흥미돋 이전과는 다른 집값 추세, 왜 오르는데만 올라???

[흥미돋는글]

출처: https://www.fmkorea.com/7310165762

부동산은 워낙에 다양한 관점이 존재하니 그냥 이런 관점이 있구나 정도로 보면 될꺼 같습니다 ^^

1. 과거와는 다른 최근 부동산 추세

- 보통 한 지역의 아파트 가격이 오르면 주변에 온도가 같이 올라가듯이 서서히 같이 올라가는 성격이였음. 그런데 지금은 정말 오르는 곳만 오르는 현상이 관찰되고 주변으로 온기가 퍼지는 게 전혀 보이지 않음

2022년에 금리 인상으로 부동산 침체가 보인 이후 전고점을 회복하는 곳이 구 아니면 단지 단위로 생기는 반면 아닌 곳은 전고점 대비 85%도 회복하지 못한 모습을 보임

2. 우리가 좋아하는 동네 기준

- 새집이 많이 들어와야 함. 새집이 많이 들어오는 지역은 항상 지역을 막론하고 뜨거운 감자가 되며, 보통 10년을 지속함. 처음에는 어수선하다가 2~4년 지나면서 정비가 되고 안정세를 가지면서 약빨이 10년정도 가는거 같음. 딱 10년 정도 되면 미래에 대한 가능성이 경합을 다투는 시기가 딱 이때인데 긍정적인 변화가 계속 관측이 되면 계속 좋은 지위를 유지하고 아닌 경우에는 점점 그래프가 밑으로 꺾이는 경향을 보임

- 우리는 부동산을 볼 때 단순히 감가상각이 있는 재화로 보는 것 이외에 해당 지역에 살면서 누릴 수 있는 편익도 생각해야 함

- 집은 마치 물리학에서 빛과 같은 존재임. 무슨 말이냐면 빛은 물리학에서 파동이자 입자라고 하듯이 집은 사람이 살아야 하는 곳으로 생각하기도 하지만 투자 자산이라고도 얘기하는데 이 두가지는 공존하며 분리할 수 없음

- 사람들이 좋아하는 집의 기준은 시대를 거치면서 계속 바뀜. 예를 들어 동부이촌동이나 이전에 잘 나갔던 동네의 오래된 아파트에 가보면 이상하게 작은 방이 있는데 식모방이라는 곳임. 이전에는 이런 모델이 살기 좋은 집의 기준이였음

요즘 사람들이 원하는 주택의 기준은 지하 주차장에 엘레베이터가 연결되어 있는 것이 좋다고 많이 인식하는거 같음 + 지상에 차가 없으면 좋겠고 커뮤니티 시설이 있으면 좋겠다, 수영장이 있으면 좋겠다 등등 점점 요구사항이 생김

이런 추세를 놓고 서울을 보면 서울 시내에는 집이 없어지는 것처럼 느껴지는 것이 현재의 모습임. 참고로 서울 지역에 가장 많이 아파트가 공급된 시기는 1990년대로 30년 이상된 아파트라는 얘기임. 그리고 약 25년이 지나면 배관이라든지 다양한 문제가 점점 발생함.

2. "몸테크"의 시대는 사라지고 있다

반포 주공 같은 매우 오래된 아파트들은 왜 가격이 높았고 거기서 버티는 사람들이 그렇게 많았는가를 보면 결국 '몸테크', 즉 깔고 앉아서 버티고 있으면 재건축되고 가격이 엄청나게 뛸꺼라는 기대감이 있었다는 것인데 이제는 점차 빠지고 있음

최근 재건축이 성공적으로 이뤄진 개포 1단지 같은 경우를 보면 94년도부터 재건축이 시작될거라는 말이 나왔지만 30년 지난 지금 시점에서야 성공함. 즉, 사람들이 경험적으로 재건축은 이해관계가 너무 복잡하고 생각보다 훨씬 기간이 길어진다는 것을 깨달음. 거기에다가 보통 몸테크를 시작하는 시점이 30대 후반이 보통인데 잘못하면 20~30년을 몸테크를 해야되고 젊은 시절과 자녀의 인생을 같이 베팅하는 건 리스크가 높은 것 같다고 판단하기 시작한 것으로 보임. 그래서 앞에서 말한 서울 시내 아파트는 수요자 입장에서는 점점 서울에서 살만한 지역이 없어지고 있다고 체감됨

3. 문재인 정부 부동산 정책 이후 변화

우선 '투기 세력'이 없어짐. 즉, 다주택자가 시장에 뛰어들고 있지 않으며 사람들이 제일 선호하는 지역 같은 경우에는 여전히 조정지역으로 묶여있고 나중에 양도세라든지 재산세 부담도 꽤 크다보니  철저히 실수요자들의 시장으로 변모함. 이유는 추가적으로 취득세라던가 종부세라던가 다양한 세금이 큰 원인으로 보임. 

