'경매와 npl에 흠뻑 빠지다'[우형달·김성숙·이영준 공저, 2014년 1월, 매경출판]

[이더블유옥션]

경매와 npl에 흠뻑 빠지다. 신간안내

"百戰百敗『일반 경매쟁이』를

百戰百勝『NPL 경매쟁이』로 만드는 문제작!!!”

시대의 흐름도 융합! 투자의 흐름도 융합!

경매와 NPL 愛 흠뻑 빠지다

매경출판 발행 / 우형달·김성숙·이영준 지음 / 180*245 / 552페이지 / 무선철 / 33,000원 /

2014년 1월 29일 / ISBN 979-11-5542-081-2(03320) / ☏ 2000-2647

경매 전문가(우형달)+부실채권 전문가(이영준)+NPL 유통 전문가(김성숙)

“3인이 똘똘 뭉쳐 대한민국 『NPL·경매판』에 던진 화제의 투자 지침서!

『부실채권+법원경매』 투자를 완벽하게 조합시킨 1석2조 투자 지침서!”

법원 경매의 기본은 알고 있지만, NPL은 처음 접하는 분들을 위한 입문서

이 책은 지금까지 경매 공부와 경매 투자만을 고집해온 『일반 경매쟁이』들에게 고수들만의 리그이자

꿀단지였던 NPL 투자 세계로 초대하는 초대장이다.

경매 공부와 일반 경매만을 해 온 사람들에게도 NPL 투자 판으로의 여행이 가능하도록 한 대한민국 최초의 책이다.

이 책이 나오게 된 NPL–경매 판의 현실

『중학교 축구팀』과 『대학교 축구팀』이 친선경기가 아닌 돈내기 도박 축구를 한 판 한다면 누가 이길까?

돈이 걸린 한 판이니까 한 치 양보 없는 사생결단의 게임이 벌어질 것이다.

결과는 어떨까? 궁금할 일 하나 없다. 하나마나한 경기가 될 것이고 결과는 보나마나 일 것이다.

『일반 경매쟁이(중학교 팀)』과 『NPL 경매쟁이(대학교 축구팀)』가 돈 되는 경매 물건을 두고 한 치 양보 없는

입찰 경쟁을 벌인다면 결과는 어떨까? 이 또한 하나마나한 입찰이 될 것이고, 보나마나한 결과일 것이다.

이 책은 NPL 경매쟁이에 비해 절대 약자인 일반 경매쟁이(중학교 팀)를 위한 책이다.

그러면 뭐가 NPL(부실채권)이고, NPL 투자는 어떻게 하는가?

경매 공부는 해봐서 경매는 이해하고 있는 독자들 중에서도 NPL이 뭔지 궁금하신 분들이 상당할 것이다.

간단히 말해, 연체되어 경매 진행되고 있는 부동산의 저당권을 금융기관이 낙찰 되어 배당받을 때까지

 기다리지 않고 이 저당권을 유동화회사나 일반에게 매각했을 때, 이 저당권을 매입해서 배당을 받거나,

해당 부동산에 직접 응찰하여 소유권을 취득하는 것이 큰 틀로 봤을 때 NPL 투자라고 보면 된다.

이 책자를 뒤적이는 독자가 『NPL과 경매의 상관관계』를 아는가 모르는가는 그다지 중요하지 않다.

 NPL 경매쟁이의 입찰 가격 구조를 알지 못해 무장하지 않고 경매 물건에 도전해봐야 결과는 뻔하다.

『일반 경매쟁이』는 『NPL 경매쟁이』에게 『백전백패(百戰百敗)』 당할 뿐이다.

 NPL 이론을 무장하지 않은 채로 경매 전쟁터에 나가면 어떤 꼴을 당하게 되는지를,

그리고 『NPL 경매쟁이』가 되려면 어떻게 해야하는지를 낱낱이 밝힌 책이다.

