부동산의 모든 세금 (총정리)

[소백산]

부동산의 모든 세금 (총정리)

1. 부동산과 세금
① 부동산 취득시 내야 하는 세금
 ○ 부동산을 취득하고 등기하면서 내야하는 세금으로는 먼저 취득세와 등록세가 있고, 이들 세금에 덧붙여 내는 농어촌특별세와  지방교육세가 있으며, 적지만  매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니다. 또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 되며, 이 외에도 부동산취득 에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부해야  합니다.
② 부동산 보유시 내야하는 세금
 ○ 부동산을 취득하여 보유하고 있는 동안에는 토지에 대해서는 종합토지세가, 주택과 같은 건물에 대해서는 재산세가 부과되며, 재산세와 종합토지세에는 공동시설세와 도시계획세,  지방교육세가 덧붙여 부과됩니다.
③ 부동산 양도시 내야 하는 세금
 ○ 마지막으로 보유 부동산을 처분할 때는 국세인 양도소득세를 납부해야 하며, 이에 따른 지방세인 주민세(소득세할)도 함께 납부해야  합니다.
◎보유단계로 부과되는 국세와 지방세 

구  분	국   세	지방세
		지방세	관련부가세
취득시점	인지세(계약서 작성시)           상속세(상속받은 경우)           증여세(증여받은 경우)	취득세                              등록세	농어촌특별세(국세)        지방교육세
보유시점	종합부동산세	재산세	공동시설세      지방교육세      도시계획세
처분시점	양도소득세	주민세         (소득세할)	해당없음

※ 국세는 중앙정부의 행정관서인 국세청(세무서)과 관세청(세관)에서 부과 징수하는 세금을 말하며 국방, 치안, 교육 등과 같은 국가 전체의 이익을 위해 사용됩니다.
※ 지방세는 지방자치단체인 특별시와 광역시 및 도와 시·군·구에서 부과 징수하는 세금을 말하며 이는 상·하수도 및 소방 등과 같은 지역주민의 이익과 지역발전을  위해 사용됩니다. 
 
 
 
 
2. 부동산의 취득과 세금
1. 부동산의 취득과 세금
  ○ 부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나  대가 없이 부동산을 취득하는  것을 말함.
① 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금 
•   ○ 부동산을 취득하였을 때는 부동산 소재지 시,군,구청에 다음의 세금을 납부하여야 함. 

취득세	부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시·군·구청에 신고·납부하여야 하며. 이 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 1만분의3)를 추가 부담해야 합니다.
농어촌특별세	취득세 납부시에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 함께 납부해야 합니다.
등록세	취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시·군·구청에 납부하고, 등기신청시 등록세 ‘영수필확인서’를 첨부하여 제출해야 합니다.
지방교육세	등록세 납부시에는 등록세액의 20%에 해당하는 지방교육세를 함께 납부해야 합니다.

 ○ 세금의 계산방법. 

취득방법	지   방   세			농어촌특별세
	취득세	등록세	지방교육세
	취득가액의	취득가액의	등록세액의	취득세액의
매매	2%	2%(농지:1%)	20%	10%
신축	2%	0.8%	20%	10%
상속	2%	0.8%(농지:0.3%)	20%	10%
증여	2%	1.5%	20%	10%
교환	2%	2%	20%	10%

 ○ 취득가액 ; 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준에서 미달하는 때에는 시가표준액으로 계산함. 다만 국가 또는 법인등과의 거래로 취득가격이 입증되는 경우에는 실제로 거래한 취득가격에 의하여 계산.
 ○ 시가표준액
   - 토지 ; 취득일 현재의 개별공시지가로 계산하되, 취득일 현재 당해연도에 적용할 개별공시지가가 결정고시 되지 아니할 때에는 직전년도의 개별공시지가를 적용.
   - 건물 ; 당해 지방자치단체의 장이 매년 1월1일 현재의 가액.
 ○ 부동산을 상속 받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 함. 
② 인지세 
 ○ 인지세 ; 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우, 정부수입인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서면으로 소인하면 됩니다.
 ○ 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액 

기재금액	세액	기재금액	세액
1천만원 초과 ~ 3천만원 이하	2만원	1억원 초과 ~ 10억원 이하	15만원
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하	4만원	10억원 초과	35만원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하	7만원

※ 주택의 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.
③ 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사 
 ○ 연소자, 부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해 보아야 합니다
 ○ 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고
 ○ 조사결과 취득자의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 물어야 됨. 

   구체적으로 다음과 같은 경우에 자금출처 조사를 받습니다.

 ○ 부동산을 취득한 사람의 당해연도와 직전 5년간의 소득 상황과 자신의 양도·취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족혐의자를 전산출력 하여 취득능력  여부를 사전 검토하게 됩니다,
 ○ 사전 검토 결과 증여혐의가 있는 자에 대하여는 조사대상자로 선정하여 조사를 실시합니다.
 ○ 취득자금 소명
   - 취득자금이 10억원 미만인 경우: 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됨.
   - 취득자금이 10억원 이상인 경우: 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.
 ○ 자금출처조사 배제
   - 취득한 재산가액과 당해 재산취득일 전 10년 이내에 취득한 재산 가액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 하지 않습니다. 

구분	취득재산
	주택	기타자산
1. 세대주인 경우     가. 30세 이상인 자     나. 40세 이상인 자	2억원 4억원	5천만원 1억원
2. 세대주가 아닌 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자	1억원 2억원	5천만원 1억원
3.3 0세 미만인 자	5천만원	3천만원

※위 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여 사실이 확인되면 증여세가 과세됩니다. 

  재산 증여 사실이 밝혀지면 무거운 세금부담이 따르게 됩니다.

 ○ 미성년자 등에게 재산을 이전하는 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사 받게 되며
 ○ 재산을 증여한 것으로 밝혀지면 증여 재산 가액에 대하여 최저 10%에서 최고 50%에 해당하는 증여세를 부담해야 하고,
     자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상신고한 때에 비하여 세금을 30%이상 더 물게 됩니다.
④ 부동산을 보유할 때 내야 하는 세금 

  부동산을 보유하고 있는 동안에는 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 매년 6월1일 현재 부동산 소유자에게 다음의  세금에 대한 고지서가 발부됩니다.

