1세대다주택 중과 -＞ 세율적용은 현재 양도하는 조정대상지역의 주택 (주택수 계산은 수도권외 기준시가3억초과 주택수 계산)

[주황규]

1세대_다주택_중과-주황규실장(1).xls 1세대_다주택_중과-주황규실장(1).xlsx 소득세법 제104조 양도세의 세율 2주택 3주택 중과(조정대상지역대상 양도의 경우임) 주택수는 수도권외 기준시가3억초과.hwp 2021년 세율표 (2020-11-10) - 주황규팀장.pdf 1. 1세대 다주택 중과
1-1. 1세대 보유주택 수 계산
1) 1세대가 보유하는 주택 수 전체
- 1세대 : 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대
- 가족 : 거주자와 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매
- 부부 : 다른 주소 또는 거소에서 생계를 달리하여도 거주자의 배우자라는 사실만으로 거주자와 1세대를 구성한다.
- 생계 : 주민등록 여부에 불구하고 동일한 생활자금으로 생활하는 단위이며, 현실적으로 한집에서 거주하는가의 여부로 판단.
2) 보유주택 수 계산
- 주택 : 등기부등본, 건축물대장등 공부상의 용도에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물, 그러나 용도가 불분명 할 경우에는 공부상의
용도에 의하고, 단독주택.연립주택.단독주택.다가구주택.아파트등 이름이나 형태와 관계없이 모두 포함한다.
-  겸용주택 : 주택의 연면적이 주택외의 건물면적보다 큰 경우는 전체를 주택으로 보며, 동일한 경우나 주택이 작은 경우는 각각 용도대로 본다.
1-2. 1세대 중과주택 수 계산
1) 1세대 3주택 중과주택 수 계산
1세대 보유하는 주택이 3주택이상이라면, 아래 요령에 의하여 산입 될 것과 제외 될것을 구분한다.
ex) 1세대 보유주택수 : 5채( 3채 -> 1호 해당주택, 2채 -> 2주택 중과)
	소득세법 시행령 제167조의 3 [ 1세대 3주택이상에 해당하는 주택의 범위] (2009.2.4개정)
	① 법 제104조 제1항 제2호의3에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택
	은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2008.07.24 개정)
	1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 의한 수도권(이하 이조에서 "수도권"이라 한다)및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외
	의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과
	하지 아니하는 주택(2005.02.19 법명개정)
	가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면(2005.02.19 법명개정)
	나. 수도권중 당해 지역의 주택보급율·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역(2008.02.29 직제개정)
	[관련법령]
	"수도권정비계획법 제2조 제1호"
	1. "수도권"이란 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다.
	"수도권정비계획법시행령  제2조"
	제2조 (수도권에 포함되는 서울특별시 주변 지역의 범위)
	「수도권정비계획법」 (이하 “법”이라 한다) 제2조제1호에서 “대통령령으로 정하는 그 주변 지역”이란 인천광역시와 경기도를 말한다.
	제3조 (지방자치단체의 법인격과 관할)
	①지방자치단체는 법인으로 한다.
	②특별시, 광역시, 도, 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)는 정부의 직할(直轄)로 두고, 시는 도의 관할 구역 안에, 군은 광역시나 도의 관할 구역 안
	에 두며, 자치구는 특별시와 광역시의 관할 구역 안에 둔다.
	③특별시 또는 광역시가 아닌 인구 50만 이상의 시에는 자치구가 아닌 구를 둘 수 있고, 군에는 읍·면을 두며, 시와 구(자치구를 포함한다)에는 동
	을, 읍·면에는 리를 둔다.
	④제7조제2항에 따라 설치된 시에는 도시의 형태를 갖춘 지역에는 동을, 그 밖의 지역에는 읍·면을 두되, 자치구가 아닌 구를 둘 경우에는 그 구에
	읍·면·동을 둘 수 있다.
	[1호 해당지역]
	① 경기도 중 군.읍면 지역
	② 인천광역시 중 강화군.웅진군
	③ 부산광역시 중 기장군
	④ 대구광역시 중 달성군
	⑤ 울산광역시 중 울주군
	⑥ 기타 읍면 지역
STC용 중과판단 도해			(1세대 3주택자용)
기준시가	서울시	경기도	인천시	부산시	대전시	대구시	광주시	울산시	기타지역	군.읍.면	소계
①3억초과			1								1
②3억~1억						1					1
③1억~4천								1			1
④4천 이하											0
소계	0	0	1	0	0	1	0	1	0	0	3
											3
■ 역상칸을 제외한 주택수로 합계한 주택수가											TRUE
역상주택	중과여부	세율	장특공제여부
역상칸주택	중과제외주택	일반세율	공제
1개인경우	1주택과세	일반세율	공제
2개인경우	2주택중과	일반세율(2009~2010)	배제
3개인경우	1세대3주택중과	일반세율(2009.3.16~2010)	배제
1) 1세대 2주택 중과주택 수 계산
1세대가 보유한 주택수가 2주택이라면 아래요령에 의하여 중과대상 주택수에 산입될 것과 제외될 것을 구분한다.