◇ 저자소개

우형달

땅 끝으로 유명한 전남 해남이 고향인 저자는 건국대학교 경제학과와 동대학 부동산대학원에서

부동산학 석사 학위를, 국립 강원대학교 대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득하였다.

석·박사 학위 논문 주제가 모두 ‘부동산 법원 경매’인 부동산학 국내 1호 경매박사이다.

외환위기 이전인 1996년에 처음 시작하여 지금까지 약 100여 건을 낙찰 받은 바 있는 내공이 깊은 실전 경매 투자자이고,

 부동산 법원 경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사로도 활동하고 있다.

주요 저서로는

《나는 부동산 경매로 17억 벌었다》,

《위험한 경매》,

《더 위험한 경매》,

《행복한 경매》,

《부동산 경매 권리분석법》,

《큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우》,

《부동산 법원 경매 수익률 1,000%》,

《땅! 경매, 수익률 1,000%》,

《부동산 경매 투자의 모든 것》,

《꼭 알아야 할 부동산 경매 배당표의 모든 것》,

 《NPL 투자 비법》,

《부실채권 투자 교과서》,

《NPL 실전 투자 케이스 스터디》,

《NPL 부자들》,

《저요, 저요 NPL이 도대체 뭐에요?》등이 있다.

E-mail: w630563@hanmail.net

daum cafe: ‘우형달 경매카페(1,000명 100억 부자 만들기)’

http://cafe.daum.net/goodexpressproject

김성숙 E-mail: sook9711@hanmail.net

· 명지대학교 부동산대학원 부동산학석사 졸업

· 전주대학교 일반대학원 부동산학박사 수료

· ㈜명지부동산아카데미 대표이사

· ㈜팬코리아씨엔에스 대표이사

· ㈜와이즈AMC 부사장

· 명지대학교 부동산대학원

· 부동산경매·토지개발 최고위과정 교수

· 부실채권 전문가과정 교수

· 부동산경제TV RTN NPL 투자 과정 강사

· NPL 실전투자반 주임교수

· 다음카페 와이즈AMC 운영자

이영준 E-mail: eyj01@hanmail.net

· 성균관대학교 법학과 졸업, 동대학 법과대학원 졸업

· ㈜다원AMC 대표이사

· 한국NPL경제연구소 소장

· PMG 부동산스쿨 NPL과정 교수

· 명지대 부동산대학원 NPL과정 강사

· 저서 《부실채권과 함께하는 경매이야기》

《NPL실전투자 케이스 스터디》

· 네이버카페 ‘부실채권 부자 채권’ 운영자

◇ 추천사

『부실채권 투자』와 『경매 투자 구조』를 완벽하게 조합시킨 최초의 역작

우박사만이 쓸 수 있는 주제의 책이다. 부실채권 투자와 경매투자 구조를 완벽하게 조합시킨 최초의 역작이다.

저절로 박수가 쳐진다. 우형달 박사의 경매 관련 재테크 책은 언제나 화제의 중심에 서 있다.

이 책 또한 그 사실에서 벗어나지 않을 것 같다. 『NPL 투자비법』이라는 책이 처음 나왔을 때부터 예감했다.

부실채권 시장 흐름을 정확히 예측하고 썼다는 것을 말이다. 이번에는 경매와 부실채권의 조합이란다.

 시대의 흐름을 읽고, 공부하고, 쓰고, 강의하고, NPL 물건을 나누는 부지런함은 추천자도 꼭 배우고 싶은 아름다운 덕목이다.

- 박원갑 박사, 국민은행 부동산 연구소 소장, 《부동산 미래쇼크》 저자

『NPL 부실채권의 매력과 경매 투자의 매력 15가지』를 처음으로 공개한 우박사

NPL 부실채권 매력과 경매 투자 매력 15가지를 처음으로 공개한 우박사 책이 드디어 호기심 가득한 독자를 찾아간다.

흘린 땀과 투자를 위해 밤을 새운 흔적이 역력한 책이다.

