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출처: 부동산에 미친 사람들의 모임 원문보기 글쓴이: 이형진(BuMiMo)
2010년을 맞이하여 올 한해 부동산 시장에 대한 전반적인 흐름에 대하여 정리하여봅니다
1.주택시장
- 일반 주택시장
2008년 이후 경제위기 이후 정부는 2009년 대폭적인 규제 해제 등을 통하여 시장 활성화조치를 취하였고 이에 따라서 2009년 봄 이후 강남권등지의 일부 주택과 재개발 재건축 시장 등이 상승세로 전환 후 2006년 전고점을 회복하는 모습을 보였습니다.
그러한 이러한 회복세에 따른 과열 분위기와 전반적인시장에 미칠 영향 그리고 주택담보대출 증가 등으로 정부는 2009년 여름이후 금융규제 등을 통하여 과열분위기를 일부 조정하는 모습을 보였습니다.
2009년도의부동산시장은 전반적인 전지역적인 상승이 아닌 일부지역의 국지적 상승세로 마감하는 모습을 보였고 가계대출금증가 등의 모습을 보여 정부는 이를 주택과열로 인식한듯하나 제가 보는 관점에서는 경제위기에 따른 서민가계위축 소득감소 등에 따른(운영자금 및 생활자금) 담보대출 증가부분도 상당부분 영향이 있기 때문이 아니었나 생각합니다.
다시 말해 일부 주택 구입자금에 따른 대출증가도 있었으나 상당부분 서민 중산층등 자영업자의 소득감소에 따른 부득이한 가계대출 증가의영향도 적지 않았다고 보여집니다.
2009년도 전반적인 실질 경기의 회복이 둔화된 모습은 2009년 말 더블딥 우려 등의 소식과 함께 다시급속하게 주택시장은 다시 급속하게 위축되는 모습을 보였고 서민 수요의 저가 주택시장 및 경기도등지의수도권 외곽 지역 주택시장은 정부의 규제 해제에도 불구하고 거래량및 가격 변동이 크지 않았던 점을 주목할 필요가 있습니다.
또한 이들 주택의 실질 구매 세력인 서민수요층을 정부의 보금자리주택공급정책으로 보금자리 주택 마련이란 심리적 기대치가 크게 상승함에 따라 기존 주택에 대한 수요 감소로 이어진 모습 또한 영향을 미친것으로 보여 집니다.
2010년 주택시장은 전반적인 뉴타운 등지의 개발지속과 일부 재건축 지역 개발 가시화 등에 따라 영향을 지속 될 것으로 보여집니다.
또한 6월 지방선거를 전 후로한 국지적 개발 가시화 또는 공약 발표 등이 이어질 가능성이 커 이러한 영향에 따른 가격변동역시 예상됩니다. 하지만 이러한 영향역시 실질적인 경기호전의 모습이 가시화 되지 않을 경우 전반적인 상승으로 까지 이어질 가능성은 상대적으로 적어보입니다.
따라서 상대적으로 우량주택과 보금자리주택수요층이 아닌 중산층수요 선호주택 등은 중장기적인 경제위기 극복 소식 또는 예상에 따라 선투자적인 선별 매수는 지속될 것으로 보여집니다.
2000년이후 2006년도까지 서울및 수도권지역의 중대형 평형에 선호도가 올라가며 중대형평형의주택가격 상승이 전반적인 가격 상승의 주도적 역할을 하였습니다. 그러나 2006년 이후 상대적으로 과도하게 상승하였다는 평가가 나오며 2007년~2009년까지 가격조정기의 모습을 보였습니다.
이러한 가격 조정은 중대형 평형의 상대적으로 많이 올랐다는 평가와 향후 가구원수 감소 등이 전망되는 등 중장기적으로 수요층이 줄어들 것이란 전망이 나오며 서울등지의 중대형 주택의 선호도가 급속히 낮아졌습니다.
이러한 소비자의 심리변화에 따라서 2010년 이후 일정기간 동안 현재 인기를 끌고있는 중소형 평형보다 가격 상승률이 상대적으로 낮을수 있지만 서울요지의 지역, 중장기적인 발전 중심지역, 기존 선호도가 높은 지역등지의 중대형 평형의 가격은 다시일정부분 상승할 가능성이 있어 보입니다.
