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2014년 세법이 개정되면서 다주택자에 대한 중과세 제도가 폐지됐다. 중과제도가 폐지되었다고는 하지만 일반세율로 과세되기 때문에 여전히 양도세의 부담이 남아있는데…"
양도소득세는 법이 복잡하고 사례가 다양하다. 다르게 말하면 아는 만큼 양도소득세를 절세할 수 있는 방법이 많을 수 있다.
1주택자 아니어도 비과세가 되는 경우 있다 1가구가 보유하고 있는 1주택은 양도가액이 9억원을 초과하지 않고 2년 이상 보유하면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 하지만 의도치 않게 2주택자가 되는 경우도 발생하게 되는데 이러한 경우도 요건에 맞게 양도하면 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있다. 새롭게 주택을 취득하면서 일시적으로 2주택자가 된 경우이다. 하지만 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 2가지를 주의하여야 한다. 첫째, 기존 주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택을 취득한다. 둘째, 새로운 주택 취득 후 기존주택을 3년 이내에 양도한다. 이 두 가지만 주의한다면 1세대 2주택자라고 하더라도 비과세를 적용 받을 수 있다.
부모님을 동거봉양 하거나 혼인으로 일시적 2주택이 된 경우에도 합가(合家)나 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용 받는다. 또한 1주택 보유자가 상속주택(피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택)을 소유하여 2주택자가 된 경우에는 기한에 관계없이 기존의 1주택을 양도할 때 비과세를 적용한다. 이 밖에도 문화재 주택, 농어촌주택을 취득한 경우 2주택이지만 비과세를 적용 받는 경우가 있다. 가끔 비과세 요건을 아슬아슬하게 넘겨 양도소득세를 납부하는 경우가 발생한다. 양도순서와 양도기한을 지켜 불필요한 세금을 내지 않도록 해야겠다.
양도소득세 대상자라면 필요경비 잘 챙겨놓자 양도소득세는 자산가치가 상승한 양도차익에 대해서 부과하는 세금이다. 양도차익이 클수록 세금이 많아지는 것은 당연하다. 취득가액이나 필요경비가 많으면 양도차익은 줄어들어 양도소득세의 부담도 줄어들게 된다. 장기간 주택을 보유하다 보면 각종 비용이 발생하게 되는데 이렇게 발생하는 비용 중 일부는 양도소득세의 필요경비가 되어 양도차익을 줄여준다. 주택을 보유하면서 지출한 비용 항목은 자본적 지출과 수익적 지출로 나누어 볼 수 있다. 그 중에서 자본적 지출은 필요경비로 인정되고 수익적 지출은 필요경비로 인정되지 않는다.
여기서 자본적 지출이란 주택의 가치를 증가 시키기 위해 사용된 비용이며 수익적 지출은 단순히 보수를 위해 지출된 비용을 말한다. 예를 들어 보일러 교체나 발코니, 샷시 등의 설치 대금은 자본적 지출에 해당하는 것이나 수리, 도배 비용 등은 수익적 지출에 해당하게 된다. 물론 양도소득세를 신고할 때 자본적 지출에 해당하는 비용을 증빙할 만한 서류를 갖추고 있어야만 인정된다. 따라서 자본적 지출에 해당하는 비용을 지출할 때는 세금계산서, 견적서, 통장이체 사본 등 관련 증빙들을 구비해 놓아야 양도소득세를 줄이는데 도움이 될 수 있다.
양도할 때 양도시기를 조정하자 주택을 양도할 때 양도시기를 조정하는 것만으로도 양도소득세의 절감효과를 누릴 수 있다. 예를 들어 1세대 2주택자가 주택과 보유하고 있는 토지를 양도하려고 하고 있다고 가정해 보자. 물론 주택을 양도할 때 손해를 보면서 팔려는 사람은 없을 것이다. 하지만 피치 못할 사정으로 손해를 보면서 주택을 팔아야 하는 경우에는 같은 연도에 토지를 양도하는 것이 유리하다. 같은 연도에 양도한 부동산의 차익과 차손은 서로 합산하여 양도소득세가 계산되기 때문이다. 토지의 이익을 주택의 손해가 상쇄시켜 줌으로서 양도소득세의 절세효과가 나타나는 것이다.
그렇다면 주택에서도 이익이 발생한 경우는 어떠할까? 이익이 발생한 경우에는 해를 넘겨서 따로 양도하는 것이 유리하다. 양도소득세는 같은 해에 양도한 양도소득을 합산하여 양도소득세를 계산하도록 되어 있기 때문이다. 양도소득세는 누진세율을 적용하도록 되어 있는데 양도소득을 합하면 세율이 높은 구간을 적용 받으므로 세부담이 더욱 가중된다. 연도를 나누어 계산하면 각 연도별로 양도소득세를 계산하므로 각각 낮은 세율부터 적용 받아 세금 측면에서 더 유리해진다.
이 외에도 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 다양하다. 양도를 고려하고 있다면 세무 전문가와 함께 양도소득세 절세 방안을 모색한 뒤 실천하는 현명함이 필요하다.
출처: 미래에셋증권 오블리제 클럽 매거진(미래에셋증권 WM본부 손광해 세무사). 부동산 114 리서치 |