모험]

쉬우면서 어려운것이 매수 매도 즉 사고 파는것이죠.. 다른것은 다 그냥 절차에 불과할뿐..

[세종호호]

좋은글 잘 읽고갑니다^^

[jun5211]

좋은글 잘읽었습니다 감사합니다

[송파댁]

저도 잘 봤습니다.

[짜동 터프]

요즘 경매에 관한 책과 정보를 많이 배우고 읽고 있습니다~~ 좋은글 감사 합니다^^

[이기적인나]

이제 막 부동산경매에대해서 관심을 갖고 이것저것 읽고 있는데, 현실감 있는 글이네요. 지금 수준은 권리분석 공부 중인데 아는 만큼 보인다고 권리분석이 가장 어렵다고 생각햇습니다. 곰비님의 글을 읽으니 아직 갈길이 멀구나 싶네요.ㅎ 좋은글 감사합니다.

[뉴튼]

이제 경매에 입문하려하는데.. 저에게는 귀한글이네요^^

[장자방]

평소 부동산에 가면 시세만 물어보다가 금방 나오는 사람이 바로 접니다.
뭘 물어봐야할지 막막하기만 했는데 오늘 여기 딱 써 주셨네요^^
참고해서 요긴하게 써 먹겠습니다.
감사합니다.

[Boco]

정말 좋은 글 감사합니다!

[캠핑카오너]

잘읽었습니다.^^

[신입사원]

좋은글 감사합니다^^

[부자친구]

좋은글 잘 읽었습니다.
임장은 너무 어렵습니다.
전 나이가 50이 넘었는데 부동산 들어가 가면 얼굴부터 붉어집니다.
얼굴색이라도 변하지 않으면 덜 창피할텐데 .....
이렇게 자꾸 다니다 보면 언젠간 자연스러워지죠?

[더이상]

감사합니다....잘 읽고 갑니다....^^

[귀여운 토끼]

좋은내용 너무 많은지식을 얻어가는것 같아요 감사

[이령]

많은 도움이 되었습니다~ 감사합니다~~^^

[무쏘의뿔]

정말 임장을 어떻게 했느냐에 따라 수익률이 달라질수 있겠네요...많은 도움이 되었습니다..소중한 경험담 감사합니다.

[소리소문24]

감사합니다. 저 리스트는 새겨두겠습니다. ^^

[mate8402]

많은도움됐습니다 감사합니다.

[cute iris]

좋은글 감사합니다

[월세 부자]

임장시 꼭 확인해야겠네여 감사합니다

[곰개미]

좋은글 감사합니다

[존중투지]

감사합니다. 아직 초보에 불과해서 임장의 중요성을 제대로 알지 못하고 있는데, 어느순간 이 글을 다시 찾아와서 읽게될것 같다는 생각이 듭니다. 진실된 이야기 감사합니다.

[LDHLBO]

이렇게 하나씩 배워 가야겟지요..좋은글 감사 합니다..

[김응진]

잘 읽었습니다 감사합니다.

[쭈니쪼아]

글 잘 읽었습니다~! 다시 한 번 새기게 되는 임장의 중요성!!입니다.

[최윤진]

잘읽었습니다. 감사합니다.

[공부하자87]

좋은글 감사합니다

[천상삼기격]

좋은 글 감사합니다!

[서우사랑*]

읽어도 잘 모르는 생생생초보 조금이나마 배워가네요~~아 멀고도 험한길....

[노력맘]

임장할때 중요한것이 뭔지 생각하는 글입니다. 고맙습니다.

[진한빛]

좋은글 감사합니다. 잘 읽었습니다.~~~

[내집갖자]

좋은 정보 감사합니다.

[yongipapa]

좋은 글 감사합니다. "아는 만큼 보이고, 움직인 만큼 얻는다"는 글이 마음에 딱 들어오네요. 잘 볼 수 있도록 공부를 더 하고, 임장도 많이 나가서 직접 경험하면서 배우도록 하겠습니다.

[beautifullife]

아는 만큼 보이고 움직인 만큼 보인다.. 명언이네요 ^^

[템페스트(대전초급 2기)]

임장도 하는만큼 보이고 하는만큼 수익을 얻는것 같아요 !!!

[SooY]

임장할때 짗어볼 포인트군요 감사합니다

[또씽아빠]

감사합니다. 잘 읽고 갑니다. 고맙습니다.

[단순명료]

임장시 가격만 물어봤는데 이런것도 알아야 좋군요 알려주셔서 감사합니다 ^^

[공감인]

요약해주신 내용 읽고 또 읽었습니다. 좋은 글 감사드립니다

[산적으로 불린 사니이]

좋은 글 감사합니다

[그린티01]

물건에 대해 임장하는 태도가 어때야 하는지 잘 봤어요 감사합니다^^

[돌다메]

좋은 노하우를 공유해 주셔서 감사합니다

[최해]

좋은글 감사합니다.
임장 시 더 많은부분을 알고 정확한 분석을 해야한다고 다시한번 느끼게 되었습니다.

[복주파]

좋은 글 감사합니다!