- 전세시장
2009년에 이어 2010년 역시 전반적인 멸실 주택은 지속적으로 증가하기에 이에따른 서민형 수요전세세장은 2009년보다 더 큰 영향을 미칠 것으로 보여집니다.
따라서 2009년에 이은 2010년의 전세 시장은 수도권 전역으로 까지 영향을 미치고 상승할 것으로 보이며 이러한 전세가격 상승은 단기적으로 보금자리 주택공급에 따라 즉각적인 매매가 상승으로 이어지지는 않을 수 있으나 중장기적으로는 수요를 유발할 요인이 될 것으로 예상합니다.
특히 교교선택제 시행으로 강남, 목동 등 학군우수지역은 전세값 상승이 에상되며 이러한 영향에 따라 전반적인 매매시장으로 까지 영향을 미칠 가능성이 크다 생각됩니다.
2010년의 전반적인 주택시장은 전세수요 지속적 유발과 전반적인 수요자군별(서민형주거시설저가 주택수요/신규 주택*아파트 공급/지역적 공급물량의불이치)수요에 맞는 공급이 이루어지지 않는 점으로 고려할 때 주택시장불안요소가 매우 충만하다 할수 있습니다.
- 재건축 재개발 시장
재건축시장은 2009년 정부의 규제 완화와 개발 시기 가시화에 따른 전반적인 시장이 활성화된 모습을 보였다. 2010년에도 2009년에 이어 지속적인 관심을 끌 것으로 보이며 지방선거를 전후로 하여 많은 지역의 개발계획 및 사업계획 진척 상황 등이 발표될 것으로 보인다.
이에 따라 이들 지역의 거래가 다시 활성화 될것으로 보이지만 전빈적인 가격은 2009년도 많이 올랐다는 시장의 평가에 따라서 추가적인 가격 상승은 크지 않을 수도 있지만 선도지역 및 우량지역등지의 가격 상승이 최고 가격 경신이 이루어질 가능성 역시 큰 것으로 예상된다.
2003년 이후 개발속도가 크게 둔화되었으나 2009년 이후 정부의 강력한 개발의지가 시장에 반영되었고 2010년 이러한 의지에 따라 실질 개발이 이루어 질것으로 보여 이러한 영향과 함께 기존 선도지역 주택가격이 상승 또는 일반 주택의 분양가격 상승 등이 2009년도와 같이 지속적으로 이루어질 경우 이에 비례한 재건축 대상 아파트의 가격상승도 이루어질 가능이 매우 높아보 인다.
재개발 시장은 서울내 상당수 뉴타운 등이 사업 속도 가속화와 한강변 개발 계획 등에 힘입어 전반적인 약상승장이 이루어질 가능성이 크다 생각한다.
2009년도에 이은 2010년도의 뉴타운지역 분야가격이 상승하고 이들 지역의 분양이 호조를 이룰경우 이에 따른 효과도 있을 것으로 보여진다.
따라서 전반적으로 입지위주에 따른 향후가치평가에 따라서 선호도가 높은 지역의 거래는 상당부분 활성화 될것으로 보이지만 그렇지 않은 지역의 거래 는다소 부진할 가능성이 크다.
- 한시적 양도세 중과 유예만료
2009년이후 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 정부의다주택자 보유 주택의매도를유도하여 상대적인 주택공급물량 증가를 유도한 조치입니다 하지만 상당수 주택은 이러한 조치에도 붉하고 거래되지않은 것으로보여집니다.
2009년 거래시장인 전반적인 (전지역)거래 활성화가 아닌 국지적 활성화에 따른 것으로 보여지며 매수수요계층역시 전반적으로 환산되지 않고 편중된 것이 그이유로 생각됩니다.
따라서 2010년 말까지 매도되지 않은 다주택 보유 주택은 2010년 전반적인 전지역으로의 거래 활성화가 이루어지지 않을 경우 지속적인 보유주택으로 남을 가능성이 매우 높아보입니다.
실질적인 매매활성화에 따른 수요증가는 경기회복과 시장불안감(하락/경제위기)이 해소되어야만 매수세로 전환 될 것이기에 이러한 선행요건이 만족되지 않은 상황은 2010년 전반기에도 크게 나아지지 않을 것으로 보여집니다.
