산에서 돈 캔다 ③휴양림·수목원·펜션 투자

[정천옥토]

투자는 아직… 자연사랑만 담아라

화창한 가을 주말, 김모(42)씨는 가족과 함께 서울 근교에 위치한 한 수목원을 찾았다. 하늘로 쭉 뻗은 나무와 이름도 희한한 꽃 사이를 걸으며 행복 해하는 두 자녀와 아내를 보며 즐거운 한때를 보냈다.

집으로 돌아오는 길에 아내가 불쑥 이런 말을 던졌다. “우리도 저런 수목원 하나 가꿨으면….” 김씨 또한 그런 상념에 젖어 있었던 중이었다.

최근 주 5일제 확산으로 가족단위 나들이가 많아지면서 도심 근교에 위치한 수목원이나 휴양림, 식물원을 찾는 이가 많다. 아예 펜션을 빌려 하루 이틀씩 묵고 가는 관광객도 늘었다.

웰빙형 삶이 각광을 받으면서 덩달아 이 같은 곳에 투자하는 투자자도 늘었다.

하지만 우후죽순처럼 늘어난 펜션의 경우, 투자실패 사례가 곳곳에서 발생하는 등 부작용도 많다. 수목원 등은 민간이 운영할 경우 전문지식을 갖춰야 함은 물론 적용 법규 또한 까다롭다.

또 20∼30년이 걸리는 사업인 데다 투자금액 또한 수십억에서 수백억원이 들어감에 따라 섣부른 투자는 금물이라는 것이 전문가들의 중론이다.

휴양림·수목원, 법률 규정 까다로워

정부와 지방자치단체에서 지정한 자연휴양림은 전국에 걸쳐 106개 정도가 분포돼 있다. 이 중 30개는 산림청 등 국가지정이며 16개는 지자체가 독자적으로 운영하고 있다. 나머지는 모두 개인이 운영하는 곳.

수목원 및 식물원은 관련 법률에 따라 국·공립과 학교 그리고 사립 등으로 분류된다. 그러나 대부분이 국·공립이며, 사립은 아직까지 손에 꼽을 정도다. 여기서 사립이라 함은 법인·단체 또는 개인이 조성·운영하는 것을 말한다.

휴양림이나 수목원, 식물원 등은 미국·유럽 등 선진국에 비해 역사가 짧은 편이다.

이 중 규모가 가장 큰 휴양림의 경우, 대전시 서구 장안동에 위치한 ‘장태산 휴양림’이 사립휴양림으로는 최초로 1991년 개설된 바 있다. 80ha(24만 평) 규모와 대전8경으로 꼽히기도 했지만, 경영난을 이기지 못해 2002년 대전시가 인수했다.

개인이 이 같은 것을 운영하기 위해서는 ‘산림·문화·휴양에 관한 법률’, ‘수목원 조성 및 진흥에 관한 법률’ 등 각종 법규에 따른 승인 등 절차를 거쳐야 한다. 이들 법률에는 설치기준, 사업수행 범위와 운영, 입장료 등과 관련된 규정이 마련돼 있다.

우선 사업수행범위를 살펴보면 수목유전자원의 수집·증식·보전·복원·관리 및 전시, 이용·품종개발 및 보급 등 규정이 7가지나 된다. 이 밖에도 수목원의 조성목적을 달성하기 위해 농림부령으로 필요사업을 정하고 있다. 사립수목원의 경우 3ha(9000평) 이상이라는 최소 규모도 규정돼 있다.

요건을 갖췄다고 바로 조성할 수 있는 것도 아니다.

사업 승인을 받기 위해서는 산림청 산하 수목원진흥위원회의 심의를 거쳐야 한다. 등록·운영 시에도 명칭, 소재지, 시설명세서, 보유 수목유전자원의 목록 등 사항을 꼼꼼히 밝혀야 한다. 특히 등록요건인 전문관리인 1인 이상, 수목유전자원 1000종류 이상 등을 갖춰야 한다. 주 수입원이라고 할 수 있는 입장료에 관해서는 지방자치단체의 조례로 정하고 있다.

이 같이 까다로운 요건들 때문에 개인이 수목원이나 식물원 등을 조성하는 일은 쉽지 않다.

