매각허가불허가결정에 대한 이해관계인등의 즉시항고

[npl매니어]

 

부동산 경매 절차

경매절차는 채권자, 경매신청 접수, 매각기일, 매각결정기일, 대금납부, 종료 등 순으로 이뤄진다. 지난해 부동산 경매절차 1회에서는 채권자, 경매신청 및 접수단계에 대해 알아봤다. 이번회는 매각기일, 매각결정기일, 대금납부, 종료 등 순으로 경매절차에 대해 상세하게 점검해봤다.

부동산경매는 부동산 재테크의 유용한 수단으로 기회를 잘 활용하면 시중가보자 저렴하게 알짜 물건을 선택할 수 있다. 점점 대중화되고 있는 부동산경매의 상세 절차에 부동산경매 전문포털 지지옥션(www.ggi.co.kr)의 자료를 활용해 살펴보자. <편집자 주>　


◇ 매각기일

▲입찰=기일입찰은 도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요하다. 기간입찰일 경우는 정해진 기간 내에 기간입찰표와 보증금 납부 증명서류를 첨부해 해당 경매계로 접수하면 된다.

사례로 서울지역의 입찰은 오전 10시부터 실시되며 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 한다.

공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출하면 된다.

▲최고매수가신고인 결정=집행관은 해당 경매사건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호칭한다.

이후 공유자 매수신고나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결한다.

최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환된다. 최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포함된다.

◇ 매각결정기일

▲매각허부결정=법원은 최고가매수신고인으로 선정된 응찰자에 대해 매각을 허가할지 여부를 매각기일부터 1주일 뒤인 매각결정기일까지 결정·선고해야 한다.

미성년자, 한정치산자, 금치산자 등은 매각불허가 사유에 해당한다.

매각허가가 있을 때까지 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때, 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서상 중대한 흠이 있을 때 등은 매각허가에 이의를 신청할 수 있다.

법원은 이해관계인의 매각허가에 이의신청이 정당하거나 과잉매각되는 경우는 매각불허가 결정을 내려야 한다. 최고가매수신고인은 법원의 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득한다.

▲즉시항고, 재항고= 이해관계인은 법원의 매각허부결정에 대해 결정이 선고된 날로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있다.

즉시항고 기간은 불변 기간으로 7일이 지나면 즉시항고는 받아들여지지 않는다. 즉시항고는 이해관계인이 손해를 볼 경우에만 제기할 수 있다.

즉시항고를 제기한 자는 항고장에 항고이유를 구체적으로 적시해야 하며 매각대금의 10%에 해당하는 항고보증금을 공탁해야 한다.

채무자와 소유자는 항고가 기각, 각하되면 공탁한 항고보증금을 돌려받지 못한다. 이외 이해관계인은 항고를 제기한 날로부터 각하결정이 날 때까지 연 20%의 지연이자를 제외한 금액만을 돌려받을 수 있다.

즉시항고자는 법원의 항고 기각, 각하 결정에 대해 재항고할 수 있다.

◇ 대금납부

▲소유권이전등기촉탁=매수인은 매각허부결정에 즉시항고가 없으면 법원이 정하는 기간까지(보통 매각허가결정확정일 1개월 후) 보증금을 제외한 매각대금을 법원에 납부해야 한다.

매각대금을 납부한 후 매수인이 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서와 등록세영수증 등을 첨부해 제출한다.

이후 법원은 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부동산 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정 말소등기를 등기관에게 촉탁해야 한다.

▲배당=매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당기일을 지정하고 이해관계인과 채권자에게 이를 통지해야 한다. 통지를 받은 이해관계인과 채권자는 1주일 내에 채권계산서를 법원에 제출해야 한다.

법원은 배당기일 3일전까지 배당표를 작성해 법원에 비치하고 채권자와 채무자가 열람을 요구할 경우 이에 응해야 한다.

채권자는 배당기일에 출석해 배당에 이의를 진술할 수 있으며, 배당이의의 소를 제기할 수도 있다.

▲인도명령, 명도소송=채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등은 인도명령 대상자이다.

매수인은 잔금납부 시 인도명령 신청서를 작성해 제출하는 것이 좋으며, 필요시 점유이전금지 가처분도 동시에 신청하는 것이 바람직하다.

대금납부 후 6개월 내의 기간에만 인도명령을 신청할 수 있으며 6개월이 지나면 명도소송을 제기해야 한다.

