승계받은 건설임대주택의 분양전환 시 임대기간 충족 여부

[김진규]

 

[ 제 목 ]

승계받은 건설임대주택의 분양전환 시 임대기간 충족 여부

[ 요 지 ]

다른 임대사업자에게 승계받은 (공공)건설임대주택을 임차인에게 분양전환하는 경우에

임대의무기간을 충족한 것으로 봄

[ 회 신 ]

「종합부동산세법」상 건설임대주택은 일정한 규모·공시가격·호수·임대기간 기준을 총

   족하는 「임대주택법」 제2조제2호에 따른 임대주택을 말하며, 「임대주택법」에 따라

   다른 임대사업자의 (공공)건설임대주택을 승계받은 경우 당해 임대주택은 (공공)건설임대

    주택에 해당함

 (공공)건설임대주택으로서 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제3호에 따라 임차인에게

분양전환하는 경우에 임대의무기간을 충족하지 못하게 되는 때에도 「종합부동산세법 시행령」 

 제3조 제7항 제5호 나목에 따라 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는

 것으로  보는 것임

[ 관련법령 ]

종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

〔붙 임 : 참고자료〕

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 당사는 ’96년부터 임대주택법에 따른 임대사업자등록을 하고 건설임대주택·매입임대주택을

  임대하는 법인으로서

- 다른 임대사업자가 국민주택기금을 지원받아 ’03년 신축한 공공건설임대주택에 대하여

  ’05년말 임대주택법에 따라 종전 임대사업자의 권리·의무를 포괄적으로 승계·인수한 후

   주택임대를 계속하였으며 ’06년부터 종합부동산세 합산배제를 적용받아왔음

- 승계받은 공공건설임대주택에 대하여 임대주택법에 따른 임차인 분양전환 승인을 받고

   ’10년초 임차인에게 분양함

○ 질의요지

- 공공건설임대사업자의 지위가 승계된 임대주택을 임차인에게 분양전환하는 경우에 임대

   의무기간을 충족한 것으로 볼 수 있는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한

    금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는

    1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한

    금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터

    100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

     다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는

      주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1.「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이정하는 다가구 임대주택으로서

    임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

　< 이하생략 >

○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

①법 제8조제2항제1호에서 대통령령이 정하는 주택 이란 「임대주택법」 제2조제4호에 따른

     임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는

     「법인세법」 제111조에따른 주택임대업 사업자등록(이하 사업자등록 이라 한다)을 한 자가

       과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를

        말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느

       하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다.

1.「임대주택법」 제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 건설임대주택 이라 한다)으로서

     다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한날(2호 이상의 주택의 임대를

       개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로

        제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

2.「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 매입임대주택 이라 한다)으로서

    다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택

 가.「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택(이하 국민주택 이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의

        주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의

         경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의

         과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

　< 중간생략 >

⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

　< 중간생략 >

5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지못하게 되는 때에는

     제1항제1호ㆍ제3호 및 제6호의 주택의 경우에는제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지,

     제1항제2호 및 제5호의주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지,

     제1항제7호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 7년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로

      임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.

가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용

나.「임대주택법 시행령」 제2조제1호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제9조

       제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환<개정 2007.8.6>

나.「임대주택법 시행령」 제2조제1호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제13조

       제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환<개정 2009.4.21>

나. 건설임대주택으로서 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제3호에 따른 임차인에 대한

      분양전환 <개정 2010.2.18>

　< 이하생략 >

○ 임대주택법 제2조 【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. 임대주택 이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. 건설임대주택 이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는

    대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나.「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을

     받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른

     임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. 매입임대주택 이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

　< 이하생략 >

○ 임대주택법 시행령 제2조 【건설임대주택의 종류】

「임대주택법」(이하 법 이라 한다) 제2조제2호에 따른 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 공공건설임대주택: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

  가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택

  나.「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금(이하 국민주택기금 이라 한다)의 자금을 지원받아

       건설하여 임대하는 주택

다. 공공사업에 따라 조성된 택지(이하 공공택지 라 한다)에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을

      받아 건설하여 임대하는 주택

2. 민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택

○ 임대주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】

①임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 임대의무기간 이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을

    지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는

     임대주택은 임대개시일부터 30년

2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을

    10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로

     정하는 기간

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의

     임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와

     매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

　< 이하생략 >

○ 임대주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】

① 법 제16조제1항제4호에서 대통령령으로 정하는 기간 이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터

      5년을 말한다.

② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게

     매각하는 경우

2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의

    구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는

      국토해양부장관의 허가

나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인

다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는

      구청장의 허가

3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의

    임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에

      합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게

      신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후

      임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에

      해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

4. 국민주택기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에

     사업계획승인을 받은 경우에 한정한다)을 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우.

     이 경우 법 제21조제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로

       분양전환하여야 한다.

　< 이하생략 >

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 건설교통부 공주58070-1809, 2003.11.18

　 임대주택은 임대주택법 제16조 및 동법 시행령 제13조제2항제1호의 규정에 의거 “다른

     임대사업자”에게 매각(전체 또는 부분)할 수 있는 바, 임대주택을 인수하는 임대사업자는

     매매계약서에 종전 임대사업자의 지위를 승계한다는 내용을 명시하여야 하므로 종전 임대사업자의

     권리･의무를 포괄적으로 승계하는 것인 바, 공공건설임대주택을 인수하는 임대사업자는

     공공건설임대주택으로서 법령상 제반의무를 지는 것임.

　 또한, 국민주택기금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택은 공공건설임대주택이므로 동 기금을

    상환한 경우에도 공공건설임대주택이며, 다른 임대사업자가 공공건설임대주택을 매입한 후

    임차인이 변경되더라도 임대주택의 종류가 변경되는 것은 아니므로 임차인의 변경 전･후 모두

     공공건설임대주택임.

○ 건설교통부 공공주택과-534, 2004.2.24

　 임대의무기간 중에 있는 공공건설임대주택을 매입하는 임대사업자는“매각하는 자의

     임대사업자로서의 지위를 승계”하는 것이므로 동 임대주택에 대한 임대사업자의 지위를 승계한

      대로 당초의 공공건설임대주택으로서 관리하여야 하고 임대주택의 우선 분양전환, 임대조건 신고,

      분양전환 시 분양전환 가격산정 기준 등에 대하여는 임대주택법령에서 정한 규정에 따라야 함