돈 들고 이 판에 뛰어들어본 사람이 아니면 도저히 알 수 없는 내용들로 가득하다.

부실채권 투자가 신종 꿀단지고 경매를 조합시키면 금상첨화라고!

 저자의 예측대로 경매·NPL 시장은 날로 커져 갈 것이다.

추천자의 회사도 NPL 물건 유통을 하고 있어 NPL 투자와 경매가 조합되었을 때의 매력을 잘 안다.

 따라쟁이들은 도저히 흉내내기 어려운, 숨어 있는 투자 매력 2인치를 발견하게 될 것이다.

-강 은 팀장, 경매 정보제공 ‘지지옥션’ 팀장, 《경매 100일 프로젝트》 저자

재테크 서적은 쉽게 읽을 수 있어야 한다는 저자의 집필 원칙이 관통하는 책이다

변호사인 추천자도 무슨 말인지 이해하기 어려운 경매 책들이 초보자용 타이틀을 달고 출판되고 있다.

그러나 이 책은 다르다. 더 이상 쉬운 책은 나올 수 없을 듯하다.

이 책 한 권이면 말도 많고 오해도 많은 NPL 투자의 기본 개념을 꽉 잡는데 부족함이 없다.

내용도 충실하다. NPL 투자라는 다소 생소한 주제를 경매에 이토록 자연스럽게 녹여내는

 저자의 집필력에 감탄사가 저절로 나온다.

쉽고 편하게 이해할 수 있도록 써내려간 우박사의 글 솜씨가 단연 돋보이는 책이다.

- 최광석 변호사, 법원 경매 전문 변호사, 《상식밖의 부동산법이야기》 저자

◇ 본문 속으로

p. 23 경매 투자가 현물이라면, 부실채권 투자는

주식은 오르는 한 쪽에서만 먹는단다. 선물이나 옵션은 양 쪽에서 먹는단다.

그러면 『NPL-경매 투자』는 어떤가. 담보부 부실채권 투자는 세 부분에서 수익이 발생한다.

담보부 부실채권 투자에는 투자의 매력들이 다 모여 이익 실현 방법에 다양한 선택지를 가지게 된다.

경매 투자는 낙찰 받아 임대나 매각하는 단순한 투자 전략만을 가지고 있는 것에 비해,

부실채권 투자의 매력은 경매를 통한 부동산 투자와 채권 투자를 통한 배당금 수령은 물론이고

수익 금액에 대한 비과세 투자, 양도소득세 절감 등 부수되는 매력이 상당하다.

경매 투자만으로는 맛볼 수 없는 즐거움이 더해진다.

부실채권에 투자해서 저당권을 인수한 다음 경매로 낙찰 받아 누릴 수 있는 즐거움 15가지다.

『① 투자의 높은 안정성

   ② 부실채권 매입 시 융자 효과

   ③ 빠른 회전율과 높은 수익률

   ④ 용이한 투자 결정과 직접 낙찰 효과

   ⑤ 상계 신청으로 자금 부담 경감

   ⑥ 배당 소득에 대한 비과세 효과

   ⑦ 깡통 물건 투자 효과

   ⑧ 부동산 종류와 투자 목적의 다양성

   ⑨ 하자 이용해서 매입 가격 낮추기

   ⑩ 용도 변경을 통한 수익 극대화

   ⑪ 양도세 절감 효과

   ⑫ 재경매 물건의 입찰보증금을 차지하는 효과

   ⑬ 기본적인 권리 분석만 필요

   ⑭ 「고가 응찰 전략」에 따른 확실한 낙찰 효과

   ⑮ 합법적인 「UP-계약서」작성 효과』가 그것이다.

p. 176 NPL 매입 가격 결정 구조 이해하기

최근 시장 상황을 보면 하자 없는 담보부 부실채권의 매각 가격이 채권최고액에 육박하는 가격까지 호가하고 있다.

