계명문화대 경매 1차 2강 2019-09-27

[김홍만]

대법원경매사이트

경매지식 경매서식 경매용어 입찰안내 경매비용 관련법률

가압류 채권자  급부소송

-3년내확정일자 전입 다음날 0시에 권리 발생계약서 

-전입일자 등기확정일자순 임대차보호법에 의거 배당

/ 근저당 차례대로 배정

/가압류 비율대로 배정근저당 담보비율 70%, 1억인 경우 대부는 70의 80% 

_~~~> 5,600농자취득자격증명 5일내 제출 개인에게는 잘 떼 준다농사 8년 직영하면 양도소득세 없애진다 

          소득 3,700이상이면 직영 안된다

/타경 경매물건의 사건번호, 물건번호는 따로 배정

- 땅 2년, 주거 1년 알반세금혜택  임대업자 2채부터 가능,

 납세문의 Tel :국세청 납세자 보호과 

국토교통부 apt 실거래가 공개시스템 

ㅡAPT 가격 확인

경매사이트

두인경매 

무료경매나라 유료경매 1회 유찰시켜 30% 다운

2019-10-04 경매 절차

공고(매각기일 14일전) ---> 열람(매각기일7일전) --->매각기일:매각방식/매수신청보증금/최고가매수신고자결정--->매각기일:농취증 ---> 즉시항고항고보증금--->기각---> 대금납부기한: 대금미납(재매각) --->배당

1. 채권자 경매신청 공고(매각기일 14일전) -------> 열람(매각기일7일전) 입찰일

10:00 집행관 설명

임의경매 (근저당) 3대중요서류 보증금(10%)

마감시간(김천11:40,대구11:10)

(확정일자, 다세대, apt와 달리, 일반주택은 전세권 설정해도 소송 판결문 받아야 가능)

(근저당 채권에 대한 판결문 내려준다.)

강제경매(가압류 집행관련 판결문) 매각물건명세서 매수신청인 매각허가

감정서 1)최고가 또는 매각 불허가

집행 (법원 경매계) 현황조사서 2)차순위매수신청인 인정

판사님 심사 1000만원이내 보증금법 위반)

경매기입 등기 7일후 매각허가에 대한 확정 --> 잔금 --> 잔금납부 --> 30일 배당기일

채무자통지 허가 또는 불허가(법원) 3일전 예상배당표

집행관 현황조사 (농지인 경우 농지취득자격 제시해야 가능, (선순위 세입자 등 배당)

감정사 감정의뢰 본인실수 미반환/

매각문전명세서 경매계 실수 미반환, 취하

이해관계인 통지; 소유권이전

등기 소유권 이전( 점유자 인도명령) 3개월

통상 6개월

경매매물보기

1. 경매검색 – 대법원경매사이트 공고--> 14일후 경매시작하므로 시장조사는 대법원공고 보고 시작한다.

잔금 시간 14일 최고가 자가 안낼 때 차순위자에 연락해 선순위자와 먼저내는(이자포함 선,차순위자) 사람에게 낙찰

말소기준 [6: 근저당, 저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매기일등기, 전세권?(되는 것도 안되는 것도 있다)]

2017.4.9. 지상권

4.10. 근저당 ------------- 말소기준

5.6 가압류 ---> 2017.4.9. 지상권 떠안고 사야된다.

7.2 가압류 남으면 양도소득세는 내야 한다.

강제경매 근저당 등

임의경매 상속 나눔

2018.3.1. 근저당

4.2 보 5000 6000만원이하 2000만원 최우선 변제(주택 소액 임차인 최우선변제)

5.8 가압류

근저당 전입신고만으로는 안된다(확정일자없으며 법원 배당은 없다. 주인에 배상청구 가능)

소멸시효 늘려라(10년후 다시 신청해야 유효)

틀린주소로 서류 제출하면, 주소보전명령 법원에서 받으면, /동사무소에 재신고,

소멸시효[ 消滅時效 ] 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 권리를 행사하지 않는 사실상태가 일정기간 계속된 경우에 그 권리의 소멸을 인정하는 제도.

