요즘에 보내기 주소복사
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-------------- 업데이트 쬐끔 합니다. ---------------------------
저는 아파트라는게 토지/건물 별도등기로 하도록 강제하지 않는거 자체가
공화국 이념에 반대되고, 대한민국헌법에 정면도전이며
반민주적이고
반자본주의 적이라고 봅니다. 어디 자본주의에서 '미세대지지분이랍시고' 사유재산인척
합니까. 권리행사자체가 안되는데. 아파트 한쪽구석에 움막짓고 살거야?뭐야? 그옆에서 소키울수있어?
그래서 아파트자체가 지금 거품이라고보고.
부산아파트는 그 '기본적인 헌법적인 수준의 거품'에서 이제 물가대비- 거품이 성장하고 있고
서울은 80년대 1차 거품 2000 년대 2차거품. 그래서 지금 거품사지 삼층석탑위에 올려져 있다.
이래 봅니다.
빵원 윤상원 각하가 이런저런 말씀을 하시는데
삼풍무너지듯이 오래되서 한동이 무너지는 순간. 아수라장 되요.
그전에 이제 시에서 압류해서 건물을 철거하면. 땅만남죠. 그 땅이 지금
압구리 현대똥파트가 평당 1억 (경매가 85% 낙찰가율 기준) 쬐끔 넘습니다.
거기 용적 300% 때려도. 20억짜리 경매매물의 대지지분 갖고 60평을 못지어요.
1:1의 경우죠. 60평 안나와요. 57평 나오면 많이 나옴.
{땅값 20억 + 건축비 3억 [평당 500x60평] + 철거비 + 이주지원비} x pf금리
==???
이미 게임끝났슈. 저긴 오tothe세후니가 제2, 제3의 한강르네상스~~ 랍시고
형질변경하고 용적률 990% 때리기 전에는 (홍콩의 마천루식 개발)
아무런 가망이 없어요.
그리고 솔직히 말해서 어떤 건설사가 평당 1억짜리 땅에다 저런 개발을 '가능'하다고 생각하겠어요.
용산이 지금 그렇게 하자고 하는데 (평당가는 더싸죠) 나가리 된지가 어언 오백만년인데
앞구리가 아무리 용산보다 100만배 좋다고 떠들고 북치고 장구치고 해봐야.
그런 '평가'와는 무관하게 '현실적으로 개발이 안되요'
이건 빵원 윤상원 각하 까지 갈것도 없음.
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이하 본문
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서울에서 나고 자라서 25년 살다가 군 제대이후
부산에서 10년 정도 살았습니다.
2000 년 말부터 2010년 말까지 딱 10년 정도 살았습니다.
그 사이의 부산 집값에 대해서 제가정말 너무도 잘압니다.
제가 판곳은 송도인데. 아시다시피 바닷가 조망이 되고, 밤이면 다리불빛, 영도불빗, 그리고
해운대나 광안리하고 다르게 바다에는 배들이 띄엄띄엄 불을 밝히고 있습니다.
물가는 동네물가는 좀 비싼 편이고(서울수준)
자갈치쪽에 충무새벽시장 등이 정말 쌉니다. 국제시장있고 롯데백화점있고요.
영도 홈플러스 까지 자가용으로 가서 주차하고 정문들어가면 9~10분 걸립니다.
ㄴ요게 제가 말한 것들 중에 제일 먼곳에 있는 시설.
여기 07년 폭등기에도 30평형대 기준 8천 만원 정도 갔습니다.
아파트가 오래됬지만 분당, 일산 쪽의 아파트하고는
차원이 다른 건물이고, 이동네 아파트가 거의다 곧 20년 되는데
금간데 하나없습니다. 바닷가라 창문에서 흐르는 녹물은 매년 페인트 칠하고요.
솔직히 저는 부산에 와서 아파트 값이 하도안올라서 10년 동안 500 만원 올라서
해운대나 오르지 다른 곳은 안오르네.. 그러고
제 주변분들도 그냥 전세산다고 생각하고, 나중에 쫌 오르면 집주인이 이사비 빼준다고 생각하라고
그런 동네였습니다
아파트값 1억이라면 전세금이 9천만원 정도하는. 전형적인 거뭎제로의 동네였도
그런데 이게
08년 섭프라임 맞고나서 잠시 주춤하긴 했지만. 별로 빠진게 없었습니다.