수요자의 심리개선과 실질경제회복가능성 및 불안요소 해소는 최소한 2010년 하반기부터 이루어질 것으로 전망합니다.
2010년 하반기부터 이러한 긍정적 신호가 시장에 전파된다면 실질적인 전 지역 전품목의 거래는 이러한 시기부터 거래가 이루질 것으로 생가됩니다.
2.경매시장
지난해 경매시장에는 15조8000억원이라는 경매사상 최대의 뭉치 돈이 몰린 것으로 언론보도 되었습니다
2006년을 전 후로한 시점으로ㅜ터 2008년 까지 저가형 주택의상당부분이 상승하여 상대적인 저가 구매 방안으로 경매시장이 큰 인기를 끌고 잇습니다. 이러한 인기는 2010년에도 지속될 것으로 보이며 특히 역세권 소형주택위주의 경매시장은 지속적인 인기를 끌 것으로 보이고 상대적인 고액투자인 중대형아파 등의 인기는 크지 않을 것으로 보입니다.
경매시자의 인기에 따라서 일부 소액투자 물건의 경우 실질적인 낙찰가격이 일반 매매와 동일한 수준으로 까지 낙찰되는 점은 유의해야 할 것으로 보여집니다.
또한 경매 시장 활성화에 따라 시장 참여자의 증가에 따른 실질 적인 우량 물건의 부족 등에 따른 수익률 감소 등은 고려해야 할 시기라 생각됩니다.
3 토지시장
2010년 수도권 전 지역에서 토지보상이 이루어질 것올 전망되고 있습니다. 이러한 보상금규모를 전망에 따라 25~40조에 이르다고 언론보도 되었습니다.
이러한 토지보상이 이루어지는 지역은 보금자리주택지역과 택지개발지구등지로서 하남 미사, 평택 고덕 ,파주 운정지구, 인천 검단지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥·지축·풍동지구, 화성 봉담지구 등에서 이루어질 예정입니다.
또한 4대강 정비관련 보상비와 그린벨트해제비용까지 보상이이루어질것으로 전망하고 있습니다.
4.분양 시장
올해 분양되는 수도권 및 서울 내 분양시장에서 주목을 끄는 지역은 경기도 광교와 서울 내 역세권 분양물량이 될 것으로 보여집니다. 특히 서울 내 분양물량 중 뉴타운 분양물로서 흑석ㆍ왕십리ㆍ아현 등에서 5천468가구가 일반분양이 게획되어 있어 입지와 향후 전망 등을 볼때 인기를 끌 것으로 보여집니다.
-주목 할만 한 분양
*대우건설이 흑석4구역에 짓는 77~162㎡ 811가구 중 211가구를 1월에 일반분양
*동부건설은 흑석6구역에 건설하는 112~150㎡ 95가구 중 일반분양분 182가구를 5월 일반분양
*현대산업개발과 GS건설, 삼성물산, 대림산업이 공동시공을 맡은 왕십리 뉴타운1ㆍ2구역에서 모두 1천105가구가 일반분양
*삼성물산과 대우건설이 시공하는 3구역은 2천101가구 중 79~231㎡ 840가구가 상반기 중공급
*가재울뉴타운 4구역에서는 GS건설, SK건설, 현대산업개발이 짓는 4천47가구 중 1천68가구가 일반분양
*아현뉴타운 아현3구역에서는 삼성물산, 대우건설이 3천63가구를 지어 이중 410가구를 상반기 중에 일반분양
*아현4구역서는 GS건설이 1천150가구 중 85~152㎡ 124가구를 7월 일반공급
*현대산업개발이 마포구 신공덕6구역을 재개발해 1백95가구 중 71가구를 3월 공급
*현대건설이 서초구 반포동 반포미주아파트를 재건축해 397가구 중 117가구를 오는 6월 일반분양
*SK건설이 시공한 강남구 역삼동 개나리5차 재건축 아파트 240가구 중에서는 46가구가 일반에 분양
- 기타지역 분양
*금호 14ㆍ17ㆍ18ㆍ18 등 4개 재개발 구역에서는 GS건설과 삼성물산 시공하는 2천662가구 중 126가구가 상반기 중 일반분양
*성남시 중동3구역을 재개발한 롯데건설 시공 아파트 495가구 중 170가구가,/단대구역에서는 대우건설 시공의 1천140가구 중 252가구가 각각 1월과 3월에 일반분양
* 의왕시 내손동(대림산업) 대우사원주택을 재건축해 2천245가구 중 917가구를 오는 4월 일반 공급
*수원 권선주공 1ㆍ3차는 대림산업과 GS건설 공동시공 1천753가구에서 604가구가 3월에 일반분양
- 경기 용인시 삼가동의 용인행정타운 두산위브 1293가구3월께 전량 일반 분양*분당선 전철 오리역세권에위치하여있다
-파주시 문산읍의 극동스타클래스 1006가구,부천시 소사본동 대우푸르지오 797가구, 서울시 동대문구 답십리동 래미안·두산위브 679가구 분양 예정
5.보금자리주택
국토해양부는 2009년 사업승인(건축허가) 기준으로 14만5974가구의 보금자리주택을 공급 할 것으로 계획하였다.
