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제 1절 부동산의 투자와 투기 및 차이점
1. 부동산투자
(1) 의의
생산활동을 통하여 이윤을 획득할 목적으로 합리적인 안전성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 하여
상당히 오랜기간 동안 용도를 갖는 자신에 자본을 투입하는 것을 말한다.
(2) 투자에 있어 고려할 상황
고려사항 내 용
투자의 안전성 • 투자를 통하여 획득한 자신을 후일에 처분할 수 있고 그러한 처분을 통
(원금의 회수가능성) 하여 원금을 합리적으로 회수할 수 있는 것을 말한다.
산출의 확실성 • 수익성 부동산에 투자를 하는 경우에 그 부동산이 산출하는 능력을 보유
(수익성) 하고 자산가치가 추가적으로 증가될 것이 확실히 보장되어야 한다.
• 소득이득 : 보유기간 동안 발생하는 이득 ( 지대.임대료 )
• 자본이득 : 기간 말 처분시 발생하는 이득 ( 매매차익 )
투자의 환금성 • 투자가는 그의 자산을 합리적인 시간에 시장가격으로 처분할 수 있어야 하는데,
(현금화)(환금의 위험부담) 부동산은 일반재화보다 환금성이 약하기 때문에 환금이 잘 안 되거나 손해를 보아야 하는 경우도 있다.
자본가치의 증대 • 실질적 자본가치를 증대함이 투자의 목적이므로 가치의 감가가 적거나 없어야 하며
(경제가치의 위험부담) 인플레에 대한 햇지가 되어야 한다.
세 감면의 이익 • 세금부담이 경감되리라는 기대가 있는 경우 그만큼 유리한 투자대상이 된다.
( 절세효과 )
경영관리의 부담 • 투자자가 희망하는 경우에는 투자자신의 경영관리에 참여하는 기회하여 되고
희망하지 않는 경우에는 부담이 없어야 한다.
순이익의 재투자 • 대상부동산이 산출하는 주기적인 순수익 및 이윤은 이를 시장하지 않고 재투자할 수 있어야 한다.
지래의 작용 • 투자자가 이미 보유하고 있는 자본금과 타인으로부터 차입한 자금을 하여 효과적으로 활용함으로써
큰 투자효과를 올리 수 있어야 한다 지대 효과란 차입금(타인자본)을 이용하여 자기자본수익률을
향상시키는 것을 말한다.
(3) 투자의 장 • 단점
장점 • Leverage 효과 : 대부금액에 지급되는 이자율보다 순자산의 투자수익률이 높은 것
• 절세효과 : 장기의 자본소득에 비해 낮은 세율,세액공제,감면,면제 등이 있다.
• 구매력(자산가치) 보호 : lnflation hedge (인플레이션의 순기능)
• 소유의 긍지 : 영속성과 내구성을 가진 자산이므로 투자자의 만족이 증가함
• 사업이윤
• 자본이득과 소유이득 향유
단점 • 황금성 걸여 : deflation
• 사업위험 부담 : 부동산의 수익성은 전반적인 경제상태 영향을 받는다.
• 금융위험 부담 : 투자수익 < 금리 -> 하향시장
• 행정적 통제와 법규제 : 토지이용통제 • 개발통제 등 여러가지 행정적 통제
• 거래비용부담 : 중개수수료, 등기비용 등 거래비용이 많이 발생한다.
• 불가역성 : 자산취득을 위해 지급한 대가의 환원 여부와 그 실현 정도
• 불가분성 : 분할투자 가능성, 자산의 거래단위 기준
2. 부동산 투기
(1) 의의
부동산을 이용•관리할 의사가 없이 가격상승에 의한 양도차익을 추구하는 행동이다.