▶ 재산세
   ○ 과세대상. 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기
  ○ 과세기준일 : 매년 6월1일 현재 사실상 보유자.
  ○ 납부기한 ;
      - 토지 : 9.16 ~ 9.30일
      - 건축물, 선박, 항공기 : 7.16 ~ 7.30
      - 주택 : 7.16 ~ 7.30까지 50%,   9.16  ~ 9.30일까지 50%
  ○ 과세표준
     - 건축물 : 시가표준액
    - 토지 : 개별공시지가
  ○ 세율표

세무		과세표준	세율	비고
재   산   세	주  택	1) 4,000만원이하  2) 4,000만원초과 1억원 이하  3) 1억원 초과  4) 별장(부속토지 포함)	0.15%    60,000+ 4,000만원 초과 금액의 0.3%    240,000 + 1억원 초과금액의 0.5%    4%
	기  타  건  축  물	1) 골프장, 고급오락장용 건축물  2) 시지역안의 주거지역 및 일정한 지역안의 공장용 건축물  3) 위 이외의 건축물	4%    0.5%    0.25%
	토지	1) 농지,목장용지,임야  2) 골프장 및 고급오락장용 토지  3) 공장용지 및 공급목적으로 소유하는 토지  4) 위 이외의 일반건축물 부속토지  5) 기타의 모든 토지	0.07%(분리과세)    4%(분리과세)    0.2%(분리과세)    별도합산과세    종합합산과세
	선박	1) 고급선박  2) 위 이외의 선박	5%    0.3%
	항공기		0.3%

 
▶ 공동시설세
 ○ 공동시설세는 소방시설·오물처리시설·수리시설 기타 공공시설에 필요한 비용에 충당하기 위하여 그 시설로 인하여 이익을 받는 자에 대하여 부과하는 목적세로 재산세를 부과할 때 재산세고지서에 함께 병기하여 납세고지서가 발부됩니다.(현재는 소방시설에 대하여만 고지됨)
   - 과세표준 ; 건축물의 시가표준액
   - 세율표

세무		과세표준	세율	비고
공      동      시      설      세	건    축    물	500만원이하  1천만원이하  2천만원이하  3천만원이하  5천만원이하  5천만원초과	0.6/1,000  3천원 + 5백만원초과금액의 0.8/1,000  7천원 + 1천만원초과금액의 .01/1,000  1만7천원 + 2천만원초과금액의 1.27/1,000  2만9천원 + 3천만원초과금액의 1.4/1,000  5만7천원 + 5천만원초과금액의 1.6/1,000	화재위험 건축물에 대하여는   당해세율의 100분의 200

▶도시계획세
 ○ 도시계획세는 도시계획사업에 필요한 비용에 충당하기 위하여 도시지역 내에 있는 토지 또는 건축물에 부과되는 목적세로 재산세 및 종합토지세를 부과할 때 해당 고지서에 함께 병기하여 납세고지서가 발부됩니다.
   - 과세표준 ; 종합토지세의 토지가액과 건축물 시가표준액
   - 고지되는 세금 ; 과세표준의 2/1,000
▶지방교육세
 ○ 지방교육세는 지방자치단체의 지방교육재정에 대한 지원을 확충하기 위하여 2000년도 까지 지방세에 부과되어 징수되던 교육세(국세)가 지방교육세로 전환된  목적세로서 등록세 및 재산세, 종합토지세를 부과할 때 해당 고지서에 함께 병기하여 납세고지서가 발부 됩니다.
   - 과세표준 및 세율 ; 등록세액·재산세액·종합토지세액의 20%   
  
 
 
 
3. 부동산의 양도와 세금
가. 양도소득세
  ○ 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아 두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.
 1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
 ■ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
    ○ 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로
       - 서울, 과천, 신도시지역 ; 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주
       ※ 신도시 지역 ; 택지개발지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역을 말함
      - 기타지역 ; 3년이상 보유  
    ○ 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가  과세되지않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
■ 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
 ○ 취학, 1년 이상 질병의 치료, 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
 ○ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
 ○ 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때
 ○ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때,  다만, 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년이내에 양도하여야 합니다.
 ○ 임대주택에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로써 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때
 ○ 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 때
■ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.
 ○ 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’ 는 양도소득세를 물게 됩니다. 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
 ○ 1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다. 

 「고가주택」
 ○고가주택의 범위
   - ‘고가주택’ 이란 주택과 그 부속토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을  초과하는 것을 말합니다.
 ○1세대 1주택인 고가주택의 양도차이 계산
                                                   양도가액-6억
    (양도가액 - 취득가약 등)   X ━━━━━━━━━
                                                   양도가액
 즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차의 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이
 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

■ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
  ○ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 :  양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는  1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 1년  안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과제되지 않습니다.
  ○ 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된경우로서 일반 주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.  다만, 2002.12.31 이전에 상속받은 주택을 2004.12.31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를 과세하지 않습니다,
  ○ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 : 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.
  ○ 집을 사간 사람이 등기 이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 : 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나 집을 사간 사람이 등기이전을 해 가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.
  ○ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세)
      이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
  ○ 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때 : 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
  ○ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택 (비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
    ※ "농어촌주택"이라 함은 서울,인천,경기도를 제외한 읍,면지역(도시지역내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말함.
      - 상속주택 ; 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
      - 이농주택 ; 농·어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
      - 귀농주택 ; 농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평  이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 이내)
      - 또한 1주택을 소유한 1세대가 ‘03.8.1~’05.12.31 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택 양도시 비과세 해당여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단합니다.
       * 농어촌지역 ;  읍·면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역 투기지역, 관광단디 지역은 제외)
       * 주택규모 ; 대지 200평, 건물 45평(공동주택 35평) 이내
       * 주택가격 ; 취득시 기준시가 7천만원 이하이며 일반주택 양도시 1억원 이하
       - 이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다.
■ 이 밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다,
 ○ 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 :  1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 점포 면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과제하지 않습니다. 

구분	비과세여부
주택이 점포보다 클때 점포가 주택보다 크거나 같을때	점포를 주택으로 보아 비과세 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세

 ○ 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 때 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린후 당초 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

재개발(재건축) 주택의 보유기간
종전주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발 주택의 보유기간을 통산한다.

