청주 테크노 폴리스 산업단지에 대한 투자성

[배종찬]

아름다운부자 다음카페 회원님의 질문입니다.

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2014년 3월에 청주 테크노 폴리스 라는 산업 단지를 현재 산업 부지에 기업이 입주를 해서 현재 공사를 진행 중 에 있습니다. 

 이 산업 단지에 공동 주택 단지 및 부동산 의 대한 전망성에 대하여 궁금.

첫번째 교통에 대한 청주와 청원군을 아루르는  우회 도로를 건선 중에 있고요, 

두번째로 청주 테크노 폴리스와  오창과학 산업 단지를 이어주는 도로를 2015년 12월에 계통 예정이 되어 있습니다,.

세번째로  충북선의  기존 청주역의   북청주역을 신설과  중부 고속도로의 서청주 ic 의  이전  계획

상업 적인 측면 에서 청주지역이 예전에는  청주 시내 성안길에 대하여 상권이 형성이 되었지만   현재는  서청주 ic 에 위치 하고

있는 현대 백화점 및 롯데 아울렛 매장, 주변으로  청주 상권이 옮겨 가는 추세 인데요  

주변  청주 공단의  연계성과  청주 상권의 변화를 통하여  청주 테크로 폴리스 에 대한 아파트  및 부동산  투자 관망에 대하여

조심 스럽게 견해 를 듣고 싶습니다.

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거시적분석

1. 청주의 테크노펠리스 산업단지 개발은 솔직히 처음 들어오는 것입니다. 그만큼 국지전입장에서 접근 하셔야 할 것

   같구요. 돈이 되냐? 안 되냐? 는 바로 투자성이 있냐? 없냐? 의 문제이겠죠.

   돈이 되기 위해서는 외지인들이 관심을 가져야 되지만 솔직히 청주 테크노펠리스에 대한 외지인들은 많지 않는 것

   같습니다. 서울에서 강의를 하더라도 모르는 사람이 대부분 일것이라는 감이 오는군요.

2. 혁신도시, 기업도시, 특화도시, 의료특화산업단지 등등의 지역적이슈가 있지만 이것 또한 국지전밖에는 되지

   않습니다. 쉽게 말씀드려서 청주나 청원 충북도민들의 잔치이지 이러한 잔치가 전국적이슈는 되기가 어렵다는

   것입니다.

3. 다만, 청주지역의 산업인프라와 그래도 서울권에 대전이남권에 비하여 가깝다는 장점 및 산업단지에 입주하려는

   기업들에게 세금 특혜 등으로 인하여 산업단지에 대한 토지수요는 있어보입니다. 그것은 바로 접근성이 다소 좋

   다. 라고 평가할 수 있겠습니다.

4. 질문의 요지는 산업단지내의 산업시설 토지분양이 아니라 단독주택지와 공공택지의 분양의 경우에 투자성이

   유무를 질문하시는 것 같습니다. 이에 대하여는 미시적 관점으로 들어가야 되겠구요.  다음과 같습니다.

미시적분석

1. 공공택지의 세대수 대하여

   아파트 분양세대수가 대략적으로 3272세대 이상이구요, 인근 단독주택지 세대수 108세대 까지 합칠 경우에

   대략 3500세대선에서 입주를 할 것 같습니다. 단독주택지를 다가구주택으로 지을 계획들이 있으므로 이러한

   다가구 유입세대 포함입니다.

   먼저 세대수가 그다지 많지 않다는 단점이 내포 되어있습니다.

   뭐 3500세대이면 많지 않겠냐? 라고 반문하시겠지만 3500세대 가지고 중,고등학교가 들어서기에는 다소 부담이

   되는 세대수이지요. 따라서 인접지역에 중학교, 고등학교가 없을 경우에 학생들이 등하교에 겪어야 하는 고통에

   학부모 입장에서는 그다지 매력적이 않다. 라고 볼 수 있겠습니다.

2. 예정분양가에 대하여

   아직 분양도 하지 않았는데 벌써 분양가를 예상하냐고 하시겠지만. ㅎㅎㅎ

   안봐도 뻔한 뻔자입니다.

   먼저 분양가가 700~800만원대에서 형성될 가능성이 높아 보입니다. 지방 도시의 평균 분양가이니까요.