신청 후 1주일 뒤에 인도명령 결정정본이 채무자와 매수인에게 발송되며, 매수인은 인도명령결정 정본이 있어야만 강제집행이 가능하다. /조성수 기자 joseongsu@

< 지면 게재일자 : 2010-04-06     면번호 : 11면

입찰하라, 얻을 것이다

부동산 경매 절차 - 2

기사입력 : 2010-04-05 14:09     [ 조성수 기자 ]

경매절차는 채권자, 경매신청 접수, 매각기일, 매각결정기일, 대금납부, 종료 등 순으로 이뤄진다. 지난해 부동산 경매절차 1회에서는 채권자, 경매신청 및 접수단계에 대해 알아봤다. 이번회는 매각기일, 매각결정기일, 대금납부, 종료 등 순으로 경매절차에 대해 상세하게 점검해봤다.

부동산경매는 부동산 재테크의 유용한 수단으로 기회를 잘 활용하면 시중가보자 저렴하게 알짜 물건을 선택할 수 있다. 점점 대중화되고 있는 부동산경매의 상세 절차에 부동산경매 전문포털 지지옥션(www.ggi.co.kr)의 자료를 활용해 살펴보자. <편집자 주>　


◇ 매각기일

▲입찰=기일입찰은 도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요하다. 기간입찰일 경우는 정해진 기간 내에 기간입찰표와 보증금 납부 증명서류를 첨부해 해당 경매계로 접수하면 된다.

사례로 서울지역의 입찰은 오전 10시부터 실시되며 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 한다.

공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출하면 된다.

▲최고매수가신고인 결정=집행관은 해당 경매사건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호칭한다.

이후 공유자 매수신고나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결한다.

최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환된다. 최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포함된다.

◇ 매각결정기일

▲매각허부결정=법원은 최고가매수신고인으로 선정된 응찰자에 대해 매각을 허가할지 여부를 매각기일부터 1주일 뒤인 매각결정기일까지 결정·선고해야 한다.

미성년자, 한정치산자, 금치산자 등은 매각불허가 사유에 해당한다.

매각허가가 있을 때까지 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때, 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서상 중대한 흠이 있을 때 등은 매각허가에 이의를 신청할 수 있다.

법원은 이해관계인의 매각허가에 이의신청이 정당하거나 과잉매각되는 경우는 매각불허가 결정을 내려야 한다. 최고가매수신고인은 법원의 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득한다.

▲즉시항고, 재항고= 이해관계인은 법원의 매각허부결정에 대해 결정이 선고된 날로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있다.

즉시항고 기간은 불변 기간으로 7일이 지나면 즉시항고는 받아들여지지 않는다. 즉시항고는 이해관계인이 손해를 볼 경우에만 제기할 수 있다.

즉시항고를 제기한 자는 항고장에 항고이유를 구체적으로 적시해야 하며 매각대금의 10%에 해당하는 항고보증금을 공탁해야 한다.

채무자와 소유자는 항고가 기각, 각하되면 공탁한 항고보증금을 돌려받지 못한다. 이외 이해관계인은 항고를 제기한 날로부터 각하결정이 날 때까지 연 20%의 지연이자를 제외한 금액만을 돌려받을 수 있다.

즉시항고자는 법원의 항고 기각, 각하 결정에 대해 재항고할 수 있다.

◇ 대금납부

▲소유권이전등기촉탁=매수인은 매각허부결정에 즉시항고가 없으면 법원이 정하는 기간까지(보통 매각허가결정확정일 1개월 후) 보증금을 제외한 매각대금을 법원에 납부해야 한다.

매각대금을 납부한 후 매수인이 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서와 등록세영수증 등을 첨부해 제출한다.

이후 법원은 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부동산 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정 말소등기를 등기관에게 촉탁해야 한다.

▲배당=매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당기일을 지정하고 이해관계인과 채권자에게 이를 통지해야 한다. 통지를 받은 이해관계인과 채권자는 1주일 내에 채권계산서를 법원에 제출해야 한다.

법원은 배당기일 3일전까지 배당표를 작성해 법원에 비치하고 채권자와 채무자가 열람을 요구할 경우 이에 응해야 한다.

채권자는 배당기일에 출석해 배당에 이의를 진술할 수 있으며, 배당이의의 소를 제기할 수도 있다.

▲인도명령, 명도소송=채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등은 인도명령 대상자이다.

매수인은 잔금납부 시 인도명령 신청서를 작성해 제출하는 것이 좋으며, 필요시 점유이전금지 가처분도 동시에 신청하는 것이 바람직하다.

대금납부 후 6개월 내의 기간에만 인도명령을 신청할 수 있으며 6개월이 지나면 명도소송을 제기해야 한다.

신청 후 1주일 뒤에 인도명령 결정정본이 채무자와 매수인에게 발송되며, 매수인은 인도명령결정 정본이 있어야만 강제집행이 가능하다. /조성수 기자 joseongsu@

< 지면 게재일자 : 2010-04-06     면번호 : 11면

매각허가불허가결정에 대한 이해관계인등의 즉시항고

민사집행법 제129조(이해관계인 등의 즉시항고)

1. 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.

