알기쉬운 부동산 취,등록세 계산법|

[자유새]

<알기쉬운 부동산 취,등록세 계산법> 

  많은 사람들이 취득세 신고 → 등기 까지의 절차를 매우 두렵게 생각한다. 하지만 지금까지 수많은 사람들이 직접 서류가 맞는지 하나하나 따져가여 등기까지 직접 해내셨다. 심지어 얼마전에는 거동이 불편하신 80대 어르신도 하나하나 물어보며 직접 등기까지 해내셨다. 취득세 창구에서 세금을 부과하는 나로썬 많은 사람들에게 정보를 공유하고 한발짝 낳아가 등기하는 것에 더 쉽게 다가가도록 하는 게 내 바램이다.^^

 아래는 간단하게 표로 정리해봤다. 2010년 까지는 등록세와 취득세가 별도로 고지서가 나갔지만, 2011년부터는 취득세, 등록세가 하나의 취득세로 통합이 되어버렸다. 그리고 단순 등록세같은 경우는 등록면허세로 명칭이 바뀌었다. 고지서가 하나로 통합되다 보니, 사람들이 취득세 계산에 헷갈려하고 어려워 한다. (솔직히 나도 이해하는대 꾀나 오래 걸렸음ㅠ) 우리가 알아두어야 할것은 고지서는 하나로 통합되었지만, 세율은 작년과 똑같이 계산된다는 것이다. 

 각각의 세목의 세율에 농특세, 교육세가 부과가 된다. 등록세에 대한 교육세 20%, 취득세에 대한 농특세 10%이다. 하지만 고지서가 하나로 나와버리니 복잡해지고 어려워진다. 이런 불편함을 덜어주고자 계산하기 쉽도록 교육세와 농특세가 포함된 계산법을 적용하였다.

※ 매매로 취득하는 경우, 개인간 거래는 과표와 매매가 중 높은 금액으로 산정된다. (대부분 매매가가 더 높겠죠?) 그리고 법인간 거래는 장부가 존재하기 때문에 신고금액으로 산정이 된다.

 아래 계산법은 매매가 X 아래표의 세율로 곱하면 취득세율이 뚝딱~~ 행여나, 감면사항이 있는 경우도 감면적용을 한 취득세율을 곱하면 감면적용 후의 취득세율이 나온다. 아주 보편적인 감면사항을 기재했다. 그리고 아래에 취득세 등록세에 대한 언급은 하나로 통합된 올해의 세금이 아닌 순수 기존에 있었던 등록세와 취득세를 말한다.(2011부터는 취득세 하나로 통합되었기 때문에)

 

 

 

 1. 매매로 인한 취득 (취득세)

 

등기원인	등록 세율	취득 세율	통합취득세율 쉽게계산하기 (매매가 X □%)	감면사항				감면적용 후 취득세율 (매매가X□%)
농지취득	1%	2%	3.4 %	자경농민 취득세 비과세, 등록세 50% 감면, 농특세 비과세				1.6 %
농지외취득	2%	2%	4.6 %	주택 1인 1주택, 일시적 2주택 취, 등록세 50% 감면,  85㎡이하 농특세 , 감면분에 대한 농특세 비과세				85이하 2.2% 85이상 2.7%
경매낙찰	농지, 농지외 위와 동일
분양	2%	2%	85㎡이하 4.4% 85㎡이상 4.6%	85㎡ 이하	1인1주택,일시적 2주택 취,등록세 50%감면	농특세, 감면분에 대한 농특세 비과세		85이하 2.2% 85이상 2.7%
미분양				85㎡ 이하	취득세, 등록세 75% 경감, 농특세 비과세			1.15%
				85㎡ 이상	할인율이 10% 미만	취,등록세 50%경감,감면분에 대한 농특세 비과세		2.3%
					할인율이 10%~20%	취,등록세 62.5%경감		1.725%
					할인율이 20% 이상	취,등록세 75%경감,감면분에 대한 농특세 비과세		1.15%

유상 취득(농지)

필요서류 - 취득세신고서, 매매계약서, 거래계약신고필증

  농지세율로 적용될 경우는, 공부상 농지인대 현황상 농지가 아니면 농지 외 세율(4.6%)로 계산한다. 예를 들면 공부상은 전으로 되있지만,, 내가 지금 그 토지를 임야로 쓰고 있으면 농지외 세율로 적용이 된다. 농지는 현황성, 공부상 다 일치가 되야 한다.

