종합부동산세란?

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종합부동산세란?

■ 종합부동산세는 일정금액 이상의 부동산 보유자에게 부과되는 세금입니다.

- 1차적으로 시,군,구에서는 관내 부동산에 대하여 재산세(세율 0.15~0.5%)를 과세하고,

- 2차적으로 국가(국세청)에서 세대별 또는 인별로 전국의 소유 부동산가액이 일정기준 금액을 초과하는 자를 대상으로 종합부동산세(세율0.6~4%)를 과세합니다.

■ 종전의 보유세는 보유한 부동산에 대하여 건물은 재산세가, 토지는 종합토지세가 부과되었으나, 보유세제가 전면 개편된 2005년부터는

- 주택은 건물과 부속 토지를 통합 평가하여 1차로 지방세인 재산세가 통합 과세되며 일정 기준 초과 시 2차로 국세인 종합부동산세가 과세됩니다. 이 경우 종합부동산세는 개인이 보유하는 주택을 세대별로 전국 합산하여 과세하게 됩니다.

  그러나, 혼인 및 노부모봉양을 하기 위해 올해 세대를 합가하는 경우 앞으로 2년간 세대 합산을 유예합니다.

- 토지는 관할 시,군,구 내의 토지를 관내합산하여 지방세인 재산세를 부과하고, 전국의 토지를 합산하여 일정기준 초과시 국세인 종합부동산세가 과세됩니다. 이 경우 개인이 보유하는 종합합산토지는 세대별로 전국합산하여 과세하며 별도합산토지는 개인별로 전국합산하여 과세됩니다.

과세대상 및 기준금액

과세대상

- 주택(부속토지포함), 종합합산토지(비사업용토지), 별도합산토지(사업용토지인 빌딩, 상가, 사무실 등의 부속토지)로 구분하여 일정한 기준금액 초과시 과세대상이 됩니다.

  ※ 비사업용토지 : 지상정착물이 없는 나대지, 잡종지 등을 말함.

■ 기준금액

- 전국의 부동산을 유형별로 구분한 후 세대별 또는 인별로 부동산 공시가격을 전국 합산 하여 과세기준금액을 초과하는 경우에만 납세의무가 있습니다.

과세대상 유형 및 과세단위의 구분		과세기준금액
주택	 개인 - 세대별 합산  기타 - 인별 합산	개별(공동)주택공시가격   6억원
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등)		개별공시지가                   3억원
별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등)	 전체 - 인별 합산	개별공시지가     40억원(또는 200억원)

※ 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지 : 관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 대중골프장업, 스키장업, 유통단지, 공동차고지, 공장용건축물의 부속토지 

<< 부동산 유형별 과세대상의 구분>>

구분	부동산의 종류		재산세	종합부동산세
건물	주 거 용	주택(아파트, 단독.다가구.다세대), 오피스텔(주거용)	○	○
		별장(주거용 건물로서 휴양.피서용으로 사용되는 것)	○	X
		일정한 건설임대주택.매입임대주택 등 장기임대주택	○	X
		일정한 미분양주택.사원주택.기숙사.가정 보육 시설용 주택	○	X
	기타	일반건축물(상가.사무실.빌딩, 공장, 기타사업용 건물)	○	X
토지	종 합 자 산	나대지, 잡종지, 일부 농지 . 임야 . 목장용지 등	○	○
		재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지	○	○
		재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지	○	○
		재산세 분리과세 . 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	○	○
	별도 합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)	○	○
		법령상 인.허가 받은 토지	○	○
	분 리 과 세	일부 농지, 임야, 목장용지 (재산세 0.07%)	○	X
		공장용지 일부, 공급용 토지 (재산세 0.2%)	○	X
		골프장, 고급오락장용 토지 (재산세 4.0%	○	X

과세표준 산정 방법

■ 주택은 종전에는 건물과 토지를 각각 평가하던 것을 주택전체(건물 및 부속토지)를 통합하여 시가를 반영한 공시가격을 기준으로 세대별 또는 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준을 산정합니다.

■ 토지는 공시가격인 개별공시지가를 기준으로 하고 있으며 개인이 보유하는 종합 합산 토지는 세대별로, 법인 및 기타단체 등이 보유하는 종합합산토지와 별도 합산 토지는 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준을 산정합니다.

과세대상		과세표준	공시가격기준
주택	개인	주택공시가격을 세대별로 전국합산한 가액                -6억원	주택공시가격
	기타	주택공시가격을 인별로 전국합산한 가액                -6억원
나대지 등 (종합합산토지)	개인	토지공시가격을 세대별로 전국합산한 가액                -3억원	개별공시지가
	기타	토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액                -3억원
사업용토지 (별도합산토지)		토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액                -40억원(또는 200억원*)	개별공시지가

* 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지

과세표준 합산배제

◎ 합산배제 대상

■ 장기입대주택

주택의 종류	주거전용면적	주택공시가격	주택수	임대기간	지역
건설임대주택	149㎡(45평)이하	6억원이하	2호이상	5년이상	동일 시.도 소재
매입임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	5호이상	10년이상
기존임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	2호이상	5년이상	전국

※ 다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정

   (다가구주택과 다세대주택의 과세형평성 유지)

■ 기숙사

- 학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택   

■ 사원용 주택

- 종업원에게 무상제공하는 국민주택규모 이하의 주택
   ※ 다만, 종업원과이 관계가 친족이나 과점주주에 해당하는 주택은 제외  

■ 미분양 주택

- 과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택신축판매자(주택법의 사업계획 승인 및 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택을 말하며 구체적인 적용사례는아래와 같습니다.

