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가. 현물출자에 대한 과세여부 ㅇ 조합원이 조합에 토지를 현물출자한 데 대하여 종전에는 양도소득세를 부과한 사례가 ㅇ 있었지만 1994.7.30. 개정 주촉법시행령에 근거하여 이를 양도소득세가 비과세되는 ㅇ '환지'로 보게 되어 입법적으로 문제가 해결된 것으로 보인다. 그러나 순수한 ㅇ 세법이론상으로는 조합원이 조합에 토지를 현물출자하는 것은 부동산의 유상양도에 ㅇ 해당되고 따라서 1세대1주택 비과세조건을 충족시키지 못하는 조합원의 경우는 ㅇ 양도소득세를 과세하여야 할 것이나 이 부분은 환지개념이 주촉법에 도입된 데 이어서 ㅇ 과세당국에서도 조합원이 토지를 현물출자하였다가 감소된 대지권과 함께 신축아파트로 ㅇ 돌려받은 것을 환지로 인정하고 있어, 현재로서는 1세대1주택여부에 불구하고 ㅇ 양도소득세를 과세하지 아니하는 것으로 운용되고 있다. 나. 지분초과로 현금정산받는 조합원의 경우 ㅇ 그러나 조합원이 지분초과로 인하여 현금으로 정산받는 부분에 대하여는 양도소득세가 ㅇ 과세되고 있는 데 이 때에도 1세대1주택의 요건을 충족시키고 있던 조합원의 경우에는 ㅇ 비과세여부에 대한 다툼의 소지가 없는 것은 아니다. 다. 조합의 양도소득세 ㅇ 한편 조합이 재건축사업을 위해 취득하였던 토지 등을 아파트를 건축하지 아니한 ㅇ 상태에서 그대로 양도하는 경우 그 양도차익에 대하여는 조합에 양도소득세 또는 ㅇ 법인세 납세의무가 있다. 라. 분양권을 양도한 경우 ① 1998. 12. 31. 이전 ㅇ 조합원이 아파트가 준공되기 전에 조합원으로서의 권리(=분양권)을 양도하게 되는 경우 ㅇ 양도소득세과세문제가 발생하는 데 1998년도 이전에는 양도소득세과세대상으로 보아 그 ㅇ 실제양도가액과 실제취득가액의 차액에 대하여 과세하였다. ㅇ 그러나 1998.12.31.이전에도 실질과세원칙에 의거 1세대1주택의 요건을 재건축사업착수 ㅇ 이전부터 갖추고 있었다면 그 비과세요건이 분양권에 화체(化體)되어 있는 것이므로 ㅇ 비과세혜택을 주어야 한다는 심판결정례나 판례가 있어왔다. ② 1999. 1. 1. 이후 ㅇ 1998.12.31. 소득세법시행령개정으로 1999.1.1. 부터는 사업승인일(사업승인전 ㅇ 종전건물이 철거된 경우에는 그 철거일) 현재 1세대1주택비과세요건을 갖추고 ㅇ 분양권양도일 현재 다른 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 ㅇ 비과세헤택을 부여하고 있다. 이는 종전부터 있어 온 판례나 결정례를 과세당국이 ㅇ 인정하고 입법적으로 그 문제를 해결한 것이라 할 것이다.