이런 상황에서 사람들 머릿속에서는 과거에는 다양한 지역이 후보로 있었지만 이제 우리는 마치 대학교를 서연고 / 서성한 / 중경외시로 나누는 것처럼 급이 정해져 버렸음. 

최근에 신혼부부들한테 신축아파트는 부부가 같이 가는 게 아니라는 밈까지 돔. 그만큼 신축과 차이가 어마어마하게 벌어짐. 결국, 새 집에 대한 수요는 예전보다 커졌는데 재건축이나 신축의 공급은 안되니 새로 지어지는 아파트는 가격이 엄청 뛰는 반면 아닌 지역은 몸메크의 기대 효용을 낮추는 효과가 나타남. 

이제 지방 쪽에 개수를 늘려서 수익성을 기대하던 사람들도 점차 던지는 모습이 많이 발견됨. 지방 쪽 부동산 가격에 비해 공사비도 많이 올라왔는데 그만큼의 수익이 잘 나오기도 힘들고 세입자도 구하기 힘들다고 함. 괜히 지방쪽에 수익도 그만큼 잘 안나오는데 신경쓰는 것보다 좋은 지역에 마음편하게 있고 싶어하는 수요가 늘어남. 즉 '똘똘한 한채' 프레임이 이렇게 만들어짐. 

실제로 최근 빌라 가격은 점점 떨어지고 수요는 없고 있다손 치더라도 수요자도 까다로워지면서 관리는 점점 어려워지니 빌라를 던지는 사람들도 많이 보임. 

4. 본격적으로 일어나고 있는 '부의 이전'

예전 부의 이전과는 양상이 많이 다름. 이전에는 보통 한 가구에 보통 3~4명이 있으니 나눠서 주다보면 큰 금액이 되지 않았는데 요즘은 세금 이런거를 따지지 않고 보면 외동이거나 많아야 2명인 경우가 많음(1990년대생). 그렇다보니 최근 추세인 '똘똘한 한채'에서 아무리 가격이 높아도 외동인 2명이 결혼해서 상속을 받아서 주택을 구매하는 경우 그 가격을 뛰어넘을 정도의 금액이 만들어짐. 이런 영향으로 좋다고 알려진 지역은 다른 지역과 다르게 천정부지를 찍음. 실제로 작년만해도 평당 1억이 될까말까한 집들도 현재 1억2천, 1억5천까지 올라감. 과거에는 가격이 너무 뛴다 싶으면 주변으로 사람들의 관심이 퍼져나갔는데 위의 추세를 보면 그냥 비싸도 지르는 경우도 꽤 생김

5. 과거의 프레임을 지우는 지역들

- 최근 잠실이 강세를 보이고 있는데 이곳은 입주한지 20년 정도된 아파트들이다 보니 이정도는 사람들의 워너비가 되고 있음. 거기다 투자의 관점에서는 "계단이 촘촘한 지역"이 가격적으로 하방선이 낮음. 무슨 말이냐면 좋은 아파트 단지 하나가 덩그러니 있는 지역은 가격대 자체는 괜찮지만 이슈가 터지면 크게 떨어질 가능성이 존재하는데 반해 잠실이나 마포같은 경우에는 워낙 수요가 촘촘하다보니 가격이 아래로 많이 안튐. 즉, 가격이 촘촘하게 분포된 지역이 수요가 잘 받쳐줘서 하방이 낮음.

