평당공사비의 올바른 이해를 위하여...,

건축평당공사비에 대한 올바른 이해를 위하여..., 1. 자동차와 전원주택 누구나 자동차를 사려고, 고심해 본 경험이 있을 것이다. 출퇴근용도인지,레져용도인지,사업용도인지, 승용차를 가지고 있지만 화물차가 필요하기도 하고, 가격에 상관없이 자신의 위치와 지위에 걸맞는차를 원하기도 하고, 각각의 자동차의구매이유가 있을 것이다. 이런 용도가 정해지면, 구체적으로 어떤 등급의 차를 살 것인지, 새차를 살것인지, 중고차를 살것인지, 어떤방법의 결재조건을 사용할 지 등, 많은 대안들 중에서, 결국은 한가지의 방법을 결정해야 하는 것이다. 중고차를 살때는 옵션이라든지의 추가적인 투자를 하는 경우가 드물지만, 새차를 구매하게 되는 경우는 옵션을 몇가지는 기본으로 선택하게 된다. 결국 600~700만원대의 차를 예상하지만, 이것저것 옵션을 몇개만 하고 나면, 아마도 1,000만원이 훌쩍 넘어버리게 되는 것이다. 하지만 이런 옵션들을 기본적으로 포함해서, 차 가격을 산정하고 판매한다면, 아마도 구매하려는 사람들에게 매력적인 가격대가 되지는 않을 것이다. 또한 필요없는 사양에 대해서 비용을 지불하기를 원하지 않는 경우도 있기 떄문이다. 이런 자동차의 구매과정과 유사하게 전원주택을 신축하는 것은 공장에서 만들어진 완제품을 사는 것은 아니지만 건축비의 이해에 가장 쉽게 이해할 수 있는 유사점을 지니기도 한다. 하지만 자동차를 사는 것과 집을 짓는 것은완전히 다른개념의 것이기도 하다. 가장 큰 차이점은 아마도, 개인이 가진 재산의 투자비율에 있을 것이다. 자동차를 자신의 전재산이나, 재산의 반이상을 투자해서 사는 사람은 그리 많지 않을 것이다. 2000만원의 승용차를 3년타고 1000만원이하에 파는 것을 아까워 하지는 않는다. 하지만 집의 경우,2억원을 들여서 5년정도 살고서 1억원에 팔아야 한다면, 누구나 억울한 생각이 들 것이다. 하지만 집이란 것도 세월이 지나면서 감가상각되는 것은 당연한 것일 지도 모른다. 일반적인 경우에는 2. '평당 얼마죠?' 집을 지으려는 구매자의 입장에서는 가장 쉽게물어볼 수 있고쉽게 답변받는 질문이지만, 건축하는 사람입장에서 성실하게 답변하려면, 오랫동안 고민하고, 설명을 해야지만 쓸모있는 답변이 가능하다. 30평정도 규모의 전원주택의 공사비를 기준으로 살펴보기로 하자. 집을 짓기위해 농지전용이나, 건축설계비용으로 250~300만원이 투입된다.(10만/평) 농지전용부담금이나 개발부담금 등의 비용이 발생한다. 100~200만원 지역에 따라 많은 차이가 있다.(5만/평) 전기신청 인입 ,지하수개발 비용 한전불입금 20~30만원(주택용 4kw 신청시), 지하수개발 150~300만원(주택기준) (10만/평) 조경비용 : 돌을 쌓거나 나무를 심는 것을 포함해, 울타리를 하거나, 대문을 만드는 비용도 포함된다. 0원의 비용(아무것도 하지 않는 경우)이 들 수도 있고, 집짓는 것보다 더 많은 비용이 들 수도 있으므로 제외 정화조 :대부분의 전원주택용지에서는 1톤이나 2톤정도(5인~10인)의 정화조를 설치해야 한다. 정화조의 가격은 100만원 내외이지만, 설비배관, 관리기 설치 등의 부대비용을 포함하면, 150~200만원 정도의 비용이 필요하다. (5~7만/평) 기본적으로 건축을 시작하기 위한 사전단계에서 평당 30만원 정도의 비용이 투입되어야 하는 것이다. 싱크대의 경우를 보면 : 30평형정도의 주택에서 3M상판 길이 정도의 싱크대가 들어가게 된다. 싱크대도, 상판의 종류와 여러가지 사양에 따라서도 많은 금액차이가 있지만, 중.상급이상의 기준으로 보면, 사제의 경우는 120~170만원, 메이커의 경우는 250~350만원, 고가의 사양에서는 400~500만원 정도의 비용이 투입된다. (5만~15만원/평) 조명기구를 보면 : 거실 등 1개, 방등 3개, 주방등 1개, 직부등 3~6개, 형광등 2개, 센서등 1~2개 정도의 비용이 든다고 보면, 아마도 등급에 관계없이 같은 갯수를 구매하는데 최소한의 비용을 투자하면 아마도 25만원 정도의 비용으로도 위의 것들을 모두 구매할 수 있다. 