EX) 1세대 보유주택수 : 5채 중 (3채 1호 해당주택) 2채 중과대상주택)
소득세법 시행령 제167조의 5 [ 양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위(2005.12.31 신설) ]
① 법 제104조 제1항 제2호의5에서 "대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수
를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다)
소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <2009.2.4 개정>
1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 및 수도권
밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초
과하지 아니하는 주택 (2008.10.07 개정)
가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항·제4항에 따른 읍ㆍ면 (2008.10.07 개정)
나. 해당 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역 (2008.10.07 개정)
	[1호 해당지역]
	① 경기도 중 군.읍면 지역
	② 인천광역시 중 강화군.웅진군
	③ 부산광역시 전체
	④ 대구광역시 전체
	⑤ 광주광역시 전체
	⑥ 대전광역시 전체
	⑦ 울산광역시 전체
	⑧ 기타 읍면 지역
STC용 중과판단 도해			(1세대 2주택자용)
기준시가	서울시	경기도	인천시	부산시	대전시	대구시	광주시	울산시	기타지역	군.읍.면	소계
①3억초과			1		1						2
②3억~1억											0
③1억~4천	1			1	1						1
④4천 이하											0
소계	1	0	1	0	1	0	0	0	0	0	3
											3
■ 역상칸을 제외한 주택수로 합계한 주택수가											TRUE
역상주택	중과여부	세율	장특공제여부
역상칸주택	중과제외주택	일반세율	공제
1개인경우	1주택과세	일반세율	공제
2개인경우	2주택중과	일반세율(2009~2010)	배제
3) 기준시가
지경기준 중 기타지역이라면 주택의 양도당시 기준시가가 3억원을 초과하지 아니하는 주택은 중과대상 주택 수에서 제외한다.
2-3 다주택자 중 장기보유특별공제 적용주택
1) 2주택,3주택 이상 공동적용(소세령 제167조의 3 ①)
2. 매입임대주택(사업자등록과 임대사업자등록한 임대주택)
3. 감면대상 장기임대주택
-조세특례제한법 제97조      (신축국민주택 . 5호 이상. 5년 이상 임대주택)
-조세특례제한법 제97조의 2 (신축국민주택.2호이상.5년 이상 임대주택)
-조세특례제한법 제98조     (신축미분양국민주택.5년 이상 임대주택)
4. 장기사원용 주택 : 종업원(사용자와 소득세법시행령 제98조 제1항의 특수관계자인 종업원은 제외)에게 무상제공한 사용자 소유주택.무상제공기간 10년 이상인 주택
5. 감면대상 신축주택
-조세특례제한법 제99조      (1998.5.22.~1999.12.31. 중 분양계약분.조합주택 등)
-조세특례제한법 제99조 3    (2000.11.1.~2003.6.30. 중 분양계약분 조합주택 등)
* 서울.과천.5대신도시지역은 2000.11.1~2002.12.31.까지임에 유의
6. 문화재주택
- 문화재보호법 제2조 제2항 (지정문화재인 주택)
- 문화재보호법 제42조 제2항 (등록문화재인 주택)
7. 상속1주택으로서 상속일부터 5년이 경과하지 아니한 주택
- 소득세법시행령 제155조 제2항(유일한 단돕상속1주택 또는 선순위 상속1주택 및 공동상속 1주택으로 최고지분자.거주자.호주승계인.최고연장자 순차 적용한 상속1주택)
8. 저당권 실행취득 주택 또는 채권변제 대신한 취득주택(대물변제취득주택)
- 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택(2006.2.9.개정)
-2006.2.8. 이전까지는 취득일로부터 3년 경과 여부에 대한 판단 필요
8믜2. 1세대의 구성원이 시장.군수 또는 자치구청장의 인가를 받고 사업자등록을 한 후 5년이상(의무사용기간) 가정보육시설로 사용한 주택(장기가정용보육시설)
- 사업자등록을 한 후 5년 이상의 의무사용기간 동안 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 장기가정보육시설용 주택
(2005.12.31. 신설. 2006.2.9. 개정)
9. 소득세법시행규칙 제82조에 정한 소형주택
10. 일반주택(★) : 1세대가 위 8의2호까지 해당 주택 제외한 1주택만 소유한 주택
* 위 제9호에 해당되는 소형주택을 보유한 경우에는 일반1주택에 대하여 일반세율을 적용 할 수 없음에 특히 유의