2. 매각허가에 정당한 사유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다.

3. 제1항 및 제2항의 경우에 매각허가를 주장하는 매수신고인은 그 신청한 가격에 대하여 구속을 받는다.

A. 개요

 1. 원래 강제집행절차에 관한 재판에 대하여는 특별한 규정이 있어야만 즉시항고를 할 수 있는 것인바, 매각허가 여부의 결정은 매각절차의 최종목적인 부동산소유권의 이전 여부를 결정짓는 중요한 재판이므로 본조는 그 결정이 즉시항고의 대상이 됨 규정한 것이다.

2. 즉시항고는 그 결정의 선고가 있은 후에 제기하여야 하며, 결정의 선고 전에 즉시항고를 하였다면 부적법하게 되어 각하할 수밖에 없고, 그 항고제기 후에 매각허가 여부의 결정의 선고가 있었다고 하여 항고가 적법하게 되는 것은 아니다.

3. 항고절차는 항고인만이 있는 일방절차이며, 다만, 항고법원은 필요한 경우 반대진술을 하게 하기 위해 항고인의 상대방을 정할 수는 있다.

4. 항고사건에서 항고를 인용 또는 기각하는 결정을 한 경우, 명문규정은 없으나 민사소송의 일반원칙에 따라 재항고 할 수 있다 할 것이다.(민사집행법 23조, 민사소송법 442조)

B. 이해관계인의 항고와 항고의 이익

1. 이해관계인의 범위

 본조 제1항의 이해관계인으로 볼 수 있는지에 대해 문제가 되는 경우로는 다음과 같은 것이다.

 가. 소유권의 이전에 관한 가등기권리자는 이해관계인으로 보게 되어 있다. 가등기담보권자도 이해관계인이다.

나. 권리증명 이외의 사유로 집행법원이 알게 된 경우 예컨데 집행관의 형황조사의 결과 이해관계인으로 판명되었다는 사실 또는 압류가 경합된 후행의 강제경매신청기록에 이해관계인으로 표시되었다거나 다른 권리자가 제출한 등기부등본에 권리자로 등재되어 있다는 사실만으로써는 이해관계인이 될 수 없고 스스로 그 권리를 증명해야 이해관계인이 될 수 있다. 권리증명은 매각허가결정이 있을 때까지 해야 한다.

다. 항고권자의 채권자가 채권자대위권에 의해 항고를 할 수는 없다. 가압류권자, 가처분권자는 이해관계인이 아니다. 명의신탁자도 이해관계인이 아니다.

라. 등기부상 소유자로 등기되어 있지 않지만 매각부동산이 채무자의 소유가 아니라 자신의 소유라 주장하는 자도 항고할 수 없다.

2. 항고의 이익

 가. 매각기일 또는 매각결정기일을 톤지맏지 못한 이해관계인은 법이 보장하는 절차상의 권리를 침해당한 손해를 받은 것이므로 즉시항고를 할 수 있고, 구체적 또는 추상적 재산상의 손해가 발생해야만 하는 것은 아니다.

 항고의 이익은 항고인의 입장과 그가 주장하는 이유와의 상대적 관계에서 그 유무가 결정되므로 항고인의 입장에 따라 결론이 달라진다.

 (1) 채권자

 (가) 매각허가결정에 대하여

  압류채권자, 배당요구채권자 및 매각에 의하여 소멸하는 담보군의 권리자는 목적물이 보다 고가로 현금화되어 그 매각대금으로부터 보다 다액의 변제를 받는 것에 최대의 이익을 가지기 때문에, 이들의 항고의 이익은 항고이유가 되는 흠이 없었다면 보다 고가의 매수신고가 있을 수 있고 그에 응하여 보다 다액의 배당을 받을 수 잇으리라고 기대될 수 있었는지 여부에 달려 있다.

 현실의 매각가격만으로도 충분한 배당을 받을 수 있는 지위에 있는 채권자나 담보권자는 절차의 흠이 없었더라면 보다 고가로 매각될 수 있는 가능성이 엿보인다 하더라도 항고를 제기할 이익이 없다.

 (나) 매각불허가결정에 대하여

 압류채권자는 항상 항고의 이익이 있다. 배당요구채권자, 매각에 의하여 자신의 권리가 소멸하는 대신 배당을 받게 되어 있는 담보권자, 가등기담보권자 등은 배당에 참가할 수 잇는 기대권이 침해된 것만으로는 법률상의 권리가 침해되는 손해가 생겼다고 할 수는 없으므로 항고의 이익이 없다 할 것이다. 다만, 이 경우에도 법이 보장하는 절차상의 권리를 침해 다한 소해를 받은 겨우는 항고의 이익이 있다.

