스크랩 토지중의 보물, 임야~ 잘 매입하고 잘 활용하기

[용담(龍 潭)]

[부동산정보 - 임야]

실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다.
땅을 매입하려면 지적도, 등기부원부, 국토이용계획원을 스스로 떼어보고 답사하여 확인해야 하는 

것은 기본상식입니다.

[귀농현장- 잘 고른 땅의 12가지 조건]

1. 지적도상 도로가 있는 땅

2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅

3. 구거(도랑)에 접한 땅

4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅

5. 뒷산이 완경사지로 된 땅

6. 지세가 남쪽으로 향한 땅

7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅

8. 도로보다 지형이 높은 땅

9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅

10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅

11. 지하수 개발이 쉬운 땅

12. 주변에 혐오시설이 없는 땅

[귀농 시 좋은 시골집 고르는 요령]

1. 지적도상 도로가 있는 주택

2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

4. 남향부지에 지은 주택

5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

6. 세대 수가 많은 단지 내 주택

7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택

11. 주변에 혐오시설이 없는 주택

[실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지]

1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지

2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)

4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

5. 경지정리가 잘 되어있는 농지

6. 공사 시 재해발생이 우려되는 농지

7. 군사보호구역 내 농지(군협의시 신축가능)

8. 건축허가시 상. 하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

[농지전용허가 신청시 구비서류]

1. 등기부등본    2. 지적도    3. 토지대장    4. 토지이용계획확인원    

5. 피해방지계획서   -> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출

6. 사업계획서: 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등

납입계획 포함) 시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한

사업장 규모 등을 명시

7. 지적도: 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시

8. 지형도: 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 농로, 수로 등의 대체 시 설 설치위치를

정확히 표시

[농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우]

1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획

2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획

3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획

4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획

[귀농인의 임야구입시 체크포인트]

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?

2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?

3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?

4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?

5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?

6. 진입도로 확보가 가능한가?

[임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차]

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득 -> 기본계획구상 -> 토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청 -> 심의 및 협의 -> 전용부담금,

대체조림비 납부 -> 산림훼손허가 -> 건축허가 -> 사용검사 -> 지목변경신청 -> 소유권이전

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

[임야에 약초 심기]

임야의 용도는 무궁 무진하다. 그 중에서도 매력적인 것은 넓은 산에 동물을 키우고 식물을 키울 수 있다는

것이다.

식물은 소나무 등 자연수림일 수도 있고 잣나무, 밤나무, 매실 등의 유실수도 있지만 더덕, 산삼 같은 약초

나 버섯종류도 있다.

하여튼 산의 높이와 기후에 다라 경작할 수 잇는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

1. 약초재배를 위한 임야의 구입

임야를 사서 약초재배를 하고 져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준 보전산지의 임야는 약초를 심고 관리하는 데는 좋으나

땅값에 비해 다소 경제성이 덜어질 수 있다.

약초의 재배는 보전산지 중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.

임업용산지 에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.

공익용산지는 본래부터 도로, 군사, 상수원, 백두대간 보호 등 오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는

산지이기 때문이다.

따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

2. 산지전용 신고요건

산지전용 신고 요건은 산채 야생화와 관상수에 따라 다르다.

산채 및 야생화를 재배하기 위한 산전용신이고 요건은 농림어업 인이 평균경사도 30도 미만인

산지에서 재배하는 경우로서 부지면적이 3,000평 미만인 경우이다.

경사도나 부지면적이 그 이상이 되면은 산지전용허가를 받아야 할 것이다.

관상수의 재배의 경우에는 농림어업 인이 경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 나무로서 부지면적이

10,000평 미만일 경우에는 산지전용신고로 족하다.

다만 이 경우에 당해 산지 안에 생육하고 있는 입목 중 30년 이상인 소나무의 비율이 10 % 를 초과해서는

안 된다는 조건이 있다.

이러한 조건들에 맞지 않는 경우에는 역시 산지전용 허가를 받아서 할 수 있다.

3. 임업인 주택과 농막 등의 건축

약초를 전문적으로 재배하는 임업 인이 되면 자기 소유의 임업용산지에 200평 이내의 부지에 임업인

주택을 지을 수 있다.