*수도권은공급량의 70.8%인 10만3328가구
*지방에서 29.2%인 4만2646가구를 각각 공급계획
이들 주택은 2012년부터 입주가 가능할 것으로 전망되고 있다. 정부는 지난해에 이어 올해도 3차 보금자리주택지구에서 약 4만가구의 보금자리주택을 공급할 예정이라고 한다.
이들 지역 선정 및 발표는 3월중으로 전망되고 있다.
또한 위례신도시 및 파주운정신도시, 고양지축택지개발지구 등 신도시 및 도심에서 6만가구가 추가공급 할 계획이어서 정정분 총 2009년과 2010년 등에 이루어지는 보금자리 1.2.3.차등을 합하여 18만가구의보금자리주택공급을 계획하고 있다.
정부의 이러한 단기적인 보금자리주택 공급정책은 도시지 개발에 따른 수택수요를 감당하고 수도권요지에 상대적으로 저렴한 주택을 공급한다는 취지에서 이루어지고 있다.
하지만 이렇 주택공급정책은 도심지 서민 수요형 주택 수요를 감소시키는 요소로 작용하고 잇는 것이 현실이다 또한 일부 보금자리주택의 경우 상대적으로 부담이가는 가격인점 역시 고려할 때 보금자리주택정책이 중장기적으로 그영향력이 감소 할 가능성이 있으며 보금자리주택 공급지역 주변의 저저가형 서민주택시설의 거래및 전세시장이 위축 될 가능성 역시 고려해야 할 것으로 보인다.
정부의 정책은 중장기적으로 주택공급과 도시재정비사업의 활성화란 큰 취지에서 이루어지는 정책이란 점에서는 정적인 효과를 가지고 있다. 하지만 이러한 정책이 적시 적소에 이루어지지 않거나 사업전빈이 지연되는 되는 경우 그리고 일시적으로 과다물량이 한꺼번에 공급(입주) 되는 상황이 유발될 경우에는 기존 부돈상 시장에 가격상승 또는 가격하락이란 영향이 유발될 가능성이 있기에 전반적인 진행상황에 따른 유의가 필요할 것으로 보인다.
6.시기별 부동산 분야 이슈 예상
-2010년 전반기
*세종시 발전방안이 담긴 제4차 국토종합계획이 수립되며 세종시는 국내 대기업 및 유명 대학교 등이 유치될 것으로 보인다. 이에 따라서 세종시는 기존 대전권역과 청주권역이 광역개발권으로 묶여 중부권의 국토발전 전략이 새롭게 수립될 것으로 보인다.
*잠실주공5단지도 안전진단 신청및 대치동 은마아파트의 안전진단 결과 에 따라서 인근 지역 및 서울내 중층 재건축 시장에 영향을 줄 것으로 보인다.
*송파구 잠실 제2롯데월드 기공식이 예정되어 있어 이에 따른 잠실주공5단지, 장미, 미성, 진주,엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오 아파트 등에 영향을 줄 것으로 보이 그러한 영향력에따라 전반적인 송파구 전지역으로까지 일부 영향이 갈 가능성도 있다
*위례신도시 2천400가구에 대한 사전예약이 2월 중실시된다.