바로 거품이 제로인 주택이라는 것이죠.
다른 말로 하자면. '가장 저평가 될데로 저평가 된 것입니다.'
저평가. 말이 좋아 저평가지. 주택은 제값이 바로 거품제로의 가격인데
이걸 저평가되었다고 하는 사람은 좋은말로 부가가치지
그야말로 투기붐을 조장해서 '거품끼게하는 것'에 지나지 않습니다.
거품이 없으니 저평가. 그래서 제대로 평가 받아야한다는 건. 투기꾼들에게 높은가격에
거래되어야 한다 이소리고.
결국 그 높은 가격은 막차타는 애기 엄마 , 아빠들이 짊어지는 것이지요.
돈이야기를 해보면
작년에 반등할때 부산은 반등이 거의 없었습니다. 빠진게 거의 없으니까요
해운대나 조금 빠졌지요.
그런데 버블세븐하고 수도권은 09년에 잠깐 반등해서 원상복귀를 했습니다.
이게 사람들이 imf 때 반등해서 죽죽 오른걸 생각하고
이기회에 잡자~~ 그래서 그랫지요.
저도 그때 용인에 갖고있던걸 정리했습니다. 집에 월세 살던 젊은 부부가 냉큼 샀네요
집주인아저씨 좋고, 월세도 싸게 해주시고, 봄가을로 집수리도 해주시고.
(설비 까지꺼 암것도 아닙니다. 월세 싼거아니고 보증금을 임대차보호 되는 수준에서 받은건데..)
아참. 그리고 집에 대출이 없었습니다. 제가 그런거 별로 안좋아해서요
그래서 그전 부터 '파세요 파세요' 하던걸 그냥 갖고 있다가. 팔았습니다.
평당 1200 받았는데 그게 900 밑으로 내려갔다가 다시 올라간 겁니다.
물론 '매도가능가격'이 900 밑으로 내려간거고요. 1200은 역시나 매도가능가격입니다
인터넷이나 복덕방의 가격이 아니고요. 실제로 사람들이 보러와서 살려는 가격이죠
사실 저거 1500 넘으면서 이거이거 2000 찍는구나 그랬었는데. 저는 600 에 집은거라서
두배남기고 팔았습니다. 1주택이라 양도소득세 없이요
용인은 반등해서 저같은 사람들이 '털꺼 다 털고'
그 젊은새댁 같은 부동산 흑막을 모르는 사람들이 덥석문거죠.
지금 거기 700에 내놔도 안팔립니다.
재건축시에 건축비 고스란히 다 내야하고. 주변신축아파트 보다 돈이 더들거든요
리모델링 해봐야 되지도 않습니다. 층고가 높아지지 않아서 방음/차음 설계하면
저 낮아져서 갑갑해지고 근본적으로 골조가 오래못버텨요. 그리고 리모델링 한다고해서
새로지은 신형아파트 같은 평면안나오고 천장이 더낮으니 갑갑하죠.
층간소음은 설비를 해도 어느정도 남아있고요. 그러니 값이 별로 안오르죠.
값 떨어지는거 ... 정도만 어떻게 둔화시킬까.. 근데 리모델링 비용은 장난이 아닙니다.
대표적인 케이스죠. 세상물정 모르고 '막차탄 상황'
인제 부산이야기 해볼까요?
지난달에 부산에 있는 어머님 명의의 집을 팔았습니다.
그거 08년에 8천 까지 내려갔었는데. 다시 반등했어도 9천이상 받기 힘들었어요.
그리고 09년 반등이 지나고나면서 약발을 못받았는데.
다시 말하지만 지난 10년간 부산집값에 (해운대, 광안리빼고) 거품이 없었어요
그래서 내리지도 오르지도 않았거든요. 그리고 집값은 평당 300~500 수준이고
여기에 업자들이 붙은겁니다. 떴다방 아세요? 부산에 떴다방이 나돌 정도면
이미 말 다한겁니다. 거품그자체고요.
09년 말에 9천에 내놨는데 보러만 오고 자꾸 값을 깎더군요
그래서 제가 팔지마시라고 했고
2010년 들어서서 두세집이 팔았는데 다 8천 언저리 .30평형 아파트지만 전용이 적어서 그런가?
노후되서 그런가?
아닙니다.