  ○ 입주권(재개발·재거축)을 팔았을 때 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전 주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득 할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

비과세 요건
종전주택이 관리처분계획인가일(사업시행인가일)과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한함,

2.농지에 대한 양도소득세 면제 및 비과세
■ 양도소득세 면제
 ○ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 면제됩니다.
    - ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시·군·구(자치구)안의 지역이나 이와 붙어 있는 시·군·구 안의 지역을 말합니다
    - 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.
 ○ 또한 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 농업기반공사 또는 농 업법인(영농조합법인·영농회사법인)에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화하였습니다.
   - 대상농지 및 자경기간 

대상농지	자경기간	적용기한
농업진흥지역 내의 농지	5년 이상	2005.12.31까지
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지	3년 이상	2010.12.31까지

 ○그러나 다음의 농지는 면제되지 않습니다.
   - 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍·면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역안에 있는 농지로써 이들 지역(대규모개발 사업지역은 제외)에 편입되는 날로부터 3년이 지난 농지 

대규모개발사업 지역
· 농지 소유자가 1,000명 이상이거나  · 사업시행 면적이 100만㎡(30만평) 이상인 농지    택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡(약3만평)

   - 농지가 환지예정지로 지정된 경우로서 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지
   - 또한 농지가 2002.1.1 이후 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경 농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 면제 합니다.
 ○ 연간 감면 한도액 

기간별	한도액
‘96.1.1 ~ ’01.12.31	3억원
‘02.1.1 ~ ’03.12.31	2억원
‘04. 1. 1 이후	1억원

 ■ 양도소득세 비과세
 ○ 경작을 위해 다음과 같이 농지를 팔거나 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
   - 경작상 필요에 의하여 자경 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때
     . 단, 종정 농지를 판 날로부터 1년 안에 농지의 면적 이상이거나 가격이 1/2이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)
     . 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년 이상 경작했어야 합니다.
     . 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날로부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 합니다.
   - 경작상 필요에 따라 농지를 교환하는 때
     . 단, 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4이하여야 하고
     . 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작하여야 합니다.
3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우
 (1) 장기 임대주택에 대한 양도소득세 감면
   ○ 임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평 이하의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대 기간과 주택의 유형에 따라 양도 소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.
 (2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
   ○ 감면대상
      - 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001.1.1이후 양도분부터 적용)
      -  2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축 주택을 취득한  경우 (2001.8.14이후 양도분부터 적용)
      ※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분단, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제함
   ○ 감면내용
     - 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,
     - 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.
   ○ 감면배제
     - 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다. 
 (3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
   ○ 다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업지정고지일 전에  양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2006.12.31까지 양도하고 그 대금을 보상채권으로 받는 경우에는 양도소득세의 10%를 감면합니다.
     - 공입사업을위한토지등의취득및보상에관한법률리 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 감면합니다.
     - 도시개발법에 의한 재개발구역 안의 토지 동법에 의한 사업시행지에게 양도함으로써 발생하는 소득
     - 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득.
 4. 양도소득세 계산방법
    ■ 계산절차. 

양도가액
(-)		․ 취득가액   ․ 기타필요경비(자본적지출액,양도비용 등)
양도차익
(-)		․ 장기보유특별공제(10~50%)
양도소득
(-)		․ 양도소득 기본공제(250만원)
과세표준
(×)		․ 세율(9%~36%)
산출세액
(-)		․ 감면세액
결정세액

      
■ 양도가액 및 취득가액은 다음과 같이 계산합니다.
   ○ 원칙 ; 기준시가에 의하여 계산합니다.
       - 토    지 ; 개별공지지가
       - 건    물 ; 국세청장이 정한 기준시가
       - 공동주택 ; 국세청장이 토지와 건물을 일괄 고시한 기준시가
    ○ 다음의 경우에는 실지거래 가액으로 계산합니다.
        - 단기 매매차의 목적의 투기거래
          · 부동산을 취득 할 수 있는 권리를 양도하는 경우
          · 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우        
        - 조세부담 회피목적의 투기거래
         · 허위계약서 작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
         · 미등기자산을 양도하는 경우
         - 고가주택을 양도하는 경우
         - 실지거래 가액으로 양도소득세를 신고하는 경우
           · 양도자가 양도 및 취득 당시의 실지거래 가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고 기한까지 관할세무서장에게 신고하는 경우
         - 부동산가격이 급등하였거나 급증할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하는 부동산
         - 1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택(2002.10.1 이후 양도분부터)
■ 토지에 대한 개별공사지가는 양도 또는 취득 당시에 고시되어 있는 공시지가를 적용합니다.
 ○ 개별공시지가 기준일 및 고시일 현황 

기준일	98.1. 1	99.1. 1	2000.1. 1	2001.1. 1	2002.1. 1	2003.1. 1
고시일	98.6.30	99.6.30	2000.6.30	2001.6.30	2002.6.29	2003.6.30

 - 토지에 대한 기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 경우에는 직전의 기준시가에 의합니다.
   예) ‘99.5.30 취득시 ; 취득기준시가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기분시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다.
 ○ ‘90년 개별공사지가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다. 

 ‘91.1.1 기준개별공시지가 X   취득당시 시가표준액 / (‘90.8.30시가 표준액 + 직전시가표준액) ÷2

 - 분모의 가액은 ‘90.8.30 시가표준액을 초과하지 못하며
 - 시가표준액 비율은 100분의 100을 한도로 합니다.
 - 취득당시 시가표준액 계산시 주의사항(의제취득일)
   · ‘84.12.31 이전에 취득한 경우에는 ’85.1.1(의제취득일)의 시가표준액을 적용
■ 기타 필요경비는 부동산의 가치 증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산 합니다.
 ○ 기준시가로 신고한 경우
   - 토지 ; 취득당시 개별공시지가 X 3% (미등기는 0.3%)
   - 건물 ; 취득당시 국세청 기준시가 X 3% (미등기는 0.3%)
 ○ 실거래가액으로 신고한 경우
   - 소개비, 용도변경·개량비, 자본적지출 및 양도비용 등
 ※ 취득세·등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득가액에 가산합니다. 
■ 기타 공제의 내용은 다음과 같으며, 미등기 양도 자산은 공제받지 못합니다.
   - 보유기간이 3년 이상 5년 미만 ; 양도차액의 10%
   - 보유기간이 5년 이상 10년 미만 ; 양도차액의 15%
     (기준면적 미만의 고가주택은 25%, 1세대 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)
   - 보유기간이 10년 이상인 경우 ; 양도차익의 30%
     (기준면적 미만의 고가주택은 50%, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)
     ※ 60% 중과대상인 1세대 3주택 이상자의 주택에 대하여는 장기특별보유공제를 적용하지 아니함(2004.1.1 이후 시행)
     ※ 기준면적 미만 고가주택 ; 2003.1.1 이후 양도분부터 적용
        - 공동주택(아파트 등) ; 전용면적 45평 미만
        - 단독주택 ; 건평80평 미만이고 동시에 대지 150평 미만인 것
 ○ 양도소득 기본공제
   - 주식과 주식 외 자산(부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산)으로 구분하여 각각 연간 250만원을 공제합니다.
      (1년에 2회이상 양도하는 경우에는 그 과세기간 중 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제)
■ 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용. 