예를 들어, 현재 서울 동남쪽에서는 미사신도시 하남에 크게 잘 지어놨고 지하철도 5호선, 9호선이 들어온다고 함. 그런데 내가 이제 대출금을 다 갚고 더 좋은 곳으로 가고 싶은데 한번에 잠실을 가기엔 너무 멀고 가격도 2배 이상이니 힘듬. 그런데 강동 쪽에 강일지구나 고덕 이런 곳에 내가 입주했을 때와 비슷하거나 더 늦게 입주한 아파트인데 대출 조금 끼고 가면 괜찮고 아이도 크니깐 교육 여건도 괜찮아보이니 이사를 갈 수 있는 여건이 근처에 있음. 거기에 고덕 이쪽에 있는 사람들은 더 위인 가락에 있는 헬리오시티라던가 둔천주공이 존재함. 이처럼 가격적으로 계단 올라가듯이 층층이 있기 때문에 잠실이 하방 경직성이 매우 좋다고 함. 거기에 잠실은 재건축도 비교적 활발히 이뤄지고 있고 오피스 건물들도 점차 들어오면서 잠실이라는 지역 가치가 계속 뜨고 있음.

- 서울에서 사는 사람들이 '집값을 감당하지 못하고 외곽으로 점차 빠져 나가고 있는 추세 + 아이를 잘 안낳는 시대'가 됨

6. 부동산의 3가지 요소

- 수급, 금리, 심리

이 3가지 요소 중 수급과 금리는 별로 좋지 않고 결국 가격을 올리는 요소는 심리로 보임. 이 심리는 위에서 설명했듯이 미래를 보는 게 아니라 현재 지금 당장 편하고 살기 좋은 곳을 살고 싶다는 욕구가 증가하고 사회적으로 부의 이전과 맞물리면서 서울에서 얼마없는 지역으로 쏠림 현상이 발생하고 가격 뻥튀기가 벌어지는 거라고 설명됨

여기에 다주택자들이 아닌 실수요자들이 시장을 이끌어가다 보니 폭발력은 없지만 그렇다고 시장 자체가 죽지도 않음. 이런 상황에 정부가 몇몇 지역때문에 정책을 쓰기도 난감한 상황.

- 현재 아파트 비중이 가장 낮은 곳은 서울이며 59% 정도로 분포함(다세대 주택: 26.1%, 단독 주택: 10.4%, 연립주택: 3.6%)

즉, 정부로썬 공급을 늘려야 되고 공급을 늘리기 위해선 재건축, 재개발 밖에 없는데 회사 입장에서는 건축비가 과거에 비해 많이 올랐으니 인센티브를 줌으로써 허들을 낮추는 것이 필요. 아니면 가격이 전체적으로 우상향할거라는 믿음을 줄 수 있는 데이터가 있어야 하는데 경제에 관심있는 분들은 아시다시피 장기적인 미래에 대한 관점은 좋지 않고 단기적으로 가격이 튄 상황에서 회사 쪽은 PF나 물려있는 곳들도 많다보니 선뜻 들어가기 힘듬.

우리가 짜장면 가격 3천원에 익숙하다가 8천원이 되면서 화들짝 놀랐다가 이제 점점 익숙해지는 순간이 찾아올텐데 그러면서 시장 사이클이 돌아가는 것처럼 아파트도 마찬가지로 돌아가야함. 기부 체납이 과다하다거나 기부체납 유형도 바뀌는 것이 필요하다는 인식을 당국도 가질 필요가 있지 않을까 라는 의견이 존재함.

예를 들어, 예전에는 '길가에 상가를 쭉 깔아두면 알아서 활성화되고 수익성이 좋아질거야'라고 하지만 최근 추세는 있는 상가들도 죽어나가고 있고 대형 백화점, 마트도 죽어나가는 판에 이것을 고집할 이유가 전혀 없어 보이는데도 불구하고 도시계획 단계에서 과거 패턴에서 벗어나지 못하는 것 같음. 도시 전체를 계획하는 사람 입장에서 특정 지역에 뾰족하게 몰리는 것보다는 뭉툭하게 다같이 올라가는게 바람직한데 요즘은 그런게 별로 안보임. 서로 양보는 절대 안하고 누구는 미적인 요소, 누구는 다른 요소를 따져가면서 전체 사업을 지연시키는 상황이 여기저기서 포착됨. 이런 이해관계들이 서로 안맞고 재건축이 미뤄지는 상황에서 당국은 많은 사람들에게 신뢰를 많이 잃은 것임

- 재건축을 무작정 활성화시키면 정부 측에서도 기폭제처럼 폭발해서 가격이 너무 튈까 두려워하는 것도 큰 것으로 보임.