무엇보다 식물을 가꾸는 것이 하루아침에 될 수 없기 때문에 장시간의 투자가 요구된다. 최소 10년 이상, 보통 20∼30년에 걸친 사업인 셈. 결국 투자목적보다는 공익적 신념이나 유별난(?) 자연 사랑이 뒤따라야 한다고 전문가들은 지적한다.

이와 관련해 경기도 용인에서 한택식물원을 운영하고 있는 이택주 원장은 “식물은 한 개인의 재산이 아니며 모든 이들이 함께 나눠야 할 소중한 식물 유전자원”이라며 “수목원이나 식물원은 단순한 공원이나 유적지가 아니기 때문에 장시간의 투자와 열정이 필요하다”고 전했다.

김재현 건국대학교 산림환경과학과 교수도 “아직까지 우리나라에서는 명확하게 사적 소유권이 설정이 되지 않는 부분이 바로 산림이기 때문에 공익적 가치를 위한 투자에 열정이 있다면 모를까, 이를 재테크 등 투자수단으로 생각한다는 것은 바람직하지 못하다”고 말했다.

원구연 공간과토지연구소 대표는 “수목원만 하더라도 별도 지침 등 법규사항이 수두룩하고 수종 선택 등 고급 종자를 키워내야 하기 때문에 자금 또한 몇 십억이 들 것”이라고 전제하며 “조경 등에 종사하는 사람들이나 열정이 있어 수십 년을 땀 흘린다면 모를까, 섣부른 투자는 금물”이라고 꼬집었다.

이 같은 이유로 일부 사설 공원에서는 부대사업에 열을 올리고 있는 게 현실이다.

경기도 양수리 근처에 있는 한 생태공원의 경우 시설 내에 사실상 숙박시설과 식당 등을 운영 중이다. 일종의 편법인 셈.

이 공원의 한 관계자는 “정부에서 정한 입장료와 부대수입만으로는 운영하기 힘들다”며 “이곳뿐만 아니라 많은 사설공원에서 이 같은 운영을 하고 있는 게 사실”이라고 밝혔다.

이 같은 상황 속에서 성공요건을 꼽는다면, 지속적인 발전과 개발에 얼마나 힘을 쏟느냐가 관건이라는 지적도 나왔다.

경기도 가평에서 아침고요수목원을 운영하고 있는 한상경 설립자는 “지속적인 열정과 개발노력이 없다면 쉽지 않은 일”이라고 말했다. 그는 이 외에도 예정부지에 숨어 있는 잠재적인 아름다움을 얼마나 잘 활용할 수 있느냐, 방문객에게 감동을 줄 수 있는 설계능력을 갖췄느냐 등을 성공요인으로 꼽았다.

한편 산림청에서는 사립 및 학교수목원 활성화에 적극 나서고 있다. 지난 2001년 ‘수목원 조성 및 진흥에 관한 법률’ 제정 이후 사립 및 학교수목원 운영을 지원하고 있는 중이다. 산림조합중앙회에서도 사립수목원 조성 시 파격적인 자금지원을 해 주고 있다. 설계금액의 70% 범위에서 연 3%의 이자율과 10년 거치 10년 상환 조건으로 대출해주고 있다.

펜션 너무 많아, 흑자 10%도 안 될 것

최근 강원도 평창에서 한 펜션을 분양하고 있는 개인 업체. 총 30개 동 200가구를 건설하고 있는 중이다. 지난 8월 초부터 5차 분 30가구를 분양하기 시작했지만 현재까지 4가구만 분양됐다. 그러나 이곳은 그나마 사정이 나은 경우라는 게 업계 관계자들의 평이다.

이 업체 관계자는 “대외적으로는 80% 분양완료라고 밝히고 있지만 분양이 쉽지 않은 게 현실”이라며 “그나마 앞선 차수 분양분인 70여 가구를 모두 분양함에 따라 다른 업체에 비해 분양률이 높은 편”이라고 밝혔다.

지난 2000년 첫선을 보인 펜션은 2003년부터 우후죽순처럼 늘어나기 시작했다. 2002년까지 전국적으로 100여 개에 불과했던 것이 2003년 말 1500개를 육박한 것. 현재는 그 수조차 가늠하기 힘들다. 이 같은 수치는 전체 관광숙박업소 600여 개를 훨씬 넘는 규모다.

2001년 제주국제자유도시특별법이 법제화된 후 제주도에, 평창 동계올림픽 유치 분위기를 타면서 강원지역에 펜션개발이 집중됐다. 현재는 충청도 서해안 일대와 강원도 평창, 횡성, 홍천, 경기도 가평, 양평 등 주로 입지가 좋은 지역에 집중 분포돼 있다.

