토지투자, 보이지 않는 곳이 더 중요하다

[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 보이지 않는 곳이 더 중요하다 사람을 볼 때 겉모습보다 내면이 더 중요하다고들 말한다. 이는 토지 투자 시에도 마찬가지다. 어쩌면 사람보다도 토지가 눈에 보이지 않는 요인들이 토지투자의 성공을 좌우하기 때문일지도 모르겠다. 토지 투자에서 눈에 보이지 않는 사항은 무엇을 말하는 걸까. 한가지씩 짚어보자.    1. 겉만 번지르르해서는 안 된다. ‘용도’   그간 연재한 칼럼을 열심히 봐왔다면 ‘용도’에 대해서 수도 없이 말했던 바를 기억할 것이다. 용도에 따라 건축할 수 있는 것과 층수의 제한 등 여러 방면에서 제한이 있다. 특히 용도에서 자칫 혼선이 있는 대표적인 용도지역이 바로 ‘녹지지역’이다. 이 녹지지역이라고 해서 모두 무서워할 필요는 없다.  보통 이 녹지지역은 보전, 생산, 자연 3가지로 구분한다. 이중 보전녹지가 지정된 이유는 ‘산림보호’ 때문이다. 그러니 아주 특별한 경우가 아니고선 개발하기가 까다롭다. 생산녹지는 보전보다 개발 가능성이 있다. 전원주택, 단독주택, 지자체에 따라 다세대, 연립 건축이 가능하다.  만약 녹지지역 중에서 투자처를 물색한다면 주목해야 하는 것은 ‘자연녹지’다. 세 녹지 중에서 가장 가치가 높다. 주변환경에 따라 앞으로 택지개발지구로서 개발되기도 하는데 우리가 흔히 볼 수 있는 전원주택 단지나 타운하우스가 이런 자연녹지지역이다.  2. 좋은 땅이 살기도 좋다. ‘토질’  사실 땅을 제대로 살피고자 한다면 하나하나 파고들 것이 한둘이 아니다. 필자 역시 이런 땅을 살필 때 그간의 노하우를 바탕으로 빠르게 훑어보고 주요사항을 점검하는 것이지 모든 점을 신경 쓰면 빠른 판단을 내리기가 어렵다. 그렇기에 현장답사 때 최대한 많은 정보를 얻어가고자 한다. 이때 눈으로는 확인할 수 없는 ‘토질’은 이따금 문제가 되기도 한다.  대충 넘어가기보다는 주변 자연환경을 확인하며 유추해 보는 것도 도움이 된다. 예를 들어 지목상 임야인데 나무가 너무 없는 듯하며 황량한 경우에는 석산이 아닌지 확인해야 한다. 땅을 아주 조금 팠는데도 돌이 많다면 그 땅은 돌을 깨부숴서 개발을 해야 하기 때문에 문제가 될 수 있다. 모래 등이 너무 많은 토지도 지반이 튼튼하지 못해 건축이 쉽지 않다. 거의 가능성 없기는 하지만 쓰레기 매립지가 아니었는지도 확인해야 한다. 쓰레기 매립지를 보완할 수는 있지만 애초에 들어가지 않아도 될 부수비용이 들게 된다. 또 다른 간단한 방법으로는 인접 필지의 토지의 상태도 함께 보는 것이다. 근처토지에 건축물이 있는지 작물을 키우고 있다면 어떤 작물을 키우는 지 확인을 함께한다면 개발 시 참고할 수 있다.   3. 토지에 대한 권리를 확인하라. ‘토지권리’   최근 경매 및 공매 등으로 토지투자 하는 이들이 많이 늘면서 제대로 된 권리분석이 안 된 상태로 진행하는 사람이 많다. 특히 경매에 나오는 토지는 일반토지투자와는 달리 권리관계가 복잡한 경우가 많다. 이때 한 번쯤 확인하는 것이 등기부등본이다. 토지 330.6㎡(약 100평)를 투자한다고 하더라도 이 토지가 개별등기인지, 공동지분등기인지에 따라 토지의 활용이 달라지는 것처럼 토지투자자의 권리도 달라진다. 물론 개별 필지로 등기가 나온 경우는 사고팔고 개발이 수월해 가장 추천한다. 문제는 지분등기인데 지분 등기 중에서도 공동소유등기와 공동지분등기는 다를 수 있다. 공동소유등기는 처분과 변경에서 전원 동의를 얻어야 한다. 공동지분등기는 지분 처분이 자유로울 수 있다. 즉, 투자의 목적과 주체에 따라서 공동소유등기와 지분등기의 특성을 명확히 해야 한다. [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]출처 이데일리 문승관 기자