확정일자를 받아 놓지 않은 임대차 경우 대항력은 - 법률구조공단

[멋쟁이]

 

확정일자를 받아 놓지 않은 경우 대항력은?
편지내용(질문): 저는 2001년 6월 5일 지금 제가 살고 있는 아파트에 대해서 보증금 3,300만원에 전세계약을 체결하였습니다. 그리고 같은해 7월 31일 입주하여 전입신고 를 마쳤습니다. 그런데 최근 뜻밖에도 제가 살고 있는 아파트가 경매된다는 통지가 받 았습니다. 저는 입주 당시에는 확정일자를 받아놓지 않았는데 다른 사람들의 말을 듣 고 2002년 5월 8일에야 부랴부랴 확정일자를 받아놓았습니다. 그런데 제가 입주하기 전인 1998년도에 이미 갑이라는 은행이 2,000만원 정도 근저당 권을 설정해 놓은 것이 있고, 그후 제가 입주한 후 확정일자를 받기 전인 2001년 9월 에도 다른 은행이 약 6000만원 정도의 근저당권을 설정해놓았다는 것을 알게 되었습니 다. 저는 중개업자의 말만을 믿고 등기부도 확인하지 않은 채 안심하고 살고 있었는 데 전세보증금을 받을 수 있는지요. 변호사: 이분의 경우 전입신고를 하면서 확정일자를 받아놓지 않아 문제가 되고 있는 것 같습니다. 임차인들의 보호를 위해 주택임대차보호법에서는 다른 부동산에 대한 권 리에서와는 달리 등기 없이도 입주 또는 전입신고일 다음날부터는 대항력이라는 것이 생기도록 규정해놓고 있습니다. 대항력이라고 하는 것은 주택의 소유자가 바뀌더라도 그 바뀐 소유자에 대하여 보증금 반환청구를 할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 쉽게 말하면 소유자가 누구로 바뀌든 자 신의 권리 즉 전세보증금을 모두 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다는 것 입니다. 물론 이러한 대항력이 생기려면 선순위 권리자가 없어야 됩니다. 그런데 이분 의 경우 입주 당시 선순위 근저당권자가 있는 것으로 보이므로 대항력은 없을 것으로 보입니다. 따라서 만약 나중에 아파트를 경락받은 경락인이 이분에게 명도청구를 해 올 경우 아파트를 비워주어야만 될 것입니다. 아나운서: 이분에게 대항력이 없기 때문에 보증금을 반환받지 못하더라도 경락인이 명 도청구를 해오면 집을 비워줘야 된다는 말씀이군요. 그러면 이분이 배당절차에서 배당 을 받을 수는 없는지요. 변호사: 대항력과는 달리 우선변제권이라는 것이 있는데 이는 권리의 설정순위에 따라 서 그 순위가 정해지게 됩니다. 그러니까 권리가 설정된 시점이 빠르냐 느리냐에 따 라 우선변제의 순위가 결정된다는 것입니다. 다른 권리 예를 들어 저당권이나 전세권 은 등기부에 설정된 날짜가 기준이 되고 주택임대차의 경우에는 확정일자를 기준으로 그 순위가 결정됩니다. 이분의 경우 전입시에 확정일자를 받아놓지 않아서 그 순위가 이분의 전입일 이후에 설정된 근저당권자보다도 후순위인 것 같습니다. 따라서 이분은 확정일자를 받은 시점을 기준으로 정해진 자신의 순위에 따라서 선순 위 권리자들이 배당받고 남은 금액이 있으면 거기에서 배당받게 될 것입니다. 선순위 자들에게 모두 배당되게 되면 이분은 한푼도 못받을 수도 있습니다. 아나운서: 전세를 들어갈 때에는 확정일자를 꼭 받아두어야 하겠군요. 그러면 이분이 배당받지 못할 경우 달리 보호받을 수 있는 길은 없는 것인지요. 변호사: 주택임대차보호법은 소액임차인의 경우에는 확정일자를 받아두지 않아도 전입 신고만 되어 있으면 일정한 범위에서 최우선적으로 보호를 하고 있습니다. 현재 광역 시(군자역과 인천광역시지역 제외)의 경우 금 3,500만원이하인 세입자는 소액임차인으 로 보호를 받습니다. 이분도 전세보증금이 3,300만원이니까 3,500만원이하로서 소액임 차인인 것으로 보일지도 모르겠습니다. 그러나 2001년 9월 15일에 주택임대차보호법의 시행령이 개정된 때인데 이날을 기준으 로 그전에 선순위 권리자가 있는 경우에는 그 전의 법률이 적용되게 됩니다. 개정 전 의 법률에는 소액임차인이 되려면 보증금이 3,000만원이하이어야 됩니다. 따라서 이분 의 경우에도 2001년 9월 15일 이전에 이미 이분보다 선순위의 근저당권자인 갑 은행 이 있으므로 갑 은행에 대하여 소액임차임이 되려면 보증금이 3,000만원 이하가 되어 야 할 것이나, 보증금이 3,300만원으로서 갑 은행에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수는 없을 것으로 보입니다. 아나운서: 이분은 소액임차인으로서도 보호를 받지 못한다는 말씀인지요. 변호사: 물론 이분의 경우 선순위자인 근저당권자에 대하여는 자신이 소액임차인임을 주장할 수는 없습니다. 그러나 그후의 권리자들 즉 이분이 입주한 후에 권리가 설정 된 자에 대하여는 바뀐 법률에 따라 보증금이 3,500만원 이하로서 소액임차인임을 주 장할 수 있습니다. 그러니까 이분은 선순위 근저당권자인 갑 은행이 1순위로 자신의 청구금액을 모두 배당받고 남은 잔액이 있으면 그 잔액에 대하여는 소액임차인으서 우 선적으로 배당을 받을 수 있습니다. 그렇다고 전세보증금 전액을 배당받는 것이 아니 라 금 1,400만원만을 우선적으로 배당받게 되어 있습니다. 아나운서: 1,400만원에 대하여는 2순위로 배당받을 수 있다는 말씀이군요. 그러면 나 머지 금액에 대하여는 확보할 방법이 없겠습니까 변호사: 나머지 금액에 대하여 즉 이분의 경우 나머지 1,900만원은 최후순위가 되어 경매대금으로부터는 배당받지 못할 가능성이 많은 것 같습니다. 따라서 그 부분에 대 하여는 임대인의 다른 재산을 파악하셔서 가압류 등을 해놓으셔야 할 것입니다. 그리 고 참고로 이분이 전세계약을 체결할 당시 소개를 해준 중개인이 등기부도 보여주지 않고 선순위 권리자에 대하여 설명하지 않았다면 그것은 중개인의 의무에 위반한 것이 기 때문에 그럴 경우에는 중개인에 대하여도 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 아나운서: 이분은 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 많으므로 우선은 아파트 소 유자의 다른 재산을 파악하셔서 재산을 확보해놓는 것이 중요하겠군요. 변호사: 네 그렇습니다. 더 자세한 사항에 대하여 알고 싶으시면 대한법률구조공단 대 구지부에 문의해보시기 바랍니다. 참고로 전화번호는 국번없이 132번입니다