하지만, 조명기구는 도배지나, 마루재와 같아서, 건축에 있어서 중요한 마감재로서의 역할로 생각하여서, 적당한 사양과 금액을 고려하면 다음과 같은 정도의 단가로서 예산계획이 서야한다. 거실 등(밝기로는 4등~6등) 정도 가격으로는 10~20만원, 방등3개 9만원x3개=27만원, 주방등 6만원, 직부등(3개) 6만원, 형광등(2개)조명기구 3만원 센서등 등 (5만원) 50~60만원이 비용이 투입되어야지만, 기본적인 사양의 선택이 가능한 것이다. 금액상으로는 3배정도의 차이가 있다. 바닥마감을 무엇으로 할 것인가? 평당1만~2만원 정도의 장판마감인지, 평당5만~8만원정도의 강화마루인지, 평당 10~30만원대의 고급 원목마루인지에 따라서 10배이상의 차이가 나는 것이다. 이밖에도 난방을 무엇으로 할 것인지, 기름보일러를 난방으로 사용할 것인지(50~80만원),심야전기를 이용한 심야온수기를 사용할 것인지(200~350만), 벽난로를 놓을 것인지(250~500만원) 등에 따라서, 비교할 수 없을 정도의 큰 차이가 나는 것이다. 방문,문틀(필름래핑도어,합판스킨도어+도장마감,무늬목,루버도어)이나, 현관문(철재방화물,주물현관문,알미늄디자인 현관문,기타 특수형,제작형)도 그렇고, 몰딩재(크기별,재질별,필름의 종류별) 도배지(종이벽지,실크벽지,직물벽지,수입벽지) 타일(중국산,국산,수입품 등), 위생도기(중국산,국산,외산 중에서도 싼 것이지, 쓸만한 것인지, 좋은것인지), 방문손잡이(5천원~5만원) 실로 수많은 재료에서 비교할 수 없을 정도의 가격차가 나면서도, 같은 용도의 마감으로 사용되는 경우가 있다. 창호의 경우도 마찬가지이다. 일반 이중샷시 중에서도 저렴한 사제형태인지, 메이커의 프레임을 사용하는지, 시스템창호인지, 유리의 두께, 사양등에 따라서, 전원주택 1채에 300만원에서 부터 1500만원 정도의 실제 투자비용의 차이가 가능한 것이다. 이런 의미에서 평당공사비를 따져서 얼마인지를 물어본다는 것은 아마도 아무런 의미도 없을 것이다. 집을 무엇으로 짓고, 부위별 마감재는 무엇을 쓰고, 마감수준은 어느정도인가를물어보는 것이 현명한 물음이고, 의미있는 답을 얻을 수 있는 질문이 되는 것이다. "어떤방식으로 어떤 사양으로 대략 어느정도의 공사비로 지어주실 수 있는지 한번 설명해 주시지요?" 라는 질문이 의미있는 질문일 것이다. 또한 건축에 대한 서비스를 제공해주는 업자나, 업체에 대한 이윤도 분명히 고려되어야 하는 공사비의 한 부분이라는 것도 인식해야 한다. 평당 300만원대의 30평 주택을 짓는 다면 아마도, 적게는 7000만원에서 1억2천 정도의 건축비가 제시될 것이다. 그 금액에는 당연히 건축업자의 이윤이 포함되어 있는 것이다. 공산품을 팔 듯이, 집을짓는 경우를 제외하면, 아마도 2달~3달 정도의 기간동안, 집을 짓기 위해 많은 경비와 인건비,재료비가 투입된다. 아마도 20%정도의 마진이 서로에게 합리적인 조건이 될 것이다. 자동차는 기본적인 사양에서 옵션을 추가해서, 구매하고, 바로 얻을 수 있는 반면에, 집이란 것은 계약을 하고, 장기간 동안 공사를 통해 얻어지는 결과물이라는 것을 반드시 인식해야 할 것이다. 아마도, 제일 저렴한 사양을 염두에 두고, 건축평당단가를 제시한 사람이 '평당 얼마예요? 하고 물어본 사람에게는 제일 매력있는 건축업자일 것이고, 아마도 계약할 수 있는확률이 높은 것이 현실이다. 결국은 공사하는 동안 수많은 옵션을 제시하고, 선택하라고 하고, 결국에 비용이 계약후에 추가적으로 어쩔 수 없이 지불된다. 공사계약전에는 계약을 이끌어 내기 위해, 간이라도 빼줄것 처럼 하며, 계약을 하고 어느 시점이 되면 거꾸로 입장이 뒤바뀌는 상황을 만들어, 건축주의 주머니를 털어가려는 악덕 건축업자들의 횡포이고 관행인 것이다. 