일정한 규모의 주택재건축사업을 시행하는 사업시행자는 광역교통시설부담금, 학교용지부담금 등의 부담금을 납부해야 합니다. 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 해당 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로 산정된 재건축부담금은 1차적으로 재건축조합이 납부해야 하며, 2차적으로 조합원이 납부해야 합니다.
광역교통시설부담금
광역교통시설부담금
- 대도시권 중
광역교통시행계획이 수립·고시된 대도시권에서 주택재건축사업을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금(이하 “부담금”이라 함)을 50% 경감받아 납부해야 합니다(「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조제5호, 제11조의2제2항제3호 및 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령」 제15조제1항).
광역교통시설부담금 산정기준
부담금 = [1㎡ 당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적] - 공제액
- 표준건축비는 「임대주택법」 제16조에 따라 임대주택을 매각할 때 매각가격의 산정기준이 되는 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비를 기준으로 산정합니다(「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조의3제4항).
- 부과율은 100분의 2(수도권은 100분의 4)이며, 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 “시·도지사”라 함)는 해당 지방자치단체의 조례에 따라 주택재건축사업이 시행되는 구역 또는 사업지역의 위치, 규모, 특성 등에 따라 100분의 50의 범위에서 부과율을 조정할 수 있습니다(「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조의3제1항제2호·제3항 및 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령」 제16조의2제8항제2호).
- 건축연면적은 전체 연면적의 합계에서 다음의 어느 하나에 해당하는 연면적의 합계를 제외한 면적으로 합니다(「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조의3제5항 및 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령」 제16조의2제6항).
· 지하층(주거용인 경우는 제외함)과 건축물 안의 주차장
· 공용의 청사와 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에 따른 각급학교
· 「주택법」 제2조제8호에 따른 부대시설 및 「주택법」 제2조제9호에 따른 복리시설
· 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설(위 부대시설 및 복리시설은 제외)
· 해당 주택재건축사업이 시행되는 구역 내 종전 건축물의 연면적
· 국민주택 규모 이하인 임대주택의 연면적
- 공제액은 다음의 어느 하나에 해당하는 금액의 합계입니다. 이러한 공제액을 인정받으려는 사업시행자는 관할 시·도지사에게 그 사유를 증명하는 서류를 제출해야 합니다(「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조의3제5항, 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령」 제16조의2제4항 및 제5항).
· 해당 사업과 관련하여 도시철도 또는 철도의 건설 및 개량에 소요되는 비용을 부담하는 경우에는 그 금액
· 주택재건축사업이 시행되는 구역 또는 사업지역 밖에서 다음의 어느 하나에 해당하는 도로를 설치하거나 그 비용의 전부 또는 일부를 부담하는 경우에는 그 금액
√ 도로 관계 법령에 따른 고속국도, 자동차전용도로, 일반국도, 특별시도, 광역시도 또는 지방도
√ 광역도로에 해당하는 시·군·구도
√ 확정된 광역교통개선대책에 따라 건설 또는 개량되는 도로
학교용지부담금
학교용지부담금
- “학교용지부담금”이란 개발사업에 대하여 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 “부담금”이라 함)를 말합니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제3호).
학교용지의 조성·개발
- 주택재건축사업을 통해 기존 가구의 수를 제외한 가구의 수가 300가구 이상인 주택재건축사업(이하 “개발사업”이라 함)을 시행하는 자(이하 “개발사업시행자”라 함)는 주택재건축사업을 시행하기 위하여 수립하는 계획에 학교용지의 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 합니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제3조제1항).
학교용지부담금 부과 및 징수
- 주택재건축사업을 통해 100가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성·개발하거나 공동주택을 건설하는 경우 학교용지부담금 징수의 대상이 됩니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제2호 참조).
