공유물 분할/ 공시송달 판결 이후 경매진행관련 자료

[부동산]

1. 공유물분할청구를 하기 위해서는 공유자 전원을 피고로 해야하나, 공유자 중 일부가 외국에 거주할 경우에는 그 자에에 대한 송달은 민사소송법 제191조의 '영사송달'의 방법으로 해야할 것입니다.


그러나 당사자의 주소를 알 수 없거나 영사송달에 의하더라도 효력이 없을 것으로 인정되는 경우에는 법원사무관 등은 직권 또는 당사자의 신청으로 공시송달을 할 수 있는데(민사소송법 제194조) 다만 이경우 공시송달의 효력이 발생하기 위해서는 2달의 기간이 필요합니다(민사소송법 제196조).

공유자가 외국에 입양되어 주소를 알 수 없다면 그 사유를 소명하여 공시송달을 신청할 수 있다.

2. 부동산경락허가결정

[대법원 1991. 12. 16., 자, 91마239, 결정]

【판시사항】

가. 경매목적물인 대지와 그 지상건물이 상호 이용상의 견련성이 있다고 보아 일괄경매한 집행법원의 조치가 정당하다고 한 사례
나. 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 그 공시송달은 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 하는지 여부
다. 경매개시결정의 고지 없이 유효하게 경매절차를 속행할 수 있는지 여부(소극)
라. 경매목적물인 건물의 용도를 착각하였을 뿐만 아니라 그 면적을 무려 100평방미터나 작게 잡아 평가한 감정평가보고서 기재 가액을 그대로 최저경매가격으로 결정한 채 이루어진 경락허가결정과 항고사유
마. 공유물분할판결에 기하여 경매에 의하여 매득금을 분배하기 위한 환가의경우, 민사소송법 제649조, 제650조 규정의 적용 여부(소극)

【판결요지】

가. 경매목적물이 대지와 그 지상건물로서 상호 이용상의 견련성이 있어, 이를 분할경매하여 소유자를 달리하게 되면 대지와 건물 간의 상호이용관계에있어서 제한을 받게 될 뿐만 아니라 부동산의 경제적 가치를 감소시킬 것이므로 이를 동일한 매수인에게 귀속시키는 것이 타당하다고 보여져 집행법원이 이를 일괄경매한 조치가 정당하다고 한 사례.
나. 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 다른 특별한 사정이 없는 한 법원은 그 수송달자가 외국에 거주하고 있음을 전제로 공시송달을 명한 것이므로 이 경우 공시송달은 민사소송법 제180조 제3항의 규정에 따라 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 할 것이다.
다. 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다.
라. 경매부동산의 평가에 있어 감정인이 건물의 용도를 착각하였을 뿐 아니라 건물의 면적을 무려 100평방미터나 작게 잡아 평가하였다면 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 경매법원의 결정에는 중대한 하자가 있었다고 하지 않을 수 없으며 따라서 이를 바로잡지 않고 그대로 경락을 허가한 경락허가결정에는 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제642조 제2항, 제633조 제6호 소정의 항고사유가 있다 할 것이다.
마. 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다.

【참조조문】

가. 민사소송법 제615조의2
나. 같은 법 제179조, 제180조
다.라. 같은 법 제728조
다. 같은 법 제603조, 제633조 제1호 후단
라. 같은 법 제615조, 제633조 제6호
마. 민법 제269조, 민사소송법 제649조, 제650조

【참조판례】

다. 대법원 1961.6.29. 자 4294민재항256 결정(집9민36), 1966.10.21. 자 66다1584 결정(집14③민177) / 라. 대법원 1969.2.24.자 68마1433 결정(집17①민217), 1970.11.27. 자 70마707 결정

【전문】【재항고인】【원심결정】

서울민사지방법원 1991.4.2. 자 91라108 결정

【주 문】

원심결정을 파기한다.
이 사건 경락허가결정을 취소하고 경락을 허가하지 아니한다.

