■ 임차할 주택이 ‘공유물’인 경우
임차할 주택이 임대인이 될 사람의 ‘단독소유’가 아니라 상속 공동취득 등 여러 사람이 자신의 지분을 공동으로 소유 곧 ‘공유(共有)’하는 경우라면, 임차인은 어떻게 계약을 체결해야 안심이 될까?
▶ ‘공유물’ 임대행위의 법적 성격과 요건
먼저 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)는 ‘공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 라고 규정하고 있습니다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다’고 정하고 있으며. 공유물인 주택을 임대하는 행위는 법적으로 ‘관리행위’에 해당하므로, 임차인은 ‘과반수’ 지분을 가진 사람과 임대차계약을 체결해야만 계약에 관여하지 않은 나머지 공유자에게도 그 임대차계약에 따른 법적 효력을 적법·유효하게 주장할 수 있습니다.
이와 관련해 대법원은 “과반수 지분 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있다. 이에 따라 과반수 지분 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 ‘다수 지분권자의 공유물관리권’에 터 잡은 적법한 점유이므로, 그 제3자는 소수 지분권자에 대해서도 그 점유권원이 있다” 라고 판시한 바 있습니다(대판 2002다9738).
▶ 부부가 ‘2분의 1씩’ 지분을 공유하는 경우
대개 부동산을 공유하게 되는 계기는 ‘상속’을 원인으로 하거나 ‘투자’나 ‘절세’를 목적으로 하기 위함입니다. 근래 들어 부부가 2분의 1씩 지분을 공유하는 경우가 늘고 있습니다. 이 같이 부부가 2분의 1씩 지분을 공유한 주택을 임차할 때 유의사항을 살펴보면. 우선 ‘2분의 1 지분’은 ‘과(過)반수’가 아니라 딱 ‘반수(半數)’ 지분입니다. 이에 따라 부부 중 일방만 ‘임대인’이 돼 계약을 체결하는 경우, 임차인은 나머지 일방한테는 임대차의 효력을 주장할 수 없다. 부동산 임대차계약의 체결은 부부 중 일방의 이른바 ‘일상가사(日常家事)’에 관한 대리권의 범위에도 포함되지 않기 때문입니다.
그렇다면 나머지 일방한테도 임대차의 효력을 미치게 하려면 어떻게 해야 할까?
두 가지 방법이 있습니다.
첫 번째는 임대차계약서상 ‘임대인’ 란에 순번으로 ‘임대인 1. 남편’, ‘임대인 2. 부인’을 기재하고 두 사람으로 하여금 서명·날인하게 해 ‘부부 공동명의’로 임대차계약을 체결하는 방법입니다(이른바 ‘공동임대’의 경우).
두 번째는 임대차계약서상 ‘임대인’ 란에는 부부 중 한 사람만 기재해 ‘단독임대인’으로 삼되 ‘특약’ 란에 ‘공유자 ○○○도 임대차계약을 확인하고 이에 동의한다’고 기재하고 서명·날인케 하는 방법입니다.
▶ 임차인이 집주인 ‘부부 일방’하고만 임대차계약을 체결한 경우
만약 부부 일방하고만 계약을 체결하고 나머지 일방이 전혀 관여하지 않은 경우, 임차인은 어떠한 불측의 손해를 입을 수 있을까? ‘보증금’의 법적 성격과 직결되는 문제로서. 임차인이 집주인에게 건넨 보증금은 법적으로 누구 돈일까?
임차인 왈 “당연히 내 돈이지, 무슨 말씀입니까?”하고 바로 반문을 던질 수 있겠다. 하지만 임차인이 집주인에게 보증금을 건넨 바로 그 순간부터 그 돈은 집주인의 소유이다.