(2) 투기의 발생요인
• 개발(도시의 신개발•재개발,온천 등의 발견)
• 교통수단의 신설과 확장
• 경제성장 및 도시성장 • 발전
[ 지역적 투기현상]
• 부동산시장의 불완전경쟁적 성격(유통시장의 불완전성)
• 환물심리 작용
• 토지에 대한 전통적인 소유욕
• 저금리, 저배당
• 부동산의 수요중대에 따른 공급한정
• 인구증가, 가족제도 변화
(3) 투기의 장 • 단점
장점
• 투기적 공급으로 주택문제해결에 도움가능
• 택지의 투기적 공급가능
• 1가구 1주택의 목표달성 촉진 등
• 도시의 민간개발가능
단점
• 개인 간의 이익의 불균형(개인의 측면) : 빈익빈 부익부 현상심화
• 국토의 효율적 이용곤란(국토효율적 측면) : 국토의 최유효이용을 어렵게 함
• 경제적 혼란(경게적 측면) : 생산원가상승,제품단가상승,물가상승.수출부진,경쟁력약화
• 근로의욕의 상실(사회적 측면) : 투기풍조 만연, 계층 강의 위화감 조성,국민단합 저해
• 공공용지 확보난(정부의 측면) : 도시기본시설 설치곤란, 국민복지 악영향
• 기업용지 확보난(기업의 측면) : 생산활동 위축,실업증가,신규투자능력 감소
(4) 부동산투기억제정책
1. 종합토지세, 양도소득세 > 세제를 통한 간접적인 억제 대책
2. 토지거래허가• 신고세
3. 토지가치관의 재정립
4. 투기과열지구에서의 채권입찰제
[2.3.4번 제도적 장치를 통한 직접적인 억제대책]
3. 부동산투자와 투기의 차이점
구분 투자 투기
목적 실수요자의 정당한 기대이익 행위 양도차익으로 인한 가수요자의 블로소득행위
범위 최적면적(최유효사용에 입각 최적면적 이상
대상 항구적 용도의 자산(성숙•미성숙지) 미성숙지(잡종지•전•답).개발지역
합리성 합리적인 자유시장에서 안전성을 보장 보장이 안됨
•안전성 받고 받을 수 있음(장기)
가격 시장가격(정상•균현각격) 소유자 희망가능가격(투기가격)
생산성 생산적임(이용•관리의사 있음) 비생산적임(이용•관리의사 없음)
정책 정책적으로 조장 정책적으로 규제
거리 거주지에 근접 거주지에서 원거리
면적 이용•관리 가능한 필요량 필요량 이상 구입 가능한 양
이용• 있음 없음
관리의사
투기가격
개발가능성의 실현을 전제로 하여 누군가가 지불하여 주기를 바라는 단순한 소유자의 희망가격
1. 투기는 투기가격을 형성한다. 2. 투기가격은 유동적이다.
제 2절 부동산의 투자배분의 3요소와 포트폴리오이론
1. 투자배분의 3요소
구분 부동산 주식 예금
안전성 O X O
수익성 O O X
환금성 X O O
ㅁ 자산선택에 영향을 미치는 요인 : 투자자의 소득수준, 투자물건의 가격수준
알아두기
감응도 분석
투자결정시 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 기법, 즉 임대료•영업정비•공실률•감가상각방법•세율•보유기간•가치상승 등과 같이 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 개별적 또는 집단적으로 벼화했을 때 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 이렇게 변화하는가를 분석하는 것이다.
2. 포트폴리오이론 (Porfolio theory)
(1) 의의
여러 개의 자산을 보유함으로서 하나에 집중되어있을 때에 발생할 수 있는 불확실성을 제거하는 분산된 자산으로부터 안정된 결합편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이나 원리를 지칭한다.
ㅁ 편균-분산 지배원리 : 동등한 수익이면 분산이 작은 것을 선호하고, 동등한 분산이면 수익이 많은 것을 선호한다.
(2) 내 용
1. 단순히 여러 개의 자산만을 배합한다고 해서 좋은 결과를 얻는다는 것은 아니다.
2. 무작위적으로 자산을 배합할 경우에는 포트폴리오를 구성하는 수가 많으면 많을 수록
불필요한 위험(비체계적 위험)은 통계학적으로 제거될 수 있다.
3. 포트폴리오관리란 단순히 분산투자하는 것만을 의미하는 것이 아니라 투자대안이 가지고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것이다.
