서산아파트) data는 이제! 나를 좀 봐달라고 합니다~~

[늑돌이]

전에 포스팅해드린 여러글에서..

각종 data를 가지고 분석해드린 후, 아래와 같이 말씀드렸습니다.

매수자(재테크 포함)

24년 상반기를 놓치치 마십시요!

매도자

소나기는 피해 가십시요!

지난 포스팅에서 다시 가격반등이 이루어지기 위해서는 여러가지 지표들 중

'필수적인 2가지 - 거래량 폭발과 매물의 감소'가 수반되어야 한다고 했습니다

또한,

지난 전,월세 시장 분석글에서 하반기이후 매물감소에 따른 '전세가 상승'이

올것이라고 예측했습니다.

한달이 조금 지난 오늘의 data를 보겠습니다.

(마찬가지로 편의상 대장동네인 예천동의 주요아파트를 중심으로 보겠습니다)

먼저 분석하기 가장 좋다는 예천동 e편한세상입니다.

(7년차라 추이분석 용이 및 가격을 주도하기 때문입니다)

e편한세상 매매,전세 물건추이

위 표에의 마지막 부분 점선위치를 보면,

22년말~23년 1/4분기를 기점으로 매매와 전세물량이 꾸준히 줄고있는것을 볼 수 있습니다

e편한세상 매매,전세 가격추이

가격추이 또한,

저점이라고 말씀드린 23년 상반기를 기점으로 '등락은 있지만 이동평균선이 우상향'하고 있는

그래프를 보실수 있습니다.

효성해링턴 매매,전세 매물추이

e편한세상보다 더~ 매물 및 전세물건이 눈~에 띄게 감소하는 모습을 보실 수 있습니다.

효성해링턴 매매,전세 가격추이

가격 또한, e편한세상 만큼은 아니지지만 '점차적으로 우상향' 하는 모습을 보이고 있습니다.

그럼,

핵심지표 중 하나인 금리의 방향성?

cofix 신규기준 금리추이

아래 그래프는 '은행의 대출금리를 결정하는 코픽스 신규금리 추이' 그래프입니다.

(대출금리를 결정한느것은 보통 코픽스 신규,잔액,금융채 등이 있습니다)

보시는 바와 같이,

23년 12월 16일 4.34%를 등락을 거듭하다가, 작년 23년 연말 전,후 금리가 떨어지고

있는 것을 보실 수 있으며,

가장 최근 금리는 3.62% 인것을 알 수 있습니다.

( 이는 미래에 금리가 빠질것이라는것을 시장은 선반영하기 때문입니다)

지난 3월 FOMC 회의결과 및 금리 점도표에서 반등한 시장지표와 달리..

24년 하반기 중 3차례 금리인하를 한다는 점도표를 발표하였습니다.

따라서,

세계경제를 뒤 흔들만한 추가적인 대외변수(우크라이나전쟁 확전,하마스충돌 격화 등)가

발생하기 전에는 '대~세에는 큰 변수가 없을것으로 예측하고 있습니다.

아마도 시장 예측대로

6월 전,후엔 오매불망 기다리던 '사이다~~'같은 첫번째 금리인하가 단행될 것으로 예측됩니다.

그럼 예천동의 다른아파트도 함께 보겠습니다.

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한성필하우스

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예천 푸르지오 1차

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중흥s~클래스

여기서 한가지 특이한 점을 발견할 수 있습니다.

예천동내 주요아파트 흐름(매물 및 가격추이)가 대동소이한 흐름인데

유독 중흥s클래스의 '매물현황'은 여전히 증가하고 있슴을 보실 수 있습니다.

이는 타 아파트 대비 약간의 차이점이 발견되고 있습니다.

42평의 매물추이입니다.

42평의 매물이 꾸준히 증가하는 반면, 소화(거래)가 안되고 누적되기 때문입니다.

이는 ,

첫째, 거래사례가 부족해 고객도 시장도 '적정한 가격수준'이 결정되지 않은것 같습니다

42평은 23년 단 1건의 거래(6억원)밖에 없었으며,

몇일전 112동 22층이 589,000,000원에 거래된 것이 전부입니다..

둘째, 동일단지내 타 평수대비 '평당단가'가 차이가 나다보니 수요자들이 좀 더 기다려

보자는 심리가 작용할 것 같습니다

실제로, 가장 거래가 활발한 34평 기준 4월 3~4천만원 (즉, 1250만원/평) 수준인데

42평 매물가격(호가기준)은 6억~6억5천 ( 즉, 1400만원 ~1550만원)에 매물이

형성되어 있습니다.

셋째, 차익실현 욕구

3년여전 광풍시 미분양물량을 인수했던 현명한? 투자자,실수요자들중에서 꾸준히

차익실현 욕구 물량이 지속적으로 나오고 있는것 같습니다

(모든것은 생각의 차이가 존재하기 때문이겠죠^^)

이런저런 이유로 중흥은 타 예천동아파트와 약간 다른 횡보를 보이고 있지만,

즉, 공급은 꾸준히 있는데 수요가 따라가지 못하고 있습니다.

시간이 지난면서 수요↔공급의 원리대로 아마도 하반기 정도되면 타아파트와 비슷한

추이를 보일것으로 예측됩니다.

결론적으로,

위와 같은 시장data를 기반으로 보았을때

제가 예측해 왔던 바와 같이 향후 시장은 ..

24년 상반기

(매물소화)

반등의 싹을 틔우고~~

24년 6월 전,후 여름엔~

(금리인하 시작)

시원하게 사~이다 마시고~

24년 말 이후

(가격상승)

꽃을 피우고 열매를 맺을것입니다~~

https://blog.naver.com/jsyoona66353/223397158820

서산아파트) data는 이제! 나를 좀 봐달라고 합니다~~