매입 과정에서 일반 투자자가 매도자와 가격 협상을 벌인다는 것은 현실적인 이야기가 아니다.

개인 투자자는 중소형 AMC나 저축은행 등에서 부실채권을 매입하는 것이 일반적인 상황이다.

가격 결정권은 매도자가 쥐지만, 가격이 맞지 않는 경우 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다.

매수자 입장에서 매입 가격은 최대한 보수적으로 낮게 제시하여야 한다.

담보부 부실채권과 무담보부 부실채권은 인수 가격의 결정 구조가 다르다.

무담보부 부실 채권은 가격 결정 요인이 상대적으로 복잡하다.

담보부 부실채권 적정 매입 가격을 결정할 때는 해당 물건의 경제적 가치,

지리적 특성, 부동산 자체의 질적 수준, 지역적 가치 등을 따져야 한다.

부동산 경기와 일반 경기가 경기 순환 사이클에서 「회복-호황」인 경기 확장 국면이라면 (담보부)부실채권 매입 가격이

다소 높아도 될 것이고, 「후퇴-불황」인 경기 수축 국면이라면 매입 가격을 낮추어서 매입해야 할 것이다.

『일반 경기-부동산 경기-경매 시장』 상황에 대한 꾸준한 관심을 평소에 지속적으로 갖는 것이 성공 투자의 기본이다.

p. 293 부동산 경매와 담보부 부실채권 투자 수레의 양축

부실채권과 경매는 수레바퀴의 양축과 같다. 따라서 어느 한 쪽이 더 강조되거나 가볍게 여겨져서는 안 된다.

담보부 부실채권과 경매와의 관계를 모르고서 성공 투자는 불가능하다. 담보부 부실채권 투자에 관심을 가지는

 경우 부동산 경매에 관한 기본 지식을 확실히 갖추어야 한다.

이 장에서는 부동산 경매 권리 분석에 관한 기본적인 사항을 살펴보자.

경매 투자의 기본은 ‘말소기준’ 파악하기다. 부동산 등기부상 항상 말소기준이 되는 권리가 있고,

한정적으로 말소기준이 되는 권리가 있다. 등기부에 가장 먼저 설정된 ‘저당권’과 ‘근저당권’,

‘담보가등기’, ‘경매개시결정기입등기’ 등은 언제나 말소기준권리가 된다.

경매공부의 기본 중에 기본인 권리 분석의 핵심이다.

배당 투자를 목적으로 담보부 부실채권을 매입한 투자자가 특히 신경 써야 하는 부분이 배당이다.

 낮은 가격의 응찰로 저당권 매입 가격 이하로 낙찰 가격이 떨어질 수도 있다.

손해가 날 수도 있는 부분이지만, 의외로 등한시 하는 분들이 있다.

 부실채권 투자에서 배당 받는 것을 목적으로 투자할 때나,

직접 낙찰 받는 것을 염두에 두고 투자할 때도 등기부에는 등재되지 않는 임차인의 권리를 정확히 파악할 수 있어야 한다.

 저당권자보다 먼저 배당되는 선순위 배당금액은 NPL 투자자가 받게 될 몫을 줄어들게 만들기 때문이다.

