건축설계자와 공사감리자의 자격 |
건축허가대상인 건축물의 설계와 공사감리는 아무나 할 수 없다. 건축사법에 의한 건축사만이 할 수 있다. 건축물은 사람이 거주하는 공간이기 때문에 함부로 설계되어서는 안 된다. 안전하고, 편리하며, 쾌적해야 한다. 건축주의 경제적 여건과 건축주의 취향을 고려해야 하며, 지역성과 시대성·사회성도 반영되어야 한다. 건축사는 건축관련 대학을 졸업하고, 건축기사나 건축사 예비시험에 합격한 후에 7년의 실무경험이 있어야만 건축사 자격시험에 응시할 수 있다. 시험에 합격하고 행정기관에 사무실 등록 신고를 함으로 설계할 수 있는 자격을 획득하는 것이다. 건축사라 해서 모든 건축물을 다 설계할 능력이 있는 것은 아니다. 주택이나 아파트를 전문으로 하는 건축사가 있는가 하면 공장이나 백화점·교회 등 특수 건축물에 능통한 사람이 있다. 가전제품의 선택은 10년을 좌우한다지만 건축사의 선택은 100년을 좌우한다. 그러기 때문에 어떤 건축사가 설계하는가는 매우 중대한 일이다. 소문을 통해서, 실제 설계한 건축물을 확인하면서 건축사를 선정하기 바란다. 신고대상 건축물의 설계는 건축사가 아니라도 할 수 있다지만 아무래도 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 공사감리자의 선택도 매우 중요하다. 건축물의 품질이 감리자의 손에 달려있다 해도 과언이 아니다. 설계도서대로의 시공여부를 확인하고, 안전관리·품질관리·공사관리를 하는 자를 공사감리자라 하는데 이는 건축사만이 할 수 있다. 엄격한 감리자를 만나면 시공자는 꼼짝을 못한다. 철근 배근과 콘크리트 타설에서부터 벽지 바르기와 수도꼭지 마감에 이르기까지 꼼꼼하게 확인하고 챙기는 감리자를 만나는 것은 건축주에게 복이 아닐 수 없다. 싼게 비지떡이라고 했다. 적은 비용으로 좋은 결과를 바라는 것은 욕심일 뿐이다.
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건폐율과 용적율 |
건축물은 건축될 대지에 지정된 지역에따라 건폐율이나 용적률이 다르다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비를 말한다. 예를들어, 대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100으로 60%가 된다. 나머지 40%는 공지라는 말이 된다. 그러나 그만한 공지는 눈에 띄지 않는다. 건축물을 한곳으로 배치하면 공지가 보이겠지만 대지경계선에 바짝 붙일 수 없어 띄우는 주변 공지를 다 합하면 법상 공지가 나온다. 건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말한다. 이때 처마, 차양, 부연이나 단독주택 및 공동주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 구조물은 튀어나온 끝에서 1m를 후퇴한 나머지 부분만 건축면적에 포함된다. 그러나 주택이 아닌 건축물의 발코니는 그 면적 모두를 건축면적에 포함시키고, 창고는 튀어나온 끝에서 3m를 후퇴한 나머지 면적만 포함시킨다. 건폐율은 지방자치단체의 건축조례에서 정하고 있기 때문에 일일이 확인해야 한다. 용적률은 대지면적에 대한 지상층 연면적의 비를 말한다. 가령 대지면적이 100㎡이고 지하층 바닥면적이 300㎡, 지상6층으로 300㎡라면 용적률은 지상층 총 바닥면적인 300㎡만 대지면적으로 나누어 100을 곱하면 300%가 된다. 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킨다. 그러나 바닥면적이라 하더라도 공중의 통행이나 주차에 사용되는 피로티, 공동주택의 피로티, 승강기탑·계단탑·장식탑·굴뚝·더스트슈트·다락·물탱크·기름탱크 등은 바닥면적에 산입 하지 않는다.
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대수선(大修線) |
신고 대상인 수선을 대수선이라 하며 그 대상은 다음과 같다. 여기에 해당하지 아니하는 수리는 건축주 임의사항이다.
내력벽의 벽면적을 30㎡이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
건축물에는 힘을 받는 벽체와 그렇지 않은 벽체가 있다. 기둥이 있는 건축물은 기둥이 건축물의 모든 힘을 받기 때문에 대부분의 벽체는 힘을 받지 않는다. 반대로 기둥이 없는 벽식 아파트나 조적조(벽돌·돌로 쌓은 구조)는 벽체가 모든 힘을 지탱하는데 이러한 벽을 내력벽이라 한다. 근래에 건축되는 대부분의 아파트는 벽식구조이다. 함부로 거실과 발코니 사이의 날개 벽을 허문다던가 거실과 침실사이의 벽체를 철거하는 것은 자살행위나 다름없다. 반드시 전문가의 자문을 받아 변경해야 한다.
