부동산 보유단계별 세금

[시원]

1. 부동산 보유단계별 세금

항목	세금 내역	비고
부동산 취득시	취득세, 등록세, 교육세농어촌특별세	유상 취득이든 무상 취득이든 세금부과
부동산 보유시	재산세, 종합소득세	해당세금의 과세기준일 현재 등기부상 소유주가 부담
부동산 양도시	양도소득세	시세차익 없거나 증여ㆍ상속 등 기타 무상으로 부동산을 제3자에게 넘기는 경우 비과세
증여시	증여세	증여로 재산을 취득한 사람이 부담
상속시	상속세	상속 받은 사람이 부담

2. 부동산 보유단계별 과세 기준가격

단계		기준가격	관련세금	과세처
취득 및 보유		시가표준액	취득/등록/재산세	행정자치부
이전 (처분)	아파트	기준시가	양도/상속/증여세	국세청
	토지	공시지가	양도/상속/증여세	국세청

ㆍ

단, 재정경제부 지정 투기지역은 기준시가가 아닌 실거래가로 양도세가 부과

ㆍ

단, 단독주택은 토지는 공시지가, 건물은 시가표준액을 기준으로 양도차익을 산정

3. 과세기준일

내용	취득 및 양도일 정의
계약서상 잔금지급일에 잔금을 주고 받는 경우	잔금지급일
잔금지급일에 앞서 소유권이전등기된 경우	재산세, 종합소득세소유권이전등기일
계약서상 잔금지급일을 지키지 못한 경우	실제 잔금지급일(단, 납세자가 실제 잔금지급일을 입증해야 함)
99년 4월 1일 취득분, 99년 5월 1일 양도분부터 개정세법을 적용

1. 취득ㆍ등록세 개요

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부동산의 취득이란 매매, 신축, 상속, 증여, 교환 등의 방법에 의하여 유ㆍ무상으로 부동산을 취득하는 것을 말함

ㆍ

부동산을 취득할 때 내는 세금은 국세인 취득세, 등록세와 지방세인 교육세, 농어촌특별세가 있음

ㆍ

지방세인 교육세와 농어촌특별세는 등록세 또는 취득세를 납부할 때 같이 납부

구분	취득세	등록세
정의	ㆍ부동산을 매매/교환/증여/기부 등을 통해 취득할 때 납부하는 지방세	ㆍ취득한 부동산을 등기부에 권리설정 하거나 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 납부하는 세금
납세의무자	ㆍ사실상 소유자	ㆍ등기 신청자
납부기간	ㆍ자진신고 납부(취득일로부터 30일 이내)	ㆍ취득일로부터 60일 이내 ㆍ소유권이전등기 신청을 끝내야 불이익 없음
세율	ㆍ일반세율 2% ㆍ사치성 재산(별장, 골프장, 고급오락장, 고급주택) 또는 비업무용 토지는 10%	ㆍ보통 0.2%~3% ㆍ집을 살 경우 3% ㆍ신축건물의 소유권보전등기시 0.8%

2. 취득ㆍ등록세 계산방법

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취득ㆍ등록세=과세표준(취득가액 : 부동산 취득 시 들어간 일체의 비용)×세율

ㆍ

적용 세율

구분	지방세(시군구청)		국세(국세청)
취득방법	등록세	취득세	교육세	농어촌특별세
매매	취득가액의3%	취득가액의2%	등록세액의20%	취득세액의10%
신축	취득가액의0.8%	취득가액의2%	등록세액의20%	취득세액의10%
상속	취득가액의0.8%	취득가액의2%	등록세액의20%	취득세액의10%
증여	취득가액의1.5%	취득가액의2%	등록세액의20%	취득세액의10%
교환	취득가액의3%	취득가액의2%	등록세액의20%	취득세액의10%

- 인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인

ㆍ

지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항

3. 시가표준액을 과세 기준으로 하는 경우(신고 취득가액 불인정)

	ㆍ	취득가액을 신고 하지 않은 경우
	ㆍ	무상 취득해 취득가액이 없는 경우
	ㆍ	신고가액이 과세시가표준액에 미달하는 경우
	ㆍ	신고가액이 신빙성이 없다고 인정되는 경우

4. 가산세

① 취득세

ㆍ

취득일로부터 30일 이내에 자진신고를 하지 않는 경우 가산세 부과

ㆍ

가산세는 납부할 세액의 20%

ㆍ

자진신고 금액이 과세표준 산출세액에 미달한 경우 부족세액의 20%를 가산세로 부과

② 등록세

ㆍ

취득일로부터 60일 이내에 등기신청을 하지 않는 경우 과태료 부과

ㆍ

등기신청 지연기간에 따른 과태료

지연기간	과태료
2개월 미만	등록세액의 5%
5개월 미만	등록세액의 15%
8개월 미만	등록세액의 20%
12개월 미만	등록세액의 25%
1년 이상	등록세액의 30%