(3) 체계적 위험과 비체계적 위험
1. 체계적 위험 : 시장의 힘에 의하여 야기되는 위험으로 모든 부동산에
영향을 주는 위험으로 피할 수 없는 위험(경기변동,인플레의 심화.이자율의 변동)
2. 비체계적 위험 : 개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 것으로 투자대상을 다양화하여
분산투자를 함으로써 피할 수 있는 위험 (경영성적,노동쟁의,소송사건 등 )
(4) 부동산 포트폴리오의 한계
1.부동산시장은 부동산의 특성으로 불완전시장이므로 정기적으로 시장 포트폴리오 수익률을 계량하기 어렵다.
2. 투자자의 능력에 따라 수익률이 다르게 산출되므로 편균적 수익률 산정이 어렵다.
3. 부동산투자는 분해가 어려운 한계를 가지고 있다.
(5) 최적의 포트폴리오 선택
편균-분산 지배원리에 의해 선택된 포트폴리오를 효율적 포트폴리오(effcient portfolio)라 하며, 효율적 포트폴리오의 집합을 '효율적 프론티어'또는 '효율적 전선'이라고 한다. 그림에서 곡선 AB는 같은 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 곡선이며, 따라서 투자자는 어떠한 포트폴리오를 선택하는 주어진 위험에서 이 이상의 수익률을 얻을 수 없다.이때 이 곡선을 '효율적 프론티어'또는 '효율적 진선'이라고 한다. 효율적 프론티어가 우상향의 모양을 하고 있는 이유는 주어진 위험에서 투자자는 이 이상의 수익률을 얻을 수 없기 때문에 더 높은 수익률을 얻기 위해서 투자자는 더 많은 위험을 감수해야만 한다는 것을 의미한다.
제 3절 부동산투자의 위험 유형
구분 내용
사업상 위험 • 시장위험 : 부동산사업 자체의 수익성에 관한 위험으로 시장상향으로붜 야기되는 것이 많고
(경영 위험) 특정 부동산으로부터 유래되는 운영위험 등도 있다.
• 운영위험 : 사무실의 관리,근로자의 파업,영업비의 변동 등으로 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을
폭넓게 자칭하는 개념이다.
• 위치적 위험 : 위치의 고정성 때문에 사업상 안게 되는 위험을 말한다.
금융적 위험 • 부동산투자자들은 투자제원의 일부로 사채나 저당대부 등 부채를 사용하는데 부채를 사용하여
투자하게 되면 자기자본에 대한 수익률, 즉 지분수익율이이 증가할 수 있다. 그러나 하향시장에서는
투자수익보다 금리가 더 높아서 부채는 사용하는 것이 더 부담스러워진다. 이러한 위험을 금융적 위험이라 한다.
법적 위험 • 투자자들이 부동산에 대해서 가지는 재산권은 용도지역•지구제,각종 정책 등 토지이용 규제, 법적 환경 및
이자율 변화. 부동산세제, 감가상각방법의 변경,부동산사용이나 임대료에 관한 법의 변경, 정부의 화폐정책이나
재정정책의 변화 등은 부동산수익에 관한 불확실성을 야기시키는 원친이다.
인플레위험 • 인플레가 심하게 되면 대출자들은 원금의 실질적인 가치가 하락하는 위험을 안고 이자의 지분과 원금의 상환에
가중할 부담을 안게 된다.
• 투자자들은 인플레에 대해서 적절한 보상이 주어지기를 원하므로 투자에 대한 요구 수익율도 그 만큼 상승하게 된다
제 4절 투자의사결정기법
ㅁ 위험•수익의 상쇄관계 : 위험과 수익은 비례관계이다. 부담하는 위험이 크면 클수록 요구하는 수익률은 커지는데 이 같은
관계를 위험 • 수익의 상쇄관계라고 한다.
1. 수익률
(1) 수익률의 종류
1. 기대수익률 : 투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률이다.
2. 요구수익률 : 기업의 현재가치를 유지하기 위하여 벌어들여야 할 최소필수수익률
요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 인플레에 대한 할증률
3. 실현수익률 : 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률이다.