구               분		기본세율	누진공제
2년이상 보유자산	과세표준 1,000만원 이하	9%	-
	과세표준 1,000만원 초과          4,000민원 이하	18%	90만원
	과세표준 4,000만원 초과              8,000만원 이하	27%	630만원
	과세표준 8,000만원 초과	36%	1,710만원
2년 미만 보유자산		40%
1년 미만 보유자산		50%
1세대 3주택 이상자의 주택		60%
미등기양도자산		70%

   ※ 투기지역에 대하여는 필요시 대통령(시행령)으로 기본세율에 ±15% 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있으며,  특히 1세대 2주택 이상에  해당하는 주택의  양도 차액에 대하여 우선 적용합니다.
      - 이 경우 1세대 2주택 이상의 보유 주택 수 판정은 60% 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상의 경우와 같습니다.
   ※ 60%의 세율이 적용되는 1세대 3주택 이상 판정시 포함되는 주택
      - 지역기준 ; 다음의 지역을 제외한 수도권, 광역시 소재 주택
       · 수도권(서울, 인천, 경기) 광역시중 군지역 및 도농복합 시의 읍, 면지역
       · 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역
         - 가격기준 ; 기타지역에 소재하는 주택(지역기준에서 제외되는 주택 포함)으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택
5. 양도소득세 신고·납부 요령
 (1) 예정신고
■ 「예정신고납부」란
 ○ 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세표준을 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.
 ○ 예정신고 기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야할 세액의 10%를 공제 받습니다.
 ○ 따라서, 부동산을 양도하면 반드시 예정신고를 하시기 바랍니다. 다만, 1세대 1주택 등 비과세 부동산을 양도한 경우에는 신고할 필요가 없습니다.
■ 예정신고·납부기한
 ○ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우
     - 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내
 ○ 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우
    - 토지거래허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
(2) 확정신고
 ○ 당해 연도에 양도소득이 있는 자는 그 다음해 5월 1일부터  5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
 ○ 다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
 ○ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 특히 확정신고· 납부를 하지 않은 경우에는 납부할 세액의 10%이상(무신고 가산세 10%, 무납부가산세 1일 0.03%))을 추가 부담하게 됩니다.
(3) 양도소득세 분납
 ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
 ○ 분납할 수 있는 세액
   - 납부할 세액이 2천만원 이하인 때 ; 1천만원을 초과하는 금액
   - 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 ; 납부할 세액이 100분의 50이하의 금액
(4) 양도소득세 물납
 ○ 공공사업을 위하여 공공사업 시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받는 경우에는 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.
   - 세액이 1천만원을 초과하는 경우
   - 양도소득세 예정·확정 신고 기한 10일 전까지 물납 신청
6. 신고시 제출할 서류
 ○ 양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득세과세표준신고 및 자진납부계산서', 양도소득금액계산명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할 세무서에 제출하여야 합니다. 

기준시가로 신고하는 경우	실지거래 가액으로 신고하는 경우
- 토지 및 건축물 대징 등본	- 토지 및 건축물대장 등본,  - 토지 및 건물 등기등본
- 토지 및 건물등기부 등본	- 환지예정지증명원 · 잠정등급확인원  등
- 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등	- 양도 및 취득계약서 사본
	(고가주택의 경우 양수자의 인감증명서 첨부)
	- 자본적지출액 양도비 및 감가상각비 명세서

양도소득세 예정신고 사례】
 ● 인천광역시 서구 심곡동의 답 314㎡를 ‘77.4.10에 등기한 후 소유하다 2003. 2.10 양도한 경우(8년 이상 보유하였으나, 경작하지 않은 농지임)
     - 양수인; 인천광역시 서구 신현동 254  김영남 700801-1629317

토지등급 (시가표준액)	‘77. 4.10		41(362.9원)
	‘85. 1. 1		150(6,730원)
	‘90.8.30	등    급	176(23,900원)
공시지가 (고시일)		직전등급	172(19,600원)
	1990년도		190,000(‘90.6.29)
	2002년도		250,000(‘02.6.29)
	2003년도		270,000(‘03.6.30)

《 계 산 내 용 》
  ○ ‘90. 8.30 이전에 취득하여 취득당시 개별공시지가가 없으므로 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 합니다.
   →  1990. 1.1을 기준으로 한 개별공시지가 x 취득당시의 시가표준액 / 1990.8.30 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로  나누어 계산한 가액
    ① 양도가액 ; 78,500,000원(314㎡ x 250,000원)
    ② 취득가액 ; 18,460,060원(190,000 x  314㎡ x 6,730원 / (23,900+19,600) ÷ 2
    ③ 양도소득금액 ; 41,640,298원
      ※ 소득금액 = 양도가액-(취득가액+기타 필요경비+장기보유특별공제+양도소득기본공제)
        · 기타필요경비 ; 55,801원(취득당시 개별공시지가의 3%)
        · 장기보유특별공제 ; 17.845,814원(78,500,000 - 18,460,060 - 553,801) x 30%
        · 양도소득기본공제 ; 2,500,000원
    ④ 양도소득세 과세표준 ; 39,140,298원
    ⑤ 산출세액 ; 6,145,253원
    ⑥ 납부할 양도소득세액 ; 5,530,728원(2003. 4.30일까지 자진 납부하는 경우 산출세액의 10%를 공제함)
나. 농어촌특별세
   - 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.
다. 주민세
   - 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득액의 10%를 주민세로 납부하여야 합니다. 
 