이렇다저렇다 해도 결국 현재 상황은 지역별 양극화는 더 극심해지는 상황에서 공급이 생겨야 지금 현상을 타개할 수 있을 것으로 보임. 다른 나라에서 하는 공급 사례들을 가지고와서 우리나라에서 적용해볼만한 사례가 있는지도 연구가 필요한 시점.

# 더 자세한 내용은 아래 유튜브를 시청해주시면 감사하겠습니다 ㅎㅎ #

댓펌

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글을 "통념과는 다르게 이제 집값이 오르는것은 재건축이나 차익을 노리는 투기세력때문이 아니라, 그냥 특정 좋은곳에(혹은 좋다고 알려진곳에) 사람들이 살고싶어몰려서 그지역만 가격이 ㅈㄴ 뛰는것이다" 로 이해했는데 맞나요?

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뭐 아주 간단하게 요약하면 맞습니다 결국 과거 정책과 기술 변화, 사람들의 가치관 변화 기타 등등으로 인해 특정 지역만 뛰는거라는 거죠 사람들 눈이 상향평준화 됐고 좋게 보는 기준이 다 거기서 거기면서도 대체되는 시장이 없는게 크죠

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ㄹㅇ
걍 사람들이 살고싶어서임. 펨코에선 자꾸 지방분산 해야한다 어쩌구 하지만 그게 불가능한 이유도
수도권 집중화는 양질의 일자리 때문이 아니라 그냥 사람들이 살고싶어서 올라오는게 가장 큰 이유라 해결을 못하는 것
물가 주거비용 감안하면 서울 올라오는게 오히려 -지고, 수도권 와도 양질의 일자리가 몇프로나 된다고.
서울에 인프라 일자리가 몰려있다고 하면 서울의 평균 소득이 훨씬 높다거나, 서울로 상경하는 사람들이 양질의 일자리때문에 온거라면 그 사람들의 평균 소득이 높아야 하는데 통계가 그렇지 않음.

1. 다른 선진국들에 비해 한국은 지역별 평균 GDP나 인당 소득 차이도 거의 없는 수준이고
2. 통계적으로 서울로 온다 해서 평균 임금이 크게 올라가는 것도 아님. 오히려 비용 지출은 더 큼.
https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1006480136&plink=COPYPASTE&cooper=SBSNEWSEND

[7시이후금식]

요즘 사람들이 원하는 주택의 기준은 지하 주차장에 엘레베이터가 연결되어 있는 것이 좋다고 많이 인식하는거 같음 + 지상에 차가 없으면 좋겠고 커뮤니티 시설이 있으면 좋겠다, 수영장이 있으면 좋겠다 등등 점점 요구사항이 생김

이거 공감 ㅋㅋㅋ 솔직히 눈만 낮추면 집 살수 있어 근데 다들 이거 아님 집으로 인정안하니까 기준치는 높아져 가고 ㅋㅋㅋ...

[윤석열과2찍들비명횡사지옥행확정]

22 집은 많아.. 본인들이 원하는 곳 다 따져서 맞춰가려니 비싼곳들일뿐..

[해야해야해야해]

오 고마워

[Kkamch]

맞아 구축은 진짜안튐ㅋㅋ 내가사는지역도 신축밭되고나서 신축은 상반기대비 1.5-2억 정도 올랐는데 같은동네 구축은 진짜안올랐어.. 아니 거래가 아예안됨

[존나관대한여시]

양극화 심해질수밖에 없어 지방도 다떨어지는게 아니라 지방 중심 신축만 오르고 나머지 다떨어질걸

[뗴구루]

ㄹㅇ 집이 없는게 아니라 내가 살고싶은 집이 없는거임...

[칼국슈슈슉]

입지 좋아도 30년 넘은 구축은 못살겠음

[시금치베이글]

서울 신축은 꿈도 못꾸고 신혼부부들은 다들 경기도 신축으로 많이 빠지더라

[여름엔뜨거운커피]

근데 1인 가구들은 어케? 경기도 신축 안 외롭나 ㅠ?

[anti-bug balm]

근데 서울 구축은 주구장창 오르고 있음....

[핑쿠팬더]

글 좋다

[아봥져스]

ㅁㅈ 신축 사야돼

[블테기]

진짜 양극화 체감중…

[걍걍중걍약]

하 구축밖에못사요 돈 없어서ㅜㅠ