*개포지구의 지구단위계획 용역결과가 4월전후로 나올 것으로 보여 결과에 따라서는 이들 지역의 저층 및 중층아파트 시장에 영향을 줄것으로 보이며 나아가 강남권 전지역으로까지 영향을 줄 가능성이 있다.
*2009년부터 한시적으로 시행된 신규주택(분양,미분양)에 대한 양도세 한시적 감면 혜택이 2월11일부로 종료된다.
*3월 3차보금자리주택 지역이 발표되며 4월2차 보금자리주택' 사전예약이 있을 것으로 보인다.
해당지구는 강남권에 2곳 (서울 내곡, 세곡2), 수도권 서남부에 2곳 (부천 옥길, 시흥 은계), 수도권 동북부에 2곳 (구리 갈매, 남양주 진건)이고 총3만9천가구를 공급하는데 이중 1만5천가구 내외의 보금자리주택이 사전예약을 통해 공급될 예정이며 이들 지역의 실질적인 입주는 2013년으로 예상된다.
*6월 지방의화선거 계획되어 있다
*용인경전철 6월에 개통될 예정
-용인경전철은 구갈1,2지구~동백지구~행정타운~명지대~보평~전대(에버랜드)로 이어지고, 최대수혜지역으로는 용인 동백지구, 구갈지구가 될 것으로 보인다.
* 제3경인고속화도로가 4경 조기개통 될 것으로 보이며 제3경인고속화도로는 경기도 시흥시 논곡동~인천 남동구 고잔동까지 왕복 4~6차선 도로로 건설되고, 송도지구와 수도권을 잇는 주요 교통망이 될 것으로 보인다.
-2010년 하반기
*7~10월 강남 권 대체신도시로 통하는 위례신도시가 착공
*8~9월 서울 성북구 종암동 래미안종암3차, 은평구 불광동 북한산힐스테이트, 성북구 정릉동 길음뉴타운9단지등이 입주 할것으로 보여 이들지역 주변의 매매 및 임대시장에 영향을 줄것으로 보여진다.
*수도권에서 경기 고양시 식사지구, 덕이지구, 파주 교하신도시, 용인 흥덕, 신봉지구등 의입주도 계획되어 있다.
7.출구전략 - 금리인상
5일 중소기업연구원 연구보고서에 따르면, 대출금리가 1%p 상승한 경우 연간 이자 부담은 가계가 3조7천억 원, 중소기업이 2조6천억 원, 대기업이 5천억 원 가량 늘어날 것으로 분석됐다.
금리를 인상하면 금융자산이 적거나 부채비율이 높은 중소기업이 받을 충격이 상대적으로 커진다는 것이다.
따라서 실질적인 경기호전이 이루어지기전의 금리인상은 정부로선 상당부분 부담이가는 조치이며 경기활성화를 위해서는 금리인상시기를 조절할 필요가 잇는 조치이다.
따라서 세계적인경기 호전과 국내 경기의 실질적 호전이 이루어지기는 2010년 전반기에는 힘들 것으로 보이기에 최소한 2010년 6월 이후 기준금리 인상 등이 이루어질 가능성이 커 보인다.
일부에서 부동산가격 상승 및 가게대출 증가에 따른 부동산 가격불안을 이유로 금리인상 등을 우려하고 있으나 부동산 시장은 전반적인 경기 호전이 이루어지고 있지 않아 광범위한 집값 상승 우려는 크지 않다고 보여진다.
또한 2009년 말 기준 가계대출 잔액은 405조1천억 원(대기업은 89조5천억 원, 중소기업은 491조1천억 원) 으로 금리인상에 따른 영향이 일반 가계와 중소기업이 크게 영향을 받을것으로 보이며 이러한 영향에 따른 부담으로 전반적인 심리적 경제적 부담이 가중되는 근 실질적인 경기회복에 도움이 되지 되 않을 것이다
따라서 정부는 실질적인 금리 인상시기를 이들 중소기업과 일반 가계의 실질소득이 증가하는 시점에 에 맞추어 금리 인상을 할 것으로 전망한다.
[출처] 닥터아파트 - 2010년 부동산시장 조망/하영수/2010-01-07
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