기둥-보-지붕틀을 각각 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
기둥과 보, 지붕틀은 건축물의 뼈대를 이루는 것으로 구조적으로 매우 중요한 것들이다. 기둥을 3개 이상 교체한다던가 보를 3개 이상 교체하는 것은 신고대상이다. . 기둥 2개, 보 2개, 지붕틀 2개를 동시에 교체하는 것은 신고대상이 아니다. 그렇다고 하더라도 그 범위가 개축에 해당할 때에는 허가나 신고를 해야 한다.
방화벽 또는 방화구획위한 바닥,벽을 해체하여 수선 또는 변경하는 것
3층 이상, 1천㎡이상인 건축물은 3층 이상의 매 층마다, 1천㎡마다 방화구획을 해야 한다. 방화구획으로 구획된 벽이나 슬래브를 철거할 경우 규모에 관계없이 신고대상이다. 설령 내력벽이 아니라도 방화벽이면 무조건 신고 대상이다.
주계단-피난계단-특별피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것
건축물에 있어서 5층 이상 또는 지하 2층 이하의 층에서부터 지상층까지는 반드시 피난계단 또는 특별피난계단의 설치를 의무화하고 있다. 3백㎡이상의 공연장과 주점영업, 1천㎡이상인 문화 및 집회시설은 옥외피난계단을 설치해야 한다. 이처럼 중요한 계단을 해체하여 수선 변경하는 것은 구조적으로 매우 조심하지 않으면 안 된다.
미관지구 안에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것
미관지구 안에서 건축물의 외장이나 형태를 변경하거나 담장을 변경하는 것도 신고대상이다.
대수선 신고에 필요한 도서는 누구나 작성할 수 있지만 가급적 건축사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 특히 구조적인 변경을 수반하는 경우는 구조기술자의 자문을 받아야 한다. 안전은 건축주 스스로가 지켜야 한다. | |
증축 과 개축 |
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주거지역의 종류와 건축기준 |
국가는 국토의 자연조건을 종합적으로 이용·개발·보전하기 위하여 국토 건설종합계획을 수립한다. 보통 5개년 단위로 계획을 수립 발표한다. 국토건 설종합계획을 효율적으로 추진하기 위하여 국토의 적절한 이용질서를 확립 하기 위하여 따로 국토이용계획을 수립한다. 국토이용관리법에 의하면 전국을 도시지역과 준도시지역, 농림·준농림·자 연환경보전지역 등 5개 지역으로 나누고 이를 다시 구체적으로 세분하여 국 토를 관리한다. 관리수단은 개별법령에서 정하고 있다. 예를 들어 도시지역은 도시계획법이나 택지개발촉진법을, 농림지역은 농지 법·산림법·초지법이, 자연환경보전지역은 자연공원법·수도법·농지법 등 에서 별도로 다룬다. 인구의 대다수가 거주하는 도시지역은 도시계획법에 의해 관리된다. 가장 큰 관리수단은 용도지역과 용도지구로 구분하는 것이다. 용도지역은 가장 기본적인 구분이다. 한 위치에 2개 이상의 지역이 중복 지 정되지는 않는다. 용도지구는 용도지역만으로 도시관리가 어려울 경우 특별한 목적의 규제를 위하여 추가로 지정하는데 2개이상의 용도지구를 중복 지정할 수 있다. 지역은 크게 주거지역과 상업·공업·녹지지역의 4개 지역으로 구분한다. 주 거지역은 다시 전용·일반·준주거지역으로 나누고, 상업지역은 중심·유 통·일반·근린상업지역으로, 공업지역은 전용·일반·준공업지역으로, 녹지 지역은 자연·보전·생산녹지지역으로 세분하여 지정한다. 일반주거지역과 근린상업지역이 겹치거나 준주거지역과 자연녹지지역이 겹 치는 경우가 없다. 용도지구는 미관지구·풍치지구를 비롯하여 보존·고도·아파트지구 등 다 양하다. 지구는 지역과 달리 중복 지정이 가능하다. 고도지구와 경관지구를 중복 지정하거나 상업지역에 미관·고도지구를 중복 지정할 수 있다.
