강남 뉴타운 거여•마천 시세 ‘반토막’

[관운장(김지훈)]

강남 뉴타운 거여•마천 시세 ‘반토막’

수익성 악화 예상에 매수세 끊겨

유일한 강남권 뉴타운인 서울 송파구 거여•마천뉴타운이 개발계획(촉진계획) 발표에도 풀 죽어있다. 서울시는 최근 개발계획을 확정하고 다음달 고시키로 했다.

개발계획이 확정됐는데도 중개업소는 한산하다. 한때 한집 건너 있을 정도로 중개업소가 몰렸지만 지금은 반 이상 주인이 바뀌거나 비어있는 상태다. 영업 중인 중개업소들도 상당 수는 실제 영업은 하지 않고 간판만 내걸고 있는 실정이다.

인근 아름다운부동산 최옹림 사장은 “정말 이 지역에서 손 털고 나가고 싶은 마음이 굴뚝 같다”며 “하루에 전화 한 통 없는 날이 태반”이라고 말했다.

3.3㎡당 7000만~8000만원에서 3500만~4000만원으로 '뚝'

 

▲ 거여·마천 뉴타운 전경

뉴타운으로 지정된 뒤 거여•마천뉴타운의 인기는 하늘을 찔렀다. 한달에 100건 이상 거래되기도 했다.

하지만 지금은 매물을 골라잡을 수 있을 만큼 매물이 넘친다. 한 중개업소 관계자는 “1년 가까이 팔리지 않는 물건이 15개나 된다”고 했다.

매도자들은 매수세가 너무 없어 이미 반 포기상태라고 한다.

때문에 지분(새 아파트를 배정받을 권리) 시세가 폭락했다. 2006년 말 3.3㎡당 7000만~8000만원까지 치솟았으나 최근엔 절반까지 떨어진 3500만~4000만원 선이다. 종종 2500만원대 급매물이 나오기도 한다.

부동산중개업소들은 “급매물이 많아도 찾는 사람이 거의 없다”고 말했다.

송파구 열린중개업소 김정순 실장은 “거래가 있어야 시세가 형성이 되는데 주변 중개업소 대부분이 올 들어 단 한 건도 거래하지 못했다”고 털어놨다.

최근 서울시의 개발계획 발표가 났지만 여전하다. 매수세가 전혀 살아나지 않고 있는 것이다. 

▲거여ㆍ마천뉴타운 개발계획안으로 확정고시 때 달라질 수 있음.

 

▲거여ㆍ마천뉴타운 조감도. 

 

진단과 전망	일반분양분 적어 투자성 악화
	사업기간 긴 것도 부담

거여•마천뉴타운이 뉴타운 시장에서 관심 밖으로 밀려난 것은 무엇보다 일반분양분이 적어 투자성이 떨어질 것으로 예상돼서다. 일반분양분이 많아야 조합원 부담금이 줄어 투자성이 높아진다.

개발계획에 따르면 건립예정 가구수가 주민 수와 비슷하거나 일부 구역에선 주민 수보다 작다. 입주권이 나올 주민은 9000여명으로 예상되는데 건립예정가구수는 9472가구다. 임대주택 1720가구를 제외하면 건립예정가구수가 주민 수보다 1300여가구 적다. 중개업소들은 마천3구역의 경우 주민 수에 비해 건립가구수가 150가구가 모자란다고 한다.

지분을 구입하더라도 너무 작아 권리가액(기존 자산 평가액)이 다른 주민들에 밀리면 입주권을 받지 못할 수도 있는 것이다.

일반분양분이 거의 없을 것으로 예상되면서 추가부담금은 상당할 것으로 예상된다. 인근 베스트공인 정두철 대표는 “지분 20㎡를 가지고 82㎡ 대 아파트를 분양 받으려면 최소 3억원의 추가 부담금이 예상된다”며 “그 돈이면 차라리 다른 지역 새 아파트를 사는 게 낫다”고 전했다.

여기다 토지거래허가제는 그나마 관심이 있는 수요자들의 투자도 막는다. 20㎡ 이상 토지(대지지분 포함) 매입 시 토지거래허가를 받아야하는데 무주택자여야 거래할 수 있고 사고 난 후에도 3년 이상 전 세대원이 거주를 해야 한다. 자금출처도 밝혀야 한다.

거여•마천뉴타운 옆으로 내년부터 시작되는 송파신도시 분양도 거여•마천뉴타운에 대한 관심을 빼앗는다. 상한제 적용으로 분양가가 저렴하게 나올 것으로 보여서다.

거여•마천뉴타운 사업속도가 느린 것도 투자에 부담이다. 대부분 2010년 이후 사업을 할 수 있다. 2015년 이후나 입주할 수 있다.

부동산중개업소들은 “강남에서 유일한 뉴타운이어서 분명 대기 매수세는 있지만 조금 더 지켜보자는 관망세가 짙다”며 “당분간 지분 하락세가 이어질 것”으로 보고 있다.

개발계획이 고시되면 사업속도가 가장 빠른 거여2구역 사업이 본격화될 것으로 보인다. 이곳엔 추진위가 구성돼 있다. 중개업소들이 꼽는 가장 괜찮은 구역은 마천2구역이다. 지하철 5호선 마천역 주변으로 역세권에 준주거지역으로 용적률을 370%정도 받아 일반분양 분이 다른 구역에 비해 많이 나올 것으로 보여서다.

[울타리]

고구마지역 6평미만만이 하락폭이 큰 걸로 압니다..다른 곳은 위 글과 전혀 다르다는 것을...제대로 파악도 되지 않은 뜬 소문으로 버젓히 사실인양 왜곡되고 있음을....