등기부 주소 확인으로 '위장임차인' 구별 가능하다.

[여행]

등기부 주소 확인으로 '위장임차인' 구별 가능하네~

경매에 있어 선순위임차인이 있으면 여간 부담스러운게 아니다. 선순위임차인이 있게 되면 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 되기 때문에 사람들이 입찰에 나서기를 꺼리게 돼 유찰횟수 증가에 따른 최저경매가가 크게 낮아지게 된다.

하지만 당연히 인수해야 될 것이라고 생각한 선순위임차인이 위장임차인이라면 상황은 180도 달라지게 된다. 위장임차인을 구별하는 방법은 여러 가지가 있지만 이번 사례에서는 등기부등본과 매각물건명세서, 문건송달내역 등을 통해 위장임차인을 구별해 봤다.

좌측의 물건은 서울 송파구 풍납동 소재의 중소형아파트다. 이 물건의 권리관계를 살펴보면 2006년 7월 10일 말소기준권리인 1순위 근저당이 있고, 2002년 10월 24일 전입신고를 마친 선순위임차인이 김모씨와 윤모씨 세대가 있다.

김모씨 세대는 단순히 전입신고일자만 기록돼 있는데 반해 윤모씨 세대는 전입신고를 비롯해 점유기간과 보증금액(2억원)이 기록돼 있고, 배당요구와 함께 확정일자까지 받았다. 얼핏 보기에는 정상적인 임차인세대이라고 할 수 있다.

통상 정상적인 임차인의 경우 자신의 보증금을 지키기 위해 자신의 권리내역(거주기간, 보증금, 확정일자, 배당요구여부) 등을 명확하게 알릴 것이다.

일단 그런 점에서 전입신고만 돼 있는 김모씨 세대는 가장임차인이라고 추정을 하고, 임대차관련내역이 기록돼 있는 윤모씨의 권리내역을 자세히 파헤쳐 보자.

매각물건명세서상 윤모씨의 임차관련내역은 말소기준권리보다 전입신고가 빠르고, 전세보증금액은 2억원으로 배당요구 종기일 이전에 배당요구까지 한 상황이다. 하지만 확정일자일이 2009년 3월 31일로 말소기준권리 보다 늦어 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 물어줘야 한다.

허나 점유부분과 임대차기간을 보게 되면 이상한 점을 발견할 수 있다. 점유부분은 전부로 돼 있고, 임대차기간(점유기간)도 2005년 12월 8일부터 현재까지로 전입신고일자와 맞지 않는다. 뭐 어찌 됐던 말소기준권리(2006년 7월 10일) 보다 최초점유기간이 빠르기 때문에 선순위임차인으로서 의심할 여지는 없어 보인다.

하지만 등기부등본을 살펴보게 되면 확실한 증거를 찾아낼 수 있다. 등기부등본 갑구 접수번호 2-1 등기원인을 보게 되면 소유자는 2002년 9월 17일 해당 물건 주소지로 전거(이사)한 것으로 기록돼 있고, 등기부등본 을구 순위번호 9번 최초근저당(말소기준권리)을 설정했을 때에도 소유자의 주소지 역시 해당 물건 주소지와 동일하다. 즉 소유자는 2009월 9월 17일부터 최초근저당(말소기준권리) 설정 당시까지 계속해서 해당 물건 주소지에 거주하고 있었던 것이다. 임차인이 2005년 12월 8일부터 현재까지 전부 점유하고 있다는 내역과 일치하지 않고 있다.

또 결정적으로 물건송달내역을 보면 최초근저당(말소기준권리)권자가 배당배제신청을 제출한 것을 확인할 수 있다. 배당배제신청은 어느 채권자가 배당요구를 하고 이에 따라 배당이 이뤄질 경우에 손해를 보게 되는 다른 채권자가 해당 채권자에게 배당을 하지 말아 달라고 경매법원에 신청을 하는 것을 말한다. 통상 실무에서는 위장임차인으로 의심되는 사람을 상대로 한 배당배제신청이 가장 많다.



이 모든 내역들을 종합해 볼 때 위의 임차인 김모씨와 윤모씨는 가장임차인임을 확인할 수 있다. 이렇듯 등기부등본과 물건송달접수내역 만 꼼꼼히 살펴봐도 위장임차인을 쉽게 구별할 수 있다.

다음은 위장임차인으로 의심되는 사례다.
1) 등기부상의 소유권이전등기나 근저당설정등기시 소유자 주소와 임차인의 주소가 동일 한 경우
2) 임차인이 있음에도 불구하고 시세의 60%이상 대출이 있을 경우
3) 전입일과 임대차계약서의 날짜가 말소기준권리보다 빠르지만 확정일자가 없고, 확정일자가 있더라도 경매기입등기가 임박해서 받은 경우
4) 전세보증금에 대한 신고가 없는 경우 4)직계존비속간(부모와 자식, 시부모와 며느리, 장모와 사위 등)의 임대차계약이 있는 경우(단 형제, 자매, 친인척간의 임대차계약은 가능) 등이 있다.

[에벤에셀]

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