마. 분양권 전매절차 ㅇ 정부는 주택경기활성화대책의 일환으로 1998년 8월 아파트분양권전매를 허용하였고 그 ㅇ 이후에도 전매요건을 완화하는 등 사실상 분양권전매를 자유화하였다. 이하 그 절차를 ㅇ 도시하면 다음과 같다. 이 때 주의할 점은 정부에서 분양권전매를 허용하였다하여 ㅇ 관련조세가 자동적으로 면제 내지 비과세되는 것으로 오해하여서는 아니된다는 점이다. ㅇ 세금은 재정경제부소관 법률인 세법에 의하여, 분양권전매는 건설교통부소관 법률이나 ㅇ 지침에 의하여 결정된다는 것을 항상 유념하여야 한다. ㅇ 한편 투기과열지구내에서 사업승인을 받은 직장, 지역조합의 조합원 지위는 주택건설촉진 법시행령 개정시행일 이후부터 양도 또는 증여가 금지된다. 다만, 투기과열지구 지정 이전에 사업승인을 받은 조합의 조합원은 1회에 한하여 그 지위를 양도할 수 있으나 지구 지정 이후에 조합원지위를 양수 또는 증여받은 자는 소유권 이전등기시까지 이를 양도 또는 증여할 수 없다. ※ 전매절차 ① 분양계약체결 및 계약금지불 → ② 당사자간 분양권매매계약체결 → ③ 관할 시.군.구청 지적과에서 계약서 검인 → ④ 일반분양은 시공사에서, 조합원분양분은 조합과 시공사(2곳)에서 계약자 명의변경신청 → ⑤금융기관 대출승계신청 → ⑥ 분양계약자 명의변경 재건축아파트의 양도소득세 절세상식 1.재건축아파트의 양도는 사업승인이전에 이루어 져야 절세한다 우선 재건축아파트의 존재형태의 변화과정을 살펴보도록 하자. 주택건설사업계획의 승인(사업승인)이전에는 용어가 재건축아파트일뿐이지 아직까지 다른 주택과 달리 취급되지 않는 다. 즉, 재건축예정일뿐인 주택인 것이다. 그러나 사업승인이 떨어지게 되면 건축물의 멸실에 불구하고 세무상으로는 주택에서 부동산을 취득할 수 있는 권리상태로 변화하게 된다. 즉, 더 이상 아파트가 아니라 일종의 권리(소위 분양권, 딱지)상태로 변하게 되는 것이다. 공사가 완공이 되어 사용검사(임시사용승인)를 받게 되면 권리상태로 존재하던 재건축아파트가 주거공간으로서의 효용을 발휘함과 동시에 주택으로 전환이 된다. 그렇다면 각각의 단계별로 과세방법을 살펴보자. 우선 사업승인이전에는 일반주택으로서 보유기간이 1년이 넘었다면 기준시가에의한 세금계산방법과 실제거래금액에 의한 세금계산방법을 선택하여 적용받을 수있다. 그러나 통상 기준시가에의한 세금계산방법이 납세자에게 유리하기 때문에 기준시가신고방법을 선택한다. 그러나 사업승인이 있게 되면 주택이 아닌 권리상태로 변하기 때문에 보유기간에 관계없이 실제거래한 금액을 기준으로 세금계산을 하게 된다. 일반적으로 사업승인이 떨어지면 프레미엄이 크게 형성되기 때문에 추가적인 세부담은 더욱 커지게 된다. 그러므로 사업승인이 조만간 예상되고 매매계약이 사업승인시점근처라면 매매시점조정을 통해서 기준시가의 적용을 받도록 하는 것이 절세의 지름길이다. 2.기존에 2주택인 경우 재건축아파트의 멸실후 일반주택을 양도하면 절세한다. 재건축아파트가 멸실된 이후라면 더 이상 주택이 아니고 권리상태이다. 따라서 종전에 1세대2주택인 경우라면 재건축아파트의 멸실로 인해 이제 1세대 1주택자가 된다. 그렇다면 일반주택을 양도할 예정이었다면 재건축아파트가 멸실된 이후에 양도하도록 하자. 그러면 주택이 한 채밖에 없기 때문에 1세대1주택비과세규정을 적용받을수 있다. 물론 이 일반주택에 대해서는 양도당시 3년보유요건(일부 수도권은 1년거주요건추가)을 갖추어야 비과세가능하다. 한가지 주의할 점은 재건축아파트의 사업승인이 있는 경우 세무상으로 권리상태로 본다고 언급하였지만, 주택의 보유수를 판정할 때는 해당 공부상의 상태를 기준으로 한다는 점이다. 즉, 종전 1세대2주택자가 1세대1주택자가 되는 시점은 건물이 철거되어 공부상 멸실된 이후시점이 되는 것이다. 