다가구주택? 다세대주택?

[윤지영전문가]

이번시간에는

다가구주택과 다세대주택의 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

다가구주택과 다세대주택

둘 다 주택의 한 종류인데 하나는 단독주택이고, 다른 하나는 공동주택입니다.

바꾸어 말하면 비슷한 건물의 외형을 갖추었어도

단독주택은 한명이 건물을 소유하고

공동주택은 여러명이 건물을 소유합니다.

쉽게 설명하자면,

등기부등본을 떼었을 때 건물 전체를 한 사람이 소유하고 있으면 단독주택

각각 소유주가 다르면 공동주택이라고 생각하시면 됩니다.

여기서

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의

전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다.

◆ 단독주택

주거가구 수에 따라 1가구 주거와 다가구 주거로 나뉘어 건축된 주택으로서

구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖추어져 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나,

각 구획을 분리하여 소유하거나 매매(분양)하는 것이 불가능한 주택입니다.

1. 단독주택 : 한 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택입니다.

2. 다중주택 : 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있고

독립된 주거의 형태가 아니며 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 주택입니다.

3. 다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고,

1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하이며,

19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것입니다.

다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고

나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.

간략히 정리하면

다가구주택이란 단독주택의 일종으로, 소유권은 한 사람만이 가질 수 있으나

건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 건물의 연면적이 660m2 이하인 주택이며

구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖추어져 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나

각 구획을 분리하여 소유하거나 매매(분양)하기가 불가능한 주택을 말합니다.

4. 공관(公館)

◆ 공동주택

건축물의 벽 · 복도 · 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는

각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다.

여러 사람이 소유하고 있는 공동주택은 주택의 층수에 따라서 종류가 나뉘며

공동주택의 정의와 범위는 「건축법」과 「주택법」에서 정하고 있습니다.

1. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말합니다.

2. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)

합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다.

3. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고,

층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)입니다.

4. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해서 쓰는 것으로서

1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상이며 학생복지주택을 포함합니다.

다만, 아파트나 연립주택에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는

필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다세대주택에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를

필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는

해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.

이밖에 다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 차이점은 양도세에서도 나타납니다.

얼마전 임대업자 A씨는 다가구주택을 매입해서 5년 동안 거주하면서 9개 호실을

임대해오다 자녀 결혼 자금을 마련하기 위해서 최근에 해당 주택을 팔기로 했습니다.

이 주택은 A씨가 2011년에 11억 원을 주고 매입을 했다고 합니다.

그동안 집값이 많이 오르면서 23억 원에 팔 수 있었고

1억 원이 조금 안 되는 금액을 양도소득세로 신고했습니다.

그런데 관할 세무서에서는 실제 양도세가 7억 9천만 원이라면서

무려 7억 원 가까운 세금을 추가로 청구하게 됩니다.

이렇게 세금을 많이 내는 이유가 무엇일까요?

세무서 담당자는 5년 전에 다가구주택 옥상에 올린 옥탑방 때문에

다가구주택에서 다세대주택으로 주택 형태가 바뀌었고 그러면서 세금 부과 기준도

달라지게 되었다고 설명했습니다.

A씨가 옥탑방을 올리기 전 형태가 다가구주택(보통 3층 이하 건물에 19호실 이하)이었고

1주택자로 인정받아서 각종 세제상 혜택까지 볼 수 있습니다.

그런데 옥탑방을 올리면서 한 층이 더 늘어나게 된 셈이라 A씨의 주택은 4층 이상 주택에 해당하는

다세대주택으로 분류된 겁니다. 이렇게 되면 개별 호실마다 각각의 주택으로 분류돼서

모두 9채의 주택을 보유하게 된 셈이고 다주택 소유에 따른 중과를 받게 되었습니다.

그러면서 무려 7억 원에 가까운 세금 차이가 발생하게 된 겁니다.

주택의 매도,매수시 주택의 상황을 미리 파악하는것도 절세의 방법입니다.

이번시간에는 가장 헷갈리기 쉬운 주택의 종류인

다가구주택과 다세대주택의 차이에대해 알아보았습니다.

[윤지영전문가]

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[굴비]

귀한 내용 감사합니다