향후 대구지역의 부동산 경기전망은 ?(2)

□ 대구지역의 부동산 경기전망에 대하여 2편을 작성하고자 합니다 1편에 대하여 많은 관심을 가지게 되어 필자의 주장을 글로서 옮기어 봅니다. 향후 대구지역의 부동산 경기전망(1)에서 언급한바와 같이 대구지역의 부동산 경기는 주기가 존재하는것 같습니다. 약10년정도에서 상승기 성숙기 하락기를 주기적으로 반복이 되고 있는것 같습니다.  지금부터 30년전 1981년정도를 살펴보면 그당시는 대구주택시장은 말 그대로 엉망진창이었습니다 집은 다지었는데 매매가 되지않아 요새 말하는 전세분양을 우선직원을 대상으로 했고 그것도 안되어 결국 일반인에게도 했지요. 정말로 그때는 무덤이 따로 없었던 시기 인것 같습니다.   송현택지개발을 했는데 단독택지도 분양이 안되고, 공동택지는 주공이 분양을 했는데 1.2단지 저층 1600세대( 13. 15. 17. 20평)의 경우 남아돌아 대구시 달성군이 사택으로 동자체를 구입해준것도 있고, 고층 1080세대는 더 고전을 못 했지요 이것이 1986년입니다.    1987년 지산택지를 분양받은 지역의 주택업체중 자금능력이 있는 업체는 분양을 하였고 자금능력이 없는 중소업체는 임대아파를 건립해서 겨우 분양조건부 임대 분양을 해 해결하였지요. 상인택지에서도 이와 같은 현상이 나타났어요. 이와같은 현상은 1988년 올림픽이 열리기전가지 그랬어요.이때 언론들은 대한민국이 망한다고 했어요 왜내고요 올림픽 성공하지 못 하면 부채로 그러나 그 후 경기의 사이클은 서울부터 부동산이 살아나기 시작하여 부동산광풍이 시작이 되었지요   그 다음이 범물택지개발 이곳도 성공을 그두었어요 마침 정부의 주택활성화대책으로 노태우대통령의 100만호에 힘입어 월성택지개발은 광풍에 하나 였다고 기억되며 자재의 부족으로 아파트의 부실을 초래하지 않았나 생각됩니다. 1990년 2차 상인택지개발은 월성택지의 중앙집중방식이 아닌 개별도시가스 도입과 블럭별 용적율과 면적의 비가 적용되었고, 상인택지도 경기의 성숙기에 있었으로 최고의 경쟁율 100:1이라는 경이적인 기록한바 있습니다.   1994년 대곡택지개발은 경기의 하강국면에 접해 있었서 주택업체들이 선득 분양받기를 꺼려 했던것 같습니다. 분양도 그렇게 성공하지 못해 미분양이 발생되었습니다. 이때의 시점이 경기의 하강국면이며 주택업체들이 하나하나 없어지기 시작했어요. 이때의 정부는 김영상정부인데 경기를 잡기위하여 토지공개념 토지초과이득세 개발부담금등 온갖 부동산정책을 시행했지요 이것은  전정부의 부동산정책의 역효과지요. 결국 너무 많은 부동산 억제정책의 시행으로 경기는 최악의 상태에 갔으며 아직 가입안해도 되는 국력인데 무슨 바람이 불었는지 OECD에 가입하여 대한민국의 대부분의 중소기업은 임금이 싼 중국으로 이동하고 한국은 공동화현상을 초래했고 결국 국가부도로 IMF지원을 받는 아이니컬한 현상을 초래했지요. 어찌보면 이때가 경기의 최저점이었는데 정부의 잘못된 정책으로 이렇게 되었어요 1998년 김대중정부는 경기를 살리고자 마루라 빼고는 다판다는 마음으로 기업이고 은행이고 금반지까지 팔았으며 전 정부의 부동산정책을 다 폐기해버렸어요 이 정부 또한 경기흐름이 어느시점인가 확인하지 않고 너무성급한 부동산정책으로 부동산광풍이 불어 대한민국 국민의 대부분이 부동산시장에 뛰어 들어 부동산중개업소의 난립으로 어려움을 격도록하였으며, 노무현정부는 부동산잡기 위하여 말 그대로 대통령까지 나서는 진풍경을 초래하였다고 봅니다. 결국 정권의 마지막 시점 2006년부터 부동산은 싸늘해지면서 경기는 최악으로 갔습지다.   새로운 정권을 잡은 이명박정부는 노무현 정부의 부동산 대목을 하나 빼기 시작하여 2011.12.4 모두 빼었다고 하지요. 이 또한 김대중정부의 실수를 범복하는것이 아닌가 생각합니다 부동산정책은 한순간의 정책으로 효과가 나타나지 않기 때문에 서서히 계획적으로 준비하지 않으면 계속반복되는 것으로 보여집니다 필자보다 더 많은 정보를 가진 당국자들이 알아서 하지않나 생각하지만  결과에 눈이 어두운자의 잠시착각에서 정책을 남발하지요.   이상하게도 대한민국의 경기는 10년주기를 가지고 같이 진행하였는데 김대중정부이후부터는 각자 개별적으로 움직이고 있었어요 서울에서 지방이 아니라 지방별로 다르게 진행되고 있었습니다 부산.창원,울산등 약간의 차이는 있지만 다르게 부동산이 전개되었고 2008년 하반기부터 상승국면에 들어가 2011년에는 성숙기에 접어들었고 대구의 경우 2010년 하반기 상승국면에 진입하여 현재 계속적인 상승으로 이어가고 있으며 앞으로 2년정도가 더 진행이 될것으로 보며,서울지역의 경우 2013년초가 되면 상승국면에 접어 들것이라고 조심스럽게 전망해봅니다. 그리고 다음정권은 어쩔수 없이 부동산에 대하여 강력한 억제정책을 솓아 내지 않을까 생각합니다   다음은 다음장에서 30년 주기표를 한번 보세요