가령 A라는 사람이 B은행에 예금했다고 치자. 이때 A가 예금한 돈은 A가 아닌 B은행 소유다. A는 B은행에 예금한 돈을 자유롭게 입·출금하는 등의 권한이 부여된 ‘예금채권자’의 지위에 있을 뿐, 그 돈의 ‘소유자’가 아니다. 이어서 임차인 왈, “그렇다면 저는 제가 집주인에 건넨 보증금에 대해 어떠한 지위에 있는 사람인가요?”하고 물을 수 있겠다. 이에 대해 “임차인은 장래 임대차 종료 시 임차목적물을 반환함과 동시에 일정 조건하에 보증금을 달라고 요구할 수 있는 ‘보증금반환채권자’의 지위에 있는 사람입니다”라고 답할 수 있다.
그렇다면 부부 일방만이 임대차계약을 체결하고 또한 보증금 전액을 받은 경우, 만에 하나 임대차기간 중 집주인 부부가 이혼하게 되면 어찌 될까? ‘집주인’인 부부 일방의 소유에 속하는 보증금은 ‘재산분할’의 대상이 돼 나머지 일방은 분할비율에 비례한 보증금을 받을 수 있는데, 이때 임차인은 나머지 일방에 분할된 보증금에 대해 아무런 권리 주장을 하지 못한다. 임차인은 자신과 계약을 체결한 임대인 ‘일방’한테만 보증금을 구할 수 있을 뿐입니다.
※ 참조
■ 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
■ 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결
[건물등철거등][공2002.7.1.(157),1399]
【판시사항】
[1] 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자가 점유배제를 구할 수 있는지 여부(소극)
[2] 과반수 지분의 공유자로부터 공유물의 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 점유자는 소수지분권자에 대하여 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다.
[2] 과반수 지분의 공유자는 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것이나, 그 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다.
【참조조문】
[1] 민법 제265조[2] 민법 제265조, 제741조
【참조판례】
[1] 대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결(공1991, 1374)
대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결(공1991, 2590)
대법원 1995. 9. 5. 선고 95다24586 판결(공1995하, 3359)
대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결(공2002상, 154)
【전 문】
【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박상현)
【피고,피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 이영범 외 4인)
【원심판결】 서울지법 2002. 1. 9. 선고 2001나4650 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유를 판단한다.
1. 피고 1에 대한 철거 청구 및 피고 2에 대한 퇴거 청구에 대하여
가. 원심이, 소외 1로부터 구 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(법률 제4502호, 실효)에 의하여 이전받은 이 사건 대지 중 81분의 43 지분에 관한 소외 2 명의의 지분소유권이전등기는 명의신탁해지를 원인으로 한 것으로 실체관계에 부합한다는 원고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 명의신탁에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다.
나. 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다 할 것이다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결 등 참조).
원심은, 그 채용 증거에 의하여 피고 1은 이 사건 대지에 관한 과반수 지분의 공유자인 소외 1로부터 1999. 7. 2. 위 대지의 사용ㆍ수익을 허락받았고, 피고 2는 위 피고 1로부터 위 대지상의 건물을 임차하여 점유·사용중인 사실을 인정한 다음, 소수 지분의 공유자인 원고로서는 피고 1, 피고 2에 대하여 위 건물의 철거 내지 건물에서의 퇴거를 구할 수 없다고 판단하였는바, 관련 증거 및 기록과 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 처분권주의에 관한 법리오해, 법률위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.
다. 원고는, 소외 1 명의의 지분이전등기는 약한 의미의 양도담보에 해당하는데 아직 정산절차를 거치지 아니하였을 뿐아니라, 그 피담보채권이 시효 또는 변제 등으로 소멸하였으므로 소외 1은 정당한 지분권자가 아니라고 주장하나, 이는 당심에 이르러 새로이 주장된 것으로 적법한 상고이유가 될 수 없다. 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다.
2. 피고 1에 대한 부당이득반환청구에 대하여
앞서와 같이 과반수 지분의 공유자는 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것이다. 그러나 그 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다.
원심이, 과반수 지분권자인 소외 1의 사용·수익을 허락받은 1999. 7. 2.부터는 피고 1에게 부당이득의 반환 의무가 없다고 판단한 것은 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 원고의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 서성(재판장) 이용우 배기원(주심) 박재윤