부동산 임대차 계약서 작성시 준비및 확인사항

[정도령]

◆ 부동산 임대차 계약서 작성시 준비 및 확인사항 ◆

1. 계약시 계약금 준비

계약금(보증금의 10%정도)과 주민등록증 그리고 도장이 필요하다. 고액수표인 경우 수표번호, 발행지점, 발행일 등을 수첩에 적어 두면 분실이나 도난 시 해당은행에 신속하게 지급정지 요청을 할 수 있는 이점이 있다.

2. 임대차건물의 권리분석

1) 주택의 토지 및 건물 등기부 등본을 발급받아 확인

 - 표제부 : 임차주택이 맞는지 확인, 토지의 지분면적확인(가격감정)

 - 갑  구 : 소유자 성명과 주민등록번호 및 주소확인, 가등기, 압류, 가압류 등 확인

 - 을  구 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등 확인

임차 할 건물이 가장 좋은 것은 소유권등기 외에 아무것도 물권등기가 없는 상태이다. 저당권이 설정된 경우는 경매가 실행될 경우를 가정하여 자기의 보증금 회수가 가능 검토하여야 한다. 경매 시 매수(낙찰)예상가격으로 판단하고 가처분, 가등기, 가압류, 압류, 예고등기 등이 되어있는 것은 계약을 하지 않는 것이 좋다.

2) 토지이용계획 확인원을 발급받아 볼 것

도시계획상 철거대상 여부확인 하고 참고로 토지대장, 가옥대장도 발급받아 확인한다.

그리고 미등기ㆍ무허가의 주택을 임차하는 경우 대지 소유자를 찾아내어 주택의 세부내용(원인)을 파악 하여야 한다.

3. 계약 할 당시에 확인사항

- 등기부상 본인이 나온 경우 주민등록증으로 본인 여부를 확인하고 만약 전임차인이 있는 경우 전임차인도 같이 합석하면 좋다.(보통 공인중개사가 함)

- 부인(배우자) 또는 대리인이 나온 경우 위임장, 인감증명서, 주민등록증, 권리증 등을 확인하고 본인에게 최소한 본인(소유자)에게 전화통화로 진정한 대리인인지 확인하여야 한다.

4. 계약서 확정하기 직전에 확인사항

 1) 임차주택의 사용할 부분을 계약서상에 정확하게 표시하였는지 확인

 2) 계약의 내용 확인

    즉 계약금 및 잔금(필요시 중도금)의 금액 및 지급일정과 임대차 기간 표시 등

 3) 전 임차인의 퇴거일과 자기의 입주일이 문제가 없는지 확인

 4) 전 임차인과의 관리비 등 제세공과금 처리문제

 5) 시설상태 및 수리여부 확인(벽면 도배 등)

 6) 구조변경 및 원상회복문제 등

 7) 위약 및 계약해제사항 즉 계약금의 성격 및 해약조건 등

 8) 기타 특약사항

 9) 중개수수료 문제

5. 계약 확정

 1) 계약서의 내용을 읽어보고 이상이 없으면 계약서에 기명ㆍ날인 한다.

 2) 기명ㆍ날인한 계약서를 1부 보관한다.

 3) 계약금을 주고 계약금 영수증을 받는다.

 4) 잔금(필요시 중도금) 지급일의 시간을 우선 정하고 추후 시간이 변동되면 연락하기로   한다.(대리인이 아닌 소유주(집주인)와 중개한 공인중개사의 연락처를 반드시 적어놓을 것)

 5) 공인중개사에게서 중개대상물확인ㆍ설명서를 받고 중개수수료의 2분의1을 지불한다.(통상은

잔금지급 시에 전액 지불한다.)

6. 중도금

민법 제565조 (해약금) 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

1) 민법 제565조 중도금이 지급되면서 계약은 확정되었다고 볼 수 있다. 중도금이 없는 계

약은 잔금이 중도금 및 잔금으로 간주 된다. (계약 이행의 예 : 중도금의 지급, 임대주택을 비우는 일 등)

 2) 위의 법조문처럼 중도금 혹은 잔금이 지급되기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 배액을 변상하고 임대차계약을 해제할 수 있는데 이때에는 상대방에게 손해배상을 해주지 않아도 된다.

