정효연이 생각하는 범어 롯데캐슬 ..

[어울림(정효연)]

34평형만 얘기하기로 합니다.

1. 34평형 기준층 분양가격 : 34,500 만원 * 34평 = 평당 약 1,014만원 

2.전용면적 : 25.72 평

3.총 219 세대 중 61평형(54 세대) .51평(48) .45평(41) . 34(76) 으로 구성

4. 입주자 고지 사항 : 카다로그 가장 뒷면에 꼭 확인 하세요.

예)61평형 침실4 방화구획에 따라 방화창 을 설치함.  /  근생/업무시설과 공동 주택이 지하주차장을 함께 사용하므로 상호 불편할수 있음...등을 확인.

논지 내용

* 범어네거리가 수성구 중 최고의 요지인데 과연 투자 가치가 있을까?

* 앞으로 부동산 시장이 대부분 전문가들은 오른다는 쪽인데 과연 대구시장은 오를 것인가?

* 분양가격이 1,000만원 인데 오르면 얼마나 더 오를 것인가?

* 계약금 3,450 만원  /  중도금 5회 17,250 만원  이 무이자 이며   /  잔금이 13,800 만원의 금융지원이 이루어 지는데 과연 2009년 11월 에 부동산 시장과 나의 실 투자금액 에 비해 실지 가상 수익 전망치는 ?

* 참고로 위 아파트 경쟁률이 7 대 1 이랍니다.

위의 논지를 가지고 저의 소견을 적어 보게습니다.

포괄적으로 적어 보게 습니다.

범어네거리 하면 누구나 인정하는 요지이며 여기에 대해서는 누가 뭐라 하지는 못할것이다.

그러면 이곳이 향후에는 어떻게 작용할까.  서울 테헤란로 처럼 되지는 못하겠지만 정책적으로만 여러가지 면에서는 분명 지금보다 더 나아진다고 보면될것이다.

그러면 투자 가치는 어떨까?  모델하우스 계단에 보니 수성구에 아파트 가격이 년도 별로 오른 것을 보란듯이 자랑스럽게 서 있었다. 그러면 저 많큼의 폭이 향후에도 오를 것 인가가  문제이다.

딱 부러지게 얘기하라면 다들 두리 뭉실하게 얘기 하리라 본다.

그러나 저는 이익 관계가 별로 존재를 하지 않기에 제 생각되로 적어 보게습니다.

지금당장 2-3년안에 오르든 내리든 별로 중요하지 않다.

주변 아파트도 그러 하게지만 막상 준공 시점에 갔을때 시장의 흐름의 향배가 어떻게 될 것인가 이다.

서울근교에 신도시 발표하니 혹자는 부동산 정책의 실패니 어떠니 하면서 결국은 수요공급의 법칙에 의해 오른다고 한다. 맟다 서울은 이번 일요일도 가보았지만 늘 느끼는것이 지하철만 타보아도 엄청난 인구를 느낄수 있다.  엄청난 인구의 뒷 받침이 이루어 지고 있고 막상 외곽지에서 출퇴근이든 생활을 하려면 아마 길 바닥에서 시간을 다 보내든가 아님 새벽에 일어 나서 5시쯤에 출근 해야 하지 않을까?

그러다 보니 차 안막히는 역세권이 뜨는거고 수원 처럼 멀어도 그 값어치가 인정된다.

대구는 과연 그런가. 아침시간 8시에서 8시50분 만 피하면 특정장소 를 제외하고는 대부분 체증이 풀려 버린다. 제가 서울 생활 7년을 했지만 이렇게 순식간에 풀리지는 않는다.

대구는 파동에서  칠곡 까지 30 분이 안걸리고 수성구 에서 성서 까지도 그렇다.

경우가 서울과 다르며 현재 까지는 서울이 올라가면 여파로 잘 따라 올라 갔다. 그 꼭지점은 어디라고 생각 하는가?

과연 수억씩 하는 아파트를 30-45살 경제 활동을 왕성하게 하는층이 살수 있을까?