주거지역의 세분
주거지역은 말 그대로 주거가 가능한 공간을 말한다. 도시의 대부분이 주거 지역이다. 서울은 85.2%가, 부산은 62.6%가, 광주는 67.5%가 주거지역이다. 주거지역을 다시 세분하면 다음과 같다. 주거용의 경우 2층이하·8m이하로만 건축할 수 있을 뿐만아니라 허용되는 용도 또한 엄격히 제한받는 전용주거지역은 전국적에 12개소뿐이다. 서울은 소위 부촌으로 불리는 청담·한남·성북동 등 7개소만 지정되었을 정도이다. 준주거지역은 주거지역과 상업지역의 중간적인 성격을 갖는 곳이다. 주거지 역에 필요한 어느 정도의 근린상업활동을 허용한다. 일반주거지역이 주거지역의 약 80%를 차지하고 있다. 일반주거지역은 다시 단독 등 저층 중심의 양호한 주거환경의 유지가 필요 한 곳은 제1종으로, 연립과 중층 아파트 등의 건립이 가능한 제2종으로, 고층 아파트를 건립할 수 있는 제3종으로 나눈다.
주거지역의 건축기준
주거지역의 건축기준은 지정목적에 부합되게 건축법에서 따로 정하고 있다. 건폐율·용적률·용도지역 지구에 따른 허용용도 등을 정하고 있는데 건축 법에서는 대강만 정하고 구체적인 사항은 각 지방자치단체의 건축조례로 정 하고 있다. | |
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다세대와 다가구 주택 |
다세대주택과 다가구주택의 건축기준이 '99.5.9부터 같아졌다. 인접대지경 계선에서 그 높이의 1/2 이상을 떨어지도록 한 일조규정이 폐지되고, 주차기준도 같아졌다. 그런 연유로 다세대주택과 다가구주택의 변경사용이 매우 자유로워졌다. 두 주택의 형태만을 가지고 구분하기란 전문가가 아니면 쉽지가 않다. 다 가구주택은 단독주택으로 분류되고 다세대주택은 공동주택으로 분류된다는 사실을 알고 있는 사람은 드물다. 단독주택에 대한 건축기준과 공동주택에 대한 건축기준은 전혀 다르다. 공동주택은 분양을 목적으로 하기 때문에 입 주하는 사람들의 주거환경을 확보하고, 입주자가 입는 피해를 예방하는 차원에서 건축법 기준이 다가구주택보다 강하게 규제하였다. 다가구주택은 임대주택 또는 전세주택이다. 반면 다세대주택은 자신 명의 로 소유가 가능하고, 매매 등 재산권사용도 자유롭다. 다가구주택과 다세대주택을 같은 군에 속하기 때문에 용도변경신고가 필 요 없다. 그러나 건축물대장의 내용은 변경해야 한다.
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햇빛을 받을 수 있는 권리 - 일조권 |
햇빛은 자연이 준 가장 위대한 선물이다. 일조권은 헌법에서 보장된 권리이 다. 모든 국민은 행복을 추구할 권리와 깨끗한 환경에서 생활할 권리를 갖 고 있기 때문이다. 일조기준이 도입된 것은 '76년 건축법에서 처음이다. 도입 당시에는 남북 양쪽을 일정 거리 띄우게 하였으나 소규모 대지는 2층 을 넘지 못하게 되어 불만이 많았다. '78년에는 북쪽으로만 거리를 띄우게 하는 내용으로 개정되었다. 남쪽은 50cm만 띄우고 북쪽으로는 2m이상 띄우는 국적불명의 이상한 주거 형태가 등장하였다. 화단이 사라지고, 된장을 위한 장독대가 그늘에 묻힐 수 밖에 없었다. '99.5.9 시행되는 개정 건축법에서 일조기준이 많이 달라졌다. 전용·일반주거지역 안의 건축물은 정북방향으로 건축물 높이에 따라 일정 거리를 띄우는데 높이 4m까지는 1m를, 높이 8m까지는 2m를, 8m를 넘는 부 분은 각 부분 높이의 1/2만큼씩 띄워야 한다. 종전에는 2층이하 8m이하의 건축물만 완화하고 3층 이상의 건축물은 1·2층과 3층 모두 각각 해당 부분 높이의 1/2씩 띄우게 하였다. 그럴 경우 기존의 2층 건축물을 증축하기 위해 서는 기존의 1·2층 건축물의 일부를 일조기준에 맞게끔 철거하지 않으면 불가능했었다. 이웃과 합의하거나 북쪽에 도로 등 공지가 있는 경우, 새로운 택지를 개발 하는 경우는 북쪽으로 띄우는 대신에 일조확보는 남쪽방향에서 확보하게 하 고 있다. 이번 개정된 건축법에서 가장 돋보이는 것이 일반·중심상업지역안에서 건립하는 공동주택의 일조기준을 폐지한 것이다. 주거환경의 열악함에 대한 논란이 없는 것은 아니지만 최대 용적으로 건립한 직주근접형 아파트의 등장 으로 셀러리맨들이 애호할지도 모른다. 상업지역외에 건립되는 모든 공동주택은 각 동간 그 높이의 1배 이상 띄우 거나 동지일 9시에서 오후 3시 사이 연속하여 2시간 이상 일조시간을 확보 할 수 있는 거리를 띄워야 한다. 그러나 개구부가 향하는 인접대지 경계선까 지는 그 높이의 1/2이상만 띄우면 된다. 그러기 때문에 공동주택이 건립되 는 북측 인접지는 영구음영이 생길 수도 있다.