7. 잔금처리

 1) 전세 계약의 잔금을 지급하는 날 혹은 이사하는 날은 등기부상의 내용이 계약 할 당시와 변동사항이 없는지 확인한 후 잔금을 지불하고 영수증을 받는다. 또한 동시에 주택에 대한 열쇠를 받는다.(주택의 시설상태 점검 및 확인)

 2) 종전 임차인 혹은 집주인 과 관리비 등 제세공과금을 처리한다.

 3) 그리고 아무 문제가 없으면 중개수수료를 지불한다.

8. 임대차 대항력 구비 및 조치

 1) 잔금지급 즉시 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 임대차계약서상에 확정일자를 부여받는다.

[참조] 확정일자를 부여 받을 수 있는 곳 : 읍ㆍ면ㆍ동사무소, 공증사무실, 법원 등

 2) 주민등록 전입신고는 가족전원이 아니더라도 일부만 하여도 상관이 없다.

대법원 2002. 2. 8. 선고 2001도6669 판결

[공2002.4.1.(151),733]

【판시사항】임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차건물에 거주하기는 하였으나 그의 처만이 전입신고를 마친 후에 경매절차에서 배당을 받기 위하여 임대차계약서상의 임차인 명의를 처로 변경하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 사기죄가 성립하는지 여부(소극)

【판결요지】임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차건물에 거주하기는 하였으나 그의 처만이 전입신고를 마친 후에 경매절차에서 배당을 받기 위하여 임대차계약서상의 임차인 명의를 처로 변경하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 실제의 임차인이 전세계약서상의 임차인 명의를 처의 명의로 변경하지 아니하였다 하더라도 소액임대차보증금에 대한 우선변제권 행사로서 배당금을 수령할 권리가 있다 할 것이어서, 경매법원이 실제의 임차인을 처로 오인하여 배당결정을 하였더라도 이로써 재물의 편취라는 결과의 발생은 불가능하다 할 것이고, 이러한 임차인의 행위를 객관적으로 결과발생의 가능성이 있는 행위라고 볼 수도 없으므로 형사소송법 제325조에 의하여 무죄를 선고하여야 한다.

 3) 임대인(집주인)이 전세권 또는 임차권 설정 등기를 해주면 즉시 등기를 하는 것이 유리하다.

안전등급	내용	비고
1	전세권 또는 임차권	확실한 물권적 효력
2	이사+주민등록+확정일자 부여	대항력 및 우선변제권 획득
3	이사+주민등록	대항력만 획득

9. 확정일자와 전세권의 차이점

순위에 따른 물권적 효력을 취득하는 방법과 그 권리를 계속 유지하는 것이 다르다.

확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 동사무소에서 확정일자 인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 입주 및 거주할 것을 그 요건으로 한다. 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호 된다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기 경료 해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것이다.

확정일자는 등기소나 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속ㆍ간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 동의 없이는 등기자체가 불가능하며 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야하고 그 비용 또한 확정일자 인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것이다. 또한 전세기간 만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 한다.

10. 보증금 반환 소송 여부의 차이

전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않을 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 경료 한 전세권자는 위와 같은 경우 “민사소송법”의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것이다. 다만 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정 되지만 임차부분에 대한 분할 등기 없이 전체에 대한 경매신청을 할 수 없다.

대법원 1992.3.10. 자 91마256,91마257 결정

[판시사항]

건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자가 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여 경매신청을 할 수 있는지 여부(소극)

[판결요지] 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항, 제318조의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다 할 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다.

11. 배당요구 여부의 차이점

확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.

확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권설정등기 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 다만, 최근 판례는 아파트 건물에만 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종 된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 “민법”제358조 규정을 유추 적용하여 건물에만 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다.

대법원 1995.8.22. 선고 94다12722 판결

[판시사항]

가. 저당권의 효력이 저당부동산에 종된 권리에까지 미치는지 여부

나. 구분건물의 전유부분에만 설정된 저당권의 효력 범위

[판결요지]

가. 민법 제358조 본문은 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다."고 규정하고 있는바, 이 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용 된다.

나. 구분건물의 전유부분 만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면, 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다.

12. 임차권등기명령

주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(소명)하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(기각)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(항고)할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기의 촉탁(촉탁), 등기공무원의 임차권등기 기입(기입) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

[전문개정 2008.3.21]

주택임대차보호법 제3조의4 (「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.

민법 제621조 (임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제156조의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.

1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(점유)한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

[전문개정 2008.3.21]

임대차가 종료된 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 동의 없이 위 법령에서 정한 서류들을 구비하여 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료 되면 임차인은 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건이 상실되더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않는다.

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