이 같은 사정으로 인해 펜션으로 수익을 낸다는 게 여의치 않다. 기존에 있는 펜션 또한 매물이 속출하고 있다. 한 부동산정보업체에 등록된 펜션 매물만 300여 개에 달한다.

이와 관련해 김영진 내집마련정보사 대표는 “펜션시장이 양극화되면서 질적으로 떨어지는 곳은 수요자들이 찾지 않기 때문에 가동률이 낮아서 운영하는 분들이 상당히 힘들다”고 분석했다.

또 다른 부동산 업계 관계자는 “현재 펜션에서 수익을 내는 곳은 10%도 안 될 것”이라고 추정했다.

때문에 펜션을 개발하거나 투자하기 위해 고려해야 할 최우선 조건으로 입지를 꼽는다. 계절과 관계없이 꾸준한 임대수입이 발생할 수 있는 곳인지, 주변에 레저인구가 모이는 지역인지 등을 살펴야 한다. 설악산 국립공원 등 산과 한강주변, 스키장 및 해수욕장과 다양한 체험이 가능한 관광지 주변 등이 그나마 성수기에 높은 가동률이 나온다.

원구연 대표는 “스키장, 해수욕장, 국립공원 등을 낀 펜션이 아니면 수익을 내기 어렵다”고 전한다.

분양업체가 제시하는 수익률 산정도 꼼꼼히 살펴야 할 대목이다. 한 부동산 전문가에 따르면 일반적으로 업체가 제공하는 수익률에는 문제가 많다고 지적한다. 보통 여름 휴가철 등 성수기는 풀가동을 전제로, 주중은 20% 정도 가동률로, 그리고 주말은 공실이 거의 없다는 것을 전제로 수익률을 계산한다는 것.

하지만 실상은 그렇지 못하다는 것이 그의 전언이다.

그는 “도심 여관도 아니고 주중에 누가 찾아오겠나. 주중 20% 가동률은 사실상 허구”라고 꼬집는다. 또 “주말이나 성수기에도 업체가 밝히는 가동률이 쉽지 않고 수익률 또한 자기 노동의 대가가 빠져 있음을 알아야 한다”고 지적했다. 펜션운영이라는 것은 대부분 본인이나 가족이 관리해야 겨우 수지타산이 맞기 때문이다.

한편 정부는 지난 2005년 말 자연경관을 해치는 불법 펜션을 방지하고 무분별한 난립을 막기 위해 농어촌정비법을 개정, 펜션에 대한 규제를 강화했다. 이에 따라 펜션을 운영하려면 민박사업자 지정을 받거나 숙박업 등록을 해야 한다.

펜션이라고 다 같은 펜션이 아니다. 관광펜션과 민박펜션으로 나눠지기 때문이다. 관광펜션은 도에서 자체적으로 지정한다. 지난해의 경우 강원도에만 20개가 지정됐다. 하지만 메리트는 없다는 것이 부동산 전문가들의 전언이다. 대부분 한 동짜리 소규모이기 때문이다.

민박펜션은 건축면적 45평 미만, 객실 8실 이내로 보통 한두 개 동 규모다. 실 기준으로 8개가 넘으면 숙박업으로 허가를 내야 한다. 민박펜션의 경우 주민등록상 주소를 이전해야 허가가 난다는 점도 유의해야 한다.

펜션을 고를 때는 인허가를 받을 수 있는 지역인지도 살펴야 한다. 간혹 부지매입 후 상수원보호구역 또는 각종 개발제한구역으로 묶여 부지활용을 제대로 하지 못하는 등 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

평창군의 경우 난개발 방지를 위해 군 일대 주요지역의 건축허가를 대폭 강화한 바 있고, 상수원보호구역 10km 이내에 포함되는 흥정계곡 주변과 새롭게 리조트가 조성될 용평리조트 주변 용산리 및 수하리 일대는 개발제한구역으로 숙박시설로 허가를 내주지 않는 실정이다.

업체가 믿을 만한지도 체크 포인트. 대규모 펜션이라 할지라도 부지조성은 물론 토목공사도 하지 않은 상태에서 과장된 분양 광고를 통해 투자자를 모으는 경우가 종종 있다. 시행사와 운영관리회사가 동일한지도 살펴볼 대목. 일부 펜션 분양업체가 공정거래위원회로부터 부당 광고행위에 대한 시정명령 및 신문 공표명령을 받은 사례가 있다.

