오피스텔은 크게 두 가지 종류로 나뉜다. 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔이다. 업무용과 비업무용으로 구분하는 기준은 공부에 기재되는 용도와 실제사용 용도를 함께 고려해 판단한다. 두 오피스텔은 부가가치세와 양도세에서 큰 차이가 나타난다.
먼저 부가가치세를 살펴보면 업무용 오피스텔은 분양을 받은 경우 분양금액에 포함돼 있는 부가가치세를, 완성된 것을 매수하는 경우에는 매수금액에 포함된 부가가치세를 일반과세자로 등록해 되돌려 받을 수 있다.
임대를 하는 경우 월세 및 전세보증금에 대한 부가가치세를 신고 납부해야 할 의무가 발생하고 종합소득세 신고의무도 발생한다. 주거용 오피스텔은 분양금액에 포함되어 있는 부가가치세를 환급받은 경우 주거용으로 전환한 시기에 환급받은 부가가치세를 세무서에 다시 되돌려 주어야 한다. 완성된 주거용 오피스텔을 매입하는 경우 사실상 주택에 해당되므로 부가가치세를 부담하지 않는다. 임대를 하는 경우 업무용 오피스텔과 달리 월세 및 임대보증금에 대한 부가가치세 신고의무가 면제되지만 종합소득세 신고는 업무용 오피스텔과 마찬가지로 해야 한다.
주거용 오피스텔을 분양받은 경우 주거용으로 사용할지 아니면 업무용으로 사용할지 모른다면 일단 부가가치세 환급을 받아놓고 완성된 단계에서 전환여부를 결정하면 된다. 주거용으로 전환한 경우라 하더라도 환급받은 부가가치세만 되돌려 주면되고 가산세나 다른 불이익은 없다.
양도세 측면에서도 두 오피스텔은 상당한 차이가 발생한다. 업무용 오피스텔은 비과세 제도를 활용할 수 없지만, 주거용 오피스텔은 서울과 경기 과천·성남 분당·안양 평촌·군포 산본·고양 일산·부천 중동은 3년 보유에 2년 거주요건을 충족하면 1가구 1주택 양도세 비과세혜택을 받을 수 있고, 서울 등 6개 신도시 이외 지역은 거주요건 필요 없이 3년 보유만 충족하면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이러한 비과세를 이용하기 위해서는 실제거주 뿐만 아니라 주민등록을 오피스텔에 이전하고 사용하는 것이 나중에 주거용으로 사용했느냐를 가지고 발생할 수 있는 세무서와의 마찰 문제를 어느 정도 줄일 수 있다.
업무용오피스텔이나 주거용 오피스텔 모두 1년 미만 보유는 실거래가, 1년 이상 보유는 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 방법으로 선택할 수 있음이 원칙이다. 하지만 1년 이상 보유한 경우라도 반드시 실거래가로 양도세 신고를 해야 하는 경우가 있는데 그 사유에 있어 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔이 차이가 발생한다. 업무용 오피스텔은 토지투기지역으로 묶인 경우와 미등기전매를 하다 발각된 경우에는 1년 이상 보유한 경우라도 실거래가로 양도세를 신고해야 한다. 하지만 주거용 오피스텔은 6억원을 초과하는 금액으로 매도시, 주택투기지역에 묶인 경우에 주거용 오피스텔을 포함하여 1가구 3주택 이상에 해당되는 경우로 주거용 오피스텔을 먼저 매도하는 경우, 미등기 전매하다 적발되는 경우에 반드시 실거래가로 양도세 신고를 해야 한다.
기준시가 신고를 하는 경우 2종의 오피스텔 모두 아직까지 토지와 건물을 일괄하여 국세청장이 고시한 기준시가가 없으므로 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 고시한 방법에 의하여 산출한 가격을 기준으로 산출하면 된다. 따라서 오피스텔을 매도하려는 사람은 기준시가가 양도세 계산에 영향을 미칠 수 있는 6월 말에 새로 고시될 토지의 개별공시지가를 주의하여 매도일 설정을 해야 한다.
자료원:파이낸셜뉴스 2004. 3.29