【이 유】

재항고이유 제(1)점을 본다.
민사소송법 제615조의2는, 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 일괄경매할 수 있음을 규정하고 있는바, 이 사건의 경매목적물은 대지와 그 지상건물로서 상호 이용상의 견련성이 있다 할 것이고, 이를 분할경매하여 소유자를 달리하게 되면 대지와 건물 간의 상호이용관계에 있어서 제한을 받게 될 뿐만 아니라 부동산의 경제적 가치를 감소시킬 것이므로 이를 동일한 매수인에게 귀속시키는 것이 타당하다고 보여지므로 집행법원이 위 법규정에 의하여 이를 일괄 경매한 조치는 정당하다.
소론의 대법원 판결은 이 사건과 사안을 달리하고 있으므로 여기에 적용될 수는 없다. 논지는 이유 없다.
재항고이유 제(2)점을 본다.
기록에 의하면, 공유물의 매각분할을 명하는 판결에 기하여 상대방(이 사건 경매신청인)이 민사소송법 제734조의 규정에 따른 경매신청을 하자 경매법원이 1991.1.15. 이 사건 경매개시결정을 하였는 바, 그 결정서에 피신청인 겸 소유자인 재항고인(이하 재항고인이라고만 부른다)의 송달주소를 “미합중국캘리포니아주 라크레센타시 36가 (주소 생략)”으로 표시하고도 재항고인에게 따로 송달을 시도하여 보지 않은 채 같은 날 공시송달을 명하여 법원사무관이 그 사유를 그날 법원 게시장에 게시하였고, 그 후 경매기일도 재항고인에게는 공시송달의 방법으로 송달하여 위 경매개시결정의 공시송달 게시일로부터 2개월이 채 안된 1991.2.13. 경매기일이 진행되고 1991.2.19. 이 사건 경락허가결정이 선고되었음을 알 수 있다.
위와 같이 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 다른 특별한 사정이 없는 한 법원은 그 수송달자가 외국에 거주하고 있음을 전제로 공시송달을 명한 것이므로 이 경우 공시송달은 민사소송법 제180조 제3항의 규정에 따라 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 할 것이고, 그 송달의 효력은 동법 제181조 제2항의 규정에 따라 최초의 게시일로부터 2개월이 지나야만 비로소 생긴다고 할 것이므로, 이 사건 경매기일에는 물론 경락기일에서도 아직 재항고인에 대한 경매개시결정은 송달되지 않은 상태였다고 할 것인바, 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다 고 할 수 없고 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다고 할 것이므로 결국 경매법원은 아직 경매기일을 진행할 수 없는 상태에서 경매기일을 진행하고 경락을 허가하였다고 하지 않을 수 없으며, 이 경락허가결정에는 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 동법 제642조 제2항, 제633조 제1호 후단의 항고사유가 있다는 재항고인의 이 사건 항고는 정당하다고 할 것이었다. 그럼에도 불구하고 원심은, 민사소송법 제603조 제4항에 의하면 경매개시결정이 있는 경우 경매부동산에 대한 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시의 사유가 등기부에 기재된 때 발생한다는 취지로 규정되어 있으므로 경매개시사유가 등기부에 기재되고 채무자(소유자를 말하는 듯함)에게 그 결정이 송달되지 않은 경우에도 그 경매절차가 위법하다고 볼 것은 아닌 바, 이 사건 경매부동산에 대한 경매신청사유가 등기부에 기재된 사실은 기록상 명백하므로 이 사건의 경우 채무자에게 경매개시결정을 송달하지 아니하여도 그 경매절차가 위법하다고는 할 수 없다고 설시하면서 경매법원의 경락허가결정을 적법한 것으로 판단하였으니 이는 필경 부동산에 대한 압류의 효력만 생기면 경매개시결정이라는 재판의 효력이 바로 발생한 것으로 오해하였거나 그렇지 않으면 경매개시결정의 효력발생 없이 경매절차를 속행하여 경락할 수 있는 것으로 법리를 오해하였다고 할 것이고, 이 위법은 재판에 영향을 미쳤다고 할 것이다.
재항고이유 제(3)점을 본다.
항고이유서의 기재에 의하면, 재항고인에게 경매기일 및 경락기일의 통지가 없었으므로 이 사건 경락허가결정이 위법하다는 취지는 항고이유로 주장하지 않았고 또 그와 같은 사유는 항고심이 직권으로 판단하여야 할 것도 아니므로 이에 대한 판단유탈을 하였다는 논지는 이유 없다.
재항고이유 제(4)점을 본다.
기록에 편철된 이 사건 경매부동산의 등기부등본과 원심이 증거로 하였음이 분명한 감정인 소외인 작성의 감정평가보정설명서의 기재에 의하면, 이 사건 경매부동산 중 건물은 지하 2층, 지상 2층의 철근콘크리트조 스라브지붕의 목욕탕으로 그 1층은 173.25평방미터의 근린생활시설이고, 지하 1층은 247.72평방미터의 목욕탕으로 되어 있으나 실제로는 1층은 탈의실과 공실, 매표소 등이며 지하 1층은 목욕탕 및 탈의실 등으로 되어 있는데 경매법원의 감정인 소외인은 이 건물을 밖에서만 보고 평가하면서 1층을 목욕탕으로, 지하 1층을 사무실로 엇바꾸어 평가하였을 뿐 아니라 지하 1층의 면적을 실제보다 무려 100평방미터나 작은 147.72평으로 잡은 다음 용도별 평방미터 당 단가를 그 면적에 곱하는 방법에 의하여 그 전체가액을 평가한 보고서를 경매법원에 제출한 사실, 경매법원은 이러한 평가상의 잘못을 발견하지 못한 채 이를 그대로 최저경매가격으로 결정하여 경매를 진행시킨 사실을 알 수 있는바, 이와 같이 단지 용도를 착각하였을 뿐 아니라 평가의 가장 중요한 요소가 되는 건물의 면적을무려 100평방미터나 작게 잡아 평가하였다면 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 경매법원의 결정에는 중대한 하자가 있었다고 하지 않을 수 없고 이를 바로잡지 않고 그대로 경락을 허가한 이 사건 경락허가결정에는 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 동법 제642조 제2항, 제633조 제6호 소정의 항고사유가 있다고 할 것인즉 이를 지적한 재항고인의 이 사건 항고이유도 정당하였다고 할 것이었다. 그럼에도 불구하고 원심은 위 감정이 단순히 용도만을 뒤바꾸어 평가한 것으로 착각하고 그 결과 최저경매가격이 부당하게 낮아지지는 않았다는 이유로 경매법원의 최저경매가격을 옳다고 하였으니 이 점에서도 원심결정은 파기를 면할 수 없다.
재항고이유 제(5)점을 본다.
이 사건 경매는 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 부쳐 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우이므로 공유물의 지분을 경매하는 경우 다른 공유자에게 경매신청통지와 다른 공유자의 우선 매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 이 사건 경매에서는 그 적용이 없다고 할 것이다. 논지는 이유 없다.
그러므로 재항고이유 제(2)점과 제(4)점을 받아들여 원심결정을 파기하고, 이 사건은 당원이 직접 재판하기에 충분하므로 이 사건 경락허가결정을 취소하고 경락을 허가하지 않기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 박우동(재판장) 김상원 윤영철 박만호