 전, 답, 과수원인 농지를 취득할 때, 자경농민에 대해서는 취득세를 비과세, 등록세는 50% 감면이 적용된다. 농지원부가 존재하며 취득하는 농지에 대해 2년안으로 용도를 바꾸거나 매도처분을 하면 감면분에 대해서 자진신고를 해야 한다

유상 취득(농지 외)                                        

필요서류 - 취득세 신고서, 매매계약서, 거래계약신고필증

 농지를 제외한 나머지(대지, 임야, 잡종지, 도로, 구거 그리고 아파트, 상가)는 다 농지외 세율로적용되며, 공부상 농지인대도 현황상 농지외에 다른용도로 쓰고 있는 경우도 농지 외 세율로 적용이 된다. 

 주택 거래에 대한 감면이 작년까지였지만 올해까지 일시적 연장이 되었다. 하지만 기존에 주택이 없이 최초로 취득하는 1인 1주택의 경우, 9억원 이하 주택에 한해서만 주택거래에 대한 감면 50%를 받는다. 또 기존에 주택이 있지만 2년안에 기존주택에 대해서 매도처분을 한다라는 조건인 경우 일시적 2주택에 해당되며 이또한 감면을 받을 수 있다. 하지만 이 같은 경우에는 이사, 취학, 질병의 요양, 근무지 이동, 그밖의 부득이한 사유가 있을 시에만 해당이 된다. 만약 감면을 받고도 2년 안으로 주택을 매도처분을 못할 경우, 주택이 존재할 경우 감면분에 대해 자진신고를 하여 가산세 물려 추징되는 일이 없도록 해야한다.

 주택이 도시지역은 85㎡ 이하는 농특세 비과세, 도시 외의 지역은 100㎡ 이하 비과세가 된다. 도시지역과 도시지역 외의 구분은 아래 <건물신축>편 밑을 참고하기 바란다.

 서민주택에 대한 감면은 1억원 미만, 40㎡ 이하 등본상에 있는  가족전부 무주택자이면 100% 면제를 받는다. 여기서는 세대를 달리하고 있더라도 30세 이하직계비속이라면 같은 구성원으로 간주한다. 붙임 서류를 재산세 영수증과 등본, 가족관계증명서, 감면신청서를 추가로 첨부하면 세금은 100% 면제를 받는다.

경매 낙찰                                

첨부서류 - 취득세 신고서, 매각허가결정결의서(대금지급직인이들어간), 납입영수증

 경매로 취득한 경우 대금 지급일을 취득으로 간주하며 세금을 부과하고 농지에 대한 감면, 주택을 경락받았을 시에도 위와 똑같이 감면을 받을 수 있다. 세율은 위와 똑같으며 붙임서류만 다르다고 생각하면 된다.

분양                                                   

                 첨부서류 - 취득세 신고서, 분양 계약서, 거래계약신고 필증or

                                                                               검인이 들어간 계약서, 납부납입 영수증(계정별 원장, 장부)

  아파트를 분양 받았을 경우 9억원 이하, 1인 1주택에 해당되면 감면 혜택을 받을 수 있다. 이사, 근무지이동 등의 부득이한 사유로인한 일시적 2주택도 이에 포함된다. 위의 유상거래에서 말햇듯이 2년안으로 기존주택에 대해서 매도처분을 한다라는 조건으로 일시적 2주택인 경우 일시적 2주택에 성립이 되며 감면을 받았는대도 만약 2년 뒤에 주택이 있을 경우 감면분에 대해 자신신고를 해야 한다.