 
 
 
4. 부동산의 상속과 세금 

  상속세는 사망으로 인하여 사망자(피상속인)의 재산을 무상으로 취득하는 경우 그 취득재산의 가액에 대하여 상속인에게 과세하는 세금입니다. 
 상속세는 피상속인의 유산총액을 기준으로 과세하고 있으며, 각 상속인은 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 하여 공동으로 상속세를 납부
 하여야 합니다

• ① 상속과 관련된 법률상식
•  ○ 피상속인 ; 사망 또는 실종된 사람
•  ○ 상속인 ; 재산을 상속받을 사람
•  ○ 상속개시일 ; 사망일 또는 실종선고인
•  ○ 상속의 순위 (민법 제 1000조)   

1순위	직계비속, 배우자	항상 상속인이 된다
2순위	직계존속, 배우자	직계비속이 없는 경우 상속인이 된다
3순위	형제자매	1,2 순위가 없는 경우 상속인이 된다
4순위	4촌이내의 방계혈족	1,2,3 순위가 없는 경우 상속인이 된다

 - 법정 상속인의 결정에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러 명인 경우에는 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선 순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러 명인 경우에는 공동상속인이 됩니다.
   예) 피상속인의 직계비속으로 자녀 2인과 손자녀 2인이 있는 경우 자녀 2인이 공동상속인되며 손자녀는 법적 상속인이 되지 못합니다.
 - 태아는 상속순위를 결정할 때는 이미 출생한 것으로 봅니다.
※ 배우자의 상속순위
   배우자는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 되며, 직계비속이 없는 경우에는 2순위인 직계존속과 공동 상속인이 되며 직계비속과 직계존속이 모두 없는 경우에는 배우자가 단독 상속인이 됩니다.
 ○ 상속분
   - 피상속인은 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며(유언상속), 유언상속이 없는 경우에는 민법에 규정된 법정상속분에 따라 재산을 분할합니다.
 ※ 법정상속분(민법 제 1009조)
   - 같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 그 상속분은 동일한 것으로 합니다.
   - 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에  5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의  상속분에 5할을 가산합니다.
 ○ 법적상속분의 예시 

구분	상속인	법정상속
		상속분	배분율
피상속인의 자녀 및 배우자가 있는 경우	장남·배우자만 있는 경우	장남1	2/5
		배우자1.5	3/5
	장남·장녀(미혼) 배우자가 있는 경우	장남1	2/7
		장녀1	2/7
		배우자1.5	3/7
	장남·장녀(출가) 2남, 2녀 배우자가 있는 경우	장남1	2/11
		장녀1	2/11
		2남1	2/11
		2녀1	2/11
		배우자1.5	3/11
피상속인의 자녀가 없고 배우자 및 직계존속(부·모)이 있는 경우		부1	2/7
		모1	2/7
		배우자1.5	3/7

② 상속세 과세대상 

상속과세대상

=

본래의 상속재산

+

증여재산

+

간주 상속재산

  (1) 본래의 상속재산
   ○ 상속개시일 현재 피상속인이 소유하고 있던 재산으로서
     . 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건
     . 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리에 대하여는 상속세가 과세됩니다.
  (2) 증여재산
   ○ 현행 상속세 및 증여세법에서는 사전증여를 통하여 상속세를 회피하지 못하도록 하기 위하여 다음에 해당하는 증여  재산가액은 상속재산 가액에 가산하고  있습니다.
     . 사망하기 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
     . 사망하기 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액
 (3) 간주상속재산
   ○ 다음의 경우에도 상속재산으로 보아 상속세를 과세합니다.
     . 피상속인의 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서  인출한 금액의 재산종류별로 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 사망하기 전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우
     . 피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와  2년 이내에는 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하게 아니한 경우
     ☞ 위 경우 상속세 과세가액에 산입하는 금액은 사용처 미소명 금액에서 처분재산가액 또는 부담채무액의 20% 상당액과 2억원중 적은 금액을 차감한 금액으로 합니다.
   . 피상속인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금
   . 피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 피상속인이 받는 이익
   . 피상속인의 사망으로 인하여 지급 받는 퇴직금 등
③ 상속세  비과세
 ○ 다음의 재산에 대하여는 상속세를 과세하지 않습니다.
   . 전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 피상속인의 모든 재산
   . 국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에 유증(유언에 의한 증여)한 재산
   . 문화재보호구역 안의 토지
   . 분묘에 속한 3,000평(9,900㎡) 이내의 금양임야와 600평(1,980㎡) 이내의 묘토인 농지(한도액 : 2억원)
④ 상속세 계산방법
  ○ 상속세는 다음과 같이 계산합니다.                      

 상 속 재 산 가  액

 (-) 공과금,장례비,채무,감정평가비용
 (-) 상     속     공     제

 상 속 세 과 세 표 준

 (X) 세              율

 산    출    세    액

 (1) 상속재산의 평가
   ○ 상속받은 재산의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가합니다.
      - 토지 ; 개별공시지가
      - 건물 ; 국세청 기준시가 (공동주택, 상업용건물, 일반건물 등에 대하여 국세청이 매년 산정·고시하는 가액)
  (2) 공과금 등
   ○  상속재산가액에서 차감하는 공과금 등의 범위는 아래와 같습니다.
     1) 공과금
        - 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세· 공공요금· 기타 이와 유사한 것.
     2) 장례비용
       - 다음 각호의 금액을 합한 금액으로 합니다.
        1. 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액 (그 금액이 1,000만원을 초과하면 1,000만원까지만 공제하며. 그 금액이 500만원에 미달 하여도 500만원을 공제해 줍니다.)
        2. 납골시설의 사용에 소요된 금액(그 금액이 500만원을 초과하면 500만원까지만 공제합니다.)
     3) 채무
       - 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 것을 말합니다.    
        1. 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
        2. 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
 (3) 상속공제
  1) 기초공제
     ○ 기초공제액은 2억원 이며, 이와는 별도로 가업상속은 가업상속 재산가액(1억원 한도), 영농 상속재산 가액(2억원 한도)를 추가로 공제합니다.
       ·  가업상속이란 피상속인이 5년 이상 계속 영위한 사업의 재산을 당해 사업에 종사하는 상속인(상속개시일 현재 18세이상으로서 2년이상 가업에 종사한 자)이 상속 받는 경우를 말하여,
       ·  영농사업이란 피상속인 및 상속인 모두 상속개시 2년 전부터 영농에 종사하면서 농지·초지·산림지 등을 상속받는 경우를 말합니다.
  2) 배우자  상속공제
     - 배우자 실제 상속받은 금액을 공제하되, 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 한도(30억원)로 합니다.     

