너무 무서워서 아파트를 살 수가 없어...!중국의 부동산 거품이 붕괴되어 일어나고 있는, 뜻밖의 「위험한 사태」!

[お持て成し]

너무 무서워서 아파트를 살 수가 없어...!중국의 부동산 거품이 붕괴되어 일어나고 있는, 뜻밖의 「위험한 사태」! / 2/27(월) 현대 비즈니스

30년 만에 100배 이상에 달했던 아파트 값

중국과 한국의 아파트 시장이 상당히 비정상적인 상태다.

세계 2위의 경제대국으로 올라선 중국에서는 2000년대 고도경제성장기 이후 거의 일관되게 아파트값이 폭등했다. 정확한 통계는 없지만 그 상승폭은 최근 30년 사이 수십 배에서 100배 이상에 이르는 것으로 알려졌다.

베이징, 상하이, 선전 등 도심에서는 엔화로 2억이나 3억으로도 살 수 없는 물건이 많아지고 있다. 이건 터무니없는 거품일 것이다.

반면 이웃나라에서는 2017년 5월 탄생한 문재인정권의 경제실책으로 서울 한복판에서는 아파트값이 두 배가량 뛰었다. 이것도 일종의 거품이다.

중국과 한국, 우리에게 비교적 친숙한 이 두 나라에서 부동산 시장에 거품이 형성돼 있었던 것이다. 그리고 지금 양국 모두 그 거품이 무너지기 시작했다. 그 모습을 좀 자세히 보고 싶다.

언제 완성될지 모르는 난미루(미완성건축물)

먼저 중국. 이 나라에서는 작년쯤부터 '난미루'라는 것이 화제가 되고 있다. 이는 시설주가 건축비를 내지 못해 공사가 중단된 아파트나 빌딩을 일컫는 중국의 신조어다.

아파트의 경우는 일반 소비자가 매입계약을 맺고 주택담보대출을 받기 시작했는데 주택이 예정대로 인도되지 않을 뿐 아니라 언제 완공될지도 모르는 상태. 일본에서는 있을 수 없다.

일본에서도 맨션은 건물의 완공 전부터 판매되며 구입 계약이 체결되는 것이 일반적. 단, 일본의 경우는 '선수금 보전 조치'가 강구된다. 디벨로퍼 등의 도산으로 해당 아파트가 인도되지 않을 경우 선수금은 최종적으로 보증회사에서 반환되는 구조다.

더욱이 일본의 경우 주택담보대출 실행은 아파트 인도 시점이며 상환 개시는 그 이후다.

중국에서는 그러한 보전 조치가 없을 뿐만 아니라, 론의 실행은 계약 시점. 변제는 그 이후에 시작된다. 건물 인도 전부터 주택담보대출을 갚기 시작하는 것이다. 그래서 개발자들이 건축비를 낼 수 없게 되어 공사가 멈추면 비참해진다.

중국 전역에 난미루가 된 아파트가 얼마나 될까.

'엄청난 숫자'
　

다소 오래됐지만 2022년 7월 29일자 다이아몬드 온라인 기사에 다음과 같은 기술이 있다.
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<경제매체 '재신망'에 따르면 알기만 해도 '난미루'의 총 면적은 2.31억 평방미터(중략), '난미루' 관련 대출 규모는 0.9조 위안(약 18조엔)로 전국 금융기관 대출 잔액의 1.7%에 해당한다고 한다.>
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엔화로 '18조엔'이라니 엄청난 숫자다. 1건의 주택담보대출이 3000만 엔이라고 하면 60만 건이 되는 셈이다.

일본에서 2022년 판매된 분양아파트는 모두 7만 2967채(부동산경제연구소). 일본의 약 8.2년치가 똑같이 난미루가 되어 있는가? 참고로 2022년 2월 1일 AFP 기사에 실린 중국 아파트 가격은 '조사 대상 35개 도시의 주택 구입 가구당 가격은 약 154만 1000위안(1위안=18엔)'. 엔화로 치면 2772만엔이다.