- 주택재건축사업을 통해 공동주택을 분양하는 자는 기존 거주자와 토지 및 건축물의 소유자에 대한 분양분을 제외한 나머지 일반분양분에 대하여 부담금을 부과받을 수 있습니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부담금의 부과를 면제받습니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제5조제1항제5호 및 제4항).
· 개발사업시행자가 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 교육비특별회계에 기부채납(寄附採納)하는 경우
· 최근 3년 이상 취학 인구가 지속적으로 감소하여 학교 신설의 수요가 없는 지역에서 개발사업을 시행하는 경우(시·도지사의 판단에 따라 부담금을 부과받을 수 있음)
· 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시·도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우
학교용지부담금 산정기준
- 부담금은 공동주택인 경우에는 분양가격을 기준으로 가구별 공동주택 분양가격에 1천분의 8을 곱한 금액이 부과됩니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제5조의2).
재건축부담금
재건축부담금
- “재건축부담금”이란 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 해당 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로 산정된 금액 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제1호 및 제3호)
납부의무자
- 주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)은 1차적으로 재건축부담금을 납부할 의무가 있습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 본문).
· 재건축조합은 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등 다음의 사항을 고려하여 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 특별시장·광역시장·도지사 또는 시장·군수·구청장이 결정 및 부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정하여 이를 관리처분계획에 명시해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제2항 및 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제4조).
√ 조합원별 개시시점 부과대상 주택의 가격(부과개시시점이 2006년 9월 24일 이전인 경우에는 개시시점 부과대상 주택의 가격에 종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액에서 개시시점 부과대상 주택의 가격을 뺀 금액을 일 단위로 안분하여 개시시점부터 2006년 9월 24일까지 산정한 주택가격 변동분을 합한 주택의 가격을 말함)
√ 조합원별 종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액
√ 관리처분계획상 청산금
- 그러나 조합이 해산되었거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우에는 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원(이하 "조합원"이라 하며, 조합이 해산된 경우에는 부과종료 시점 당시의 조합원을 말함)이 2차적으로 재건축부담금을 납부해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 단서).
· 조합원의 2차 납부의무는 산정된 재건축부담금 중 관리처분계획상 분담비율을 적용하여 산정한 금액에 한합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제3항).
부과기준(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조)
재건축부담금 산정자료 제출
- 납부의무자는 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 재건축부담금 예정액 산정을 위한 명세서에 다음의 사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조제1항 본문, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제7조제1항 및 별지 제3호서식).
· 사업주체
· 사업시행기간
· 시공사
· 개발비용 추정액
· 부과대상 주택 중 일반분양분의 분양가격 추정액
· 그 밖에 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 자료
- 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 시공자가 선정되지 않은 경우에는 자료제출 기한을 시공자와의 계약 체결일로부터 1월 이내로 연장할 수 있습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조제1항 단서).
재건축부담금 예정액 통지
- 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 재건축부담금 산정자료를 제출받은 날로부터 30일 이내에 납부의무자에게
재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서를 통해 재건축부담금의 부과기준 및 예정액을 통지해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조제2항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조 및 별지 제4호서식).
재건축부담금의 사전통지
- 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 재건축부담금을 결정·부과하기 전에 부과종료시점부터 3개월 이내에 그 부과기준 및 재건축부담금을 납부의무자에게 미리
재건축부담금 사전통지서로 통지해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제15조제2항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제11조제1항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제9조 및 별지 제5호서식).
재건축부담금의 결정 및 부과
- 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 부과종료시점부터 4개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과해야 합니다. 다만, 납부의무자가 이의신청을 제기한 경우에는 그 결과의 서면통지일로부터 1월 이내에 재건축부담금을 결정·부과해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제15조제1항).
재건축부담금의 납부
- 재건축부담금의 납부의무자는 부과일부터 6게월 이내에 재건축부담금을 납부해야 하며, 이는 현금 납부를 원칙으로 하되, 해당 주택재건축사업으로 건설·공급되는 주택에 의한 납부를 인정할 수 있습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제17조제1항 및 제2항).