이 부분은 과세관청의 이중적인 잣대로서 논란이 되고 있으며 시정되어야 할 사항이다. 3.사업승인이후에 재건축아파트를 취득한 경우 준공후 1년후에 양도해야 절세한다. 재건축아파트의 경우 공사기간을 보유기간에 포함시켜 준다. 따라서 비록 사업승인전에 1년을 채 보유하고있지 않았더라도 재건축예정주택의 보유기간과 공사기간 그리고 준공후 보유기간을 합하여 3년이 넘게 되면 비과세요건중 3년보유요건을 충족하게 된다. 그러나 사업승인이후 재건축아파트의 준공이전에 재건축아파트를 취득한 경우에는 달리 취급된다. 즉, 주택이 아닌 권리를 취득한 것으로서 공사기간을 주택의 보유기간에 포함하지 않는 것이다. 따라서 준공이 될 때 최초로 주택으로서의 보유기간이 시작되는 것이고 이 때부터 1년이내에 양도하게 되면 양도소득세의 최고세율인 36%가 무조건 적용된다. 이러한 최고세율을 피하기 위해서는 준공시점부터 1년이상 보유해야 한다. 4.재건축재개발아파트 멸실후 임시거주목적으로 다른주택을 취득시 1년거주해야 절세한다. 재건축재개발조합의 조합원이 그 사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재건축사업이 완료되어 준공된 아파트로 세대전원이 이사하게 되는 경우 그 다른주택의 양도에 대해서 비과세를 받을 수있다. 종전에는 거주기간 및 보유기간에 상관없이 비과세를 적용해 주었다. 그러나 이제는 최소한 1년이상 거주를 해야 비과세를 적용받을 수있다. 아마도 재건축재개발 조합원의 투기를 억제하기 위한 취지일 것이다. 5.사업기간중 다른 주택을 취득하고 1년이내에 재건축아파트를 양도하면 비과세받을 수있다 재건축아파트 준공전에 다른주택 한 채를 가지고 있는 경우에 2002년 11월23일이전까지의 과세방법과 그 이후의 과세방법이 큰 차이가 있어 주의를 요한다. 2002년 11월22일 이전까지는 재건축아파트가 준공이 되면 그 때 새로이 재건축아파트를 취득한 것으로 보아 준공부터 1년이내에 기존주택(3년보유주택)을 양도하면 비과세를 적용받을 수있었다. 그리고 기존주택양도후 준공된 재건축아파트를 양도하면 당해 재건축아파트의 경우도 1주택으로 비과세를 받을 수있었다. 그러나 2002년 11월23일 이후부터는 일시적 2주택판정시 재건축아파트는 멸실이 되어있는 상태에서도 주택으로 계속해서 인정을 받게 되었다. 즉, 일시적 2주택을 판정할 때만은 재건축아파트가 준공되었다고 새로이 취득한 것이 아니고 기존주택의 연장으로 보는 것이다. 그 결과 재건축아파트준공후 1년이내 기존주택 양도시 종전과는 다른 기준으로 판단을 해야 한다. 즉, 새로운 주택취득이 아니기 때문에 기존주택의 양도에 대해서 과세를 해야 하는 것이다. 다만, 기존주택이 재건축사업기간중에 취득한 주택이고 1년거주요건을 갖춘상태에서 준공된 재건축아파트로 세대전원이 입주하게 된다면 부득이한 사유로 인정받아 변경된 국세청입장에 불구하고 비과세를 인정받을 수있다. 이러한 변경이 꼭 납세자에게 불리한 것만은 아니다. 즉, 재건축사업기간중에 다른 주택을 취득하고 그 취득으로부터 1년이내에 재건축아파트가 준공 및 양도된다면 재건축아파트에 대해서 일시적2주택으로 비과세를 적용할 수있기 때문이다. 6.재건축조합원분양권의 양도는 다음 요건을 갖추어 양도해야 비과세받는다. 첫째, 재개발 관리처분인가일, 재건축 사업승인일 현재 1세대 1주택비과세요건을 갖춘 조합원이어야 한다. 즉, 해당일 현재 3년보유요건과 서울등 수도권의 경우 1년거주요건을 갖추고 1주택을 보유해야 하는 것이다. 둘째. 당해 재건축재개발 분양권의 양도시 다른 주택이 없어야 한다. 따라서 재건축분양권을 양도할 예정이라면 이주비등으로 주택을 취득할 것이 아니고 전세등으로 거주를 이전해야 절세할 수있다. |
첫댓글 좋은자료 대단히 감사합니다...