서울 서북부의 낙후 지역으로 꼽혔던 은평구 수색·증산동 일대가 첨단 주거공간으로 환골탈태한다. 89만7090㎡ 규모의 수색·증산 뉴타운은 지하철 6호선 수색역을 끼고 상암DMC(디지털미디어시티)와 연계된 ‘직주(職住)근접형’ 뉴타운으로 개발된다.
주택은 2013년까지 1만2438가구가 건립된다. 뉴타운 북쪽으로 봉산자연공원, 남동쪽으로 불광천 등 자연녹지가 많아 주거환경이 쾌적한 편이다. 경의선 복선전철·인천국제공항철도·지하철 6호선 등도 가까이에서 이용할 수 있게 된다.
남북 교류·국제업무 중심축 부상
서울시는 도시 경관 및 스카이라인을 위해 초고층·고층·탑상형·연도형·테라스형 등 다양한 유형의 아파트를 이곳에 조성하기로 했다. 특히 부도심으로 개발 중인 상암DMC 건너편 수색로변에는 업무·상업시설을 집중적으로 조성해 남북교류와 국제업무의 중심축으로 만들기로 했다.
재개발 구역에선 용적률 200~250%를 적용해 최저 4층, 최고 30층의 아파트 1만2438가구를 짓는다. 이 중 임대주택은 1964가구다. 증산로와 수색로에 인접한 구역에는 용적률 350~780%를 적용한 최고 35층의 복합 업무·상업시설이 들어설 예정이다.
상암 DMC 연계 직주근접형 개발
뉴타운 면적의 2배에 달하는 봉산자연공원(157만㎡)과 불광천을 연계한 방사형 녹지축 8개소가 만들어진다. 12.1㎞에 걸쳐 녹도형 자전거 도로도 구축된다. 인근 샘공인 김충권 사장은 “상암·수색역을 아우르는 친환경 더블 역세권으로 향후 전망은 매우 밝은 편”이라며 “개발 중인 인근 덕은지구, 향동지구 등과 함께 미니 신도시로 거듭날 것”이라고 말했다.
모두 21개 구역 중 재정비촉진구역 16곳, 존치구역 5개로 나뉘어 개발된다. 개발 방식 별로는 ▶재개발 10곳 ▶도시환경정비 7곳 ▶시장정비 2곳 ▶재건축 및 지구단위계획 각 1곳 등이다.
이 가운데 재개발·재건축 방식으로 사업을 진행하는 곳에선 아파트 9113가구가 들어선다. 임대 아파트는 모두 1811가구다. 전용면적 60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 50%, 전용 85㎡ 초과 30% 비율로 지어진다. 수색 4구역과 6~9구역, 13구역, 증산2구역 등 7곳은 올해부터 사업을 본격화하고 있다. 수색 14구역과 증산 5·6구역은 내년, 증산4구역은 2013년 각각 사업에 착수할 전망이다.
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은평구 수색·증산동 일대가 상암DMC 연계 '직주(職住)근접형' 뉴타운으로 개발된다. 사진은 개발전의 수색·증산뉴타운 예정지와 개발후의 뉴타운 개발 조감도
풍부한 개발호재로 중장기 전망 밝아
지분 값은 올 초만해도 상승세를 이어가다 최근 보합권에 머물러 있다. 지난해 말부터 올 초까지 전반적으로 3.3㎡당 300만원 가량씩 올라 대지지분 33㎡짜리 다세대주택이 3.3㎡당 2000만~3000만원 선이다. 대지지분 33㎡ 빌라 79㎡는 3.3㎡당 2500만~3300만원 선이다. 토지거래허가 대상이 아닌 지분 20㎡ 이하 매물이 더 인기가 높다. 3.3㎡당 4000만원을 호가한다.
그러나 전반적으로 거래는 뜸한 편이다. 실물경제 악화로 매수세가 관망세이고 여기에 일부 구역은 토지거래허가를 받아야 하기 때문이다. 최근 들어서는 시세보다 3.3㎡당 300만~500만원 가격을 낮춘 급매물만 간혹 거래된다는 게 인근 부동산중개업소 관계자들의 설명이다. 증산동 민들레공인 관계자는 “일반 아파트분양이 시작되는 2011년 이후에는 개발이 가시화돼 지분시세가 한번 더 요동칠 수 있다”고 내다봤다.