5. 비과세 및 세금 감면

	① 비과세
	ㆍ	토지수용법 등에 의해 소유 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거돼 받은 보상금으로 다른 부동산을 취득한 경우
	ㆍ	재개발사업 등의 시행으로 토지구획정리사업법의 규정에 따라 종전 토지 대신 다른 토지로 환지 받는 경우
	ㆍ	상속으로 받은 부동산. 단, 1세대 1주택과 농어촌 후계자가 상속 받은 농지에 대해서는 취득세 감면, 등록세 과세
	ㆍ	전용면적 25.7평 이하의 국민주택과 농가 1주택은 농어촌특별세 비과세
	② 감면
	ㆍ	건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 전용면적 18평 이하 주택에 대해 취등록세 100%감면
	ㆍ	공동주택을 분양 받아 잔금지급일 현재 무주택 세대주인 경우
		- 전용주택 12평 이하 : 100% 감면
		- 전용면적 12초과~18평 이하 : 50% 감면
	ㆍ	임대주택사업자가 임대를 목적으로 전용면적 18평 이하 신축공동주택을 취득한 경우 취등록세 100% 감면

6. 취득ㆍ등록세 납부절차

	ㆍ	관할 시ㆍ군ㆍ구청 부과과에서는 취득세, 등록세 고지서 발부 받음
	ㆍ	은행에 납부
	ㆍ	등록세를 납부 하면 등기용 영수필 통지서1통, 영수필통지서1통, 납세보관용 영수증1통씩 교부 받음
	ㆍ	등기 신청시 등기등록 신청서류에 영수필 통지서1통과 영수필 확인서1통을 첨부해 제출

1. 종합토지세 개요

	ㆍ	정의 : 토지 보유 시 납부하는 세금
	ㆍ	과세대상 : 전국의 모든 토지(전, 답, 대지 등 모든 지목에 부과)
	ㆍ	납세의무자 : 토지를 사실상 소유하고 있는 사람. 하지만 소유자가 확실히 확인 되지 않을 때에는 공부상 현 소유자가 납세의무자
	ㆍ	과세기준일 : 매년 6월 1일
	ㆍ	납부기한 : 매년 10월 16일~10월 31일(말일이 공휴일 또는 일요일일 경우 익일까지)
	ㆍ	종합토지세를 납부할 때는 세액의 20%를 도시계획세와 지방교육세로 납부

2. 종합토지세 과세표준

	ㆍ	과세표준 : 토지의 시가표준액
	ㆍ	시가표준액 : 개별공시지가에 지방자치단체장이 고시한 일정 비율을 곱해 산출하며 매년 5월 31일까지 해당 지역 지방자치단체장이 결정 고시

3. 과세방식 및 과세방식별 세율

ㆍ

별도합산과세 : 건축 등 토지의 본래용도로 활용한 토지

- 사무실, 점포 등 일반업무용

과세표준액	세율	과세표준액	세율
1억원 이하	0.3%	50억원 초과 ~100억원 이하	3,240만원+50억원 초과금액의 1%
1억원 초과 ~5억원 이하	30만원+1억원 초과금액의 0.4%	100억원 초과 ~300억원 이하	8,240만원+100억원 초과금액의 1.2%
5억원 초과 ~10억원 이하	190만원+5억원 초과금액의 0.5%	300억원 초과 ~500억원 이하	3억2,240만원+300억원 초과금액의 1.5%
10억원 초과 ~30억원 이하	440만원+10억원 초과금액의 0.6%	500억원 초과	6억2,240만원+500억원 초과금액의 2%
30억원 초과 ~50억원 이하	1,640만원+30억원 초과금액의 0.8%