계약한 아파트가 인도되지 않는데 대출은 갚아야 한다.

그런 일이 현실로 벌어지고 있다면 당연히 소비자 측은 무서워서 아파트를 살 수 없게 된다. 아사히 신문 22년 12월 1일자의 기사에서는, <중국 국가 통계국에 의하면, 1~10월의 주택 판매액은 전년 동기대비 28·2% 감소. 개발도 진행되지 않고, 주택의 개발 투자액도 동8.3%의 마이너스가 되었다. 모두 올해는 1999년 이후 최대 하락폭이 될 전망이다.

"이 정도로는 끝나지 않는다"
　

사실 중국의 신축 아파트 개발은 중단된 상태 아닌가.

당연히 가격도 떨어진다. 다음은 로이터의 2023년 1월 13일 기사이다.
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<중국 국가통계국이 16일 발표한 데이터를 토대로 로이터가 산출한 2022년 12월 신축 주택가격은 전월 대비 0.2% 하락했다. 하락은 5개월 연속.(중략) 11월도 0.2% 하락했었다. 12월에는 전년 대비로는 1.5% 하락해 8개월 연속 마이너스를 기록했다. 11월은 1.6% 하락했다.
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실태는 이 정도로는 끝나지 않을 것이다. 매물에 따라서는 반값 이하로 떨어져 있어도 이상하지 않지만, 그런 당국에 형편없는 통계 숫자가 나오는 나라꼴은 아니다.

중국의 지난해 GDP는 3.0% 플러스로 발표됐다. 5.5%가 목표였으니까 어떻게든 절반을 클리어시킨 것 같은 숫자. 실제로는 마이너스일 것으로 예측하는 전문가도 많다.

아마 올해도 비슷하지 않을까. 즉, 중국 경제는 확실히 정체기에 접어들었다고 봐야 한다.

부동산 가격이라는 것은 경제가 성장하고 있으면 상승하고 정체가 계속되면 하강하는 것이 이론. 나아가 중국에는 아파트 재고가 34억 채 있다는 보도 기사도 볼 수 있다. 반으로 나눈들 과잉재고가 된 것은 틀림없을 것이다. 당분간 이 거품의 붕괴 현상은 계속될 것으로 보인다.

이어지는 기사 『한 방 역전을 노린 것이 뒤엎어져…! 한국의 부동산 거품이 붕괴되면서 일어나고 있는 아비규환의 '너무 비참한 현실'!』에서는 이웃 한국의 위험한 실태를 전해드린다.

사카키 아츠시(주택 저널리스트)

https://news.yahoo.co.jp/articles/e7639e93123718e925da33f08e530f9278edbaff?page=1 

怖すぎてマンションが買えない…！中国の不動産バブルが崩壊して起きている、まさかの「ヤ

怖すぎてマンションが買えない…！中国の不動産バブルが崩壊して起きている、まさかの「ヤバすぎる事態」！
2/27(月) 7:38配信


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現代ビジネス
30年で100倍以上に達したマンション価格
photo by gettyimages

　中国と韓国のマンション市場が、かなり異常な状態となっている。

　世界第2位の経済大国にのし上がった中国では、2000年代の高度経済成長期以後、ほぼ一貫してマンション価格が高騰。正確な統計はないが、その値上がり幅はここ30年で数十倍から100倍以上に達するとされる。

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　北京や上海、深圳などの都心では、日本円にして2億や3億でも買えない物件が多くなっている。これはとんでもないバブルだろう。

　一方、お隣の韓国では、2017年5月に誕生した文在寅政権の経済失策で、ソウルの中心エリアではマンション価格が約2倍になった。これも一種のバブルだ。

　中国と韓国、我々にとってわりあい身近なこの両国で、不動産市場にバブルが形成されていたのだ。そして今、両国ともにそのバブルが崩壊し始めている。その様子を、少し詳しく見てみたい。

いつ完成するかわからない「爛尾楼」
　まず中国。この国では昨年あたりから「爛尾楼」というのが話題になっている。これは、施主が建築費を払えないので工事が途中で止まってしまったマンションやビルのことを指す中国の新語だ。