   아마 800만원대에 분양을 한다면 32평 기준하에 분양가격이 240,000,000원대에서 왔다갔다 할 것으로 보이고요

   입주시까지의 중도금이자후불제에 따른 금융부담금과 취득세 부담 등등을 합치면 260,000,000원대에 매도를

   한다면 수익이 + - 제로가 될 것입니다.

   이 정도 가격이면 청주신흥주거지역의 아파트 평당가격과 비슷하다고 볼 수 있겠지요^^

   그렇다면 굳이 학군이나 학원 세대수 등등의 조건에서 본다면 투자성이 좀 떨어지지 않나 생각됩니다.

   평당분양가격을 700만원으로 한다면 그래도 초창기 투자자들이 먹을 프리미움 대략 2000만원대를 먹고 나오는

   경우의 투자전략을 짤 수 있겠습니다.

3. 첫분양 후 치고 나오는 전략으로 수입은?

  평당 분양가격이 700만원대에 형성이 된 이후에 분양권전매가 가능하다면 바로 프리미움이 형성 될 것입니다.

  대략 1000만원에서 2000만원 사이이겠지요. 다만 이러한 프리미움은 현지 부동산계통에 계시는 분들의 작업?

  과 노력의 산물입니다. 즉 분양권전문 부동산에서 작업을 걸어서 나오는 금액이고요, 흔히 말하는 호가라고 볼

  수 있겠지요. 투자자라면 이 때 초반에 털고 나오는 것이 좋아보입니다.

  평당 분양가격이 800만원이 초과한다면 치고 나오기가 쉽지 않아 보입니다.

  다만, 전국적인 부동산시장의 반등현상으로 분양가격보다는 더 떨어질 것 같지는 않지만 그만큼 먹을 파이도

  그다지 커 보이지 않습니다.

4. 결론적으로 그다지 투자성이 크다. 라고 보기에는 한계가 있어 보입니다.

   다만 은행이자 선에서 이윤을 추구하는 곳이라고 볼 수 있겠습니다.

   회사가 인근이고 내 집마련 차원의 투자 목적이 아니라 거주목적이라면 양호하고요, 투자 목적이라면

   더 시장의 흐름을 봐야 할 것입니다. 그리고 시간이 지난 후에 물가상승률, 부동산상승률을 놓고 본다면

   이윤이 창출되겠지만 그러한 돈이라면 오르는 곳에 승차하심이 더 큰 수익이 날 수 있겠죠.^^

5. 단독주택지에 대하여

  일단 토지분양 평수가 80평입니다. 건폐율 (토지면적대비 건물의 바닥면적)이 60% 정도구요

  용적율은 (토지면적대비 건물의 총면적) 200%입니다.

  즉 전원주택이나 3층 다가구주택 면적이 딱 나오는 것이지요.

  단독주택지로써 인근에 공장입주여부, 유입인구여부 등을 꼼꼼히 살펴보시고 주변 부동산에 세입자가

  들어올 가능여부 등을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

[배종찬]

차후에 평당 분양가격이 나오게 되면 그 때 다시 연락주세요. 분석을 다시 한번 해 보도록 하겠습니다.
늘 즐거운나날 되소서...^^

[풍경7]

이렇게 거시적 미시적으로 접근해서 분석을 해주시니 이해하기도 쉽네요^^

[맹이네네]

이렇게 분석 해주시니 감사 합니다

[신광]

좋은글 감사합니다

[프리지아]

잘 보았습니다.

[뽀롱망치]

청주에서 살아볼까????/ 잘 봤습니다.

[우리집만세]

도민잔치라는 표현이 재미있네요

[불꽃서비]

청주살고있는데 정말 유익한 정보네요!
감사합니다

[불꽃서비]

http://www.cctoday.co.kr/?mod=news&act=articleView&idxno=882166

이런기사도 떳네요

[설마]

감사합니다^^

[청빈남]

와 ~~ 전문성 발산 하십니다. ㅎㅎ

[가으리]

거듭 감사드립니다

[부동산풍운아]

좋은 정보 감사합니다.

[선녀]

꼼꼼한 분석과 유익한 정보에 감사 드립니다^^

[해뜰맘]

공부 마음다짐 공부 열심히 하고 있습니다. 감사합니다.

[현명한 삶]

감사하게 잘 보았습니다 보는 안목이 부족하여 새롭게 배우면서 하나씩 습득하고 있습니다

[고하정]

감사합니다

[정동숙]

감사합니다 항상 건강하십시요