집을 지으려는 입장에서는 건축업자나, 업체에게 공사의 계약전, 집에 대한 계약내용에 대한 검증자료와, 마감수준, 마감방법, 재료의 선정 등을 요구하는 것이 바람직한 건축의 방향을 정하는 첫걸음이 될 것이다. 또한, 어떤 것을 선정하는 지에 따라서, 금액의 차이가 많이 나는 부분은 별도로, 건축주의 취향과 능력에 따라서, 선정시점에 사전협의를 통해, 증액되는 내용을 계약서 작성전 서로 합의 하도록 하는 것이 좋은 방법이다. 건축계약서 작성전 건축주와 시공자가 합의 해야 할 기본적인 내용 예) 1. 건축계획+골조방식에 따른 건축방식에 대한 정보 2. 외장재의 사양 지붕재의 사양 및 대안 3. 창호와, 유리의 사양(창틀의 종류, 유리의 두께 등) 4. 기본싱크대 및 전등의 포함견적금액의 확정 5. 기본내장에 대한 구체적인 정보 -걸레받이, 천장몰딩등의 사항, 창호프레임 둘레의 처리 등 -천장 등박스나 기타 인테리어 사항 발생시의 정산조건 및 방식 6. 계약서상에 명기된 마감재 물량 과 단가에 대한 계약서 상의 표시 7. 방문 및 현관문의 사양 8. 방문손잡이, 현관문 손잡이 사양(보급형,중,고가형,특수형) 9. 난방방식의 결정과 금액, 사양의 명기(제조사 선정) 10. 스위치, 콘센트 위치의 확인 및 협의(공사후에 추가, 변경하기는 어려움) 11. 위생도기 및 기타 화장실 악세사리의 사양 및 수량, 계약단가 12. 공사의 범위(건축공사, 토목공사, 조경공사, 정화조설치 공사, 지하수개발 등) 13. 건축설계와, 준공에 관련된 비용 14. 공사용 전기와 용수의 공급에 대한 내용 16. 주요마감재 반입전 건축주에게 샘플링 자재에 대한 합의를 본 후에 시공하도록 함 싼 것은 싼 값어치를 하고, 비싼것은 그만큼 가치가 있는 것을 집을 지어본 사람은 누구나 느낀바 있을 것이다. 값어치 있는 공사비를 주고 계약을 한 건축주에게, 마음을 상하게 하고, 준 돈이 아까울 정도의 건축을 한 시공자는 '사기'를 친것과도 같은 것이다. 또한 공사비를 가지고, 성실한 시공자를 골탕먹이는 건축주의 횡포도 사라져야 할 것이다. 집을 짓고, 10년은 늙는다라는 말과, 업자와 원수지간이 되었네, 등의 말이 사라질 수 있는 건축시장이 되었으면 하는 작은 바램의 말이다. 저가를 생산하는 공장에 품질이 확보된 고가의 제품을 만들라고 아무리 많은 돈을 주어도, 하자 투성이인 건물만을 만들것이다. 물건의 일부만을 생산하는 기술을 가진사람에게, 전체를 생산하라고 하는 경우도 마찬가지이다. 건축을 제대로 해 본 사람만이 건축을 제대로 생산할 수 있는 것이다. 주변에서집짓는 것을 목수에게, 미장쟁이에게, 인테리어업자에게, 창호업자에게 도급을 주고 속을 앓는 경우를 많이 보게 된다. 집을 짓기 위해서는 많은 공정들이 필요하지만, 결국에는 건축은 한 가지의 공정인 것이다. 그 공정은 바로 '집짓기 공정'인 것이다. 집짓기 공정을 아는 사람만이 집을 짓는 기술을 가진 건축가인 것이다. 돈을 아끼려고 직영공사를 하는 경우에도 마찬가지이다. 사실 모든 경우에 있어서는 아니겠지만, 직영공사를 해서 공사비를 아낄 수 있을 것이라는 것은 기대심리일 뿐이다. 실제로 직영공사의 과정과 결과를 여러번 보았지만 결국은 더많은 공사비를 소모하고, 결국은 질적으로도 문제가 있는 결과물만 남게 되는 것이다. 집짓기 공정이란 최후의 결과물을 얻어내기 위해, 앞의 공정을 하나하나 준비해 나가는 과정이다. 선행공정에 의해 결정되는 결과물이 아닌 것이다. 집을 짓는다는 것은 고도의 경영 과정이다. 주어진 예산에 맞추어 최종생산물을 예측하고, 공정을 관리하고, 인력을 관리하는 관리와 경영의 과정인 것이다. 예산이 한없이 주어지는 것도 아니고, 시간이 한없이 주어지는 것도 아닌것이다. 주어진 예산안에서, 합리적이고 정상적인 방법을 사용하여(최고의 비용이 아닌 것이다.) 만족할 만한 결과물을 주어진 시간안에 예산에 초과됨이 없이 자재와 인력과 시간과 비용을 투입하여 결과물을 얻어내야 하는 고도의 기술이고 전략인 것이다. -HOW-