월계 미성 미륭 삼호 재건축 투자분석 ④

[천지창조]

4. 추가분담금 계산

추가분담금은 총수입에서 총지출을 뺀 개발이익을 대지지분별로 배분한 각 아파트의

감정가와 조합원분양가의 차액을 의미합니다.

즉 조합원아파트, 일반분양아파트, 상가, 임대아파트 등의 분양수입에서 총사업비를 차감한

개발이익을 대지지분별로 배분하여 조합원별 감정가 산출하고, 그 감정가와 조합원분양가의

차이가 추가분담금이 됩니다.

여기서는 25평아파트 단일평형으로 설계 가정하였기에 다음 산식에 의거 대지지분 평당

1,834만원의 감정가가 산출됩니다.

평당감정가= [(조합원분양가×조합원수)+(일반분양가×일반분양수-총사업비)]÷총대지면적

[((3.2억×4,840)+(4.5억×3,004))-(72,631평×2.70×0.08억)]÷72,631평= 0.18336 ≒ 1,834만원/평

따라서 다음 표와 같이 각 아파트별로 추가분담금이 산출됩니다.

 [아파트별 감정가 및 추가분담금]

평형	전용면적	세대수	지분(평)①	평당 감정가②	감정가 (③=①×②)	추가분담금 32,000만-③
미성14평	33.28㎡	500	12.61	1,834	23,100	8,900
미성22평	50.14㎡	1,120	14.18	1,834	26,000	6,000
미륭22평	51.48㎡	1,050	14.56	1,834	26,700	5,300
삼호3차25평	59.22㎡	1,260	16.75	1,834	30,700	1,300
삼호4차22평	50.18㎡	630	12.44	1,834	22,800	9,200
삼호4차25평	59.49㎡	280	14.75	1,834	27,100	4,900
		4,840

 ※ 단위 : 만원

표의 감정가는 공교롭게도 현재(2015년 5월) 시세와 거의 일치하고 있습니다.

다만 미성14평만 현재 시세보다 감정가가 약 3,500만원 높게 나왔습니다.

표에서 대지지분만으로 감정가를 분석한 것이지만, 실제 공동주택의 감정평가는 대지지분

뿐만 아니라 건축물 크기도 같이 고려하는 거래사례비교법으로 하게 됩니다.

따라서 건축물 크기에 비해 상대적으로 대지지분이 큰 미성14평은 감정가가 어느 정도

줄어들 것으로 보이며, 반대로 건축물 크기에 비하여 대지지분이 적은 삼호4차는 좀 더 높은

감정가가 나올 것으로 예상됩니다. ​

※ 이상에서 살펴본 내용은 실제 재건축 사례들을 참고로 하여 분석한 것이기는 하지만,

어디까지나 주관적인 판단이 개입된 것으로 실제 상황과 오차가 분명히 있기 때문에

투자를 위한 하나의 참고자료라는 점을 분명히 밝혀두고자 합니다.