◇ 목 차

Part 01 부동산 경매는 좀 알지만 NPL은 처음

chapter 01 명품 부동산, 반값에 사고도 돈 남는 NPL 투자 … 24

chapter 02 내 돈 3억원으로 80억원짜리 건물주 된 NPL 투자 사례 … 31

chapter 03 담보부 부실채권 투자와 법원 경매는 한 몸뚱아리 … 44

chapter 04 담보부 부실채권 생산 개념과 유통 관계자들 … 67

chapter 05 부실채권 종류와 특성, 담보부 NPL 매입 방법 … 83

chapter 06 경매만으로는 맛 볼 수 없는 NPL 투자 매력 15가지 … 96

chapter 07 정상 채권과 부실채권 분류 기준과 세부 분류 … 123

chapter 08 경매 공부를 이미 한 사람은 NPL의 이해가 쉽다 … 128

chapter 09 언론에 비친 부자들만의 꿀단지 『경매 - NPL』시장 … 135

Part 02 경매, NPL을 이해하는 데 필요한 것들

chapter 01 대법원 홈 페이지 … 146

chapter 02 대법원 경매 정보 … 148

chapter 03 대한법률구조공단 홈 페이지 … 150

chapter 04 경매· NPL 유료 정보 제공 회사들 … 152

chapter 05 유암코 … 165

chapter 06 자산관리공사(Kamco) … 168

chapter 07 부실채권 관련 동호회 및 NPL교육 안내 … 170

Part 03 경매와 부실채권 관계를 제대로 알기

chapter 01 돈 되는 부실채권 할인 받아 매입하는 노하우 … 178

chapter 02 NPL 물건도 기본적인 권리 분석은 필요 … 192

chapter 03 400% 응찰로 집행관도 걱정해 준 NPL 고가 낙찰 … 207

chapter 04 경매는 한 번 융자, 부실채권은 두 번 융자 … 221

chapter 05 투자 사례로 본 NPL 한 건 투자하는데 걸리는 시간 … 229

chapter 06 경매에는 없고 부실채권에는 있는 연체 이자 투자 … 253

chapter 07 담보부 NPL 채권 투자를 둘러싼 여러 오해들 … 259

chapter 08 돈 되는 NPL에 투자하는 방법과 유의사항 … 270

chapter 09 경매 - NPL 투자에서 어떤 사고가 날 수 있나 … 283

Part 04 NPL 투자자가 알아야할 경매기초 원칙

chapter 01 경매보다 수고는 많지만 과실도 큰 NPL투자 … 296

chapter 02 NPL 투자 시 필요한 기본적인 경매 개념들 … 304

chapter 03 돈되는 NPL 경매구조를 스스로 파악해보기 … 309

chapter 04 부실채권 투자 시 배당표 작성이 중요한 이유 … 315

chapter 05 경매 - 부실채권 투자에서 『최우선 배당』이란 … 324

chapter 06 부실채권 투자에서 『순위 배당』까지가 기본 … 331

chapter 07 고수익을 기대하면 『고가 응찰』 전략도 알아야 … 335

chapter 08 부동산 종류별로 본 배당표 작성과 매입 가격 산출하기 … 343

chapter 09 한 단계 업그레이드 하려면 『안분 배당』도 알아야 … 372

chapter 10 내가 직접 해 보는 NPL 경매 물건 배당표 작성 연습 … 385

Part 05 경매 특수 물건과 환상적 NPL 결합 투자

chapter 01 경매 특수 물건과 NPL의 환상적인 결합 … 392

chapter 02 선순위 전세권 있는 경매 물건과 NPL의 만남 … 404

chapter 03 가짜 임차인 있는 경매 물건과 NPL의 만남 … 414

chapter 04 대항력 있어 인수 많은 깡통 물건과 NPL의 만남 … 420

chapter 05 집사고도 돈이 남는 깡통 주택과 NPL 투자 … 429

chapter 06 토지별도등기 있는 경매 물건과 NPL의 만남 … 441

chapter 07 법정지상권성립여지 있는 경매 물건과 NPL의 만남 … 452

chapter 08 NPL물건 재매각에서 전 낙찰자 입찰 보증금 행방 … 464

chapter 09 유치권성립여지 있는 경매물건과 NPL의 만남 … 476

chapter 10 지분물건 같은 특수 물건들과 NPL의 만남 … 484

부록

·저당권 투자회사 종류와 설립조건 … 508

·서울동부법원 2012-5121 물건으로 NPL 투자 전체 보기 … 522

·부실채권 용어정리 … 537

“百戰百敗 『일반 경매쟁이』를

百戰百勝『NPL 경매쟁이』로 만드는 문제작!”