15개 구역 중에선 증산2구역과 수색6·7구역이 인기다. 건립예정가구수에 비해 조합원 비율이 55~60%로 일반 분양될 가구수가 다른 구역에 비해 많아 사업성이 좋은 곳으로 평가 받고 있어서다.
택지개발 등 호재 풍부…수요자ㆍ투자자 문의 꾸준
여기에 뉴타운 중심에 있는 데다 지하철 6호선 수색역, 경의선 복선 전철 성산역(예정) 등이 가까워 입지여건도 좋다. 다른 구역은 건립가구수에 20~30%가 일반 분양될 예정이다.
수색6·7구역은 지분 값도 다른 구역에 비해 비싸다. 이들 구역에선 33㎡짜리 신축 다세대주택의 지분 값이 3.3㎡당 3000만원 이상을 호가한다. 사업속도가 빠른 곳은 증산2·4구역과 수색7구역이다. 현재 조합 설립 중으로 60% 주민 동의를 받은 상태다. 곧 조합 설립 인가를 받을 것으로 전망된다.
수색·증산뉴타운의 전망을 밝게 보는 전문가들이 많다. 입지여건이 좋고 교통여건이 크게 좋아질 것이기 때문이다. 썬공인 정찬남 사장은 “최근 부동산 경기 침체로 거래가 뚝 끊긴 상태지만 실수요자와 투자자의 문의는 꾸준하다”며 “경의선 복선화· 상암DMC·인근 택지개발· 방송국 이전 등 개발 호재가 풍부한 점도 장점”이라고 강조했다.
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투자가치 높지만 지분 강세 약점 |
급매물 위주 투자 고려해 볼만 | |
수색·증산뉴타운은 향후 투자가치가 충분하다는 분석이 많다. 우선 이 지역의 고질적인 약점이었던 교통환경이 크게 개선돼 서울 서북권의 교통요충지로 자리잡을 가능성이 크다.
지하철 6호선 수색역과 증산역이 가깝고 경의선 수색역도 인근에 들어설 예정이다. 여기에다 2010년 인천공항철도가 들어서면 교통여건은 한층 더 좋아질 전망이다. 또 일산·신촌·상암지역으로 쉽게 이동할 수 있다. 강변북로와 내부순환도로를 이용하기 편리해 강남·용산·서울 도심으로의 접근성도 좋은 편이다.
157만㎡에 이르는 봉산자연공원이 인근에 있다. 또 상암동 월드컵 공원은 물론, 한강 시민공원과 직접 연결된다. 뉴타운 개발이 완료되는 2013년에는 공원을 비롯한 기반시설이 더욱 확충될 예정이다. 썬공인 정찬남 사장은 “지하철 6호선에서 가깝거나 강변북로와 내부순환도로 진입이 편리한 곳이 유망하다”고 말했다.
하지만 지분값이 많이 올라있는 상태라 단기투자엔 신중해야 한다고 주변 중개업소 관계자들은 입을 모은다. 구역마다 지분값의 차이는 있지만 수색6구역과 수색7역이 사업성이 좋아 지분값이 다른 구역에 비해 높은 편이다. 이 구역 대지지분 33㎡이하 다세대주택의 경우 3.3㎡당 2700만~3000만원에 매물이 나와있다.
올 초만해도 3.3㎡당 3500만원을 호가했지만 최근 부동산 경기 침체로 매수세가 끊기면서 호가도 내려간 상태다. 빌라 지분은 3.3㎡당 2500만~3300만원 선이다. 다른 구역은 대지 지분값이 3.3㎡당 2000만~2500만원 선으로 수색6·7구역보다 낮은 편이다.
올해 중반부터 거래가 뚝 끊겨 나와있는 매물은 많은 편이다. 하지만 장기적 투자자와 실수요자가 많다 보니 급매물은 많지 않다. 인근 부동산중개업소에선 “시세보다 가격을 낮춘 급매물을 노려볼 만하다”고 권했다.