확정일자 받는 법

2. 경매용어

1) 재매각 /새매각

2) 매각기일 / 매각결정기일

3) 매수신청보증금 / 항고보증금

4) 최저매각가격 / 매각가격

3. 강제경매 : 집행권원, 판결문, 임차보증금

임의경매 : 담보권존재, 물적책임, 특정재산, 예견된경매

선순위 대항할 수 있는 /인수, 유치권 법정지상권 분묘기지권

4, 말소기준등기 : (근) 저 담 (가)압 전 경

후순위 / 대항할 수 없는 / 소멸

5. 베딩순위 :

비용선---> 최~ 재해보상금 ---> 당해세 ~~연금/의보--->일반채권

경매설명 1 오류예시 주서

1. 기일입찰에서 매수신청인은 보증으로 최저매각가의 1/10(매수가격의 1/10) 에 해당하는 금액ㅇ르 집행관에게 제공해야한다.

2. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 통지하고 매수인은 그 대금지급기한 (대금지급기일)에 매각대금을 지급해야한다.

3, 민법 상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 첫 매각기일 이저의 법원이 정하는 날(매각결정기일) 까지 배당요구를 할 수 있다.

4. 매수인은 매각 부동산 위의 유치권자에게 그 유치군을 담보하는 유치권 법정시상권 분묘기지권은 매수자가 인수하는 권리( 채권을 변제할 책임이 없다. )

5. 매각부동산 위의 전세권은 선순위 전세권은 인수하는 권리이나 배당요구시 소멸한다 (저당권에 대항할 수 있는 경우라도) 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

경매설명 2

1) 부동산 매각은 호가경매, 기일입찰 또는 기간입찰의 세가기 바업 중 집행법원이 정한 방법에 따른다.

2) 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

3) 경개기시결정을 한 부동산에 대하여 또 다른 채권자가 경매를 신청하는 경우, 경매개시결정을 한 사건에 대하여(선행경매) 다른 경매신청이 있으면, 그 부동산 물건에 다른 사건번호를 붙여 다시 경매개시결정(후행경매)을 하고 선행집행절차에 따라 경매를 진행합니다.

4) 경매 신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다.

5) 매각 허가 결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 1/10에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야한다.

3. 다음 ( _)에 들어갈 금액은?

법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사 甲은 을로부터 매수신청대리의 위임을 받았다. 甲은 법원에서 정한 최저매각가격 2억원의 부동산입찰(보증금액은 최저매각가격의 1/10에 참여하였다. 최고가 매수신고인의 신고액이 2억5천만원인 경우, 갑이 을의 차순ㅇ위 매수신고를 대리하려면 그 신고액이 ( )원을 넘어야한다.

차순위 매수신고액 > 최고가매수신고액-매수신청보증금액

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첨부된 파일 1개▼

문 1.  나대지 가격> 건부지 가격

문2.  연체이자 받아먹는 사람

실습 2018 타경 5185, 

        2018 타경 5598

용어 / 권리에 잠자는자 보호받지 않는다

경매사이트 10만 입금  농협 이두연 010 9385 8088 09

김천법원 경매과 10241000i

2019-10-04 경매 절차

공고(매각기일 14일전) ---> 열람(매각기일7일전) --->매각기일:매각방식/매수신청보증금/최고가매수신고자결정--->매각기일:농취증 ---> 즉시항고항고보증금--->기각---> 대금납부기한: 대금미납(재매각) --->배당

1. 채권자 경매신청 공고(매각기일 14일전) -------> 열람(매각기일7일전) 입찰일

10:00 집행관 설명

임의경매 (근저당) 3대중요서류 보증금(10%)

마감시간(김천11:40,대구11:10)

(확정일자, 다세대, apt와 달리, 일반주택은 전세권 설정해도 소송 판결문 받아야 가능)

(근저당 채권에 대한 판결문 내려준다.)

강제경매(가압류 집행관련 판결문) 매각물건명세서 매수신청인 매각허가

감정서 1)최고가 또는 매각 불허가

집행 (법원 경매계) 현황조사서 2)차순위매수신청인 인정

판사님 심사 1000만원이내 보증금법 위반)

경매기입 등기 7일후 매각허가에 대한 확정 --> 잔금 --> 잔금납부 --> 30일 배당기일

채무자통지 허가 또는 불허가(법원) 3일전 예상배당표

집행관 현황조사 (농지인 경우 농지취득자격 제시해야 가능, (선순위 세입자 등 배당)

감정사 감정의뢰 본인실수 미반환/

매각문전명세서 경매계 실수 미반환, 취하

이해관계인 통지; 소유권이전

등기 소유권 이전( 점유자 인도명령) 3개월

통상 6개월

경매매물보기

1. 경매검색 – 대법원경매사이트 공고--> 14일후 경매시작하므로 시장조사는 대법원공고 보고 시작한다.