동네가 작아서 아담하고 살기는 부산에서 제일 좋은데
아파트가 별로 없어서 거래가 많지 않고 그러기에 투기거품이 전혀 끼지 않은거지요.
그런데 이게 09년 말부터오르더니.
9천
9천 500
1억 천..
1억 이천
...1억 삼천. 삼천오백...
ㅇ.ㅇ 7000 에 산사람은 따블오른거라고 보시면됩니다.
못올라도 80% 이상 오른거지요.
그럼 이제 부산은 대대적인 거품상승 시기인가? 지금 사서 2~#년 안에 팔면 돈좀 버나?
결론은
벌수도 있고 쪽박날수도 있습니다. 거품상승은 불안하기 때문에
imf나 섭프라임 같은 유럽발 부채대란 같은게 좀 크게 터지면 바로 거품이 사라져서
집팔아 대출금 갚고나면 집값이 제로가 되요.
그 실례로
지금 엄청나게 오르고 잇는 것은 내년 6월까지는 일단 추세적으로 계속 오른다고 봅니다만
떳다방에서도 잘 풀린 넘이 있고. 비교적 초기에 온넘들
그리고 최근에 후발로 붙은 애들은 별재미를 못봤다고 합니다
왜? 그러냐면. 분양을 할때 평형이 '대형 중형 소형'이 있는데
지금 부산에서 오르는것은 중-소형입니다.
30평형대 아파트. 전용 85제곱~69제곱 사이 매물이 정말 적어요.
그리고 지난 몇년간 대형만 줄창 지었거든요.
부산인구 유출이 급격히 늘어나서. 중소형 안지은 건데
인구감소를 중소형평형 감소가 따라잡아버린 거예요
부산 곳곳에 재개발 재건축한다고 난리인데
이게 올스톱되니깐. 빌라살던 사람들이 갈데가 없죠.
그래서 빌라부터 오르기 시작해서 아파트로 죽죽
전형적인 '수요공급'차이로 생기는 '일시적인 현상'입니다.
왜냐? 중대형은 아무도 안사요. 값이 내리죠.
동래, 송도, 연산동, 어디할 꺼 없습니다.
중대형 텅텅비어요.
저 살던 동네 아이원아파트 40 50 60 평형. 태반이 미분양, 미입주
가보면 30평형은 거품이 잔뜩끼어서 2억 4천 하던게 3억달라고 하는데
중대형은 '분양가'에서 팔고있어요. 이거 현찰들고 가서 쥐고 흔들면
보름안에 10% 이상 깍을 수 있습니다.
만일 부산 아파트가 전반적으로 다 오르는 상황이라면 이런 일은 있을 수 없어요
근데 중소형만 오르는 것은.
수요공급의 문제때문이고, 그 바탕이 '재개발, 재건축 올스톱' 때문이고
원래 중소형 평형이 적었기 때문이라서
이런 경우엔 반드시 아파트가 급상승하면서 '거품이 잔뜩끼게 되어 있어요' 어디라도 그래요
아파트는 돈주고 그자리에 하나더 만들 수가 없어서
매물없으면 그냥 막 올라요. 거품제대로 끼는거죠
그래서 미리자리잡은 떳다방들은 그보다 먼저온 투기꾼들하고
이미 저렴한 매물 (3~5억짜리) 수천채 싹 긁어모아서 뻥튀기 장하실컷하고
아직도 잔여물량 남아있고요. 이게다~ 30평형 이하 중소형이랍니다.
큰거 .. 투기꾼들이 안하죠
그리고 인제 그 여파로 신규분양, 입주물량 이쪽으로 몰리는데
분양은 먼저온 떴다방에덜이 중소형을 싹 매집해들어가는 거죠. 그애들 전매로 돈 엄청벌었어요
그리고 요즘 분양하는건. 뒤늦게온 떴다방들이 너무 많아서 경쟁도 안되고
청약통장 거래하는 것도 재미가 없어요. 끝물이 다 그래요
분양이 대박으로 터져야. 이게 떴다방이 또 설치는거거든요.
입주물량 프리미엄은 아시다시피. 다대포 롯데캐슬 1~2차..
이거 보시면 답나와요. 거긴 중소형 많은데도 가격 상승이 '호가'만 있지 별로 없어요
잘 안갈려그러죠. 그게 부산 내에서도 '그곳은 물량이 넘쳐나기 때문이예요'
아니 동래에 일하는 사람이 누가 다대포사나요.