 85㎡ 이상은 농특세를 비과세하며 과표는 순수 약정금액에 할인금액을 뺀 금액으로 과표를 잡는다. (부가세는 포함하지 않음) 정확히 모르겠으면 분양사무실에서 발급하는 납부납입 영수증이 있다. 대금을 언제 지금하고 잔금을 언제 치렀는지 한눈에 볼 수 있다. 약정원금이 2억, 할인금액이 200만원 부가세가  30만원이라고 가정하면 

<200,000,000 -2,000,000= 과표>가 되는 것이다. 부가세는 대부분 약정금액에 포함되어 있지 않고, 별도로 표기가 되어 있기 때문에 부가세 약정원금에 부과세가 표기가 되어 있는 경우에만 부과세를 빼준다. 실납입금액이 부과세를 포함한 금액이여서 실납입금액에서 부과세를 빼는 방법도 하나의 방법이 될 수 있다.

  미분양                                                                  

첨부서류 - 취득세 신고서, 미분양 계약서(미분양확인도장)

 미분양은 분양과는 별도로 2011년 4월 말까지 잔금을 지급한 미분양 주택으로 판정댄 주택에 대해서 감면이 적용된다.(기존에 ) 감면은 면적에 따라, 할인율에 따라 각각 다르게 적용된다. 전용면적이 85㎡ 이하이면 취득세 등록세 각각 75%를 경감해 주고, 전용 면적이 85㎡ 이상일 때는 인하율에 따라서 다르게 적용한다. 인하율은 할인 금액÷약정원금X100을 한다. 인하율이 10%이하인 경우 취득세 등록세 각각 50%를 경감하고, 인하율이 10%이상 20%미만일 경우 62.5%, 인하율이 20% 이상인 경우 75%를 경감한다. 계산법은 위 표를 참고하면 빠르고 간편하다.

2. 증여, 교환, 보존등기

등기원인	등록세율	취득세율	통합취득세 쉽게계산하기 (과표X□%)	감면사항	감면적용후 취득세율 (과표X□%)
무상취득(증여)	1.5%	2%	4%	자경농민 취등록세 50%감면	1.9%
상속(농지)	0.3%	2%	2.56%	자경농민 취등록세 50%감면	0.18%
상속(농지외)	0.8%	2%	3.16%
교환(농지)	1%	2%	3.4%	자경농민 취등록세 50%감면	2.2%
교환(농지외)	2%	2%	4.6%
건물 신축	0.8%	2%	3.16%	85이하, 도시지역외 지역 100m 이하 농특세비과세	2.96%
지목변경		2%	2.2%
공유물분할 (자기지분,미만)			2.56%	자기지분만큼 분할, 취득세 비과세	0.36
공유물분할 (자기지분 이상)			2.56%

 무상취득 (증여)                                                                                  

첨부서류-취득세신고서, 증여계약서(검인)

 토지나 건물 등을 한 사람에게 증여를 할 때 적용을 한다. 매매보다는 세율이 저렴하다. 증여도 자경농민에 대해서 감면을 받을 수 있으며 유상매매로 취득한 것과 같이, 감면을 받은 토지에 대해서 2년 이상 경작을 하지 않거나 용두를 바꾸는 경우, 매도처분을 하는 경우 감면분에 대한 자진신고를 해야 한다.

 상속                      

첨부서류-취득세신고서,상속재산분할협의서,

사망자가족관계증명서(제적등본), 사망자기본증명서

 상속과 같은 경우는 사망 시점이 ~2010년까지인 경우 작년의 고지서로(취득세, 등록세 각각) 발급되며 사망일자가 2011년 이후인 경우 2011년 통합된 취득세 고지서 하나로 발급이 된다. 첨부 서류는 협의에 의한 상속인 경우, 상속 재산분할 협의서, 상속권자들을 알 수 있는 제적등본이나 가족관계 증명서, 그리고 사망자의 사망일자가 표기된 말소자 초본이나 기본 증명서이다.