아울러 임산물 보관과 작업등을 위하여 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다.

그 외에도 약 1천평 미만의 임산물 생산 가공시설을 건축할 수 있다.

4. 약초 등 전문 재배의 경우 국가의 지원

일정 지정 약초 등에 대하여는 특정지역의 경우 임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률에 따라 임산물

소득원의 생산 가공 지원이 있다.

임산물소득원의지원대상품목  [제6조제1항 관련](임업및산촌진흥촉진에관한법률시행규칙)

종    류	품    목    명
수   실   류	밤ㆍ감ㆍ잣ㆍ호도ㆍ대추ㆍ은행ㆍ도토리ㆍ개암ㆍ머루ㆍ다래
버   섯   류	표고ㆍ송이ㆍ목이ㆍ석이
산 나 물 류	더덕ㆍ고사리ㆍ도라지ㆍ취나물ㆍ참나물ㆍ두릅ㆍ원추리ㆍ죽순
약   초   류	삼지구엽초ㆍ청출ㆍ백출ㆍ애엽ㆍ시호ㆍ작약ㆍ천마ㆍ장뇌. 결명초
수   엽   류	은행잎ㆍ솔잎ㆍ두충잎ㆍ떡갈잎ㆍ멍개잎
약   용   류	오미자ㆍ오갈피ㆍ산수유ㆍ구기자ㆍ두충
수목부산물류	수액ㆍ수피ㆍ수지ㆍ나무뿌리ㆍ나무순
관상산림식물류	야생화ㆍ자생란ㆍ조경수ㆍ분재ㆍ잔디

[토지현장답사 시 8가지 점검사항]

1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근 성을 파악합니다.

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지

알아야 합니다.

접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야 합니다.

가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M 인지도 매우 중요합니다.

전체적으로는 집에서 출발하여 대강 몇 시간 몇 분이 걸리는지도 계산해 보아야 합니다

(물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다)

2. 현장에 가까워지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

목적지에 거의 다 오게 되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 점검합니다.

목적토지가 기존 도로에 접해 잇는가?

그 도로는 폭이 얼마고 포장인가 아닌가?

또 그 도로는 지적도상에 나타난 공로(公路)인가 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다.

후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과

건축허가가 가능합니다.

토지사용 승낙은 사용료도 문제지만 승낙지주가 바뀌었을 때는 새로 승낙을 받아야 하기 때문에 후일

복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 너무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것

은 피합니다.

멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋겠지요.

하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다.

그거 그런대로 자기 마음에 들면 됩니다.

다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥 드는 땅은 대개 비쌉니다.

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다.

마을이 오래된 집성 촌이라든가 골치 아픈 또라이가 있다든가 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 쓰라

린 역사가 있다든가 하는 어두운 면은 거주 전까지는 정말 알기 힘듭니다.

다만 가능하다면 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을 할머니에게

넌즈시 물어 보는 길 밖엔 없습니다.

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

현장방문 시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다.

그러나 대부분의 답사 자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상

넘어갑니다.

진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다.

후일 집을 지을 때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다.

집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두우거나 하면 않좋겟지요.

경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다.

또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을

것입니다.

6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지 알아 봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기와 물은 바로 우리의 목적입니다.

그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물

을 얻을 수 없습니다.

공기도 물론 이구요. 또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 않좋습니다.

염색가공, 가죽, 목재가구공장 등 공해공장이나 레미콘공장 등은 기피시설입니다.

이런 것들은 산 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 50,000분의1 전국지도

등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.

7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검 합니다.
전원주택 신축에 있어서 전가와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가

의 필수점검사항입니다.

목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접 해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다.

기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지 입니다.

그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.

전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만

치 않습니다.

전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로부터 200M 까지는 기본료이나 그 후 1M당 48,400원씩 가설

비가 추가됩니다.

예컨대 마을에서 1KM떨어진 곳의 가설비는 약 39백만 원이 추가 부담이 됩니다.

8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다.

목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지 가볍게

점검해 봅니다.

우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문제는 없습니다.

오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다.

하여튼 근처에 약수터가 있거나 좋은 산골 물이 있다면 금상첨화겠지요.

[모신글]