미분양 기간별 적용구분		합산배제년도
		2007년	2008년	2009년
사용검사일 또는 사용승인일	‘04.6.2 이후 ’05.6.1 이전	√
	‘05.6.2 이후 '06.6.1 이전	√	√
	‘06.6.2 이후 '07.6.1이전	√	√	√

※ 건축법의 허가(20호 미만)를 받아건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외됨

■ 가정보육시설용 주택(주거겸용 어린이 놀이방)

- 시장. 군수 또는 구청장의 인가 (‘07.6.1까지)를 받고 관할세무서 사업자등록('07.6.1까지) 후 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택

  ※과세기준일 현재 영유아 보육시설 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세. 도시계획세. 공동시설세. 사업소세를 면제하고 있음 (지방세법 제272조⑤)

◎ 합산배제 신청절차

① 먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.

   - 건설. 매입임대주택 : 과세기준일(‘07.6.1)까지 임대사업자등록(시. 군. 구에 신청)과 사업자등록(세무서에 신청)을 하여야 합니다.

   - 기존임대주택 : ‘05.1.5 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(’07.6.1)까지 사업자 등록을 하여야 합니다.

   - 다가구임대주택 : 임대주택법의 등록기준(다가구는 전체를 1호로 보고 있음) 호수 (건설임대는 2호이상, 매입임대는 5호이상)에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(‘07. 6. 1)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

   - 기숙사, 사원용 주택, 미분양주택 : 별도의 등록절차는 없습니다.

   - 가정보육시설용 주택 : 과세기준일(‘07. 6. 1)까지 보육시설 설치 인가(시.군.구에서 인가) 및 사업자 등록(세무서에 ’07. 6. 1까지 신청)을 하여야 합니다.

      ※ 반드시 과세기준일(‘07. 6. 1)까지 등록을 하셔야 합니다.

② 종합부동산세 신고기한 (’06. 12. 15)까지 합산배제신청을 하여야 과세제외 됩니다.

   - 임대주택 합산배제 신청 : 건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택, 다가구임대주택

   - 기타주택 합산배제 신청 : 기숙사, 사원용 주택, 미분양 주택, 가정 보육시설용 주택

종합부동산세 세율

과세대상	과세표준	세율	누진공제액	과세표준 적용비율
주   택	3억원 이하	1%	-	80%
	3억원 초과 14억원 이하	1.5%	150만원
	14억원 초과 94억원 이하	2%	850만원
	94억원 초과	3%	1억 250만원
나대지,  잡종지 등 (종합합산토지)	17억원 이하	1%	-	80%
	17억원 초과 97억원 이하	2%	1,700만원
	97억원 초과	4%	2억 1,100만원
일반건축물의  부속토지 등 (별도합산토지)	160억원 이하	0.6%	-	60%
	160억원 초과 960억원 이하	1%	6,400만원
	960억원 초과	1.6%	6억 4,000만원

※ 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지 : 0.8%(단일세율 적용) 

* 산출세액 계산방법

= (과세표준 × 세율 × 적용비율)			- 법정 차감세액(①,②)
		(종합부동산세액)

☞ 법정 공제세액은?

   ① 과세기준금액 초과분에 부과된 재산세상당액중 일정액

   ② 세부담상한액을 초과하는 금액

세부담상한액

■ 각 과세대상 유형별로 당해연도에 부과된 재산세액과 세부담상한액 적용전 종합부동산세상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 300%(별도합산토지는 150%)를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다. 

당해연도 총세액상당액	≤	전년도 총세액상당액 × 한도비율
재산세 + 종합부동산세		(재산세 + 종합부동산세) × 150%~300%

※ 계산사례

Q	 전년도(2006년) 주택분 재산세 250만원, 주택분 종부세 50만원  올해의 주택분 재산세 500만원, 종부세(세부담상한 적용전) 500만원인 경우
A	 세부담상한액 : 900만원[=(재산세 상당액 250만원 + 종부세 상당액 50만원)×300%]  세부담상한액 초과금액 : 100만원(=2007년 총세액상당액 1,000만원 - 세부담상한액 900만원)  올해 납부할 종부세 :400만원(=세부담상한전 종부세500만원-세부담상한액초과금액100만원)

종합부동산세신고-납부

■ 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정합니다.

■ 종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 부동산소유자 주소지(법인은 본점소   재지) 관할세무서에 자진 신고, 납부하여야 합니다.

   - 일정한 요건을 갖춘 장기임대주택 및 기타주택 등은 먼저, 임대사업자등록과 사업자등록을 한 후 종부세 신고기한까지 반드시 합산배제신청을 하여야 과세되지 않습니다.

■ 신고기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야 할 세금의 3% 공제 혜택을 받 습니다.

종합부동산세 분납

■ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

■ 분납할 수 있는 세액

   - 납부할 세액이 2천만원 이하인 때 : 1천만원을 초과하는 금액

   - 납부할 세액이 2천만원 초과하는 때 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액

농어촌특별세

■ 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세 도 함께 납부하여야 합니다.