ㆍ

분리과세 : 생산용지로 사용되는 토지

- 전, 답, 과수원, 목장, 공장, 골프장과 별장을 비롯한 사치성 재산

대상토지	세율
전, 답, 과수원, 목장용지, 임야	0.1%
골프장, 별장, 기타 사치성 재산	5%
기타 공장용 토지	0.3%

ㆍ

종합합산과세 : 별도합산과세와 분리과세, 비과세 또는 감면대상을 제외한 대부분의 토지

- 993㎡이내의 주거용 토지

- 법인소유농지, 녹지지역외 농지, 녹지지역내 부재지주농지

- 기준면적 초과 공장용지 및 목장용지

- 종중소유임야 중 '90. 6. 1일 이후 취득한 임야

- 그린벨트내 임야 중 '90. 1. 1일 이후 취득한 임야

- 나대지, 잡종지 및 기타 토지 등이 대상

과세표준액	세율	과세표준액	세율
2천만원 이하	0.2%	5억원 초과 ~10억원 이하	378만원+5억원 초과금액의 1.5%
2천만원 초과 ~5천만원 이하	4만원+2천만원 초과금액의 0.3%	10억원 초과 ~30억원 이하	1,128만원+10억원 초과금액의 2%
5천만원 초과 ~1억원 이하	13만원+5천만원 초과금액의 0.5%	30억원 초과 ~50억원 이하	5,128만원+30억원 초과금액의 3%
1억원 초과 ~3억원 이하	38만원+1억원 초과금액의 0.7%	50억원 초과	1억1,128만원+50억원 초과금액의 5%
3억원 초과 ~5억원 이하	178만원+3억원 초과금액의 1%

4. 종합토지세 비과세 및 감면 대상

	ㆍ	임대목적으로 사용되는 전용면적 18평 이하의 5세대 이상 공동주택의 부속 토지에 대하여서는 50% 감면
	ㆍ	임대목적으로 사용되는 전용면적 12평 이하의 5세대 이상 영구임대 공동주택의 부속 토지에 대하여서는 100% 감면
	ㆍ	마을회 등 주민공동체의 주민 공동소유의 토지에 대해서는 비과세
	ㆍ	교육법에 의한 교육용은 비과세
	ㆍ	제사, 자선, 학술, 예술 등 공익을 목적으로 한 비영리사업자의 사업용 토지는 비과세

5. 물납 및 분납제도

	ㆍ	종합토지세액이 1,000만 원을 초과하면 분납 또는 물납 가능
	ㆍ	물납은 당해 자치단체의 관할구역 안에 소재한 부동산만 가능
	ㆍ	납부기한 10일 전까지 물납신청서 제출해야 함
	ㆍ	관할구청은 5일 이내에 결과 통보 물납여부 통보
	ㆍ	분납기준
		- 고지서 1매당 세액이 2,000만원 이하일 경우 : 1,000만원 초과 금액
		- 고지서 1매당 세액이 2,000만원 초과할 경우 : 당초 세액의 50% 금액

1. 재산세 개요

	ㆍ	정의 : 건물 보유 시 납부하는 세금
	ㆍ	과세대상 : 시, 군, 구 내에 소재하는 건축물, 선박, 항공기
	ㆍ	납세의무자 : 원칙상으로는 재산세 과세 기준일 현재 재산세 과세대장에 해당 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람이 납세의무자이지만 해당 재산에 대한 사실상 소유주가 따로 있으면 사실상 소유자가, 소유권 귀속이 불분명한 경우는 재산 사용자가, 국가와 계약 후 무상 사용하는 경우는 매매 계약자가 각각 납세 의무자
	ㆍ	과세기준일 : 매년 6월 1일
	ㆍ	납부기한 : 매년 7월 16일~7월 31일(말일이 공휴일 또는 일요일일 경우 익일까지)

2. 재산세 과세표준

	ㆍ	과세표준 : 과세대상물건의 재산가액으로 건물의 경우 매년 일률적으로 산정하며, ㎡당 기준가액에 구조지수, 용도지수, 지역지수, 경과년수별 잔가율, 가감산율 등을 적용해 산정

3. . 건물 종류 및 과세표준에 따른 세율

ㆍ

주택

주택 과세 표준에 따른 재산세 세율표
과세표준	세율
1,200만원 이하	과세표준액의 0.3%
1,200만원~1,600만원 이하	36,000원+1,200만원 초과금액의 0.5%
1,600만원~2,200만원 이하	56,000원+1,600만원 초과금액의 1%
2,200만원~3,000 만원 이하	116,000원+2,200만원 초과금액의 3%
3,000만원~4,000만원 이하	356,000원+3,000만원 초과금액의 5%
4,000만원 초과	856,000원+4,000만원 초과금액의 7%

ㆍ

골프장, 별장, 고급오락장용 건물 : 가액의 0.5%

ㆍ

대통령령으로 정하는 도시 내에서 도시계획법 및 기타 관계법령의 규정에 의하여 지정된 주거지역 및 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 지역내의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물 : 가액의 0.6%