 「(상속재산 + 사전증여재산 - 상속인의 유증재산) X 배우자 법정 상속지문」- 배우자에게 10년내 증여한 재산에 대한 증여세 과세표준

     - 등기등을 요하는 재산의 경우는 상속세 결정기한(신고기한 으로부터 6월)까지 분할 등기를 하여야 합니다.
     - 배우자가 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제합니다.
  3) 기타 인적 공제
   ○ 자녀공제
     - 1인당 3천만원을 공제합니다.
     - 나이나 동거여부와는 무관하며 인원 제한도 없습니다.
   ○ 미성년자공제
     - 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 20세 미만인 자에 대하여 공제하며
     - 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.
   ○ 연로자공제
     - 배우자를 제외한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 60세 이상인 자에 대하여 공제하며 1인당 3천만원을 공제합니다.
   ○ 장애자공제
     - 배우자를 포함한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 장애자에 대하여 공제하며 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.
  4) 일괄공제
     ○ 기초공제 2억원과 기타 인적공제의 합계금액을 항목별로 공제받는 대신에 일괄적으로 5억원을 공제할 수도 있습니다(선택가능). 다만, 배우자 단독상속의 경우에는 일괄공제를 적용받을 수 없습니다.
  5) 금융재산 상속공제
    ○ 상속재산 중에 금융기관이 취급하는 예금·적금·신탁·예탁금·출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제합니다.     

순금융개산가액	금융재산 상소공제액
2천만원 이하	당해 순금융재산가액
2천만원 초과 1억원 이하	2천만원
1억원 초과	순금융재산가액X20%(2억한도)

     ※ 순금융재산가액 = 금융재산가액 - 금융부채
 (4) 감정평가비용 등
   ○ 상속세를 신고하기 위하여 상속재산을 감정기관이 평가함에 따라 수수료를 지급한 경우 당해 수수료를 과세표준에서 차감하며, 그 대상 수수료와 한도금액은 아래와 같습니다.
     1. 감정법인 평가수수료 ; 500만원 한도
     2. 평가위원회 평가수수료 ; 감정법인 평가수수료를 포함하여 1천만원 한도
 (5)세  율
  ○ 상속세 세율은 다음과 같습니다.

과  세  표  준	세    율	누 진 공 제 액
1억이하	10%	-
1억초과 - 5억이하	20%	1천만원
5억초과 - 10억이하	30%	6천만원
10억초과 - 30억이하	40%	1억6천만원
30억초과	50%	4억6천만원

  ○ 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세
    - 할아버지가 바로 손자에게 상속하는 것과 같이 상속인이 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 산출세액에 다음의 금액을
      가산합니다.(대습 상속의 경우는 제외)   

  산출세액  X ( 피상속인의자녀를 제외한 직계비속이 상속받은 재산가액 / 총 상속재산가액) x (30/100)

   ※ 대습상속 ; 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시전에 사망한 경우 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망한 자의
                      순위에 갈음하여 상속인이 되는 것을 말함.

   상속세 계산사례   

《  사   례  》
  ·  상속재산 ; 주택 2억 8천만원, 토지 10억 5천만원, 합계 13억 3천만원, 채무 1,500만원
  ·  증빙서류있는 장례비용 300만원, 각종 공과금 20만원, 배우자와 자녀 2명(23세와 18세)이 있는 경우
《  계 산 내 용  》
   1) 상속과세가액 ; 13억 800만원     

상속재산 13억 3,000만원

-

채  무 1,500만원

-

장례비용 500만원(최소500만원)

-

공과금 200만원

   2) 기초공제 ; 2억원
   3) 배우자상속공제 ; 5억원
   4) 기타인적공제
      · 자녀공제 ; 6,000만원(자녀1인당 3,000만원)
      · 미성년자공제 ; 1,000만원
                      (연간 500만원X18세 자녀의 20세까지 기간 2년)
   5) 일괄공제 ; 5억원(②+④ 대신 적용 가능함)
   6) 과세표준 ; 3억 8000만원 (①-③-⑤선택, 일괄공제 유리)
   7) 산출세액 ; 5,160만원 (3억 800만원X세율20%-누진공제 1,000만원)
   8) 납부할 상속세액 ; 4,644만원(자진 신고시 ⑦의 10% 공제)
⑤ 상속세 신고·납부 요령

          피상속인의 사망일로부터 6개월 이내에 신고하여야 합니다.         

 ○ 재산을 상속받은 사람은 상속개시일(사망일)로부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우는 9개월) 안에 사망자의 주소지 관할세무서에 상속세신고를 하고 자진납부해야 하며, 이 기간 내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제 받게 되나 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10% ~ 20%의 가산세를  더 물게 됩니다.
 ○ 또한 상속세를 신고만 하고 납부를 하지 않으면 납부하지 아니한 기간에 따라 내야할 세금에 1일 1.03%의  가산세를 더 물게 됩니다. 따라서 상속세의 신고·납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금을 물게 됩니다.    

    납부할 세금이 많으면 나누어 내거나 부동산 등으로 낼 수 있습니다.   

•  

  분   납  

 ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
 ○ 분납할 수 있는 세액
   1. 납부할 세액이 2천만원 이하인 때
      → 1천만원을 초과하는 금액
   2. 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우
      → 납부할 세액의 1/2 이하의 금액 

  연부 연납  

 ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 세액의 1/4을 납부하고, 나머지 3/4에 대하여는 세무서에 담보를 제공하고 3년 내에 나누어 낼 수 있는데 이를 “연부연납” 이라고 합니다.
 ○ 연부 연납 기간은 연부연납 허가일로부터 3년 내로 합니다.
   - 다만, 가업상속 재산의 경우에는 5년, 상속재산 중 가업상속재산이 차지하는 비율이 50% 이상인 경우에는 15년 내로 합니다.
 ○ 연부 연납을 하려면 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부 기한내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
  ※ 연부 연납을 하는 때에는 연부연납 세액 중 납부하지 아니한 금액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 합니다. 

  물   납  

 ○ 상속받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산 가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과 하는 경우에는 상속받은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있습니다.
 ○ 물납을 하고자 하는 경우에는 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할 세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
 ○ 물납을 할 수 있는 재산
   - 국내에 소재하는 부동산
   - 국채·공채·주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권.  다만, 상장 및 협회등록법인 주식은 제외함.    
 ○ 제출할 서류(해당되는 서류만 내면 됩니다)
   - 상속세표준신고 및 자진납부계산서
   - 상속재산명세 및 평가명세서
   - 연부연납(물납) 허가신청서 및 납세담보제공서
   - 기타 첨부서류 ; 주민등록등본, 호적등본 또는 사망진단서, 재산평가관련서류 등
  ※ 상속재산의 평가에 관한 서류
    · 토지의 경우 ; 등기부등본 · 토지가격확인원
    · 건물의 경우 ; 등기부등본·건축물대장
    · 예금의 경우 ; 예금잔액증명서 등
 
 
 
 
5. 부동산의 증여와 세금 
  ○ 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여  부과하는 세금입니다. 특히, 증여세는 완전포괄주의 과세제도 도입으로 재산을 민법상 증여 및 세법상 예시된 경우뿐만 아니라 사실상 재산의 무상이전에 해당하는 경우에는 그 행위 또는  거래의 명칭 형식 목적 등에 불구하고 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산 등을 거래할 때는 유의할 필요가 있습니다.
① 증여세 과세대상    

  타인으로부터 재산을 무상으로 받으면 증여세를 내야 합니다.