뉴타운 내 아파트 값도 올 초에 비해 약세를 보이고 있다. 존치구역 내 아파트의 경우 지난해 말보다 5000만~1억원 정도 시세가 내렸다. 증산동 문영아파트 105㎡는 지난해 말보다 1억원 내린 3억3000만원에 시세가 형성돼 있다.
토마토공인 관계자는 “지분 매입가격이 주변 시세보다 지나치게 비싼 곳은 피하는 게 좋다”며 “가급적 역 주변에 감정평가액이 높은 지분을 사야 새 아파트 배정 때 추가 부담금을 적게 내 유리하다”고 말했다.
2006년 12월에 촉진지역으로 확정된 구역은 토지거래허가 제도에 묶였다. 20㎡ 이상 지분은 구청에 허가를 받아야 하고 3년 동안 실제 들어가 살아야 한다. 반드시 조합사무실에 들러 해당 지분의 정확한 내용과 감정평가액을 따져봐야 한다. |
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사랑공인 이합천 대표 |
“친환경 첨단 주거공간으로 거듭 날듯” | |
총 21개 구역으로 다른 뉴타운에 비해 구역은 많지만 구역 규모가 작아 사업 진행이 빠른 편이다. 특히 1단계인 수색3·4·5·6·7·8·9 구역이 속도를 내고 있다. 추진위는 구성돼 있고 조합설립을 준비 중이다.
사업성은 수색6구역이 좋은 편이다. 이 구역은 빌라가 많은 다른 구역에 비해 단독주택이 많아 조합원수가 상대적으로 적다. 1038가구가 건립예정가구수이고 조합원은 600여 명이다. 따라서 일반분양 될 가구수는 450여 가구가 될 것으로 예상된다. 다른 구역은 일반분양분이 200~400여 가구 정도다.
하지만 수색6구역은 지하철 역과 다소 멀다는 단점도 있다. 입지여건은 수색7·9구역과 증산2구역이 좋다. 기존 역과 가깝고 새로 생길 역과도 걸어서 5~10분 정도다. 이 구역의 33㎡ 미만 대지지분은 3.3㎡당 3000만원 선이다. 다른 구역은 3.3㎡당 2500만원이다. 대지지분 33㎡짜리 빌라를 구입할 경우 예상추가부담금 3억원을 합쳐 5억5000만원에 108㎡ 이상 새 아파트를 마련할 수 있을 것으로 추산된다.
강북에서도 유망 주거지로 꼽히는 곳으로 실제 거주 목적인 사람들에게는 중장기 전망이 밝다. 역 주변에 시세보다 싸게 나온 급매물 위주로 접근하는 게 좋다. 문의 02-393-0004. |
수색·증산뉴타운 구역별 개발계획 |
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구역 |
면적(㎡) |
가구수 |
용적률(%) |
층수 |
사업
방식 |
사업단계 |
사업시작
연도 |
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①증산3 |
11만3228 |
1561 |
240 |
16~27 |
재개발 |
추진위 구성 |
2009년 |
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②증산2(존치정비구역) |
17만5735 |
2676 |
240 |
17~30 |
재개발 |
추진위 준비중 |
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③증산1 |
3만6039 |
560 |
240 |
16~30 |
재건축 |
추진위 준비중 |
2010년이후 |
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④증산2 |
7만8920 |
1261 |
230~265 |
18~30 |
재개발 |
추진위 구성 |
2008년 |
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⑤수색9 |
3만6179 |
668 |
250~400 |
17~30 |
재개발 |
추진위 구성 |
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⑥수색8 |
3만28 |
472 |
240 |
13~18 |
재개발 |
추진위 구성 |
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⑦수색7 |
3만1766 |
549 |
230 |
14~18 |
재개발 |
추진위 구성 |
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⑧수색6 |
6만5588 |
1038 |
250 |
18~25 |
재개발 |
추진위 구성 |
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⑨수색13 |
6만4775 |
1104 |
230 |
13~14 |
재개발 |
추진위준비중 |
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⑩수색4 |
6만3168 |
926 |
235 |
13~16 |
재개발 |
추진위 구성 |
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⑪수색1 |
4만2214 |
578 |
200 |
4 |
재개발 |
추진위 준비중 |
2009년 |
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*존치정비구역은 아직 개발요건에 맞지 않아 사업이 늦춰진 곳. 자료:은평구청 | |