 협의서를 작성하는 요령은 위에 양식을 별도를 첨부했으니 참고하기 바라고  누가, 언제 사망하였으므로 상속권 누구누구가 각각 무슨필지에 대해 상속을 받고, 나머지 상속권자들은 이에 모두 동의를 한다(도장) 라는 내용으로 작성하면 된다.

 자경농민에 대해 상속권자가 감면대상이 되는 농지를 취득할 경우 취득세는 비과세, 등록세는 50%감면이 적용이 된다. 상속은 사망일로부터 6개월 안으로 신고를 해야 하며 안그러면 취득세에 대한 가산세가 붙는다. 사망일 이후 6개월 이후 한달안으로 신고를 안할 경우 신고 가산세 10%, 두달이 지난 경우 20%, 이마저도 신고를 안하게 되면 신고 가산세 20%와 하루하루 취득세에 대한 납부 불성실 가산세 3/10000의 가산세가 붙는다. 5년 안으로 신고를 안하게 되면 취득세 자체가 자동적으로 소멸이 되지만, 추징이 될 수 있을 여지가 있기 때문에 신고를 할지 안할지는 당사자 본인들이 결정해야 할 문제인 것 같다.  

교환                                                                                              첨부서류-취득세 신고서, 교환계약서

 교환은 당사자간의 토지를 서로 교환한다는 내용으로 신고를 하는 것이다. 서로 맞교환이기 때문에 교환 계약서 상에 토지를 교환한다는 내용을 기재해야 하고 과표로 적용을 하며 그 교환하는 필지 중 높은 과표로 출력이 된다. 쉽게 말해, 교환하려는 두 필지는 누가 높고 누가 낮은것과 상관없이,  높은 과표에 따라 각각 똑같이 출력이 되는 것이다.

건물 신축                  

첨부서류-취득세신고서, 건축물대장

 건축물이 준공이 떨여저 승인이 났으면 승인날로부터 60일 안으로 취득세 신고를 해야 한다. 승인이 나면 건축물 대장이 생성되며, 건축물대장상에 용도, 구조, 면적, 지번, 용두지수 등을 토대로 세금이 부과가 된다. 하지만 건축주와 시공자가 다른경우, 건축회사에 도급을 주었다면 도급계약서와 영수증 등 들어간 비용을 토대로 세금이 부과가 된다. 건축주가 법인이면 법인 장부가 발생이 되며 첨부서류는 위에 첨부파일의 목록을 참고한다.

 주택개량사업에 선정되어 건물을 지은 경우, 구청이나 군청 등 자치단체에 필요한 서류를 문의하여 첨부하면 100% 비과세가 된다. 주택에 대해서 도시지역인 경우 85㎡ 이하는 농특세가 비과세이며 도시지역 외 지역인 경우는 100㎡이하 농특세를 비과세한다. 아래는 도시지역과 도시지역을 구분한 목록이다.

지목변경

  전이나 답, 임야에 건물을 지을 경우 현황상 대지로 간주하여 세법상 이 부분을 취득으로 간주한다. 농지가 현황상 대지로 바뀌기 때문에 그만큼 공시시가 올라가며 그 올라간 만큼도 취득으로 보고 그 차액만큼의 공시시가를 면적과 곱해 세율로 산출 한다. 농지전용 부담금과는 별도이며 60일 안으로(2011년 이전은 30일) 신고하지 않는 경우 가산세가 붙는다. 변경되는 공시시가는 인근 같은 지목의 필지를 적용한다. 참고로 지방자치단체마다 다를 순 있지만 세금을 부과할 때 인근 지번을 적용하기 때문에 만약에 인근에 저렴한 토지가 있는 것을 알아보고 고지서를 출력할 때 담당 주사나, 발행자에게 언급을 하는 것도 좋다. 반영이 될지 안될지는 지역마다 다르다.