 (2) 채무자

 (가) 매각허가결정에 대하여

 채무자는 매각허가결정에 대해 추상적으로는 당연히 항고의 이익이 있다 할 것이다.

매각가격이 저렴다다는 것은 항고이유가 되지 않는다.

매각기일의 공고에 대항력 있는 임차인의 기재가 누락된 위법이 있다 하여도 그것 때문에 부동산의 가격을 보다 높이 평가할 수는 있어도 낮게 평가할 염려는 없으므로 채무자에게는 항고의 이익이 없다.

공고에 기재된 최저매각가격이 먼저의 공고에 기재된 것보다 고액이었더라도 이를 초과하는 가격으로 매각이 된 때, 경매부동산이 실질적으로 제3자의 소유임을 채무자가 주장하는 경우, 일괄매각이 실시된 사안에서 채무자가 개별경매에 비하여 일괄매각 쪽이 당연히 불이익하다고 주장하는 경우, 매수인의 매수신고가 무권대리인에 의하여 된 것임을 채무자가 주장하는 경우 등은 채무자가 손해를 받는 경우에 해당하지 않는다.

 (나)매각불허가결정에 대하여

 채무자는 항고의 이익이 없다.

(3) 임차인

 매각기일 공고에 임대차에 관한 사항을 기재하는 것은 매수신고인에게 매수인에 대항할 수 있는 임대차의 존부와 그 내용을 알려서 그가 매수신고를 할 것이지 여부 및 매수신고가격의 결정에 자료제공을 하는 것이기 때문에 임차인은 이 점에 관한 흠을 주장하여 항고할 이익이 없다. 대항력있는 임차권을 가지는 임차인은 매각허가결정에 의하여 아무런 불이익을 입지 않으므로 항고이유를 불문하고 항고이익이 없다는 견해가 있다.

C. 매수인과 매수신고인의 항고와 항고의 이익

1. 매수인

 매수인은 이해관계인의 경우와 달리 매각허가에 정당한 이유가 없거나, 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가여야 한다는 것을 주장하는 것이 그 요건이다.

 매각허가결정에 기재된 특별한 매각조건이 매각기일에 고조받은 매각조건과 다르다는 것을 주장하거나, 결정에 기재된 매각대금이 자기가 신고한 대금액보다 많다는 것을 주장하는 경우가 이에 해당할 수 있다. 법정지상권의 부담이 있는 토지에 관하여 이를 참작하지 않은 평가에 기하여 최저가격이 정해지고 이를 전제로 하는 매각기일에 매수인이 된 경우, 일괄매각에 붙여진 여러 개의 부동산에 관하여 매각허가결정이 있었는데 그 중 일부의 부동산이 매각결정기일 당시 이미 부존재하는 것이 판명된 경우 역시 이에 해당할 것이다.

2. 매수신고인

 매수신고인이 항고의 이익을 가지는 것은 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하여 자기에게 매각허가하여 달라는 것을 주장하는 경우에 한정된다.

 매각불허가결정에 대하여는 최고가매수신고인이 매각불허사유의 부존재를 주장하여 항고하는 경우가, 매각허가결정에 대하여는 실질적으로 자신이 최고가매수신고인인데도 그 매수신고를 무시하고 다른 매수신고인을 최고가매수신고인으로 정하여 그 자에게 매각허가를 한 경우나, 최고가매수신고인으로 매각허가를 받은 자가 소정의 보증을 제공하지 아니하였기 때문에 자격이 없고 다음 순의의 자가 최고가매수신고인에게 매각을 허가받아야 한다고 주장하는 경우가 이에 해당할 것이다.

D. 즉시항고의 절차

 1. 원심법원에 항고장을 제출하고 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 제출해야 한다.  구민사소송법에서는 항고이유서 제출이 필요치 않았으나 현행법은 항고이유서 제출강제주의를 취하고 있다.

 2. 항고법원의 심리범위는 항고장 또는 항소이유서에 적힌 항고이유에 한정된다. 다만, 원심재판에 영향을 미칠 수 있는 법령위반 또는 사실오인이 있는지에 관하여 직권조사할 수는 있다.

3. 집행절차에서의 즉시항고는 민사소송법에서의 즉시항고와 달리 집행정지의 효력이 없으나, 집행정지가 필요한 경우 항고법원은 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 집행을 정지하거나, 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하도록 할 수 있고, 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하게 할 수도 있다.

4. 즉시항고를 하려는 항고인은 원결정을 고지받은 날로부터 1주 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 매각허가결정의 공고는 결정의 고지방법이 아니므로 항고기간의 기산점이 될 수 없다.

작성일  :  2005-04-20