 ○ 증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승락함으로써 성립하는 계약이라고 할  수 있습니다,
 ○ 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 내에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고·납부하여야 합니다.    

   다음의 사례도 증여로 보아 증여세를 과세 합니다.

 ○ 특수관계자간의 거래에 한정하여 과세되는 경우
   - 배우자 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우.
   - 부동산을 무상으로 사용하는 경우.
   - 1억원 이상의 금전을 무상 또는 저율로 대부 받은 경우.
   - 결손·휴업·폐업법인의 주주 등이 재산 또는 용역을 무상 또는 저가로 제공받은 경우
   - 기업의 합병 또는 증자·감자로 인하여 주주가 이익을 얻은 경우.
   - 전환사채 등을 인수·취득·양도하거나, 주식으로 전환·교환 또는 주식의 인수함으로써 이익을 얻은 경우
   - 유·무상 취득한 주식 등이 취득 후 5년 이내 다른 상장(또는 협회등록)법인과 합병됨으로서 얻은 이익
      다만 허위, 기타 부정한 방법으로 상속·증여를 감소시킨 경우에는 특수관계자 및 기간에 관계없이 과세된다.
   - 재산을 시가의 70%이하 또는 130%이상 가액으로 양도하거나, 시가와 대가의 차액이 3억원 이상인 경우
      다만, 특수관계가 아닌 경우에는 시가의 70%이하 또는 130%이상 가액으로 양도한 경우에 한한다.
○ 특수관계가 없는 자간의 거래에도 과세되는 경우
   - 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우
   - 보험료를 내지 않은 사람 및 보험계약기간에 보험금을 증여 받아 불입한 사람이 보험금을 타는 경우
   - 채무의 면제를 받거나 다른 사람이 채무를 대신 갚아줌으로써 이익을 얻은 경우
   - 기업의 증자시 저가로 실권주를 재배정받거나 제3자가 직접 배정받은 경우
 ○ 기타
   - 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금이 출처가 분명하지 않은 경우
   - 위에 예시된 경우 이외의 타인 재산의 무상사용 등과 법인의 자본거래 등을 통해 얻은 이익
   - 미성년자 등이 취득한 재산이 타인의 기여에 의해 재산가치가 증가한 경우
   - 제3자를 통해 우회하거나 거래 형식을 변형함으로써 상속·증여세를 부당하게 감소시킨 경우
② 증여세 면제·비과세
 (1) 증여재산을 반환하거나 재증여하는 경우의 증여세
  ○ 증여 후 당사자간의 협의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월) 이내에 반환하는  경우에는
      당초부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 다만, 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세합니다.
  ○ 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에  증여자에게 다시 반환 또는 재증여하는 경우
     - 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않습니다.(당초 증여분에 대하여는 증여세를 과세함)
 (2) 농지 등에 대한 증여세 면제
  ○ 자경 농민이 영농자녀에게 농지, 초지, 산림지를 2006.12.31까지 증여하는 경우
    - 국토의계획및이용에관한법상 주거·상업·공업지역 및 택지개발예정지구, 개발사업지구로 지정된 지역외에 소재한 농지 등으로서 ‘99.1.1 현재 증여세 면제 요건을 갖춘 경우에 한함.
  ○ 자경 농민이 자경 농민인 직계비속, 직계비속의 배우자 및 형제자매에게 농지 등을 2006.12.31까지 증여하는 경우
    - 농업진흥지역내의 농지로서 ‘91년말 현재 소유하고 있으며, ’97.1.1 현재 증여세 면제 요건을 갖춘 경우에 한함.
  ○ 면제되는 농지 등의 면적은 다음의 범위 내에서만 가능합니다.
    - 농지세 과세대상이 되는 29,700㎡(9,000평) 이내의 농지(비과세, 감면 및 소액부 징수의 경우를 포함)
    - 초지법에 의한 148,500㎡(45,000평) 이내의 초지   
    - 산림법의 보전임지 중 영림계획에 따라 새로이 조림한 기간이 5년 이상인 산림지로서 297,000㎡(90,000평) 이내의 것. 다만, 조림기간이 20년 이상인 산림지의 경우에는 조림기간이 5년 이상인 9만평 이내의 산림지를 포함하여 30만평 이내의 것으로 한다.
    - 세금을 면제 받으려면 주소지 관할세무서장에게 세액면제 신청을 하여야 합니다.
     ※ 제출서류
      · 증여자와 영농자녀의 호적등본 및 주민등록등본(주민등록증의 제시도 가능함)
      · 증여자 및 영농자녀의 농지세 납세증명서 또는 영농사실을 확인할 수 있는 서류
      · 당해 농지 등에 대한 증여세 사본
      · 영농자녀의 농지등의 보유 명세서
    - 세금이 면제된 농지 등을 5년 안에 양도하면 면제 받은 세액을 추징당하게 됩니다.
   ○ ‘자경농민’ 이란 당해 농지 등이 소재하는 시·군·구나 이와 연접한 시·군·구에 거주하면 서 당해 농지 등의 증여일로부터 소급하여 2년이상 계속 직접 영농에 종사하고 있는 농민을 말합니다.
   ○ ‘영농자녀’ 라 함은 자경 농민의 직계비속 중 18세 이상인 자경 농민을 말합니다.
 (3) 공익법인 등이 출연 받은 재산
  ○ 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연 받은 재산에 대해서는 증여세를 과세하지 않습니다.
  ○ 다만, 공익법인 등에 출연하는 재산에서는 일정한 요건과 규제조항을 두어 조건부로 과세가액에 불산입한 후, 이에 저촉 될 때에는 증여세를 추징하고  있습니다.
 (4) 장애인이 증여받은 재산의 비과세 : 장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여받은 금점, 부동산,
   ○ 유가증권을 증여세 신고기한(3월) 이내에 신탁영업에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익전부를 당해 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않습니다. 또한 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급 받는 경우에는 연간 4천만원까지 증여세를 내지 않아도 됩니다.
    1) 장애인의 범위
      - 장애인복지법에 의한 장애인
      - 국가유공자등예우및지원에관한법률에 의한 상이자 및 이와 유사한 자로서 근로능력이 없는자
      - 기타 항시 치료를 요하는 중증환자
    2) 다음과 같은 사후관리요건을 위배한 때에는 그 때 증여 받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다.
      - 신탁을 해지하거나 신탁기간 만료시 연장하지 아니하는 경우
      - 수익자를 변경한 경우
      - 증여재산가액이 감소한 경우
      - 신탁이익이 장애인 외의 자에게 귀속되는 경우 
    3) 다만, 다음의 경우는 부득이한 사유로 보아 증여세를 부과하지 않습니다.
      - 신탁회사가 관계법령 등에 의하여 영업취소 등이 되어 신탁을 해지한 경우로써 신탁해지일부터 2월 이내 동일종류의 신탁에 가입한 때
      - 신탁회사가 신탁재산 운영 중 그 재산가액이 감소한 경우
   4) 신탁기간 만료일부터 1월 이내에 동일 종류의 신탁에 가입한 경우에는 신탁기간을 연장한 것으로 봅니다,
③ 증여세 계산방법
  ○ 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.