잔금 시간 14일 최고가 자가 안낼 때 차순위자에 연락해 선순위자와 먼저내는(이자포함 선,차순위자) 사람에게 낙찰

말소기준 [6: 근저당, 저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매기일등기, 전세권?(되는 것도 안되는 것도 있다)]

2017.4.9. 지상권

4.10. 근저당 ------------- 말소기준

5.6 가압류 ---> 2017.4.9. 지상권 떠안고 사야된다.

7.2 가압류 남으면 양도소득세는 내야 한다.

강제경매 근저당 등

임의경매 상속 나눔

2018.3.1. 근저당

4.2 보 5000 6000만원이하 2000만원 최우선 변제(주택 소액 임차인 최우선변제)

5.8 가압류

근저당 전입신고만으로는 안된다(확정일자없으며 법원 배당은 없다. 주인에 배상청구 가능)

소멸시효 늘려라(10년후 다시 신청해야 유효)

틀린주소로 서류 제출하면, 주소보전명령 법원에서 받으면, /동사무소에 재신고,

소멸시효[ 消滅時效 ] 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 권리를 행사하지 않는 사실상태가 일정기간 계속된 경우에 그 권리의 소멸을 인정하는 제도.

확정일자 받는 법

2. 경매용어

1) 재매각 /새매각

2) 매각기일 / 매각결정기일

3) 매수신청보증금 / 항고보증금

4) 최저매각가격 / 매각가격

3. 강제경매 : 집행권원, 판결문, 임차보증금

임의경매 : 담보권존재, 물적책임, 특정재산, 예견된경매

선순위 대항할 수 있는 /인수, 유치권 법정지상권 분묘기지권

4, 말소기준등기 : (근) 저 담 (가)압 전 경

후순위 / 대항할 수 없는 / 소멸

5. 베딩순위 :

비용선---> 최~ 재해보상금 ---> 당해세 ~~연금/의보--->일반채권

경매설명 1 오류예시 주서

1. 기일입찰에서 매수신청인은 보증으로 최저매각가의 1/10(매수가격의 1/10) 에 해당하는 금액ㅇ르 집행관에게 제공해야한다.

2. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 통지하고 매수인은 그 대금지급기한 (대금지급기일)에 매각대금을 지급해야한다.

3, 민법 상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 첫 매각기일 이저의 법원이 정하는 날(매각결정기일) 까지 배당요구를 할 수 있다.

4. 매수인은 매각 부동산 위의 유치권자에게 그 유치군을 담보하는 유치권 법정시상권 분묘기지권은 매수자가 인수하는 권리( 채권을 변제할 책임이 없다. )

5. 매각부동산 위의 전세권은 선순위 전세권은 인수하는 권리이나 배당요구시 소멸한다 (저당권에 대항할 수 있는 경우라도) 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

경매설명 2

1) 부동산 매각은 호가경매, 기일입찰 또는 기간입찰의 세가기 바업 중 집행법원이 정한 방법에 따른다.

2) 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

3) 경개기시결정을 한 부동산에 대하여 또 다른 채권자가 경매를 신청하는 경우, 경매개시결정을 한 사건에 대하여(선행경매) 다른 경매신청이 있으면, 그 부동산 물건에 다른 사건번호를 붙여 다시 경매개시결정(후행경매)을 하고 선행집행절차에 따라 경매를 진행합니다.

4) 경매 신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다.

5) 매각 허가 결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 1/10에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야한다.

3. 다음 ( _)에 들어갈 금액은?

법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사 甲은 을로부터 매수신청대리의 위임을 받았다. 甲은 법원에서 정한 최저매각가격 2억원의 부동산입찰(보증금액은 최저매각가격의 1/10에 참여하였다. 최고가 매수신고인의 신고액이 2억5천만원인 경우, 갑이 을의 차순ㅇ위 매수신고를 대리하려면 그 신고액이 ( )원을 넘어야한다.

차순위 매수신고액 > 최고가매수신고액-매수신청보증금액