ㆍ

이외의 건축물 : 가액의 0.3%

4. 재산세 비과세 및 감면 대상

	ㆍ	재산세 세액이 1,000원 미만인 때에는 재산세를 비과세

1. 양도소득세 개요

	ㆍ	정의 : 양도란 매매, 교환 등으로 그 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 양도소득세는 이러한 양도시 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금
	ㆍ	과세대상
		- 부동산 매각 및 부동산의 제반 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권) 매각
		- 양도차익이 없거나 상속, 증여 등 무상으로 소유권을 넘겨줄 때는 양도소득세와 무관
		- 단, 타인이나 직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우에는 양도소득세 부과
	ㆍ	과세표준 : 원칙적으로 기준시가, 즉 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가로 하되 예외적인 경우에는 실지거래가액을 적용
	ㆍ	실거래가를 적용하는 경우
		- 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우
		- 조세부담 회피를 목적으로 허위계약서 작성하는 등의 부정한 방법으로 취득, 양도하는 경우
		- 고급주택의 양도
		- 미등기 양도, 부동산 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우
		- 과세 대상 주식, 골프회원권 등을 양도하는 경우
		- 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우

2. 양도소득세 비과세 대상

	① 1세대 1주택 비과세
	ㆍ	부동산을 팔게 되면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나 1세대 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔면 양도소득세 비과세
	ㆍ	단, 서울과 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천에 소재하는 주택은 3년 이상 보유하고 보유기간 중 1년 이상 실거주해야 비과세
	ㆍ	보유기간은 보통 등기일을 기준으로 매겨지는데, 잔금청산일을 증명할 증빙서류가 확실하다면 잔금 청산일을 기준으로 보유기간을 산정
	ㆍ	주택의 부속토지가 도시계획구역 안이면 건물정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖이면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 봄
	ㆍ	세대의 판정은 주민등록표를 기준으로 하되 실제 거주 내용과 주민등록이 다를 경우에는 실질내용을 따름
	ㆍ	3년이 안돼도 1세대 1주택으로 간주하는 경우
		- 취학이나 질병치료를 위한 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시 ㆍ군지역으로 이사 하고 사유발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 팔 때
		- 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
		- 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
		- 재개발ㆍ재건축사업에 참여한 조합원이 재개발ㆍ재건축사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발아파트로 세대전원이 이사하게 되어 1년 이내에 팔 때
		- 재개발ㆍ재건축사업에 참여한 조합원이 재개발ㆍ재건축사업 기간 중 새집을 매입하고 1년 이내에 재개발ㆍ재건축 지분을 팔 때
		- 임대주택법에 의하여 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양 받아 팔 때
		- 공공용지로 협의매수 되거나 수용될 때
	ㆍ	고가주택의 경우 : 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되면 양도소득세 부과
	ㆍ	단, 신규 편입된 고가주택(전용면적 45평 미만)에 대해서는 보유기간별로 차등 공제
		- 3~5년 미만 : 10% 공제
		- 5~10년 미만 : 25% 공제
		- 10년 이상 : 50% 공제
	② 1세대 2주택 비과세
	ㆍ	집이 팔리지 않아 일시적으로 두 채의 집을 가지게 될 때
	ㆍ	결혼으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우
	ㆍ	직계존속 봉양으로 인해 집이 두 채가 될 때
	ㆍ	상속을 받아 두 채의 집을 가지게 돼 상속주택 외 기존주택을 양도하되 기존주택이 1세대 1주택 비과세 조건을 갖출 때
	ㆍ	단, 2003년 1월부터 상속주택을 양도할 때 발생하는 차익에 대해서는 양도소득세 부과(시행일 이전에 상속 받은 주택은 시행일로부터 2년 내 매각하면 종전과 같이 비과세)

3. . 양도 및 취득의 시기 기준

거래 내용별 양도소득세 과세기준 시기
구분	취득시기
일반거래	사실상 대금 청산일
	대금 청산일이 불분명한 경우 계약서상 잔금 지급 약정일
	잔금 지급 약정일이 확인 불가나 그로부터 1개월 초과한 경우는 등기 접수일
	대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일
상속거래	상속 개시일 또는 증여 등기일
자기 건축건축물	사용검사필증 교부일
	사용검사 전 사용했거나 무허가 건축물인 경우 사실상 사용일
	사용검사에 앞서 가사용승인을 얻은 경우 가사용승인일

4. 양도소득세 계산방법

① 양도소득세의 계산

ㆍ

양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액

ㆍ

양도소득금액이란 양도가액에서 취득가액과 필요 경비, 공제금액을 뺀 금액

ㆍ

부동산을 보유한 지 1년 이상이면 실거래가액이나 기준시가 및 공시지가 중에서 납세자가 하나의 기준을 택해 양도소득금액을 산정할 수 있음

ㆍ

단, 실거래가액 양도소득금액 산정시 취득ㆍ양도가액 증빌 서류 첨부

ㆍ

서울 강남, 송파, 강동, 마포, 서초, 용산, 광진, 영등포, 수원, 안양, 과천, 안산, 광명, 성남, 구리, 부천, 김포, 파주시 등 투기지역의 경우 실거래가로 양도소득세를 산정함.

