9월초 임장활동기＜대림동, 영등포동, 염창동, 방화동, 화곡동, 신정동, 목동 등＞

이제 날씨도 가을에 접어든 듯 합니다. 아침저녀으로 시원한 바람이 부네요. 부동산활동하기에 좋은 계절입니다. 좋은 결실을 기대해 봅니다^^.   현장답사,,, 임장활동이라고도 합니다. 이 답사활동은 경매물건을 고르고 골라 설레는 마음으로 경매물건지를 향해 출발하는 것입니다. 연인을 만나듯 어떤 물건이 어떤 상황으로 날 맞이하게 될지 예측할 수 없기에 더 설레이는지도 모르겠습니다. 누가 가는지,, 몇 명이 가는지 중요하지 않습니다. 소풍가듯이 혼자서, 둘이서,,  긴호흡으로 찬찬히 둘러보는 것 입니다.   우리는 현장답사를 갈때 웬지모를 무게감과 긴장감을 갖습니다. 그러나 다시 생각해보면 그 답사로 인해 경제적이득을 얻고,  어쩌면 인생의 새로운 전환점을 맞을수도 있기에, 소휼히 할 수 없다고 생각하기에, 물건 하나 하나에 관심을 갖고 들여다 봐야 합니다.   9월3일 토, 이번주도 현장답사를 다녀왔습니다. 임차인들의 내역을 살펴보아 직접 만나야 할 사람들을 고르고 대면할 기회를 갖습니다. 무턱대고 들이미는 것은 아닙니다. 권리분석을 통해 어떤 상황인지 파악하고 만나야 합니다. 현장에서는 물흐르듯이 자연스럽고 정확한 판단으로 대면해야 합니다. 필요하면 직접 점유자를 만나서,,, 중개업소도 몇 군데 방문하고,,, 관리사무소에도 들립니다. 그리고 주변이 낯설면 몇 번이든 둘러봐야 합니다.   첫번째 방문한 근린주택은(2011-10041)은 북동측 6미터, 남동측6미터 도로에 접한 근린주택입니다. 지하층이 깊었지만 그 속에서 생활하고 있는 친절한(?) 임차인 1명을 만나 주택의 전반적인 점유관계와 물리적현황에 대해 자세히 듣고 보고 나왔습니다. 현장에서 파악한 임대차내역을 보면  1층은 주차장 및 소매점이였으나 확장하여 주택으로 사용하고 있고 현재 공실입니다. 2층 2가구중 1가구만 점유, 3층 주인세대 및 임차인 1가구 거주 지층 4가구중 1가구만 점유하고 있습니다. 구체적인 내용은 현장답사에서 나누었는데,,,  일단은 수리가 필요한 주택이였습니다.   2011-7540은 어떤 주택이였을까요,,, 식당주인아저씨가 친절하게 평당 2,000만원에 매매가 되었다는 정보도 주었습니다만, 확인 결과 현재까지 경매는 진행중에 있습니다. 주변이 모텔군락을 이루고 있고 서로가 가격 및 리모델링으로 경쟁하는 모습이 보였습니다. 현재 수퍼마켓, 식당, 건설업관련업체가 점유 사용하고 있습니다. 만약 경매가 진행된다면 1회 유찰후 입찰을 검토해야 할 것으로 사료되며, 이웃토지와 함께 공동개발하거나, 모텔, 다가구원룸 등의 신축등도 검토할 사항입니다.   2011-7540 염창동 무학아파트입니다. 한강조망이 가능할까 생각하였는데 안양천 일부가 조망되고 한강은 보이지 않습니다. 아쉽지만 그래도 주변환경이 좋고 한강둔치 접근이 용이하여 우수물건으로 콕 찍고 왔습니다.   다음은 방화동의 장미아파트를 방문하였습니다. 이 물건 향후 개발호재가 많았습니다. 해당경매물건에 사는 임차인이 문을 열어주지 않아 그 라인의 25평형, 17평형 아파트내부를 미다스의 내공으로^^  몇개를 보고 왔습니다. 이 아파트의 위치는 지하철5호선 방화역이 인근이였고, 9호선 신방화역과도 가까운 위치였습니다. 마곡지구가 바로 인접하고, 파주에서 터널공사가 거의 마무리되는 단계였습니다. 좋아 보입니다^^.   화곡동의 계명위너스빌은 역시 경매로 진행될 앞집을 방문하여 위로와 함께 상담을 하고 나왔습니다. 보증금 3,000만원에 월세 60만원에 살고 있는데 향후 경매가 진행된다면 소액임차인으로 2,000만원만 받고 1,000만 원은 손실이 불가피합니다. 따라서 미다스의 신 병법의 치료방법을 알려주고 돌아왔습니다. 함께 동행한 회원님들에게는 좋은 경험이 되었을 것으로 생각됩니다. 연락이 올 것으로 기대됩니다^^.   2011-6462은 신정동의 이연에버리치아파트 입니다. 신정동이지만 목동의 학군을 함께 이용할 수 있는 저렴한 아파트입니다. 목동을 선호하는 실수요자에게 매우 적합한 경매물건이란 생각이 들었습니다.   현장답사,,, 재테크에서 꼭 걸쳐야 하는 과정입니다. 그리고 그 부동산이 경매로 나올 수 밖에 없는 과정을 생각하면서 어떻게 재테크로 연결할 수 있을까를  고민해 봄직 합니다. 반복적인 임장활동을 통해서 발전할 수 있는 틀이 만들어 진다고 믿기 때문입니다.   다음에 더 좋은 물건으로 임장활동기를 옮겨 보겠습니다.