[부동산]

민법 268조(공유물분할청구), 제269조(분할의방법)
분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니 한 때에는 법원에 그 분할 청구 할수있다. /현물로 분할 할수 없거나 분할로 인하여 현저히 그가액이 감소될 염려가 있는 때는 법원은 물걸의 경매를 명할 수있다.

1. 청구취지, 송달불가, 협의가 되지 않아 청구- 현물로 분할 할 시 (대지면적, 주변도로상황, 사용가치, 가격, 공유자의 소유지분 비율 및 사용수익의 현황 등을 종합하여 볼때 각 공유자의 소유지분 비율에 따른 공평한 분할이 이루어질 수 없는 경우 ) 현저히 그 가액이 감소될 염려가 있어 (대금분할)경매명함 요구

2. 등기부등촌 기초로 공유물분할 청구소송은 진행하되, 사실조회 등절차 필요 인적사항 정정 시간소요/ 주소를 계속 알아봤지만 상대방의 주소가 정확하지 않더라도 사실조회 등 절차를 거쳐 당사자의 인정사항을 정정할수 있다. 주소를 계속 알아봤지만 상대방의 주소가 정확하지 않을 경우에는 공시송달로도 공유물 분할청구 소송이 가능

3(쟁점).공시 송달로 판결문을 받은 후 경매개시 결정 (송달) 과정에 관하여...........

[부동산]

"경매개시결정"의 송달


경매개시결정은 소유자에게 고지되지 아니하면 효력이 없기 때문에 적법한 송달없이 진행된 경매절차는 낙찰잔금을 납부하고 배당절차까지 종료된 후라도 채무자(소유자)가 이를 이유로 불복하면 기 진행된 경매절차 모두가 취소된다.


실무에서도 송달불능 등 적법한 송달이 되지 아니하면 더 이상의 경매절차를 진행하지 아니한다. 따라서 다음 방법으로 반드시 송달하여야 함


1)등기부상주소(또는 주민등록상주소)로 등기송달 등의 일반송달


2)위 송달불능시 (주소보정을 통한) "재송달"

3)위 송달불능시 "특별송달"(주간/야간/휴일 송달)

4)위 1)~3) 모두 송달불능시 "유치송달"

5)위 1)~3) 또는 1)~4) 모두가 불능일 때 "공시송달"



공시송달명령과 송달특례

공시송달명령은 집행법원의 엄격한 심리를 거쳐 발령되는 것이어서 요건이 까다롭기 때문에 이를 위해서는 채무자의 주민등록말소 등 적정한 절차가 선행되어야 한다.[다만 '금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률'에 의거 송달의 특례를 적용받는 시중금융기관/한국자산관리공사 등이 신청하는 담보권실행경매(임의경매)는 예외로 한다.

[부동산]

지지옥션에 문의 해놓은 상태

[부동산]

넵.