<양도소득세 계산표>

양도가액

(-) 취득가액
(-) 필요경비 등

양도차익

(-)장기보유특별공제

양도소득

(-)양도소득기본공제

과세표준

(X)세율

산출세액

<기본세율>

구분		세율
1년 이상 보유자산	과세표준 1,000만원 이하	9%
	과세표준 1,000만~4,000만원	18%
	과세표준 4,000만~8,000만원	27%
	과세표준 8,000만원 초과	36%
1년 미만 보유자산		36%
미등기 전매자산		60%

② 필요경비

ㆍ

필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산한다.

토 지	개별공시지가의 3%
건 물	국세청 기준시가의 3%
지정지역내 토지ㆍ건물	국세청 기준시가의 3%

② 양도소득 공제

ㆍ

각종 공제내용은 다음과 같으며 미등기 전매주택은 공제 받지 못함

양도소득세 기본공제	장기보유공제
연간 250만 원	3년 이상~5년 미만 양도차익의 10%	5년 이상~10년 미만 양도차익의 15%	10년 이상 양도차익의 30%

5. 양도소득세 납부절차

	ㆍ	양도소득세는 자진납부가 원칙. 자진납부의 방법에는 예정신고와 확정신고가 있음
	ㆍ	예정신고 : 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고
	ㆍ	예정신고시 세액 감면률 : 예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10% 감면
	ㆍ	확정신고 : 예정신고를 하지않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부 할 수 있음
	ㆍ	확정 신고시 세액 감면률 : 없음
	ㆍ	양도소득세 미신고 : 가산률 20% 적용
	ㆍ	양도세 예정신고
		- 신고장소 : 주소지 관할 세무서
		- 제출서류 : 매매차익계산명세서, 주민등록등본1통, 토지 및 건물대장1통, 토지 및 건물 등기부등본1통, 양도 및 취득 매매 계약서

1. 상속세 개요

ㆍ

정의 : 상속으로 재산을 물려받은 사람이 내는 세금으로 불로소득에 해당, 중과세

ㆍ

과세대상 : 피상속인이 가지고 있던 모든 재산, 즉 상속인 명의의 재산 및 증여 재산, 간주 상속 재산에 대하여 과세

본래의 상속재산	ㆍ상속개시일 현재 피상속인에게 귀속된 재산 ㆍ- 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건 ㆍ- 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상 권리
증여재산	ㆍ상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산 ㆍ상속개시일 전 상속인 이외의 자에게 5년 이내에 증여한 재산
간주상속재산	ㆍ피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액 중 ㆍ용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 : ㆍ- 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우 ㆍ- 사망하기 전 2년 이내에 5억원 이상인 경우 ㆍ피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 ㆍ경우와 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니 ㆍ한 경우 ㆍ피상속인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금 ㆍ피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 피상속인이 받는 이익 ㆍ피상속인의 사망으로 인하여 지급 받는 퇴직금 등

2. 상속세 과세표준 및 계산방법

ㆍ

과세표준 : 상속 재산가액-공과금-장례비-채무-기초ㆍ인적ㆍ일괄 공제

ㆍ

상속세 = (과세표준×세율)-과세표준별 누진공제액

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
5억원 이하	20%	1,000만원
10억원 이하	30%	6,000만원
30억원 이하	40%	1억 6,000만원
30 억원 초과	50%	4억 6,000만원

3. 상속세 공제항목

⑴ 공과금

① 공과금

ㆍ

상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세, 공공요금, 기타 이와 유사한 것

② 장례비 : 다음 두 가지 금액을 합한 금액

ㆍ

피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액

- 소요 금액이 1,000만원을 초과하면 1,000만원까지만 공제

- 소요 금액이 500만원에 미달하여도 500만원을 공제

ㆍ

납골시설의 사용에 소용된 금액

- 소요 금액이 500만원을 초과하면 500만원까지만 공제

③ 채무

ㆍ

상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 경우

- 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

- 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

⑵ 상속공제

① 기초공제

ㆍ

기초공제액은 2억원으로 상속을 받건 안받건, 상속인이 있건 없건 무조건 1회에 한해 공제

ㆍ

기초공제액 2억 원과 별도로 가업상속은 가업상속재산가액(1억원 한도), 영농상속은 영농상속재산가액(2억원 한도)을 추가로 공제

- 가업상속 : 피상속인이 5년 이상 계속 영위한 사업의 재산을 당해 사업에 종사하는 상속인(상속개시일 현재 18세 이상으로서 2년 이상 가업에 종사한 자)이 상속 받는 경우