구포 화명도 일하는 사람이 누가 다대포까지 내려와요.
거기 뭐 볼거 있다고. 할배 할매나 살까. 은퇴한 사람들 살기는 좋죠. 저같은 전문직이나.
거기 전세도 엄청싸요. 김해가 더 비싸요
김해 9천 ~1억 하던게 . 덩달아 올라서 1억 2~3천. 하는데. 부산시내에 있는 캐슬이 1억 3~5천
그러니 화명동 사시면 다대포보다는 차라리 김해로 가겠져 그게 훨 나으니. 싸고 좋고 가깝고
그래서 프리미엄이 붙는 곳은 실제로 가서 알아보면
물량이 없는 곳이예요
이게 젤 중요합니다. 물량없는 곳에서 가격이 막 오르는 거는.
이후에 그쪽에 물량이 터지면 .
그냥 무조건 폭락해요.
왜냐면 전반적으로 싹 오르는게 아니라서요
그렇다고 부산이 에전 80년대 2000 년대 강남이 주변 아파트값 올린 것처럼
다 올리느냐? 지금 그 좁은 부산에서도 고정도 밖에 안되요
결론은 이래요
지금 많이 오른거 사실꺼면. 그냥 빌라에 사시고요
신축인데 좀 적게 오른게 있다면 대출없이 구입하시면 좋을거 같습니다.
왜냐면. 구형아파트는 오를때 조금 오르고 내릴때 무자게 내려요.
용인, 분당, 일산 아파트 지금 반토막 이하로 다 내려간게 다~ 구형이라서 그래요
재건축 안되고, 리모델링 안되고. 해봐야 돈 더들고. 그냥 옆에 새아파트 가는게 더 싸고 좋고 편하고
안기다려도 되고
부산도 똑같아요.
신축대형단지 (500 세대 이상, 보통 1000 세대 이상) 으로 평당 800 정도에 나오는게 있다면.
24평 정도 구매할 만해요.
대출끼고 구매하면. 그거 30평 돈주고 24평 사는거라고 생각하시고요.
앞으로 금리 계속 오르니깐 그거 잘 생각해두시구요 3개월마다 0.25씩 올라서 1년에 1프로 가까이 오른다고
생각하시면 되요 3년 거치로 대출하면 3년 사이에 3% 정도 오르고.
이제 원리금 상환할때는 매년 추가 1%씩 생각하시면 됩니다. 그렇다고 이자율이 계속 오르는건 아니고
지금 대출하면 6~7% 정도 인데 (종금사쪽은 4~5% 가능, 금고, 신협, 저축은행은 7~9프로)
이게 3년후 원리금 상환할때에 10프로때 찍는다는 거죠. ㅇ.ㅇ 그거 감안하고 사셔야해요.
다른말로 그때되면 싸게 나올겁니다.
이자 올라가서 못견뎌서 던지는 거도 많을 꺼고. 경매도 심심찮고
지금 자갈치에 있는 현대타운 30평형대가 경매가 1억 2천에 낙찰된게 잇어요
그게 1억 9천인가 2억 천인가에 매물이 나왔고. 제가 10월에 알기론 그래요
천만원 정도 차이는 있습니다.
이거 지금 저값에 사면
3년후에 저값에 못팔고요
5년 후에는 오르기 전 값으로 도로 내려가요
ㅇ.ㅇ 부산은 인구가 계속 빠져나가고
김해로, 양산으로, 그리고 울산 출퇴하는사람이 오히려 싸다고 해운대쪽으로 오는데
더 오르면 그냥 정관쪽으로 가지 해운대 오겠어요? 정관싸요 5~600 평에. (그것 이하도 많았는데 요즘은 어떤지 모르겠습니다.)
결국 지금은. 부산 부동산이 심하게 올라서 앞으로더 오를 것인데
그게 더올라봐야 훅불면 와장창 내려갈 꺼라서
돈놓고 돈먹기로 지금 사서 반년, 1년 있다가 2~5천 붙여서 팔고 떠날거 아니면
지금 사지 마세요.
오래오래 그곳에서 살려면 지금은 때가 아니구요.
시세차익으로 단기적으로 사고 팔라면 반년에 2천~5천 더 받을 자신있는 거 잡으세요.
ㅇ.ㅇ~