증여재산

-

증여재산공제액

=

과세표준

            

과세표준

x

세   율

=

산출세액

 (1) 증여재산의 평가
   ○ 증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하되, 그 시기를 산정하기 어려울 때에는 다음과 같은 방법에 의합니다.
     - 토지 ; 개별공시지가
     - 건물 ; 국세청 기준시가공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)
 (2) 증여재산 공제
   ○ 증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다음의 금액을 공제합니다.

관계	공제금액
배우자	3억원	(‘02.12.31 이전에 증여받은 경우에는 5억원)
직계비속	3,000만원	(수증자가 미성년자인 경우에는 1,500만원)
기타친족	500만원

    다만, 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여에서 공제받을 금액의 합계액은 위의 공제금액을 한도로 합니다.                               

사    례

  ① 아버지로부터 여러 번에 걸쳐 재산을 증여받은 경우
    → 10년 이내의 증여재산가액을 합한 금액에서 3,000만원만 공제함
  ② 아들이 아버지와 어머니로부터 r각각 재산을 증여받은 경우
    → 아버지로부터 증여받은 재산가액과 어머니로부터 증여받은 재산가액의 합계에서 3,000만원을 공제함
  ③ 아버지와 삼촌으로부터 재산을 증여받은 경우
    → 아버지로부터 증여받은 재산가액에서 3,000만원을, 삼촌으로부터 증여받은 재산가액에서 500만원을 공제함
(3) 세  율
 증여세의 세율은 다음과 같습니다. 

과세표준	세   율	누진공제액
1억이하	10%
1억초과 ~ 5억이하	20%	1천만원
5억초과 ~ 10억이하	30%	6천만원
10억초과 ~ 30억이하	40%	1억6천만원
30억초과	50%	4억6천만원

※ 세대생략 증여에 대한 할증과세 ; 직계비속에 대한 증여 중 한세대를 생략하고 이루어진 증여 (예 ; 할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우)에 대하여는 산출세액의 30%를 가산합니다.

   증여세 계산사례   

● 아버지로부터 1억5,000만원을 증여받은 경우(증여받은 사람은 성년임)
  《  계 산 내 용  》
    - 증여재산 공제 ; 3,000만원
    - 과세표준 ; 1억 2,000만원 (1억 5천만원 - 3,000만원)
    - 산출세액 ; 1,400만원 (1억 2,000만원 X 세율20% - 누진공제 1,000만원)
    - 납부할 세액 ; 1,260만원 (자진신고시 산출세액의 10%공제)
④ 증여세 신고 · 납부 요령

     증여를 받은 사람은 증여를 잗은 날로부터 3개월 안에 신고·납부하여야 합니다.

 ○ 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 안에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고·납부하여야 하며,  이 기간 내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제하여 드립니다.
 ○ 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10 ~ 20%의 가산세를 더 물게 됩니다. 또 증여세를 신고만하고 납부를 하지 않으면 미납기간에 따라 내야할 세금의 1일 0.03%를 가산세로 더 물게 됩니다. 따라서 증여세의 신고 납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금을 물게 됩니다.  

     납부할 세금이 많으면 나누어 내거나 부동산 등으로 낼 수 있습니다.         

 

  분   납  

 ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
 ○ 분납할 수 있는 세액
   1. 납부할 세액이 2천만원 이하인 때
      → 1천만원을 초과하는 금액
   2. 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우
      → 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

  연부연납  

 ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 세액의 1/4을 납부하고 나머지 3/4에 대하여는 세무서에 담보를  제공하고 3년 내에 나누어 낼 수 있는데  이를 “연부연납” 이라고 합니다.
 ○ 연부 연납 기간은 연부 연납 허가일로부터 3년 내로 합니다.
   - 다만, 가업상속재산의 경우에는 5년, 상속재산 중 가업상속재산이 차지한는 비율이 50% 이상인 경우에는 15년 내로 합니다.
 ○ 연부연납을 하려면 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부 기한내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
  ※ 연부연납을 하는 때에는 연부연납세액 중 납부하지 아니한 금액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 합니다. 

  물   납  

 ○ 상속받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 상속받은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있습니다.
 ○ 물납을 하고자 하는 경우에는 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
 ○ 물납을 할 수 있는 재산
   - 국내에 소재하는 부동산
   - 국채·공채·주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권. 다만, 상장 및 협회등록법인 주식은 제외함.    

    신고시에는 서류를 빠짐없이 제출하여야 세금부담이 가벼워  집니다.         

 ○제출할 서류(해당되는 서류만 내면 됩니다)
   - 상속세표준신고 및 자진납부계산서
   - 상속재산명세 및 평가명세서
   - 연부연납(물납) 허가신청서 및 납세담보제공서
   - 기타 첨부서류 ; 주민등록등본, 호적등본 또는 사망진단서, 재산평가관련서류 등
 ※상속재산의 평가에 관한 서류
   · 토지의 경우 ; 등기부등본·토지가격확인원
   · 건물의 경우 ; 등기부등본·건축물대장
   · 예금의 경우 ; 예금잔액증명서 등
 ○ 신고에 사용되는 서식은 전국 세무관서에서 무료로 배부해 드리고 있으며, 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서도 서식을 다운받아 사용하실 수 있습니다