 쉽게 풀어서 말하면 내가 지금 임야에 건물을 지었다. 지금 공부상의 공시시가는 10000원이다. 임야에 건물을 지었으니 현황상 대지로 바뀌어 지목변경에 대한 취득세를 납부해야 한다. 인근에 있는 대지가의 공시시가는 15000원. 그럼 차액 5000원 대한 면적을 곱해 과표를 산출하고 거기에 2.2를 곱한다.

 ※ 지금 공부상 공시시가와 바뀌는 인근 공시시가의 차액 X 면적 X 2.2%= 지목변경에 대한 취득세

공유물 분할

첨부서류 - 등록면허세신고서, 분할계약서

 토지에 대해 분할을 하는 것이다. 한 토지에 대해 2인 이상의 공유자가 각각 지분으로 소유 하고 있을 시, 공유자가 각각 자기 지분만큼만 분할하는 토지는 취득세를 제외한 등록세만 발생이 된다. 하지만 자기 지분 이상 가져가면 기존의 고지서의 등록세를 포함한 금액으로 고지서가 산정이 되어 취득세에 등록세를 포함한 취득세액으로 나온다. 만약 자기 지분 이상을 가져가는대 과표가 50만원 이하라면 이 같은 경우엔 취득세만 부과가 된다.

 3. 기타 등록 면허세

등기원인	등록 면허세	등록면허세 쉽게 계산하기 (과표X□%)	감면사항	감면적용후 취득세율 (과표X□%)
저당권설정(이전)	0.2%	0.24%	영농자금 대출 100% 면제
지상권설정	0.2%	0.24%	영농자금 대출 100% 면제
전세권설정(이전)	0.2%	0.24%
가등기설정(이전)	0.2%	0.24%
임차권설정(이전)	0.2%	0.24%
가압류신청	0.2%	0.24%
가처분신청	0.2%	0.24%
경매신청	0.2%	0.24%
말소	정액세	3600원
변경	정액세	3600원
기타	정액세	3600원

 

지상권설정, 저당권설정

첨부서류 - 취득세신고서, 설정계약서or등기위임장

 은행에서 대출을 받는 경우, 개인간 담보를 잡는 경우, 채권자가 설정자가 되며 의무자의 토지나 지상권에 대한 저당권을 설정한다. 금액은 저당권은 설정계약서 상의 채권최고액을 과표로 하고, 지상권은 토지인 경우 면적과 공시시가를 곱한 과표나, 건물일 경우 재산세 대장에 산정이 된 건물가격으로 설정이 된다.

 은행에서 영농자금 대출을 받는 경우, 농지원부와 감면신청서를 첨부하면 100%비과세가 되며 이는 지자체마다 조금씩 차이가 있다.(당진 같은 경우는 읍면사무소에서 감면확인서를 발급받아온다.)

전세권설정, 임차권설정

 첨부서류 - 취득세신고서, 전세권설정계약서

 전세에 들어가는 자가 전세금액에 대해 저당을 잡는 것을 전세권설정이라 한다. 세입자가 의무자가 된다. 임차권 같은 경우는 월세에 대한 저당을 잡는다.

가처분신청, 가압류신청, 경매신청              

첨부서류 - 취득세신고서, 법원에들어가는가압류경매가처분신청서

 가처분은 1/3을 적용한 속가방식이 아닌 과표로 세금이 부과가 되며, 채권 최고액 금액이 있을 경우 채권금액이 과표로 적용이 된다.

말소, 변경, 기타 정액세

첨부서류 - 취득세신고서

 등기상에 있는 물건지에대해 등기자가 주소, 주민번호를 경정하거나, 물건지를 말소를 하는경우 필지당 3600원의 등록면허세를 납부한다.