(2) 수익률에 의한 투자결정
기대수익률 > 요구수익률
2. 투자가치와 시장가치
(1) 투자가치 : 대상부동산이 투자자에게 부여하는 주관적 가치 = 지대/요구수익률
(2) 시장가치 : 대상부동산이 시장에서 가지는 객관적 가치
(3) 투자결정 : 투자가치 > 시장가치
3.NPV > 0
4. lRR > 요구수익률
ㅁ 할인현금수지분석법 : DCF분석법 > 순현기법과 내부수익률법
장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단하는 방법
(1) 순현기법 : 부동산투자로부터 기대되는 미래의 순현금유입의 현가에서 순현금유출의 현가를 공제 한 값
(2) 내부수익률법 : 투자로부터 기대되는 현금수입의 현재가치와 현금지출의 현재가치를 같도록 하는 할인율
(3) 순현기와 내부수익률의 비교
[순현가법이 내부수익률보다 투자준거로서 우월하다]
• 계산이 간단하며.합의 원칙이 적용된다.
• 순현가법이 가정하고 있는 재투자수익률이 보다 합리적이다.
• 내부수익률법은 복수의 lRR이 존재하므로 투자의사결정을 하기가 어려우나,
순현가법은 한 가지 투자안에는 오로지 한 가지의 요구수익률이 존재한다. 따라서 투자의사결정이 쉬워진다.
제 5절 화페의 시간가치(현재가치 또는 미래가치 계산방법)
1. 화페의 시간가치
현재가치 >(할 증) 미래가치
= 현가 = 내가
= PV <(할 인) = FV
2. 기타 투자분석기법
(1) 어림셈법
1. 승수법
ㄱ 조소득승수 : 조소득에 대한 총투자액의 배수이다.
ㄴ 순소득승수 : 순영업소득에 대한 총투자액의 배수를 말하는데, 순소득승수를 자본회수기간이라고도 한다.
ㄷ 세 전 현금수지승수 : 세 전 현금수지에 대한 지분 무자액의 배수이다.
ㄹ 세 후 현금수지승수 : 세 후 현금수지에 대한 자본투자액의 배수이다.
2.수익률법
ㄱ 종합자본환원율 : 총투자액에 대한 순영업소득의 비율로, 종합수익률 또는 종합률이라고도 한다.
ㅁ 종합환원이윤의 역수가 순소득승수이다.
ㄴ 지분배당률 : 지분투자액에 대한 세 전 현금수지의 비율이다.
ㄷ 세 후 수익률 : 지분투자액에 대한 세 후 현금수지의 비율이다.
3. 어림셈법의 한계
ㄱ 한가지 방법에 의해 계산된 비율을 다른 방법에 의해 계산된 비율과 직접 비교하기 곤란하다.
ㄴ 어림셈법에 의해 투자댄안에 대한 우선순위를 결정할 때에는 방법의 차이에 따라 순위상의 변동이 일어날 수 있다.
이는 미래의 현금수지를 할인하지 않는다는 내에서 기인한다.
(2) 비율분석법
1. 대부비율
ㄱ 부동산가치에 대한 용자액의 비율로 저당비율이라고도 한다.
ㄴ 대부비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기가 어려우며, 대부비율이 높아짐에 따라 부채비율도 급격하게 증가한다.
2. 부채감당률
ㄱ 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.
ㄴ 부채감당률이 1에 가까울수록 대출자나 차입자는 모두 위험한 입장에 처하게 된다.
3. 채무불이행률
ㄱ 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정 하는 것이다.
ㄴ 영업경비와 부채서비스액이 유효조소득에서 차지하는 비율이 클수록 그만큼 채무 불이행의 가능성은 커진다.
4. 총자산회전율 : 투자된 총자산(부동산가치)에 대한 조소득의 비율이다.(조소득승수의 역수)
5. 영업경비 비율 : 업경비가 조소득에서 차지하는 비율이다.
6. 비율분석법의 한계
ㄱ 비율을 구성하고 있는 요소들에 대한 추계의 잘못으로 비율 자체가 왜곡될 수 있다.
대부비율의 계산시 부동산의 가치가 과대평가되어 있으면, 대부비율은 낮게 왜곡표시된다.
ㄴ 투자에 관련된 사람들의 목적이, 각각 다를 수 있기 때문에 주어진 비율 그 자체만으로는 좋다,나쁘다를 평가하기 곤란하다.
ㄷ 비율분석으로 투자판단을 할 경우에는 동일한 투자대안이라 할지라도 사용하는 지표에 따라 투자결정이 다르게 나타날 수 있다.