[승소] 부동산 하자소송에서 준공도면(사용승인도면)에 기재되지 않은 항목의 미시공/변경시공 하자를 인정한 사례

[천랑성]

안녕하세요. 법률사무소 안녕의 이서연 변호사입니다.
 
부동산하자소송에서 준공도면(사용승인도면)에 기재되지 않은 항목의 미시공·변경시공 하자를 인정한 서울고등법원 2022. 2. 16. 선고 2021나******* 판결을 소개합니다.
 

준공도면에 미기재된 항목의
하자 인정 여부

 
사건 개요
 
이 사건은 공동주택의 입주자대표회의가 시행사를 상대로 준공도면, 사업승인도면과 달리 미시공·변경시공된 하자에 대한 하자보수비를 청구한 사안입니다.
 

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이 사건의 쟁점
 
아파트나 공동주택의 하자 인정여부를 판단하기 위한 감정의 기준이 되는 도면은 원칙적으로 준공도면(사용승인도면)입니다.
 
그러나 이 사건에서는 실내재료마감표, 창호도 등의 일부 시공항목이 준공도면에서 누락되었는바, 사업승인도면에 기재된 시공지시와 달리 시공(변경시공)되거나 또는 누락(미시공)된 경우에 사업승인도면을 하자 판단의 기준으로 삼을 수 있는지가 주로 문제되었습니다.
 

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항소심에서 피고 (시행사) 측의 주장
 
피고는 감정인이 하자보수비 산정에 포함시킨 일부 항목들에 대해서, 준공도면에 포함되지 않은 내용이므로 미시공·변경시공 등의 하자에서 제외되어야 한다는 취지로 주장하였습니다.
 

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항소심에서 원고 (이서연 변호사) 측의 주장
 
사업승인도면 중 준공도면에 누락된 도면이 있고, 사업승인도면 작성 후 실제 시공된 대로 적법하게 설계변경이 있었다고 인정할 증거가 없으므로, 사업승인도면이 하자 판단의 기준이 될 수 있다는 취지로 주장하였습니다.
 

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그 결과 서울고등법원은 이서연 변호사의 주장을 받아들여

피고의 항소를 전부 기각하고,
제1심에서 내려진 원고의 승소 판결을
그대로 유지하였습니다.

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법원은,
 
1) 공동주택이 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공된 경우, 준공도면(사용승인도면)에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 하자 발생 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하지만,
 
2) 이는 사용승인 신청 전(즉, 준공도면 작성 전)에 작성된 사업승인도면이나 착공도면과 다른 내용의 준공도면이 실제 제출되었을 경우, 특별한 사정이 없는 한 마지막으로 제출된 도면인 준공도면에 따라 하자 여부를 판단해야 한다는 취지이고,
 
3) 사업승인도면 중 준공도면에서 누락된 도면이 있고, 그 부분에 관하여 사업승인도면 작성 후 실제 시공된 대로 적법하게 설계변경이 있었다고 인정할 증거가 없는 경우라면, 사업승인도면을 하자 판단의 기준으로 삼을 수 있다고 보았습니다.
 

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이 판결의 해석
 
공동주택의 하자 판단의 기준은 원칙적으로 사용승인도면(준공도면)이나
 
해당 사안과 같이 준공도면에 실내외 재료마감표, 창호도 등 일부 항목에 관한 도면이 누락된 채로 불완전한 준공도면이 작성된 경우에는, 각 누락된 항목에 관하여는 최종적으로 제출된 도면인 사업승인도면을 기준으로 하자 여부를 판단할 수 있다는 것입니다.
 
즉 일부 하자 항목이 준공도면에 기재되지 않았다는 이유로 하자보수비 산정에서 배제되려면, 사업승인도면에 기재된 각 항목에 대한 시공지시가 적법하게 변경되었다는 사정이 증명되어야 하고,

건축완료 후 사용승인 신청 시, 건축허가를 받은 도서에 변경이 있는 경우 그 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서를 제출하여야 하고(건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호), / 주택법 제15조 제4항에 따라 승인받은 주택건설사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 하며, 내장재료 및 외장재료의 변경 등 경미한 사항의 변경의 경우에도 사업계획승인권자에게 그 변경내용을 통보하여야 합니다(주택법 시행규칙 제13조 제5항 제5호).

그러한 특별한 사정이 없는 한, 불완전하게 작성된 준공도면에 일부 하자 항목이 포함되지 않았다고 하더라도 각 항목들에 대한 최종적인 설계도서인 사업승인도면의 실내외재료마감표 또는 창호도 등과 달리 시공된 경우에는 이를 시공상 하자로 인정하여야 한다는 것입니다.
 

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공동주택의 하자보수청구, 하자보수비 청구소송 등에서는 설계도서(도면)의 내용, 구체적인 하자의 내용, 기타 개별적인 사정에 따라 소송의 진행방향 및 대응방법이 달라지므로, 풍부한 경험이 있는 전문가의 법률적 도움을 받으시는 것이 필요합니다.

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여러분의 무탈하고 안녕한 생활을 기원하며, 문제가 생겼을 경우 최선을 다해 돕겠습니다.

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당신과 마주 앉아 가장 좋은 해결책을 찾겠습니다.

 
법률사무소 안녕  정 원 국  변호사
대한변호사협회  민사 전문변호사
 
안양시 동안구 관평로182번길 43, 402호
Tel. 031-343-4300  Fax. 050-4499-4582