명도이야기

부동산이 자기 명의로 되어도 이를 바라보기만 하고 사용하거나 수익이 발생하지 않으면 무슨 소용이란 말인가? 경매에서는 경락잔금을 납부하면 그 때부터 경락받은 부동산은 경락자의 소유가 된다. 경락인은 꿈에도 그리던 부동산을 자기 소유로 만들었으니 이제는 마음대로 그 부동산에 들어가서 살기도 하고 또는 임대를 놓아서 수입을 올리려고도 할 것이다. 그런데 막상 자기가 경락받은 부동산에 가보면 기존에 점유자가 버티고 있으면서 집을 못나가겠다고 한다. 이럴 때는 어떻게 하면 좋은가? 그것은 바로 경매에서 마지막으로 해결해야 할 명도문제이다. 경락잔금을 납부하고 경락인이 경락받은 부동산에 찾아가면 기존의 점유자가 보이는 반응은 여러 가지로 나타난다. 배당순위에 들어가서 배당을 받으므로 자신의 보증금이 해결된 점유자는 순순히 점유하고 있는 부동산을 경락인에게 넘겨주는 경우가 많다. 어떤 사람은 배당을 받지 못해도 경락되는 것을 보고 모든 것을 체념하고 순순히 집을 비워주기도 한다. 하지만 배당을 받지 못하는 점유자가 경락인에게 '보증금을 물어주어야만 집을 비워주겠다'고 하면서 버티는 경우가 있다. 이와 같을 경우 어떤 방법이 있을까? 1. 가장 좋은 방법은 타협을 해서 점유자를 내보내는 것이다. 점유자로는 소유자도 있고 소유자의 친척도 있으며 임차인도 있다. 소유자인 경우에는 직접 돈을 빌렸든지 아니면 제 3자의 보증을 서주었던지 채권자와 채무자가의 채무 관계가 형성된 결과로 자신의 부동산이 경매된 것이다. 그러므로 소유자는 경락인의 명도를 거부할 명분이 없다. 타협을 통해서 이사 날짜를 정하고 명도하면 된다. 경매가 된 부동산에는 소유자의 친척이 거주하거나 주민등록을 전입하여 놓은 경우가 의외로 많다. 소유자는 자신의 집이 경매되므로 이에 대비하여 배당절차에서 소액보증금이라도 찾고자 이들을 전입시키거나 경락인에게 이사비용을 요구할 목적으로 점유케 한 경우다. 이들 중에는 진정한 임차인도 있고 위장전입이라고 판단되는 임차인도 있다. 이들은 배당절차에서 소액보증금을 배당받지 못할 경우에도 이사비용을 주는 조건으로 타협하면 명도를 받을 수 있다. 경락받은 부동산에 점유하는 임차인의 명도는 어떻게 할 것인가? 임차인이 명도를 거부할 경우 경락인이 직접 물리적으로 이들을 내 보낼 수는 없다. 그렇다고 임차인이 나가겠다고 할 때까지 기다릴 수도 없다. 명도는 빠르면 빠를수록 좋다. 임차인 중에는 배당절차에서 임대보증금을 배당받는 경우가 많다. 이들 중 보증금 전액을 배당받을 경우에는 경락인이 타협을 통해서 이들을 내보내는데 어려움이 없다. 또한 보증금 중에서 일부만을 배당받고 나머지는 손해 보는 경우에도 일단은 타협을 통해서 내보내도록 하고 그래도 이들이 명도를 거부하면 인도명령을 통해서 강제집행 하는 수밖에 없다. 임차인 중에서 임대보증금을 한 푼도 받지 못하고 나가야 하는 경우도 많다. 안타깝다고 명도를 주저할 수는 없다. 그럴 것이라면 처음부터 경매에 참가하지 말았어야 했다. 따라서 이들에게는 인도명령을 통해서 강제집행을 하는 것과 타협을 통해서 이사비용을 주는 것을 동시에 추진하면서 명도문제를 해결해야 할 것이다. 2. 다음으로 강제집행을 통해서 점유자를 내보내는 방법이다. 법원은 경락인이 대금을 납부한 후 6개월 내에 경락인의 신청이 있는 때에는 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명할 수 있다. 다만 점유자가 경락인에게 대항력을 행사할 수 있는 권원을 가진 경우에는 인도명령을 할 수 없다. 경락인은 경락대금을 완납하는 동시에 인도명령을 신청하여 집주인과 세입자에게 인도의 강한 의지를 보여주는것이 좋다. 그리고 인도명령정본을 부여받아서 이를 가지고 점유자에게 타협을 시도하여 명도에 응하도록 하는 것도 좋다. 만약 법원의 인도명령에도 점유자가 불응하는 경우에는 집달관에게 강제집행을 위임하여 속전속결로 명도문제를 해결하는 것이 좋다. 그리고 점유자가 명도를 해주겠다고 이야기 하면서 시간을 끌면 대금납부일로부터 6개월이 경과된 후 명도소송을 해야 한다. 명도소송은 자신이 주장을 입증할 증거서류를 첨부하여 법원에 소장을 제출하여야 한다. 명도소송판결이 확정되면 그 판결내용대로 효력이 발생하므로 판결정본이 피고에게 송달되는 즉시 강제집행을 할 수 있다. 경락인은 집행관에게 강제집행을 위임할 때에는 사전에 집행관과 협의, 현장을 안내하고 점유자가 부재중인 경우에는 증인으로 입회할 사람을 주선하여서 집행토록 한다. -사례 김 씨는 연립주택을 경매로 낙찰 받았다가 임차인의 부탁으로 차일피일 이사날짜를 미루다가 7개월이 지나 서야 명도를 받을 수 있었다. 명도 후 확인해보니 체납된 전기세, 수도, 도시가스 요금은 전부 김 씨의 몫이 되었고 집안에 온통 쓰레기로 가득 차있었다. 모든 공과금을 납부 후에야 임대를 놓을 수 있었다.     대구경북법원경매정보 YH랜드(<A class=con_link href="http://www.yhland.com/" target=_blank>www.yhland.com</A>)