펜션을 직접 지을 경우 입지선정은 물론 평당 건축비와 설계에 관심을 가져야 한다. 60평이 넘을 경우 신고사항인 데다 건축사의 설계가 필요해 평당 건축비가 상승한다. 보통 펜션의 경우 평당 300만원 내외로 짓고 있는 것이 보통이다. 설계 또한 모양을 달리한다든 지 눈에 띄는 것이어야 한다. 인테리어 또한 독특해야 성공할 수 있다.

《성공사례 | 아침고요수목원 한상경 원장》

“수목원도 고객감동 있어야 성공”

연 입장객 수 67만여 명. 경기도 가평군에 위치한 아침고요수목원은 주말이면 가족단위 혹은 연인 사이의 데이트 코스로 안성맞춤이다.

축령산의 아름다운 경관을 배경으로 계절별, 주제별로 다양한 식물들이 미학적으로 배치돼 있고, 한국적 자연미를 갖춘 정원 형태로 꾸며졌다. 하경정원, 에덴정원, 약속의정원 등 13개의 특색 있는 주제정원으로 꾸며졌으며, 야생화전시실, 난전시실 등 두 개의 실내전시실도 운영되고 있다. 시가 있는 산책로, 아침고요 산책길 등의 자연경관도 자랑거리다.

지난 1996년 삼육대 원예학과 교수였던 한상경 원장이 개원했다. 다음은 그와 일문일답.

▶수목원을 조성한 이유는.
여러 선진국과 그 도시에는 각국의 고유한 특성을 지닌 정원이 있다. 그러나 세계 여러 나라, 어느 도시를 둘러봐도 한국 정원은 찾아보기 어려웠다. 이에 원예학자로서 안타까움과 책임감을 느껴 한국 정원을 정의하고 그 모형을 제시하고자 아침고요수목원을 조성하게 됐다.

▶유독 한국적 자연미를 강조하는 이유는.
한국 정원이 세계 속에서 한국의 참모습을 느끼고 마음껏 쉬며 명상할 수 있는 공간으로 그 가능성이 있다고 생각했기 때문이다. 따라서 아침고요수목원에는 한국 자연의 아름다움인 곡선과 비대칭의 미를 표현했고, 관람객들이 감동을 받고 돌아갈 수 있도록 의도했다.

▶‘아침고요’라는 이름을 붙인 배경은.
인도의 시성(詩聖) 타고르가 일찍이 조선을 ‘고요한 아침의 나라’라고 예찬한 데서 비롯됐다. 한국적 자연미를 가장 잘 표현할 수 있다고 여겨 이런 이름을 붙였다. 참고로 이것은 영어 Morning Calm의 의미로 조선의 의역이기도 하다. 가장 한국적이면서도 세계 속에서 한국을 대표할 수 있는 이름이다. 아침고요라는 이름에서 산뜻하고 싱그러운 꽃 내음과 자연의 모습이 마음속에 그려지지 않는가!

▶성공비결이 있다면.
아침고요가 지금껏 많은 사람들이 찾는 곳이 될 수 있었던 것은 계곡·숲길·정원 등 아름다운 자연 속에서 편안함을 얻고 한국적인 아름다움을 친근하게 느껴서 일 것이다. 그런 감동들이 사람들의 입에서 입으로 전해져 지금의 아침고요가 있게 된 것이 아닐까 생각한다. 또 지금은 많은 수목원과 식물원이 설립되고 있지만, 수목원 사업을 처음 시작한 1994년 당시로서는 블루오션이라고 할 수 있었다. 아마도 선발주자의 이점이 또 하나의 성공비결이지 않나 싶다.

한 가지 덧붙인다면 수목원도 하나의 그림이요, 예술작품이다. 아무나 땅에다 나무를 심으면 되는 것이 아니다. 종이와 물감만 있으면 그림이 되는 것이 아닌 것과 같다. 수목원이 아니더라도 산에는 나무와 야생화가 가득하지만, 사람들이 아침고요를 찾는 이유는 예술작품과 같이 고객에게 감동을 줄 수 있었기 때문이다. 모 대기업의 고객만족, 서비스 제일 구호처럼 결국 고객 감동이다.