- 영농상속 : 피상속인 및 상속인 모두 상속개시 2년 전부터 영농에 종사하면서 농지ㆍ초지ㆍ산림지 등을 상속 받는 경우

② 배우자 상속공제

ㆍ

배우자의 법정상속분 범위 내에서 실제로 상속 받은 금액을 공제하되, 공제 받을 금액이 30억원을 초과하는 경우에는 30억원까지만 공제

ㆍ

배우자가 상속 받은 금액이 없거나 상속 받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원 공제

③ 기타 인적 공제

ㆍ

자녀공제

- 1인당 3천만원을 공제

- 나이나 동거여부와는 무관하며 인원제한도 없음

ㆍ

미성년자공제

- 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 20세 미만인 자에 대해 공제

- 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제

ㆍ

연로자공제

- 배우자를 제외한 상속인과 피상속인과 동거하던 가족 중 60세 이상인 자에 대하여 공제

- 1인당 3천만원을 공제합니다

ㆍ

장애자 공제

- 배우자를 포함한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 장애자에 대하여 공제

- 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제

④ 일괄공제

ㆍ

기초공제 2억원과 기타 인적공제의 합계금액을 항목별로 공제 받는 대신에 일괄적으로 5억원을 공제할 수도 있음

ㆍ

단, 배우자 단독상속의 경우 일괄공제를 적용할 수 없음

⑤ 금융재산 상속공제

ㆍ

상속재산 중에 금융기관이 취급하는 예금, 적금, 신탁, 예탁금, 출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제

순금융재산가액	금융재산 상속공제액
2,000만원 이하인 경우 2,000만원을 초과하는 경우	당해 순금융재산가액 순금융재산가액×20% (2억한도)

순금융재산가액 =금융재산가액-금융부채

⑥ 재해 손실 공제

ㆍ

신고기한 이내에 발생된 상속재산의 재해손실 가액

4. 상속세 할증과세 및 비과세

	① 할증과세
	ㆍ	세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세(대습상속 제외)
		- 할아버지가 바로 손자에게 상속하는 것과 같이 상속인이 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 산출세액에 다음의 금액을 가산
	ㆍ	대습상속 : 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시 전에 사망한 경우 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망한 자의 순위에 갈음하여 상속인이 되는 경우
	② 비과세
	ㆍ	전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 피상속인의 모든 재산
	ㆍ	국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에 유증(유언에 의한 증여)한 재산
	ㆍ	문화재보호구역 안의 토지
	ㆍ	분묘에 속한 3,000평(9,900㎡) 이내의 금양임야와 600평(1,980㎡) 이내의 묘토인 농지(한도액 : 2억원)

5. 상속세 납부절차

	ㆍ	사망일로부터 6개월(피상속인 또는 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우 9개월) 이내에 피상속인의 주소지 관할세무서에 자진 신고ㆍ납부
		- 자진 신고ㆍ납부시 세액의 10% 공제 가능
		- 신고ㆍ납부를 하지 않거나 미달하게 신고하면 세액의 20%를 추가부담
		- 신고 후 납부하지 않으면 기간에 따라 세액의 10~20% 추가부담
	ㆍ	연부연납
		- 납부할 세액이 1,000만원을 넘는 경우는 세액의 25%를 납부하고 나머지는 세무서에 담보 제공 후 3년에 걸쳐 분납 가능
		- 단, 가업상속재산의 경우에는 5년, 상속재산 중 가업상속재산이 차지하는 비율이 50%이상인 경우에는 10년 내로 연부연납 가능
	ㆍ	분납
		- 현금대신 상속 받은 부동산 또는 유가증권으로 물납 가능
	ㆍ	물납
		- 상속 받은 재산중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 50%를 초과하고 납부세액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 상속 받은 부동산이나 유가증권으로 물납 가능

1. 증여세 개요

	ㆍ	증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승락함으로써 성립하는 계약
	ㆍ	증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 양도 받은 사람에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 부과하는 세금