저는 몇몇을 제외 하고는 은행대출없이 사기는 힘들다고 본다.

이세대 들이 기득권 세대인 50-70 대 처럼 부동산으로 재미본 세대도 아니고 요즘들어 관심을 가졌지 막상 재미본이는 몇명 없다 . 대부분이 기득권 세대들이다.

이들이 여유 자금과 대출 많이 해주고 세금이 약할때 투자로 싸놓은것이지... 그러면 기득권 세력이 다시 투자를 하여 대구 아파트 시장에 불을 붙일것인가?

정확한 테이터는 아니지만 제직업이 직업인 많큼 대부분 돈이 좀 있는 이를 상대 한다. 과년 이네들이 기존 아파트에서 나와서 새 아파트라 하여 주거용으로 갈아 타는가 ? 별로 갈아 타지를 않는다는 것이다. 그러면 지금 수성구에 분양하는 아파트는 누가 사는가? 우선 중도금 무이자 해주니 몇천만원 밖에 안되고 요즘은 퇴직금도 미리 정산 해주니 여유돈으로 까짖거 투자해보자는 생각인지 의외로 중상층 및 직장인들이 많이 산다.  

그러면 2-3년후 중도금 까지는 편안히 잘 왔는데 그후가 문제이다.

이때까지 아파트는 옆에가 오르면 같이 올랐다.  그 오름의 폭이 2005년도와 비슷하게 간다고 해도 양도소득세가 있다. 저번 처럼 1-2억이 오를까 ?

1억이 오른다고 가정을 하고 바로 팔경우   양도소득세 빼고 복비빼고 아파트가 한채 있으므로서 붙는각종세금...... 실 수입은 어떻게 될까?

가지고 간다고 해 보자 : 향우 2015 년부터 한국은 노령화 사회로 접어든다. 일본이 노령화로 접어 들면서 급격한 주택 가격의 하락의 쓴 맛을 보았다.

지금의 세금정책이 얼마나 바뀔 가능성이 있을까?

나라의 세수는 점점더 모자리고 지금 세금정책에 반대하는 정치인이 여.야가 바뀔경우 자기들은 과년 동의한 이 안건에 대해 얼마나 대폭 수정을 할까?

향우 택지는 점점더 개발하여 분양하는 주택수는 늘어 난다.

그러나 수요와 공급이 맟지 않는다면 어떠한 현상이 나올까?

지금처럼 세금이 올랐다 하여 전세금에 그 금액을 전가 시킬수가 있을까?

저 같으면 굳이 범어동에 비싼 아파트에 안산다 . 조금만 벗어나면 사고 좋은데 ....그렇다고 서울처럼 교통이 막히는 것도 아니고...

어느 가격이 되면 사람들은 다른곳으로 눈을 돌린다.... 꼭 수성구에 범어동이나 황금동에 살아야 하는 절박한 이유가 없다면 생각해볼 문제이다.

지난3년간 펀드수익률 130% *계약금 3,450만원 이다. 계산은 스스로 해보세요.

이것은 펀드를 들어라는 얘기가 아니다. 펀드도 잘 들어을때의 애기이며 ...

내돈을 굳이 위험 리스크를 안고 오를 것 이라는 희망을 갖고 아파트에 투자 하는것 보다 다른 방향으로 투자 할곳은 많이 있다는 것 이다.

현명한 판단을 해야한다.

요즘은 날만 세면 정보가 쏟아진다. 이것을 분석못하고 각 분야에 종사하는 이의 애기만 믿고 투자하여서는 안된다.

*** 증권 회사 직원은  펀드. ETF.ELS .ELD. 등의 상품위주로 얘기하고 있고.

     경쟁회사 살짝 칭찬 해주면서 자기회사 상품을 얘기 할것이다.

     요즘은 무조건 자기 것이 좋다는 상술은 안통하는거 다 아는 모양이다.