　マンションの場合は、一般消費者が購入契約を結び、住宅ローンの支払いが始まっているのに、住戸が予定通りに引き渡されないばかりか、いつ完成するかも分からない状態。日本ではあり得ない。

　日本でもマンションは建物の完成前から販売され、購入契約が結ばれるのが一般的。ただし、日本の場合は「手付金保全措置」が講じられる。デベロッパーなどの倒産でそのマンションが引き渡されない場合、手付金は最終的に保証会社から返還される仕組みだ。

　さらに日本の場合、住宅ローンの融資実行はマンションの引渡時点であり、返済開始はその後だ。

　中国ではそういった保全措置がないばかりか、ローンの実行は契約時点。返済はそれ以降に始まる。建物の引渡し前から住宅ローンを返し始めるのだ。だから、デベロッパーが建築費を払えなくなって工事が止まると、悲惨なことになる。

　中国全土で「爛尾楼」になっているマンションがどれほどあるのか。

「途方もない数字」
　やや古いが、2022年7月29日付のダイヤモンドオンラインの記事に、以下のような記述がある。

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〈経済メディア「財新網」によると、分かっているだけで「爛尾楼」の総面積は2.31億平方メートル(中略)、「爛尾楼」関連のローン規模は0.9兆元(約18兆円)と、全国の金融機関ローン残高の1.7％に当たるとされる〉
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　日本円で「18兆円」とは途方もない数字である。1件の住宅ローンが3000万円とすると、60万件ということになる。

　日本で2022年に販売された分譲マンションは、全部で7万2967戸(不動産経済研究所)。日本の約8.2年分がそっくり「爛尾楼」になっているのか？　
　ちなみに、2022年2月1日のAFP記事に出ている中国のマンション価格は「調査対象の35都市における住宅購入の一戸当たり価格は154万1000元(1元=約18円)」。日本円にすると2772万円だ。

　「契約したマンションが引き渡されないのに、ローンは支払わなければならない」

　そんなことが現実に起こっているのなら、当然消費者側は怖くてマンションを買えなくなる。朝日新聞22年12月1日付の記事では、〈中国国家統計局によると、1～10月の住宅販売額は前年同期比28・2％減。開発も進まず、住宅の開発投資額も同8・3％のマイナスとなった。いずれも今年は1999年以降で最大の下げ幅となる見通し〉とある。

「この程度では済まない」
　実際のところ、中国の新築マンション開発はフリーズ状態ではないか。

　当然、価格も下がる。以下はロイターの2023年1月13日の記事である。

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〈中国国家統計局が16日発表したデータに基づきロイターが算出した2022年12月の新築住宅価格は前月比0.2％下落した。下落は5ヵ月連続。(中略)11月も0.2％下落していた。12月は前年比では1.5％下落し、8ヵ月連続のマイナスとなった。11月は1.6％下落だった〉
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　実態はこの程度では済まないだろう。物件によっては半値以下に下がっていても不思議はないが、そんな当局に都合の悪い統計数字が出てくるお国柄ではない。

　中国の昨年のGDPは3.0％のプラスと発表されている。5.5％が目標であったから、何とか半分をクリアさせたような数字。実際はマイナスであろうと予測している専門家も多い。

　おそらく、今年も似たようなものではないか。つまり、中国経済は確実に停滞期に入ったと考えるべきだ。

　不動産価格というのは、経済が成長していると上昇し、停滞が続くと下降するのがセオリー。さらに言えば、中国には「マンション在庫が34億戸ある」という報道記事も見かける。話半分にしたところで、過剰在庫になっていることは間違いないだろう。当面このバブルの崩壊現象は続くと思われる。

　続く記事『一発逆転を狙ったことが裏目に…！　韓国の不動産バブルが崩壊して起きている、阿鼻叫喚の「悲惨すぎる現実」！　』では、お隣・韓国のヤバすぎる実態をお伝えする。

榊 淳司（住宅ジャーナリスト）