2. 증여세 과세표준 및 계산방법

ㆍ

과세표준 : 증여 재산가액-증여재산공제액

ㆍ

증여재산 평가 : 증여 당시의 시가로 하되, 시가를 산정하기 어려우면 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가로 평가

ㆍ

상속세 = (과세표준×세율)-과세표준별 누진공제액

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
5억원 이하	20%	1,000만원
10억원 이하	30%	6,000만원
30억원 이하	40%	1억 6,000만원
30 억원 초과	50%	4억 6,000만원

3. 증여세 공제항목

	ㆍ	증여가 친족간에 이루어지는 경우 증여 재산가액에서 일정 금액 공제
	ㆍ	배우자로부터 증여 받은 경우 : 매 10년마다 3억원 공제
		-직계존비속으로부터 증여 받은 경우 : 매 10년마다 3,000만원(증여 받은 자가 미성년자이면 1,500만 원)
		- 배우자나 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여 받은 경우 : 매 10년마다 500만원

4. 증여세 할증과세 및 비과세

	① 할증과세
	ㆍ	세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세 : 산출세액의 30% 가산
		-직계존비속으로부터 증여 받은 경우 : 매 10년마다 3,000만원(증여 받은 자가 미성년자이면 1,500만 원)
	② 비과세
	ㆍ	증여재산을 반환하거나 재증여 하는 경우의 증여세
		- 증여 후 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월) 이내에 반환하는 경우 : 당초부터 증여가 없었던 것으로 보지만 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세
	ㆍ	증여 받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여 하는 경우
		- 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않으나 당초증여분에 대하여는 과세
	ㆍ	농지 등에 대한 증여세 면제
		- 농지법에 의한 농업진흥지역 내의 토지로서 농지나 초지, 산림지를 1991.12.31 현재 소유하고 있는 사람이 이를 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자 또는 형제자매 중 자경농민에게 2003.12.31까지 증여하는 경우(1997.1.1 현재 증여세 면제요건을 갖추어야 함)
		- 자경농민이 직계비속 중 영농에 종사하는 18세 이상의 자녀에게 2003.12.31까지 농지 등을 증여하는 경 (1999.1.1 현재 증여세 면제요건을 갖추어야 함)
		- 증여세가 면제되는 농지 등은 도시계획법상의 주거지역, 상업지역 및 공업지역과 택지개발 예정지구, 개발사업지구로 지정된 지역 외에 소재 하는 것으로서 농지세과세대상이 되는 29,700㎡ 이내의 농지
		- 세금이 면제된 농지 등을 5년 안에 양도하면 면제 받았던 세금 재징수
	ㆍ	장애인이 증여받은 재산의 비과세
		- 장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여 받은 금전, 부동산, 유가증권을 증여세 신고기한(3월) 이내에 신탁업법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 당해 장애인이 지급 받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않음. 또한 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급 받는 경우에는 연간 4,000만원까지 증여세를 내지 않아도 됨

5. 증여세 납부절차

	ㆍ	증여를 받은 사람이 증여일로부터 3개월 이내에 주소지 관할세무서에 자진 신고ㆍ납부
		- 자진 신고ㆍ납부시 세액의 10% 공제 가능
		- 신고ㆍ납부를 하지 않으면 내야 세금의 20%를 추가부담
		- 신고 후 납부하지 않으면 기간에 따라 세액의 10~20% 추가부담
	ㆍ	연부연납
		- 납부할 세액이 1,000만원을 넘는 경우는 세액의 25%를 납부하고 나머지는 세무서에 담보 제공 후 3년에 걸쳐 분납 가능
	ㆍ	분납
		- 납부할 세액이 1,000만원을 넘는 경우는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일에 걸쳐 분납할 수 있음
		- 납부할 세액이 2,000만원 이하인 때 : 1천만원을 초과하는 금액
		- 납부할 세액이 2,000만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액
	ㆍ	물납
		- 증여 받은 재산중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 50%를 초과하고 납부세액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 증여 받은 부동산이나 유가증권 물납 가능

6. 자금출처조사 기준

ㆍ

자금출처조사 : 부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사

ㆍ

국세청에서는 성별, 연령별, 세대주별 등에 따라 자금출처 조사 기준을 정해 놓고 있으며, 이 기준보다 많은 부동산을 매입한 사람에 대해서는 자금출처 조사 실시

ㆍ

조사 결과 타인으로부터 증여받은 것이 확인되면 증여세가 과세된다.