*** 보험도 재테크라 하여 보험회사 직원은 노후 자금계획을 얘기하며서 변액 보험등을 얘기 할것이며 종신보험의 장단점과 기존 수익률 표를 보여 주면서 향우는 이런 수익이 될 것이라고 할것이다.

         요즘은  우재룡 박사간 얘기한 노후 은퇴 설계를 각 보험회사에서 벤치 마케팅

         하여 자기회사 상품위주로 많이들 애기한다.

         홈쇼핑 보면 상당부분 보험 상품 애기이다.

         이럴수록 소비자는 더 헷갈린다. 이제는 현혹 되지 말고 제되로 된 상품을

         비슷한 금액 기준으로  한 회사에만 전적으로 의뢰하지 말고 비교분석하여 들어야 할 것이다.

****** 저같이 성명학 과 기의 흐름을 연구하는 사람은 다 필요 없다 .

 이름을 올바르게 바로 잡는것이  재테크의 지름길이라 할것이다. 그것도 가장 저렴한 비용으로 ...감정 받는데 3만원 이름 짖는데 30 만원 ....물론 이자리는 이름을 얘기하는 자리가 아니므로 요기 까지.

이제는 누구의 얘기를 듣고 기대 심리로 막연하게 투자를 하여서는 안된다.

모두들 성공 투자 하기를 바랍니다. 긴글 읽어 주셔서 고맙습니다.

[朝心]

훌륭한 진단입니다. 일견 일리도 있습니다. 처방이 조금 약하네요.^^

[산이조아]

항상 조은글 잘보고 있습니당...저는 언제쯤이나 저런점들이 보일런지...^^*

[어울림(정효연)]

제글이 100% 맞지는 않습니다. 다만 참고 사항으로만... 좋게 보면 대구가 아무리 경제 사정이 좋지 않트라도 누구나 돈좀 있으면 수성구를 선호 하다보니 그 열기는 쉽게 꺽이지는 않을 겁니다. 허나 한채의 집으로 재테크는 무리인듯 합니다.

[하안솔]

좋은글 감사합니다. 요즘은 아파트를 단기투자는 맞지않습니다. 중장기적으로 투자를 함이 지금의 장세입니다. 시장에 맞게 투자를 하고 본인에게 가장 잘맞는 맞춤형투자를 하여 같은상품에 투자를 하더라도 경쟁력이 있어야 한다는것이죠. 두사람이 똑같이 롯데 아파트 사더라도 자기자본의 비율이 높은 사람이 투자수익을 더 높일수있다는것이죠. 신발한가지를 비교다더라고 칠성시장에 시장신발 유명메이커신발 사람마다 취향에 맞는 신발을 구매하여 신고 다니지만 다들 불편함을모르고 살아갑니다. 아파트 역시 명품 좋은위치를 선호하는 수요자도 있는것이죠. 단 시장이 장기적인 투자만 살아남을 수있는구죠임

[명랑인생]

공감되는 말씀이십니다. 예전에 올린 글이시지만, 오늘 다시 한 번 읽게 되네요. 우리나라의 자산분포가 그를 입증하죠. 70:30부동산이 자산의 70%이고, 금융자산이30%이라는 겁니다. 미국은 55:45입니다. 부동산자산이 우리나라는 너무 많이 차지하는 것이 문제죠. 부동산시장이 무조건적으로 하락한다는 말은 문제가 있죠. 단 주택시장은 힘들다라는 거죠. 대구또한 주택보급율이100% 넘어선지가 4년이 넘었으니까요. 수요보다 공급이 더 많다는 거죠. 집은 주거의 목적이지 재테크의 목적이 우선 되어서는 낭패를 볼 수 있다는 거겠죠.

[어울림(정효연)]

저도 한참 전에 쓴글인데 댓글이 있어서 다시 읽어 봅니다...
울 나라는 부동산에 자산이 넘 많은게 흠이지요 ..다른쪽에 자산이 더 많다면 ..기업 투자라든가 주식이라든가 ..그러면 주식 시장도 안정 될건데...