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건축법 위반자에 대한 고발과 이행 강제금 부과 |
법을 위반하면 처벌을 받는 것은 당연한 도리다.
건축법을 위반하게 되면 일단 시정명령을 보낸다. 위반 정도에 따라 바로 고발하는 경우도 있지만 대개 일정한 기간을 주면서 자진 시정케 하는 것이 일반적이다. 시정에 응하지 않고 계속해서 공사를 강행하거나 조기에 시정되지 않을 경 우에는 고발하고 별도로 이행강제금도 부과한다. 건축법으로 가장 강한 처벌은 다중이용 건축물의 하자보수기간 중에 구조 상 중요한 부분에 중대한 손괴를 야기하여 사람이 죽거나 다치게 한 설계· 시공·감리자에게 처하는 무기 또는 3년 이상의 징역형이다. 성수대교와 삼풍백화점 붕괴사고로 처벌 기준을 이처럼 대폭 강화하였다. 건축허가나 용도변경 신고 없이 건축하거나 건축선 밖으로 담장이나 건축물 을 축조하거나 건폐율·용적률 기준에 위반하면 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처한다. 그 외에도 위반의 정도에 따라 200만원 이하의 벌금형까지 있다. 대개 고발을 하면 관할경찰서에 출두하여 진술서를 작성하게되고, 검찰에 송치되면 다시 검사에게 진술하여야 한다. 위반의 정도가 경미하거나 정상참 작을 할 필요가 있는 경우 검사가 불기소 처분을 하거나 약식기소를 하여 벌금을 납부케 하기도 하지만 범죄의 정도가 큰 경우는 정식 재판에 회부하여 신체적인 구금도 하기도 한다. 그 외에 경미한 위법, 즉, 보고를 제대로 하지 아니한 감리자와 건축사, 철 거신고 없이 건축물을 철거한 자, 위반건축물의 표지판을 제거한 자에게는 30만원 이하의 과태료를 부과한다. 이행강제금은 경제적인 부담을 주어 자진 시정토록 하는 행정 강제규정이 다. 우리 나라에서는 건축법에서 처음 도입하였는데 그 후 농지법에 반영되 더니 최근 다른 법률에서도 도입을 적극 검토하고 있다. 이행강제금은 위반이 시정될 때까지 년2회 계속적으로 부과할 수 있으며, 한번 부과한 이행강제금은 반드시 납부해야 한다. 이를 미납 시 압류하고, 설령 시정완료 되었다 하더라도 부과된 이행강제금을 납부치 않을 경우 사 용승인처리 등 다른 행위를 할 수가 없다. 부과하기 전에 당사자에게 그 사실을 알려 최소한 10일 이상의 기간을 주 어 변명할 수 있는 기회를 주어야 한다. 직접 출석하거나 대리인을 통해서 진술할 수 있다. 부과할 때에는 금액과 부과사유, 납부기한과 납부기관, 이의 제기방법과 이의 제기기관을 반드시 서면으로 명시해야 한다. 이행강제금은 면적 위반과 기타 위반에 따라 다르다. 건폐율·용적률을 초과하여 건축허가나 신고 없이 건축할 때에는 시가표준 액의 50/100에 상당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액을 부과한다. 면적 위 반이 아닌 기타 위반은 전체건축물의 시가표준액의 10/100 범위 안에서 위 반정도에 따라 부과한다. 신고 없이 용도를 변경하거나 건축선의 침범·건축물 높이제한 위반·일조 기준 위반시에는 10/100이하, 방화지구 안의 건축기준 위반은 5/100이하, 구 조내력에 부적합하거나 피난시설, 계단 등의 기준에 부적합 할 경우 3/100이 하, 사용승인 없이 사용한 경우는 2/100에 해당하는 이행강제금을 부과한다. 법은 엄격하게 지켜져야 한다. 지위가 높고 낮거나 신분여하, 빈부격차와 관계없이 동일한 기준으로 평등하게 집행될 때 우리 사회는 질서가 잡힐 것 이다. 위법한 만큼의 고통과 부당한 대우는 정당한 일이다. | | | | |