<자금출저 조사 기준>

구분		주택 취득시	기타 재산 취득시
세대주인 경우	30세 이상	2억원 이상	5,000만원 이상
	40세 이상	4억원 이상	1억원 이상
세대주가 아닌 경우	30세 이상	1억원 이상	5,000만원 이상
	40세 이상	2억원 이상	1억원 이상
	30세 미만	5,000만원 이상	3,000만원 이상

7. 자금출처 내역 증명

ㆍ

자금출처 조사 대상자로 선정돼 소명자료 제출 요구서를 받으면 그 요구서에 표시된 취득재산의 자금출처를 증빙할 수 있는 서류와 함께 관할 세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면 됨

ㆍ

자금출처를 증빙할 수 있는 서류는 소득이 있는 경우 소득세 납세증명서 또는 납세영수증 사본1부, 융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우 전세계약서 등임

ㆍ

소명 자료를 통해 자금출처 전 내역을 증명할 필요는 없으나 일정 기준을 넘어서야 증여세를 물지않음

취득자금이 10억원 미만인 경우
자금출처가 80% 이상 확인되면 증여세 부과되지 않음
취득자금 5억원 → 4억원 이상확인	취득자금 출처가 소명된 것으로 인정
취득자금이 10억원 이상인 경우
자금출처를 제시하지 못한 금액이 2억원보다 적을 때에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 간주
취득자금 → 미확인금액 → 확인된 금액	취득자금 출처가 소명된 것으로 인정
15억원→ 2억원 미만 → 13억원 미만
25억원→ 2억원 미만 → 23억원 미만
50억원→ 2억원 미만 → 48억원 미만

1. 수수료 부담

	ㆍ	거래하는 양쪽에서 모두 지불

2. 분쟁조정

	ㆍ	과다금액 요구 시(또는 분쟁시) 해당구청 지적과에서 제재 및 조정
	ㆍ	분쟁을 대비해 영수증을 꼭 챙겨야 함. 영수증 첨부 또는 수수료 이체 증명 가능하면 신고 및 환급 가능

3. 수수료 지급시기

	ㆍ	계약 성립시 반액. 계약대금 완불시 반액 지불
	ㆍ	법적으로 중개업자는 계약성사가 맺어진 뒤에 수수료 청구 가능. 계약 이전에 청구시 거래 당사자들이 수수료 지급할 의무 없슴

4. 일방적 해지

	ㆍ	전세 만료 전 부동산 의뢰 중개수수료 지급의무에 대해서는 관례적으로 계약 불이행자(해지자)가 중개수수료 전부 부담

5. 내용 새로 작성시

	ㆍ	처음 공증한 부동산에서 내용 변경하여 계약서를 재 작성할 때도 당연히 새로운 계약이므로 수수료 지불(단, 합의 하에 일정부분 감액 가능)

6. 중개수수료 요율표

ㆍ

각 시도별 조례로 정함

<서울특별시 조례에 의한 부동산 중개수수료 요율표>

구분	거래가액	수수료요율(%)	한도액(만원)
매매 및 교환	5,000만원 미만	0.6	25
	5,000만원 이상~2억원 미만	0.5	80
	2억원 이상~6억원 미만	0.4	한도액 없음
	6억원 이상	의뢰인과 업자간 상호계약에 따라 법정중개수수료요율 0.2~0.9%내 결정
	일반 주택을 제외한 중개 대상물
임대차 등	5,000만원 미만	0.5	20
	5,000만원 이상~1억원 미만	0.4	30
	1억원 이상~3억원 미만	0.3	한도액 없음
	3억원 이상	의뢰인과 업자간 상호계약에 따라 법정중개수수료요율 0.2~0.8%내 결정
	일반 주택을 제외한 중개 대상물

<경기도 조례에 의한 부동산 중개수수료 요율표>

1. 일반주택(고급 주택은 제외)

구분	거래가액	수수료요율(%)	한도액(만원)
매매 및 교환	5,000만 원 미만	0.6% 이내	25만 원
	5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.5% 이내	80만 원
	2억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.4% 이내	-
매매교환 이외의 임대차등	5,000만 원 미만	0.5% 이내	20만 원
	5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4% 이내	30만 원
	1억 원 이상 ~ 3억 원 미만	0.3% 이내	-

2. 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억 원 이상 또는 임대가 3억 원 이상의 고급주택은 중개수수료 한도(매매 0.2% 내지 0.9%, 임대 0.2% 내지 0.8%) 내에서 중개의뢰인과 중개업자가 별도 체결하는 계약에 따른다.

※ 월세가 있는 경우에는 [월세보증금 + (월세액X계약기간월수)]에 의해 산출된 금액 기준